精装修房成本控制要点

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,精装修房成本控制要点,管理五区 张新宏,各位领导、,同,同仁上午好,：,：,随着市场的,发,发展，精装,修,修的工程是,越,越来越多，,根,根据精装修,房,房有着体量,大,大、房型单,一,一、质量要,求,求高、维修,工,工作量大的,特,特点，在这,里,里重点谈谈,精,精装房在成,本,本控制过程,中,中所注意的,要,要点，主要,分,分几下7个,方,方面：,一、报价注,意,意事项,二、合同谈,判,判要点,三、工艺做,法,法交底统一,四、材料红,杠,杠线量的确,定,定,五、材料损,耗,耗的控制,六、班组人,工,工费的控制,七、成品保,护,护的控制,一、报价注,意,意事项,1、措施费,的,的测算，精,装,装房体量大,、,、每平方造,价,价较低，,所以措施费,所,所占比例就,大,大，不能按,照,照常规的比,例,例进,行估算，要,经,经过仔细的,测,测算，常规,有,有15项内,容,容需要,进行测算：,（1）现场,文,文明施工费1.0,（2）安全,施,施工费0.4,（3）环境,保,保护费（不,含,含竣工空气,污,污染检测费,）,）0.5,（4）材料,检,检验、试验,费,费0.18,（5）临时,设,设施费0.8,（6）脚手,架,架费（按现,场,场实际条件,定,定）,（7）材料,运,运输费（按,现,现场实际条,件,件定）（不,同,同于一般,性工程）,（8）材料,二,二次搬运、,夜,夜间搬运增,加,加费0.15,（9）工程,超,超高人工降,耗,耗增加费（,按,按现场实际,条,条件定）,（10）室,内,内保洁费（,不,不含开荒保,洁,洁）0.15,（11）深,化,化设计费0.1（大,堂,堂酒店需增,加,加比例，根,据,据图纸情况,另,另行商议）,（12）已,完,完工程及设,备,备成品保护,费,费0.4,（13）包,干,干费（现场,水,水电费、垃,圾,圾清理至楼,下,下指定由总,包,包外运、3,小,小时以内停,电,电停水，不,含,含土建总包,服,服务费）1.0,（14）住,宿,宿补助及远,征,征施工费（,按,按现场实际,条,条件定）,（15）空气污检测,费,费（正常是,要,要推给甲方,处,处理）,总体上取下,来,来会在810左右,，,，实际成本,会在57,左右，主,要,要是考虑后,期,期维修费,用,用，,维,维修周期长,、,、维修工作,量,量大，工程,竣,竣工以后还,要,要考虑到1,2年长时,间,间留守部分,工,工人待命维,修,修，因为现,在,在小业主上,百,百万元买一,套,套房，挑剔,是,是正 常的,，,，这块费用,又,又不好单列,，,，只能含在,相,相应措施费,内,内， 例如,东,东九竣工一,年,年多，已花,了,了120万,左,左右维修费,用,用；,2、综合单,价,价组价的测,算,算，考虑到,精,精装修体量,大,大、材料单,一,一及利润较,透,透明的特点,，,，我们在组,价,价时不能按,照,照定额进行,估,估算，高了,甲,甲方肯定中,不,不了标，低,了,了是没有经,营,营的空间，,也,也不可能想,在,在材料上做,文,文章来拉亏,本,本子目，所,以,以在组价时,要,要结合现场,实,实际施工工,艺,艺进行测算,，,，有以下几,点,点需注意的,地,地方：,（1）吊顶,轻,轻钢龙骨含,量,量：主付龙,骨,骨的含量偏,高,高，沿边龙,骨,骨含量偏低,；,；,（2）成品,门,门、家俱、,木,木饰面没有,相,相应定额套,用,用，如参照,类,类似定额需,调,调整人工，,常,常规是材料,价,价的1012；,（3）卫生,间,间墙面砖或,石,石材铺贴，,没,没有现成的,粘,粘贴剂定额,套,套用，如参,照,照干粉型定,额,额，需根据,实,实际情况调,整,整含量，根,据,据现场实测,每,每1mm厚,度,度大致耗用1.51.7kg粘,结,结剂，实际,铺,铺贴厚度在810mm；,（4）乳胶,漆,漆的人工在,定,定额中含量,是,是偏低，而,这,这项工作在,精,精装造价中,所,所占比例较,大,大，肯定是,亏,亏不得。,3、公司管,理,理费及利润1012，取费,基,基础为总价,，,，这样便于,好,好控制成本,。,。,4、其它说,明,明：,（1）甲指,乙,乙供材，按,甲,甲方签价加12采购,、,、保管费计,入,入结算；,（2）甲供,乙,乙安材料，,按,按甲方购买,价,价取11.5%管理费,8质量,控,控制、深化,排,排版、配合,保,保管费、；,（3）甲,供,供甲安或,甲,甲方单独,分,分包子项,，,，并纳入,装,装饰范围,统,统一管理,、,、协调的,，,，按分包,单,单位造价,取,取3的,总,总包协调,费,费、配合,费,费；,（4）现,场,场零星点,工,工按90,元,元/工日,计,计取；,二、合同,谈,谈判要点,在合同谈,判,判过程中,除,除了一些,常,常规条款,注,注意控制,外,外，针对,精,精装修房,我,我们还要,多,多关注以,下,下几点：,1、验收,标,标准不能,以,以小业主,为,为准，要,明,明确以国,家,家验收规,范,范为准，,防,防止在小,业,业主收房,过,过程中，,工,工程部两,手,手一摊把,责,责任全部,加,加在我们,身,身上。但,在,在实际过,程,程中还是,对,对小业提,出,出的一些,非,非合理要,求,求进行修,补,补，维修,量,量倒是不,大,大，但是,随,随叫随到,，,，在背后,却,却耗用大,量,量人工，,这,这是精装,修,修工程成,本,本上升的,一,一大特点,，,，怎么去,控,控制是值,得,得思考；,2、保修,时,时间的明,确,确为竣工,后,后几年内,，,，不是以,说,说以开发,商,商与小业,签,签定合同,的,的保修时,间,间，而且,要,要明确保,修,修的内容,，,，最好是,有,有详细的,说,说明，哪,些,些在保修,内,内，哪些,不,不在修内,（,（需要整,理,理），因,为,为精装房,后,后期维修,的,的成本非,常,常之大，,就,就像是我,们,们是卖出,的,的产品一,样,样，要有,详,详细的质,保,保说明；,3、在合,同,同中要注,明,明环境污,染,染检测责,任,任，因为,精,精装房中,很,很多材料,是,是甲供或,者,者是甲方,指,指定，为,了,了避免小,业,业主收房,后,后不必要,的,的纠纷，,一,一般检测,是,是交给甲,方,方处理，,谁的材料,不,不合格由,谁,谁负责，,要,要注意日,常,常材料报,验,验的有效,性,性。,4、竣工,验,验收的时,间,间要明确,好,好节点时,间,间，不是,以,以小业主,收,收房时间,为,为准，应,是,是在我方,提,提交竣工,验,验收证明,后,后由业主,在,在多少天,内,内组织验,收,收，以这,个,个时间为,竣,竣工时间,。,。在施工,过,过程中后,期,期要强烈,要,要求甲方,接,接收钥匙,进,进行介入,管,管理，并,做,做好签收,手,手续，以,防,防日后有,纠,纠纷。,5、工期,的,的风险非,常,常大，往,往,往也是没,有,有退路，,一,一旦小业,主,主不能按,时,时收房就,会,会提出索,赔,赔，甲方,也,也肯定会,把,把责任加,在,在,我们身上,，,，所以过,程,程中一定,要,要作为重,点,点来经营,，,，最好在,合,合同上明,确,确罚款的,上,上限；,6、审计,时,时间要明,确,确，我们,合,合作的开,发,发商基本,都,都是用他,们,们的合同,文,文本，总,体,体是对他,们,们有利，,经,经济形势,不,不好的情,况,况下，防,止,止开发商,有,有意拖延,审,审计时间,，,，不象我,们,们做政府,工,工程，你,不,不审甲方,还,还会催着,审,审。,三、工艺,做,做法交底,统,统一,根据报价,书,书及现场,实,实际情况,，,，对施工,工,工艺进行,多,多方案比,较,较，确保,质,质量的同,时,时把成本,降,降至最低,，,，一种工,艺,艺只要省,一,一点点将,是,是一笔不,小,小的节约,，,，哪怕是,一,一块预埋,板,板的节约,、,、1mm,厚,厚粘结剂,的,的节约等,等,等，这就,需,需要我们,统,统一做法,，,，尽可能,把,把工艺优,化,化到最佳,：,：,1、由深,化,化设计师,、,、施工员,、,、预算员,共,共同参与,工,工艺做法,深,深化，例,如,如吊顶龙,骨,骨的排版,、,、吊顶造,型,型的做法,、,、电视及,五,五金预埋,方,方案、饰,面,面基层做,法,法等等；,精,精装中比,较,较典形的,有,有（这里,不,不详细列,举,举）：,（1）镜,子,子基层采,用,用玻镁板,代,代替木工,板,板；,（2）软,包,包布分格,控,控制损耗,；,；,（3）吊,顶,顶立板尽,可,可能采用,轻,轻钢龙骨,，,，可合理,利,利用零料,龙,龙骨，也,有,有利于质,量,量控制；,2、针对,确,确定方案,进,进行全员,交,交底，针,对,对精装采,用,用水平施,工,工，人员,较,较多，如,果,果不全员,交,交底就会,达,达不到统,一,一的目的,；,；,3、在每,个,个分项刚,开,开始施工,时,时由专人,重,重点检查,，,，以便及,时,时整改，,加,加强首检,制,制度的执,行,行。,4、对于,影,影响到质,量,量的做法,一,一定不能,省,省，减少,后,后期的维,修,修实际上,也,也是成本,的,的控制，,如,如吊顶转,角,角加固、,凹,凹槽做法,等,等；,四、材料,红,红杠线量,的,的确定,红杠线量,是,是控制班,组,组领料和,统,统一配料,的,的依据，,精,精装修房,都,都是体量,大,大、房间,多,多的特点,，,，如果前,期,期没有一,个,个指导性,的,的材料用,量,量，过程,中,中将没有,办,办法去控,制,制，在制,定,定红杠线,量,量过程中,，,，我们要,注,注意以下,几,几点：,1、此项,工,工作一定,要,要有施工,员,员、预算,员,员、带班,结,结合工艺,交,交底图纸,共,共同参与,测,测算，按,样,样板房实,测,测是最准,的,的，并让,带,带班签字,确,确认，如,果,果前期不,能,能确定用,量,量的材料,，,，在班组,领,领用前一,定,定要测算,出,出来，如,墙,墙纸、小,五,五金。,2、此量,出,出来后要,交,交仓库、,施,施工员、,带,带班各一,份,份，由施,工,工员、仓,库,库把关班,组,组的领用,量,量，时刻,提,提醒班组,领,领用量与,红,红杠线量,和,和差距，,设,设定预警,线,线。,3、过程,中,中要由预,算,算员、施,工,工员对现,场,场做法进,行,行检查、,核,核对，及,时,时调整红,杠,杠线量，,尽,尽可能把,红,红杠线量,跟,跟实际相,符,符合。,五、材料,损,损耗的控,制,制,（一）、,损,损耗控制,的,的特点,1、针对,户,户型统一,、,、批量作,业,业的特点,，,，基层材,料,料需定尺,加,加工，减,少,少损耗，,但,但要注意,交,交底和统,一,一配料、,检,检查，避,免,免长的切,成,成短的，,短,短的扔掉,现,现象人，,例,例如轻钢,龙,龙骨、石,膏,膏板、墙,纸,纸采取量,大,大定尺加,工,工；,2、 对,于,于统一做,法,法子项采,取,取集中加,工,工，由安,装,装工人领,用,用半成品,到,到现场安,装,装，如门,套,套木工板,基,基层、窗,帘,帘盒木工,板,板基层、,吊,吊顶造型,、,、墙纸、,墙,墙地砖等,，,，主要注,意,意现场场,地,地的选定,、,、班组的,配,配合；,3、针对,一,一些比例,小,小、比较,零,零碎、损,耗,耗大的零,星,星辅材，,建,建议采取,双,双包的形,式,式来控制,损,损耗，这,同,同时也是,为,为减轻项,目,目部、仓,管,管的压力,，,，例如吊,顶,顶面自攻,螺,螺丝、油,漆,漆腻子、,夹,夹板基层,枪,枪钉、水,泥,泥黄砂、,墙,墙纸基层,采,采用双包,等,等；,4、针对,一,一些因为,施,施工会造,成,成很大浪,费,费的主材,，,，建议采,取,取双包施,工,工，例如,石,石材、石,膏,膏线、玻,璃,璃。,5、针对,房,房间多、,空,空间小的,特,特点，现,场,场需有人,专,专门定期,检,检查余料,集,集中汇总,，,，工完料,完,完，避免,现,现场有存,量,量，工人,不,不知道还,在,在领料。,6、临时,设,设施控制,，,，现场特,别,别是木工,板,板用量往,往,往是远远,超,超过结算,量,量，有很,大,大一块是,班,班组拿来,做,做仓库、,宿,宿舍床板,、,、宿舍桌,子,子等，包,括,括现场的,水,水电费，,我,我们要严,格,格控制这,一,一块，现,在,在很多工,程,程都是单,独,独挂表结,算,算。,7、针对,体,体量大、,时,时间长的,特,特点，材,料,料领用制,度,度要规范,，,，班组由,专,专人领用,，,，项目部,由,由施工员,、,、预算员,参,参与审核,班,班组请料,，,，但项目,部,部要注意,执,执行力，,开,开了红灯,就,就不好收,场,场。,（二）、,损,损耗控制,在,在执行过,程,程中遇到,的,的问题,前几年我,们,们区就一,直,直在谈损,耗,耗控制，,但,但是在具,体,体执行过,程,程中还是,有,有很多问,题,题，我个,人,人认为主,要,要是以下,几,几点原因,：,：,1、材料,损,损耗不仅,仅,仅是对班,组,组考核，,应,应该同项目经,理,理、施工,员,员考核也,挂,挂上钩，也要签一,份,份损耗控,制,制责任状,，,，从上至,下,下都要有,意,意识、压,力,力。,2、在深,化,化设计上,面,面不能让,设,设计师去,关,关注损耗,问,问题，这,是,是有点不,太,太现实，,所,所有深化,的,的内容应由预算员,主,主动参与,审,审阅一遍，力求在,效,效果、质,量,量、成本,上,上达到平,衡,衡，预算,员要进行,测,测算多种,方,方案的价,格,格，供项,目,目经理决,策,策；,3、损耗,的,的控制其,实,实不局限,于,于现场材,料,料的浪费,，,，很多时,候,候是交底,的,的工艺是,否,否合理？项目部有,没,没有做到,点,点对点、,人,人对人的,交,交底？,4、成本,控,控制的意,识,识是有了,、,、制度也,有,有了，但,是,是做到最,后,后效果可,能,能是一般,，,，是什么,原,原因导至,这,这种结果,呢,呢？关键,还,还是要有,一,一套完整的实,施,施流程来,推,推动制度,的,的执行，,每,每个人的,责,责任是什,么,么，相互,之,之间怎么,沟,沟通；,5、针对,每,每个项目,部,部不同的,施,施工水平,，,，我认为,要,要有套指,导,导性的东,西,西帮助材,料,料损耗控,制,制，例如,像,像质量通,病,病一样，,大,大家集思,广,广益也来编制损耗,控,控制通病：,6、老板,和,和带班之,间,间在损耗,控,控制上是,一,一种矛盾,，,，老板认,为,为材料节,约,约了，他,的,的人工肯,定,定是花多,了,了，所以,往,往往老板,是,是不太关,心,心现场材,料,料损耗问,题,题（没有,那,那么高的,意,意识，也,不,不在乎这,点,点奖罚金,额,额），我,认,认为应该,直,直接同带,班,班考核。,7、最终,考,考核对现,其,其实很难,做,做，首先,前,前期测算,的,的数据要,有,有说服力,，,，并能够,随,随着工程,进,进展，根,据,据实际情,况,况不断调,整,整，对过,程,程中班组,节,节约或损,耗,耗要有依,据,据辅助说,明,明，如,序号,材料名称,损耗通病,控制要点,1,石材,1、色差，甲方要求更换,2、大改小切割,1、重点部位在厂家就要预排查看,2、材料厂家贴好标签、装箱，,照片、联,系,系单、领,用,用签字单等；,六、班组,人,人工费的,控,控制,1、人工,费,费在50,前,前需签定,合,合同并包,死,死，由班,组,组共同承,担,担风险，,由,由此加强,班,班组自身,的,的管理。,2、合理,按,按排工作,，,，帮助班,组,组去控制,人,人工费，,不,不能东一,棒,棒西一锤,的,的去做，,在,在工序上,、,、材料配,送,送上要合,理,理、到位,；,；最好采,用,用单一流,水,水作业，,例,例如做门,套,套安排一,些,些固定人,员,员，就专,门,门做门套,。,。,3、规范,做,做法，注,意,意质量通,病,病的预防,，,，减少维,修,修工作量,。,。,七、成品,保,保护的控,制,制,1、其它,配,配合安装,单,单位的破,坏,坏，特别,是,是水电、,空,空调单位,的,的破坏，,虽,虽然找业,主,主可能会,签,签给我们,，,，但是这,块,块签证怎,么,么算都是,划,划不来，,所,所以要加,强,强兄弟单,位,位的配合,，,，相互理,解,解、多沟,通,通。,2、后期,五,五金件、,洁,洁具等遗,失,失、破坏,，,，要加强,开,开门制度,的,的执行，,要,要有专人,负,负责开门,，,，而且要,有,有一套制,度,度来管理,，,，例如进,房,房间要有,胸,胸卡和鞋,套,套等，并,做,做好登记,手,手续。,随着社会,的,的发展，,竞,竞争是越,来,来越激烈,，,，成本控,制,制这项工,作,作也会越,来,来越重要,，,，特别是,内,内部成本,的,的控制，,每,每个项目,部,部都有自,已,已的心得,，,，在这里,谈,谈的不到,位,位的地方,请,请多提宝,贵,贵意见。,谢谢大家！,