天津别墅市场调查报告

,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,2008,年天津别墅市场报告,区,域,产,品,别,墅,类,产品分析,市场需求决,定,定产品的设,计,计，,创新是发展,的,的主流，,别墅艺术化,的,的发展趋势,，,，,别墅发展三,大,大趋势,别墅市场分,析,析,泰达岭上林里,7公里,14公里,17公里,25公里,别墅市场分,析,析,分布,优势,劣势,目标客群,北部,北部板块,处于市内上风上水的位置，利用京津公路的交通优势缩短城际之间的距离,别墅市场尚未成熟，产品不能支撑高端客户的需求,市区内中产偏高阶层、“游走”京津两地的人士,南部,水上板块,天然景观、空气状况良好交通便 商业气氛较浓利适宜居住,逐步发展为高级,商务办公区,高收入、享受型人群,奥运板块,板块已基本成型，地理位置优越,板块整体规划风格混杂,投资型人群,大梅江板块,生态概念的推出，可持续性发展，交通和环境上集聚优势,建筑形式上并不完美，区域项目概念性强,精英高收入人群,中心城区,老城厢板块,以中式风格为卖点城市中心复合型别墅，有浓郁的历史文化氛围，位置的稀缺性,产品的环境景观竞争力较弱,流连市中心生活，文化层次相对较高的高收入人群,东部,东丽湖板块,原生态自然环境,大品牌开发商,滨海后花园,交通与基础配套尚需改善,精英高收入人群,享受型人群,开发商追随者,西部,西青板块,风格化别墅,产品细节突出,产品定位与设计的和谐性有待加强,中产偏高阶层,对特定文化的偏好者,远郊,团泊新城,生态复合概念,规模优势,可持续性发展,交通与配套尚需改善,认知度有待提升,区域周边中产阶层,京津新城,生态温泉果岭主题,规模发展配套独特,占据京津唐圆心位置,板块开发周期长,对区域产业发展的依赖性较强,京津两地人士,投资型人群,近期市场概,要,要,-,市场新近项,目,目分布,万科东丽湖,檀府,新悦庭,社会山,泰达,岭上林里,远洋新干线,独栋,office,招商地产,西康路,36,号,霞光道五号,万通合墅,滨海湖,芦花庄园,团泊新城,天嘉湖,项目,产品类型,面积区间,价格,（万元,/,平米）,资源与配套,产品特点,销售状况,2007,年,万通合墅,双拼 连排,170-411,双拼,1.8-2.4,连排,1.5,泰达城、历史博物馆,摩天轮,院落 肌理,30,套产品销售,10,月开盘近一半,檀府,连排,330-350,独栋,430-450,连排,1.8,万,独栋,2.4-2.6,万,老城厢高端区域,中式 文化院落,10,月开盘推,50,套,目前销售,30,套,招商地产,西康路,36,号,独栋,400-700,预计,4,万,城市中心别墅,豪华型产品,/,霞光道,5,号,连排,预计,4,万,城市中心别墅,五大道风格,08,年中旬现房销售,/,新悦庭,独栋,305-504,1.5-1.6,梅江板块,英格兰风格,一期,40,套,10,月开盘，销售过半,社会山,连排,200-220,叠拼,165-180,1-1.2,张家窝,10,个居住规划组团,德系建筑,一期百余套产品,售罄,远洋新干线,独栋,office,独栋,400,1.5,空港,远洋自身商业,商务空间,五大道风貌,首推,12,套产品,销售,8,套,万科东丽湖,连排 双拼,170-250,1.2-1.8,东丽湖、社区综合配套,湿地、生态别墅、综合社区,每批次推出,40-60,套产品，基本一周内售罄,滨海湖,双拼,210-250,独栋,430,0.9-1.2,水库、湿地、,高尔夫、滑雪场,生态别墅,院落、配套规划,一期,129,套售罄,芦花庄园,独栋、双拼、连排,200-320,1.5,汉沽航母主题公园,滨海旅游休闲区,生态别墅,一期,83,套产品售罄,天津别墅市,场,场,特点,供应状况,别墅项目主,要,要集中在天,津,津的南部（,包,包括西南、,东,东南,)2007,年天津别墅,在,在售和开售,的,的别墅项目,约,约,20,个；新增供,应,应逐年减少,，,，未来以存,量,量房为主,市场机会,伴随天津城,市,市发展空间,的,的提升，别,墅,墅市场仍将,孕,孕育着较大,的,的市场机会,，,，存在较强,的,的购买力。,尽,尽管国家政,策,策有可能继,续,续压制，但,高,高档别墅的,消,消费群体受,住,住宅市场的,干,干扰相对较,小,小；别墅市,场,场价格的逐,年,年稳中有升,。,。,城市演变三,足,足鼎立,板块分布明,显,显,伴随城市定,位,位、交通发,展,展与城市功,能,能规划，天,津,津别墅分布,格,格局出现变,化,化：中心城,区,区土地价值,日,日益稀缺促,使,使城市中心别,墅,墅升温、滨海区域,被,被纳入国家,战,战略发展的,宏,宏观大势和,高,高速增长的,经,经济形态使,滨,滨海别墅异,军,军突起、天,津,津城市规划,的,的新城与居,住,住组团令近,郊,郊重点居住,组,组团或新城,内,内别墅发展,看,看好,。,功能丰富需,求,求多样,产品特点突,出,出,新兴城市功,能,能空间，产,业,业发展格局,、,、和多样化,社,社交空间的,变,变化与需求,，,，土地性质,由,由单纯居住,向,向综合用地,的,的变化使别,墅,墅功能由居,住,住、投资扩,充,充到商务办,公,公别墅、企,业,业会所、度,假,假休闲等方,面,面,。,生态突现城,心,心价值,项目定位明,确,确,滨海与近郊,别,别墅主打生,态,态环境，滨,海,海区域依托,水,水系、湿地,，,，休闲娱乐,的,的综合配套,；,；城市中心,别,别墅项目多,处,处于混合型,居,居住区，产,品,品栋数较少,，,，单体面积,相,相对较大，,主,主打成熟配,套,套与便捷交,通,通半径的主,题,题，强调产,品,品投资属性,。,近期上市的,部,部分别墅项,目,目规模较大,：,：26平方,公,公里的滨海,湖,湖（由具有,开,开发国际一,流,流高尔夫与,高,高尔夫别墅,资,资格的北京,东,东方鸿铭旅,游,游地产开发,有,有限公司开,发,发）、1.4万亩的恒,大,大蓟县项目,（,（由总资产120亿、,在,在全国22,个,个城市开发51个地产,项,项目的恒大,地,地产开发）,，,，高档别墅,的,的消费群体,受,受住宅市场,的,的干扰相对,较,较小；别墅,市,市场价格的,逐,逐年稳中有,升,升,。,大盘突起量,价,价齐增,项目体量增,肥,肥,连排产品160250平米、独,栋,栋产品300500,平,平米为主流,面,面积区间；,前,前者走经济,紧,紧凑路线，,后,后者注重产,品,品的空间尺,度,度与舒适感,。,产品风格以,欧,欧美为主；,适,适宜的开间,进,进深尺度、,院,院落与休闲,空,空间、地下,室,室功能逐渐,被,被市场所认,可,可。在独栋,产,产品中，豪,华,华舒适性特,点,点日趋明显,，,，如设置室,内,内电梯、桑,拿,拿房等,。,面积分化两,端,端趋势,经济舒适共,荣,荣,细节强化人,性,性设计,注重产品研,发,发,结合户外、,外,外展等信息,传,传递平台，,项,项目营销以,活,活动、事件,营,营销为主，,通,通过产品,推,推介、高尔,夫,夫邀请、音,乐,乐会等形式,聚,聚集意向客,户,户,。,活动事件渠道传,播,播,强调营销特点,示范效应配套优,化,化,展示打动买家,多个别墅项目建,立,立项目的示范区,、,、样板间，以直,观,观展示与准现房,销,销售增强客户信,心,心；强化项目未,来,来在城市区位、,项,项目自身配套方,面,面的引导,。,报光特点,强调高调亮相、,软,软硬组合,项目名称,07,年,报广费用,备注,社会山,350,万,3,月,8-4,月,19,日在新报、晚报打出,14,次,5,个主题的系列稿,玛歌庄园,100,万,今晚报,半版为主,远洋新干线,65,万,从,10,月,25,日开始，连续投放,11,次报稿,报光特点,强调高调亮相、,软,软硬组合,檀府,新,悦庭,合墅,京津新城,远洋新干线独栋,office,东丽湖,、,玛歌庄园,、,领,世,郡,檀府,霞光道,5,号,社会山,唐郡,重点项目销售,模,模式分析,红磡领世郡,项目简介：天津,较,较大的别墅项目,，,，,近邻梅江居住区,140,万平米超大复合,型,型社区,开发商 ：,天,天津红墈房地产,有,有限公司,销售方式：自行,销,销售,动工时间：,2004,年,4,月,2,日,开盘时间：一期,2005,年,1,月,15,日,二期,2005,年,10,月,22,日,产品类型：一期,为,为联排、双拼、,独,独栋（共,334,套）,二期为纯独栋组,团,团（,227-522,平米）,入住时间：一期,05,年,10,月,1,日,二期,07,年,7,月,1,日,样板示范区建成,时,时间：,05,年,9,月,现阶段售价：均,价,价,22000,元,/,平米,周边配套：,拥有,27,洞国际标准高尔,夫,夫球场一座、国,际,际学,校、社区内,建,建有,3.4,万平米商业生活,配,配套区阿,玛瑞卡街。,项目客群：高端,事,事业有成的成功,人,人士,客户主要来源：,河西、和平、,南,南开区。对项目,的,的区位和交,通和高尔夫球场,的,的配套比 较满,意,意。,点评：,该项目规模较大,，,，一期为准现房,发,发售，项目的价,格,格策略采用低开,高,高走，开盘时价,格,格仅为,6000,元,/,平米，当被市场,所,所认可后，后期,产,产品价格逐步提,升,升。二期产品为,全,全独栋别墅，于,样,样板示范区建成,后,后一个月开盘。,该项目的推广可,谓,谓“大手笔”，,铺,铺天盖地的户外,、,、路名牌广告、,几,几乎每周均有的,报,报纸广告以及电,视,视广播宣传，达,到,到了一定的轰动,效,效应。,但该项目早期统,一,一宣传为别墅大,盘,盘元年，但后期,由,由于特殊原因将,项,项目改为复合大,盘,盘，给人留下朝,令,令夕改的印象。,媒体广告鉴赏,点评：,在媒体表现上运,用,用一种对自然新,的,的解读方式，使,客,客户对人与自然,产,产生新的认识,玛歌庄园,项目简介：该项,目,目位于西青区友,谊,谊路延长线，是,津,津滨创,辉打造的高端别,墅,墅项目，属南法,风,风格,开发商 ：,天,天津津滨创辉发,展,展有限公司,销售方式：自行,销,销售,开盘时间：一期,2005,年,10,月,29,日,二期预计,2008,年,5,月,产品类型：建筑,形,形式为纯别墅楼,盘,盘，绝大部分,为,为独栋别,墅，极少部分联,排,排别墅（共,383,套）,入住时间：一期,07,年,5,月,二期,08,年,9,月,样板示范区建成,时,时间：一期,开,开盘样板示范区,已,已建成，,06,年,10,月、,07,年,7,月先后两次全,新升级样板示范,区,区对外开放，营,造,造,了良好的居住氛,围,围。,主力面积：,400-500,平米，,剩余户型：,460-580,平米,现阶段售价：均,价,价,15000,元,/,平米,周边配套：,7000,平米的配套，包,括,括会所、俱乐部,、,、,餐饮以及购物场,所,所等,项目客群：针对,市,市内高端的客户,群,群，不仅事业成,功,功，,具有较强的实力,，,，而且在偏好上,对,对别墅生,活有较高追求的,客,客群。,项目四大亮点,项目亮点一：预,约,约制看房,2007,年,5,月,31,日，“预约看房,”,”在玛歌庄园正,式,式启动，到玛歌,庄,庄园看房的客户,务,务必提前两天打,电,电话预约，如果,贸,贸然前往，就只,能,能在销售中心了,解,解些项目基本情,况,况，不能看样板,间,间，也不能进入,项,项目现场。,评论：预约制看,房,房首先保证社区,内,内的安全性和私,密,密性，其次，,预,预约看房体现出,对,对客户的尊重。,经,经过预约的客户,，,，都会享有“一,对,对一”的私人服,务,务，即：由一个,置,置业顾问从头至,尾,尾全程接待，包,括,括,接受电话预约,迎接预约客户,讲解沙盘,参观样板间,