某广场招商及推广策划案

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,中国科技开发院松山湖创富广场招商及推广策划案,深圳市*不动产有限公司,二0一二年五月,项 目 本 体,项目位于亚洲著名的穗、莞、深、港经济走廊的中段,松山湖科技产业园区的北部，紧邻迎宾路与工业南路，总建筑面积为,115495.99,，本次研究的对象为整个商业和研发中心的住宅，其中商业建筑面积为,28227.93,（包括加速器和研发中心以及,C,区的整个商业），住宅建筑面积为,13240.33,。旨在打造东莞,高端商务型的创业及休闲体验基地,。,项目概述,项目位置,现状剖析,项目周边还处于规划发展中，周边生活配套较少，居住氛围浅薄，仅有的一个,商业项目创意生活城，空置率高，商业氛围极其冷清，在这样的大环境下，,何以支撑本项目,2.82万方,的商业体量？,功能性管理,核心问题,周边人流稀少，购买力不足,商户担忧投资回报及前景,主力店招商困难重重,缺乏形象展示/包装推广,项目SWOT分析,S,W,O,T,优势：,1、位穗,、,莞,、,深,、,港经济走廊中段，,区位优势明显；,2,、,交通便利，通达性好；,3,、,自然环境优美，绿化率高；,4、园区内高科技产业集中迁入,为消费提供足够的人流基础.,劣势：,1、片区尚处于规划发展中,周边生,活配套较少；,2,、,园区内居住氛围浅薄；,3,、,临街受噪音及灰尘污染；,4、项目展示性不够,缺少指引.,机会：,1、政府对片区规划明朗,知名度将进,一步提升；,2,、,周边政府及生活配套日渐完善,企业进驻加快,大量人流涌入；,3,、,未来无产权公寓只要为只租,不售,给项目销售带来无限机会；,4、品牌商家的进驻,带旺周边商业氛围.,威胁：,1、国家宏观调控依然从紧,投资者,观望情绪,对项目销售产生一定影响；,2,、,旁边竞争商业的先入为主,分流,仅有的部分消费者；,3,、,高档品质住宅项目的入市,对本项,目造成一定威胁；,4、周边配套不完善,人流量少.,项目定位,主形象定位,创富广场,打造东莞高端商务型的创业及休闲体验基地,市场定位,立足松山湖，辐射四镇三市,（大朗、东坑、寮步、大岭山；,深圳、东莞、广州）,客户定位,商：,实力强劲的国际及国内品牌主力商家,园区或周边市镇的投资者,、经营者,住：,内部人士及政府公务员,园区企业高层、骨干精英、技术人员,外部投资客,项目价值点,开启“六核”时代，代言地标名片！,“六核”时代,新地标！,交通核心,：处穗莞深港经济走廊中段，公路、,铁路、轻轨、航空枢纽位置，扼黄金咽喉位置,地标核心,：项目建成后将是区域最高楼，代言,新地标形象名片，昭示性好，主心标杆，光耀四方,科研核心,：一大批高新科技企业、国家研发中心,及企业总部聚集地，旨在打造东莞“硅谷”。,商业核心,：3万方超社区体量，集休闲/购物/餐饮,娱乐为一体的现代时尚特色商业，园区独一。,商务核心,：独创金融服务、票务中心、物流速递,等商务综合服务。,培训核心,：区域首家企业/产业培训、人力资源,培训、各种技能培训中心，为企业输送优秀人才。,项 目 招 商,招商目标,目标设定,3-4个月完成,3家品牌主力商家+5家特色商家,主力商家：国内外知名品牌零售店、超市、影城等,特色商家：时尚美食/美容/保健等体验馆,沃尔玛、大润发、家乐福,招商思路,以松山湖,创富广场国际时装秀或特色美食节,等活动为载体，以其整体业态布局合理为亮点,以高端商务型创业及休闲体验基地创建宣传为抓手，汇聚当今海内外众多时尚品牌商家的产品展示展销来贯穿整个招商运营过程，用3-4个月时间达到入驻率超70%（覆盖含C区的1、2、3层场地）的目标，其中含3家及以上品牌主力商家和5家及以上特色商家进驻，确保项目招商成功。,招商策略,楼层功能,区,区划按照,各,各类品牌,间,间的经营,互,互动原则,，,，进行局,部,部科学规,律,律整合。,严格控制,招,招商品牌,的,的层次，,以,以吸纳国,内,内国际亮,点,点品牌为,核,核心。这,是,是保证整,体,体层面上,档,档次先决,条,条件。,店铺定价,租,租赁的切,入,入点与众,不,不同的悬,念,念招商策,略,略。,与松山湖,管,管委会有,关,关部门合,作,作，打出,公,公益事业,牌,牌。孕育,本,本项目社,区,区系列广,场,场文化活,动,动。为众,商,商铺聚集,人,人气，使,发,发生购买,行,行为提供,充,充要条件,，,，培育本,商,商圈目标,受,受众的习,惯,惯性消费,行,行为，为,目,目标业主,提,提供经营,成,成功的有,利,利保障，,为,为树立品,牌,牌形象打,造,造宣传基,点,点。,总策略,业态组合,建,建议,1F：,品牌连锁,超,超市（沃,尔,尔玛或家,乐,乐福）或,连,连锁精品,专,专业市场,、,、进口化,妆,妆品（姿,生,生堂、,娇兰等）、,高,高档珠宝（,谢,谢瑞琳等）,、,、高档手表,、,、高档皮具,（,（路易威登,等,等。,2F：,高档服装（,阿,阿玛尼杰,尼,尼亚等）,、,、休闲服装,及,及饰品、时,尚,尚精品鞋店,、,、儿童服装,、,、,高档床品,、,、精品工艺,品,品、体育服,装,装、体育器,材,材等。,3F：,特色餐饮（,元,元气寿司、,韩,韩国烤肉、,日,日本料理、,星,星巴克等）,、,、超级体验,馆,馆（5D影,院,院、,美容瘦身SPA、量版KTV等）,。,。,营 销 推,广,广,核心价值提,炼,炼,商业一直认,为,为，女人和,小,小孩的钱是,时,时最好赚的,，,，其实不然,，,，富人的钱,好,好赚才是不,变,变的真理,只是很多时,候,候富人阶层,都,都找不到自,己,己需要的合,适,适产品罢了,。,。,松山湖片区,是,东莞,最大的别墅,社,社区，高档,住,住宅决定了,这,这里居住的,将,将会是知富,阶,阶层。这个,阶,阶层对生活,品,品质都有较,高,高的要求，,这,这,里,将会满足这,些,些知富一族,对,对高品质生,活,活配套的需,求,求，真正成,为,为富人高尚,生,生活服务的,商业,街区。,项目的,核心价值,项目,周边,居住着大量,稳,稳定的高消,费,费人群,专业金融及,人,人才培训商,务,务中心,片区,高档别墅社区,外的大型,商业,松山湖最高,建,建筑物,的,昭示效果,独立纯街铺,自用投资,两,两相宜,销售方式建,议,议,因销售目标,为,为,主要为加速,器,器及研发中,心,心（含各自C区）的,商业,部分，,商业面积约,为,为,28228,平方米，,铺位可进行,合,合并于分割,且,且,大多数为独,立,立街铺，可,满,满足,24,小时独立经,营,营。,英联,建议：,租售并举,定,定向,招,招商,带租约销售,为,为主，部分,可,可直接销售,营销策略,推广上，对,比,比与,创意生活城,的差异性，,强,强调产品的,独特,性，通过,核心价值点,反复诉求，,加,加深客户对,于,于,品牌及项目,的印象及认,同,同感。,渠道,上，考虑,到,项目,周边,商业,氛围不浓,，,区域消费客,群,群暂不充足,等,等因素，需,要,要,尽量,跳出本区域,，,主动向东莞,其,其他城镇拉,动,动需求，建,立,立各种宣传,渠,渠道。,媒体上，强,调,调“外围渗,透,透，圈内认,可,可”原则，,前,前期户外导,示,示、项目展,示,示、商讯专,刊,刊报道、网,络,络等效果比,较,较直接，中,后,后期配合报,广,广、短信，,逐,逐步深入,。,活动造势上,，,，通过关键,节,节点，借博,览会、发布,会,会、论坛或,服,服装秀、,美食节等新,闻,闻事件炒热,区,区域及项,目，定期进,行,行广场活动,聚,聚拢大量人,气，以提高,受,受众客户的,满,满意度。,16,围墙、广场,、,、工地、楼,体,体、营销中,心,心、导示牌,包装,活动,模型、形象,折,折页、形象,楼,楼书、户型,平,平面图、住,宅,宅销售资料,物料,园区户外、,导,导示牌、道,旗,旗、条幅、,楼,楼体、报广,、,、网络软文,渠道,招商手册、,会,会刊、招商,意,意向书、招,商,商流程与须,知,知、VIP卡,住宅看楼通,道,道、园林绿,化,化展示、导,示,示牌,园区户外、,道,道旗、楼体,条,条幅、网络,、,、报刊、高,速,速路T牌、,软,软文、短信,宣传折页、,销,销售资料、,法,法律文件,商业街包装,、,、商业看楼,通,通道、导示,牌,牌,销售资料、,法,法律文件,广场、园林,、,、社区内部,、,、导示牌,园区户外、,道,道旗、条幅,、,、高速路T,牌,牌、报刊、,软,软文、报广,、,、短信,形象树立、,招,招商蓄势、,住,住宅客户蓄,水,水、内部认,购,购,重点工作,入驻园区企,业,业宣传、住,宅,宅公开销售,，,，主力商家,引,引进洽谈,商业招商及,销,销售,住宅尾盘及,商,商业招商及,销,销售,园区户外、,道,道旗、条幅,、,、报刊、高,速,速路T牌、,分,分众、DM,、,、短信、网,络,络论坛,项目启动仪,式,式、“创,富,富”俱乐部,会,会员召集,高端论坛、,展,展销会、封,顶,顶仪式,项目招商签,约,约仪式、封,顶,顶仪式,高尚圈层活,动,动系列,7月,工程进度,10月,9月,营销中心开,放,放,11月,营销节点,12月,2013.01,商业街包装,完,完成,项目启动期,住宅公开销,售,售,商业招商及,诚,诚意认购登,记,记,商业招商及,公,公开销售,持续招商/,销,销售,营销总纲,8月,住宅内部认,购,购及登记,2013.02,2013.03,6月,营销推广安,排,排,第一阶段推,广,广方向,6月7月8月9月10月11月12月1月2月3,月,月4月,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,“梦想生,活,活第一城,创,创富广场,松,松山湖的,聚,聚宝盆”,1、通过户,外,外及现场包,装,装、网络炒,作,作，宣传项,目,目主形象，,抢,抢占受众群,体,体第一视点,；,；,2、以企业,专,专题论坛、,商,商家座谈会,等,等新闻事件,借,借势招募“,创,创富”会员,，,，为蓄水作,准,准备；,1、启动阶,段,段,2、住宅销,售,售阶段,3、商业招,商,商及销售阶,段,段,4、收尾阶,段,段,2013年,营销推广安,排,排,第一阶段营,销,销安排,6.1,营销,物料,模型、形象,折,折页、形象,楼,楼书、户型,平,平面图、住,宅,宅销售资料,宣传,推广,项目启动期,，,，主打形象,及,及会员招募,：,：,该阶段项目,现,现场营销中,心,心开放及住,宅,宅首批单位,登,登记预约做,线,线上推广及,营,营销活动，,预,预热板块；,1、线上保,持,持项目持续,的,的曝光度，,线,线下,保持案场正,常,常运作；户,外,外大牌、楼,体,体喷绘、导,示,示牌等要统,一,一诉求主题,，,，给客户强,烈,烈视觉冲击,；,；网络炒作,通,通过主题帖,子,子和剑客炒,作,作，持续跟,踪,踪项目进展,，,，多方面全,方,方位奠定项,目,目的影响力,；,；节假日营,销,销活动更多,注,注重现场人,气,气的聚拢，,增,增强客户信,心,心,；,2、做好“,创,创富”会员,招,招募工作，,及,及时释放首,批,批注重房源,认,认筹登记信,息,息，通过活,动,动及奖励措,施,施促进老带,新,新，提高案,场,场人气，营,造,造良好的营,销,销氛围。,营销,节点,线下,7.30,“创富”会,员,员招募及住,宅,宅首批登记,预,预约,营销中心开,放,放（6.16）,端午节美食,节,节,线上,6.16,6.23,7.22,哈根达斯冰,爽,爽夏日,营销推广安,排,排,第一阶段推,广,广策略,起势,打响品牌第,一,一战,中国科技开,发,发院巨资打,造,造,松山湖“聚,宝,宝盆”！,制造市场话,题,题，引发广,泛,泛议论，带,动,动全城关注,营销推