项目静态价格形成方法

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,河南恒辉房地产顾问有限公司,2011,年,12,月,27,日,项目静态价格形成方法,项目静态价格形成方法（,2,）,市场比较法,总价卡位法,价格系数法,项目静态价格形成方法,总价卡位法,项目和产品定位,寻找总价空白点,特点：适用总价特征明显的物业产品，如独栋别墅等,在框定总价的前提下，通过系数法，确定项目的具体的总价范围,总价卡位法逻辑图,案例：好世麒麟园定价方案,根据区域内联体别墅和经济型独栋别墅热销总价段,框定本案的总价段,确定区域内本案参考楼盘,确定价格本案和参考楼盘的价格梯度,确定本案的均价,根据本案产品的面积段，确定主力价格段,结合本案的项目定位，最终确定本案的总价段,产品定价,总价框定,总计段,统计,2005,2006,2007,2008,200,万以下,套数,326,1081,784,137,面积（平方米）,70805,216319,156840,26266,200-400,万,套数,326,453,684,590,面积,（平方米）,80929,106899,154337,116804,400-600,万,套数,7,28,46,91,面积,（平方米）,2588,8064,11099,20945,600-800,万,套数,2,33,面积,（平方米）,575,9973,西南片区,04-08,年联体别墅各总价段成交情况,区域内联体别墅主要集中在,200-400,万元,的总价段,统计,2005,2006,2007,2008,200,万以下,套数,8,20,10,1,面积（平方米）,2040,4278,2292,282,200-400,万,套数,227,266,303,13,面积（平方米）,65309,70879,81641,4303,400-600,万,套数,98,60,124,21,面积（平方米）,36881,22009,38609,6836,600-800,万,套数,37,140,70,10,面积（平方米）,15314,50261,25690,2887,西南片区,04-08,年经济型独栋别墅各总价段成交情况,产品定价,总价框定,08,年，区域内经济型独栋别墅主要集中在,400-600,万元,的总价段,根据区域内别墅产品的总价梯度，本案的总价段可初步框定在,400-600,万元,本案总价框定,个案：燕南园、贝尚湾、复地爱伦坡等,个案：南郊别墅,个案：圣得庄园,基本信息：,占地面积,190000,建筑面积,120000,已成交量,93949,容积率,0.63,绿化率,35,产品类型,联排，少量双拼,联排面积,200,风格,现代,产品定价,参考楼盘,产品定价,参考楼盘,万科燕南园于,2005,年,9,月首次开盘，目前仍处于持续销售中,万科燕南园供求走势,2005,年成交均价（元,/,平方米）,2006,年成交均价（元,/,平方米）,好世麒麟园,13297,13885,万科燕南园,11044,11832,价格梯度,1.20,1.17,产品定价,单价梯度,我们选取好世麒麟园和万科燕南园,05,、,06,年的成交均价，以此确定这两个项目间的价格梯度：,则好世麒麟园与万科燕南园的价格梯度为,1.20,：,1,万科燕南园成交均价走势,2.4,万元,/,平方米,1.7,万元,/,平方米,产品定价,参考楼盘单价,目前，万科燕南园成交均价已回落到,1.7,万元,/,平方米,产品定价,单价确定,通过两者间的价格梯度，得出好世麒麟园的均价：,17000,元,/,平方米*,1.2=20400,元,/,平方米,20000,元,/m,2,产品定价,主力总价,本案小户型的面积为,240,平方米左右，则总价为,240,平方米*,2.0,万元,/,平方米,=,480,万元,本案大户型的面积为,300,平方米左右，则总价为,300,平方米*,2.0,万元,/,平方米,=,600,万元,好世麒麟园的主力总价段为：,500-600,万元,单价梯度法确定的主力总价段：,500-600,万元,产品定价,总结,本案项目定位：,区域内中高端经济型别墅产品,本案总价段初步框定：,400-600,万元,主力总价段：,500-600,万元，,单价：,2.0,万,/,平方米,价格系数法,类似属性案例价格系数,得到本项目价格系数,得到项目静态价格,特点：主要适用某项特征明显的物业产品，如公园、高尔夫、海景资源型住宅,定价体系建立：,选取世纪公园板块和新江湾城板块，用板块内靠近公园项目和远离公园项目进行价格比较，从而找出一定的价格系数，最终得出本项目与板块内其它楼盘的价格系数，同时结合旭辉依云湾进行价格调整，最终调整得出本项目的定价。,公寓定价篇,1,、世纪公园板块,靠近世纪公园项目价格研究,雍景台 成交均价,19165,元,/,平米,香梅花园 成交均价,19000,元,/,平米,靠近世纪公园项目成交均价为,19055,元,/,平米,浦东世纪花园 成交均价,19000,元,/,平米,雍景台,香梅花园,浦东世纪花园,价格系数法,1,、世纪公园板块,不靠近世纪公园项目价格研究,选取原则：,距世纪公园有一段距离或不能正对,世纪公园项目，位置相对较差,不靠近世纪公园项目成交均价为,13712,元,/,平米,项目名称,成交均价（元,/,平米）,水清木华,14742,仁恒河滨城,14607,陆家嘴中央公寓,14143,大唐国际公寓,14000,大华锦绣华城,11067,合计,13712,水清木华,仁恒河滨城,陆家嘴中央公寓,大唐国际花园,大华锦绣华城,价格系数法,1,、世纪公园板块,价格系数,靠近公园项目成交均价：,19055,元,/,平米,不靠近公园项目成交均价：,13712,元,/,平米,1.39,世纪公园板块价格系数,世纪公园板块价格系数：,1.39,价格系数法,2,、新江湾城板块,板块内项目价格研究,选取原则：位于新江湾城板块内,项目一：橡树湾,成交均价,22000,元,/,平米,项目一：新城御景 成交均价,22000,元,/,平米,新江湾城板块内项目成交均价：,22000,元,/,平米,橡树湾,新城御景,价格系数法,2,、新江湾城板块,板块边缘项目价格研究,选取原则：处于新江湾城板块边缘地带,项目一：书香银苑,成交均价,16381,元,/,平米,项目二：盛世新江湾 成交均价,15730,元,/,平米,新江湾城板块边缘项目成交均价：,16055,元,/,平米,书香银苑,盛世新江湾,价格系数法,2,、新江湾城板块,价格系数,板块内项目成交价格：,22000,元,/,平米,边缘板块项目成交价格：,16055,元,/,平米,1.37,新江湾城板块价格系数,新江湾城板块价格系数：,1.37,价格系数法,3,、本项目价格系数,本项目价格系数得出：,世纪公园板块加上新江湾城板块价格系数的平均值，即（,1.39+1.37/2=1.38,本项目价格系数为：,1.38,价格系数法,4,、本项目价格定位,选取原则,选取原则：,由于顾村板块目前在售楼盘都距公园较远，因而选取整个板块的成交均价作为该板块的价格基数。,铂庭,绿洲花园,新天地荻泾花园,世纪长江苑,上投佳园,宏润韶光花园,采菊苑,古北菊翔苑,文宝苑,本案,太和公寓,公园,价格系数法,4,、本项目价格定位,价格基数建立,顾村板块价格基数为：,8000,元,/,平米,价格系数法,4,、本项目价格定位,系数相成法,本项目价格定位为：,本项目价格系数*顾村板块价格基数，即,1.38*8000,元,/,平米,=11040,元,/,平米,本项目公寓价格定位为,11040,元,/,平米,价格系数法,谢谢欣赏,