天津贻成航运5号楼项目操作建议_40PPT

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,KAICHENG,贻成航运5号楼项目操作建议,天津市凯成房地产咨询有限公司,第一部分,区,区域,整,整体分析,第二部分,项,项目,整,整体定位,第三部分,营,营销,策,策略建议,第四部分,营,营销,条,条件需求,第五部分,项,项目,操,操作风险预,估,估,提报大纲,第一部分,区,区域整,体,体分析,滨海新区09年上半年,生,生产总值,1576.83亿元，GDP增长23%,浦东09年,上,上半年生产,总,总值1598.72亿,元,元，GDP,增,增长6.5%,深圳09年,上,上半年生产,总,总值3631.69亿,元,元，GDP,增,增长8.5%,1.经济发,展,展,一、滨海新,区,区城市解读,2.产业结,构,构调整,从开发区主,要,要经济指标,分,分析得出，,第,第三产业生,产,产总值涨幅,达,达到54.9%，远大,于,于第二产业14.7%,的,的增幅。,表现为开发,区,区白领商务,人,人员数量比,重,重扩大。,3.房地产,行,行业发展,进入12月,份,份，滨海地,产,产市场成交,量,量不降反升,，,，价格也再,次,次反弹。,中国的房地,产,产市场依然,是,是“政策市,”,”。,一、滨海新,区,区城市解读,市场需要符,合,合市场需求,的,的新的物业经,营,营模式,经济增长、,城,城市建设、,人,人口增加带,来,来更多地产,投,投资机会,“三区合一,”,”，住宅价,格,格攀升，提,高,高了投资成,本,本和进入门,槛,槛，屏蔽部,分,分客群,塘、汉、大,三,三区合一，,将,将解决过去,城,城市发展中,存,存在的资源,争,争夺和重复,建,建设的弊端,，,，由“无序,蔓,蔓延”逐步,向,向“精明增,长,长”转变，,各,各板块隔阂,消,消融，均衡,发,发展。,4.行政架,构,构调整,综述,板块局限性,打,打破，将呈,现,现多元化趋,势,势,一、滨海新,区,区城市解读,地处保税区,入,入口处,以贸易、航,运,运、物流、,船,船务等相关,行,行业为主题,不具备高端,居,居住属性和,大,大量商务、,商,商业需求,公路网较发,达,达,承载大量大,型,型车辆，交,通,通拥堵、嘈,杂,杂,公共交通缺,乏,乏,物理区位,不处于滨海,核,核心生活区,行业特征浓,在客户观念,上,上较为偏远,交通区位,不能为住宅,客,客户提供可,达,达性强的公,交,交体系,不能为高端,商,商务客户提,供,供便捷的快,速,速路网,配套设施,缺乏生活配,套,套设施,大型基础配,套,套短期内无,法,法完善,临近设施全,部,部为行业服,务,务型机构,生活类配套,完,完全依靠中,心,心生活区的,辐,辐射,二、板块现,状,状,板块特征明,显,显，航运贸,易,易功能突出,公共交通可,达,达性差,缺乏居住、,商,商务商业等,历,历史人文积,淀,淀和必备的,基,基础设施,周边有大宗,待,待开发地块,，,，不乏知名,开,开发商，启,动,动后可提升,板,板块形象和,价,价值,已投入使用,的,的的办公楼,宇,宇行业种类,与,与行政功能,单,单一,综述,二、板块现,状,状,二期地块规,划,划定位：,一航局的住,宅,宅及公建产,品,品,万科的大量,住,住宅类产品,港务局的住,宅,宅及少量商,业,业,部分与一期,同,同类的写字,楼,楼产品,二期地块,近期：,住宅的大量,供,供应会加速,板,板块配套完,善,善，但需要,时,时间；,远期：,在城市发展,中,中，轨道交,通,通沿线是重,点,点开发区域,。,。,强势品牌开,发,发商进驻,板,板块规划,完,完善,市,市政配套健,全,全,共,共同炒作,板,板块,优,优,质,质产品涌现板块价值提,升,升,综述,三、区域板,块,块发展前景,描,描述,40年产权,，,，五成首付,，,，商水商电,缺乏生活配,套,套,板块功能单,一,一，对其他,行,行业吸引力,小,小,目标行业市,场,场占有量小,写字楼,住宅,多元化商务,业,业态组合,四、项目差,异,异化定位思,路,路,不占据黄金,地,地段，交通,及,及配套设施,不,不齐备，单,类,类客户支撑,不,不足,单一产品形,式,式消化阻力,太,太大,市场：需要,满,满足市场多,方,方位需求的,物,物业经营模,式,式。,投资者：提,升,升物业价值,，,，争取超额,利,利润回报，,板,板块复合型,地,地产模式。,产品突围,差异化定位,第二部分,项,项目整,体,体定位,区位优势,规划优势,客户需求,竞争分析,位于滨海新,区,区保税区，,临,临近滨海中,心,心生活区,隶属发展中,板,板块,滨海新区建,设,设开始加速,跑,跑,二期地块有,大,大量待建项,目,目，板块升,值,值潜力可预,期,期,滨海新区,新板块特征,尺度适中的,办,办公空间,商务居住,创作室、会,客,客室,配套商业,商务需求，,品,品质感,市场中适合,投,投资的产品,模,模式陈旧、,单,单一,各类产品中,功,功能提升型,产,产品很少,同质化产品,多,多,差异化,集办公、居,住,住为一体的,多,多功能寓所,一、项目定,位,位,定位解读,产品形态：,包,包含服务型,公,公寓、商务,写,写字楼、套,房,房办公、配,套,套商业,目的：1、,现,现有的产品,灵,灵动组合能,够,够满足不同,客,客户的需求,。,。,2、降低产,品,品因目标客,群,群单一成为,不,不良资产的,风,风险,3、实现投,资,资者、使用,者,者、建设者,多,多方共赢,一、项目定,位,位,具体的产品,形,形式组合可,根,根据实际的,市,市场需求情,况,况进行调整,可以减小市,场,场的投资风,险,险,能够保证项,目,目的良性市,场,场消化,商务写字楼,：,：满足航运,企,企业、港口,贸,贸易客群、,其,其他客群需,求,求；,服务型公寓,：,：为商务、,候,候鸟族、过,渡,渡型客户提,供,供的中、短,期,期居住场所,；,；,套房办公：,居,居住、办公,全,全功能套房,；,；,配套商业：,为,为商务人士,提,提供餐饮、,商,商务洽谈、,购,购物服务。,业态解读,优点,一、项目定,位,位,航贸写字间,服务型公寓,配套商业,套房、创意,办,办公,国际贸易、,现,现代物流、,临,临港加工和,商,商品展销四,大,大功能；,海关、税收,、,、外汇等优,惠,惠政策。,临近工作地,点,点；,良好的物业,服,服务与安防,；,；,成本较酒店,更,更低。,新增航运、,物,物流等对口,企,企业,产品形式,使用者,吸引力,自由职业者,，,，艺术工作,者,者,离开喧嚣城,市,市；,良好的物业,服,服务；,具备会客功,能,能。,企业商务接,待,待；中短期,公,公干,商务服务、,便,便利店、快,捷,捷餐饮,户型尺度适,宜,宜；,良好的物业,服,服务与安防,；,；,租金较黄金,地,地段低。,二、产品定,位,位,租的出去，,长,长期收益,买了能用，,不,不用打理,投资者,功能使用者,终端使用者,航运座标,一个可以长,期,期获得收益,的,的产品,二、产品定,位,位,塘沽区,以第三产业,为,为主，,导入国内外,金,金融、保险,、,、证券跨国,公,公司总部或,区,区域总部，,大,大力吸引,法律、会计,、,、广告、咨,询,询、信息服,务,务等现代服,务,务业高收入,入,入群。,开发区,高技能人才,和,和企业高管,占,占到87%,；,；伴随经济,产,产业结构的,优,优化调整，,空,空客320,的,的落户、总,部,部经济、会,展,展经济的确,立,立，,金融证券等,第,第三产业中,高,高管、知识,密,密集型人才,的数量持续,增,增长。,保税区,物流、贸易,、,、加工、航,空,空,四大产业为,主,主，导入人,口,口多为以上,产,产业的产业,链,链公司，这,类,类公司的,高收入人士,。,天津港,港口产业势,必,必会带来,物流、贸易,类,类,等第三产业,的,的发展，与,之,之相匹配的,商务人群,将成为未来,的,的主要购房,需,需求,响螺湾,以,金融、服务,、,、商务行业,为主，导入,人,人口众多，,以,以,高端收入群,体,体,为主。,三、客群描,摹,摹,四、商业部,分,分建议,定位锁定为,写,写字楼配套,商,商业,商业配套与,建,建筑总体量,比,比例,周边不是交,通,通枢纽，人,流,流较少。商,业,业配套面积,不,不应该高于,总,总面积的20%。,业态配比,一般情况下,餐,餐饮的比例,应,应该占到商,业,业面积的40%左右；,如果周边配,套,套较少，还,应,应该加大这,个,个比例；,商务餐和轻,简,简餐相结合,，,，满足合理,需,需求。,商业品质,与写字楼租,客,客群匹配。,1、指导原,则,则,四、商业部,分,分建议,2、业态分,布,布建议,楼层,主楼,裙楼,55/56,57,1,票务中心,员工快餐,（如亚惠美食、吉野家、大成家、永和豆浆、德克士、呷哺呷哺、过桥米线等）,商务餐饮,（如上岛咖啡）,烟酒店,银行、邮局,会客、等候区,2,物业办公,医药保健,办公用品专卖,快递、印刷,3,洗衣店,超市、药妆店、眼镜店,康体健身,会议室/多功能厅,第三部分,营,营销策,略,略建议,1、2、3,层,层作为配套,商,商业和物业,用,用房，面积7471.74平米。,4-12层,为,为写字楼办,公,公，面积13715.75平米。,13-21,层,层为服务型,式,式公寓，13793.31平米。,主力销售面,积,积27509.06平,米,米,一、产品构,成,成,二、价格建,议,议,项目名称,物业地址,户型区间(),成交均价（元/）,销售速度(套/月）,主力客群,装修标准（元/）,德圣公馆,开发区,63-65,9648,15,投资型客户,1800,瑞湾国际汇馆,塘沽区,70-82,12194,开盘当月94套，之后每月20套左右,投资型客户,2000-2500,世纪金三角公寓,塘沽区,110-160,11682,24,投资型客户,时代大厦,塘沽区,30-60,10861,20,白领阶层、商务人士和投资客,2500,住宅型和,投,投资型公寓,并,并存，既满,足,足功能性和,舒,舒适度，又,具,具备投资价,值,值得住宅型,公,公寓更受青,睐,睐。,主力户型在6070平米之间,成交均价为11097,元,元/平方米,各项目每月,销,销售套数在20套左右,户型设计功,能,能分区明确,，,，甚至实现,全,全明设计。,精装修赠送,家,家具家电，,拎,拎包入住，,费,费用在1500-2500元/平,方,方米间。,采用酒店管,理,理的模式。,参考意见,二、价格建,议,议,泛海国际,津滨杰作,浙商大厦,位置区域,开发区一大街,开发区泰达大街,塘沽区响螺湾,建筑面积,4万平米,尾盘1万平米,2万平米,09年销售面积,6000平米,9000平米,2万平米,月均销售速度,1200平米,800平米,1400平米,销售价格,11500 -12500元/平米,12000元/平米,7000 -8500元/平米,优势,泰达MSD拓展区域，发展前景好,开发区成熟地段，周边配套丰富,滨海新区中央商务区组成部分，具有极佳的发展前景,参考意见,目前在售写,字,字楼项目很,少,少，浙商大,厦,厦已售罄。,月均销售速,度,度1100,平,平米左右。,成熟板块写,字,字楼销售均,价,价12000元/平米,。,。,新兴板块以,浙,浙商大厦为,代,代表，采用,低,低价策略，,销,销售均价8000元/,平,平米左右。,低层写字楼,产,产品只做公,共,共部位装修,，,，建议销售,均,均价10000元/平方米,。,。,高楼层服务,型,型公寓产品,室,室内精装修,，,，装修标准,控,控制在1000元/平,米,米，建议销,售,售均价11000-11500元/平方米。,商业部分由,于,于目前区域,内,内商业氛围,不,不浓，周边,尚,尚有大量底,商,商空置，出,售,售难度较大,，,，建议先采,取,取自持招租,的,的形式获取,利,利润，待板,块,块相对成熟,后,后出售。,主力产品预,估,估总销售额,为,为2.89,亿,亿元。,采取低价入,市,市的原则，,可,可以以略高,于,于成本价的,价,价格销售，,以,以低价吸引,购,购房客户，,提,提高成交量,。,。随着销售,进,进度的进行,，,，以及项目,建,建成开放入,驻,驻，逐步调,高,高售价,商务区、高,档,档住宅或酒,店,店聚集区、,高,高新产业区,、,、涉外商贸,聚,聚集地（口,岸,岸等）,交通便捷、,城,城市先进要,素,素聚集,地段价值,雄伟气派的,外,外立面,豪华入户大,堂,堂,齐全的配套,（,（高档会所,城市配套,）,）,物业标准,星级酒店式,服,服务（与星,级,级酒店统一,管,管理或有国,际,际知名物业,管,管理）,安全设施：,不,不同程度安,全,全设施的应,用,用如,ID识别系,统,统、摄像头,等,等,服务标准,本案筹备期,应,应具备的优,势,势,本案公开期,应,应具备的优,势,势,二期一航局,地,地块据悉将,在,在2010,年,年9、10,月,月份启动，,本,本案在区域,内,内采取先入,为,为主策略，,在,在该板块内,抢,抢先确立自,己,己产品的领,导,导地位，但,目,目前宗地条,件,件和基础配,套,套尚未跟上,，,，不宜太早,推,推出，建议,最,最早在2010年5、6月亮相。,入市时机,三、入市时,机,机建议,2010年5月,2010年9月,2010年12月,2011年4月,2011年12月,所占总体比,例,例,推售,产品,本案预计销,售,售周期,：,20个月,2011年8月,2011年11月,推出货量占,总,总建筑面积,的,的15%,商业,写字间,写字间,写,字,字,间,间,服,务,务,型,型,公,公,寓,寓,写,字,字,间,间,服,务,务,型,型,公,公,寓,寓,服,务,务,型,型,公,公,寓,寓,服,务,务,型,型,公,公,寓,寓,写,字,字,间,间,推,出,出,货,货,量,量,占,占,总,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,的,的20%,推,出,出,货,货,量,量,占,占,总,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,的,的25%,推,出,出,货,货,量,量,占,占,总,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,的,的15%,推,出,出,货,货,量,量,占,占,总,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,的,的15%,尾,盘,盘,消,消,化,化10%,写,字,字,间,间,四,、,、,销,销,售,售,周,周,期,期,预,预,估,估,服,务,务,型,型,公,公,寓,寓,商,业,业,商,业,业,商,业,业,商,业,业,1,、,、,在,在2010,年,年5,月,月,，,，,推,推,出,出,写,写,字,字,楼,楼,少,少,部,部,分,分,楼,楼,层,层,，,，,在,在,销,销,控,控,上,上,划,划,分,分,为,为,整,整,层,层,销,销,售,售,区,区,和,和,散,散,售,售,区,区,。,。,2,、,、,开,开,盘,盘,销,销,售,售,前,前,，,，,整,整,理,理,客,客,户,户,需,需,求,求,，,，,根,根,据,据,客,客,户,户,需,需,求,求,制,制,定,定,打,打,开,开,的,的,楼,楼,层,层,，,，,合,合,理,理,化,化,安,安,排,排,。,。,3,、,、,对,对,散,散,售,售,楼,楼,层,层,的,的,开,开,放,放,量,量,控,控,制,制,到,到,最,最,小,小,化,化,，,，,原,原,则,则,上,上,以,以,积,积,累,累,单,单,层,层,客,客,户,户,需,需,求,求,面,面,积,积,量,量,达,达,到,到70%,以,以,上,上,打,打,开,开,一,一,层,层,，,，,避,避,免,免,流,流,失,失,大,大,客,客,户,户,（,（,需,需,求,求,面,面,积,积,以,以,层,层,为,为,单,单,位,位,的,的,客,客,群,群,）,）,。,。,4,、,、,对,对,服,服,务,务,型,型,公,公,寓,寓,的,的,开,开,放,放,时,时,间,间,建,建,议,议,安,安,排,排,在,在2010,年,年10,月,月,左,左,右,右,，,，,在,在,先,先,期,期,挤,挤,压,压,写,写,字,字,楼,楼,的,的,同,同,时,时,等,等,待,待,板,板,块,块,升,升,温,温,。,。,五,、,、,销,销,售,售,原,原,则,则,目,的,的,：,：,案,案,场,场,职,职,能,能,明,明,确,确,，,，,各,各,部,部,门,门,责,责,任,任,到,到,人,人,加,加,倍,倍,投,投,入,入,人,人,力,力,资,资,源,源,，,，,保,保,障,障,业,业,务,务,团,团,队,队,的,的,执,执,行,行,力,力,项,目,目,经,经,理,理,（,（,何,何,其,其,泽,泽,）,）,负,负,责,责,整,整,个,个,案,案,场,场,推,推,广,广,和,和,销,销,售,售,策,策,略,略,的,的,制,制,定,定,以,以,及,及,监,监,督,督,执,执,行,行,。,。,策,划,划,经,经,理,理,（,（,李,李,俊,俊,霞,霞,）,）,推,推,广,广,策,策,略,略,上,上,报,报,、,、,执,执,行,行,、,、,监,监,督,督,，,，,并,并,与,与,销,销,售,售,结,结,合,合,一,一,体,体,。,。,销,售,售,主,主,管,管,（,（1,名,名,）,）,现,现,场,场,团,团,队,队,的,的,日,日,常,常,工,工,作,作,管,管,理,理,，,，,人,人,员,员,代,代,教,教,，,，,客,客,户,户,最,最,终,终,成,成,交,交,谈,谈,判,判,，,，,以,以,及,及,销,销,售,组,组,业,业,绩,绩,完,完,成,成,。,。,销,售,售,代,代,表,表3,组,组A,组,组,：,：,客,客,资,资,部,部,负,负,责,责,渠,渠,道,道,营,营,销,销,以,以,及,及,客,客,户,户,拜,拜,访,访,（,（2,人,人,组,组,成,成,）,）,B,组,组,：,：,负,负,责,责,现,现,场,场,接,接,待,待(2,人,人,组,组,成,成),C,组,组,：,：,负,负,责,责,外,外,展,展,场,场,的,的,产,产,品,品,展,展,示,示,及,及,客,客,户,户,积,积,累,累,工,工,作,作,（,（2,人,人,）,）,六,、,、,案,案,场,场,人,人,员,员,配,配,备,备,（,（,共,共,计,计9,人,人,）,）,第,四,四,部,部,分,分,销,销,售,售,营,营,销,销,条,条,件,件,需,需,求,求,硬,件,件,必,备,备,软,软,件,件,具,有,有,知,知,名,名,度,度,的,的,物,物,业,业,公,公,司,司,提,提,前,前,进,进,场,场,，,，,能,能,够,够,充,充,分,分,满,满,足,足,物,物,业,业,需,需,求,求,要,要,素,素,，,，,提,提,升,升,物,物,业,业,价,价,值,值,。,。,一,、,、,营,营,销,销,环,环,境,境,具,具,备,备,车,库,库,地,面,面,：,：,水,水,泥,泥,地,地,面,面,高,度,度,：,：,净,净,高,高2.8,米,米,门,禁,禁,：,：,车,车,载,载,有,有,源,源,卡,卡,，,，,实,实,现,现,远,远,距,距,离,离,读,读,卡,卡,开,开,启,启,车,车,库,库,道,道,闸,闸,机,机,，,，,在,在,车,车,库,库,通,通,向,向,各,各,电,电,梯,梯,间,间,的,的,位,位,置,置,设,设,置,置,门,门,禁,禁,，,，,使,使,用,用,业,业,主,主,一,一,卡,卡,通,通,进,进,入,入,大,堂,堂,：,：,地,面,面,：,：,人,人,造,造,石,石,材,材,墙,面,面,：,：,根,根,据,据,主,主,题,题,标,准,准,：,：,半,半,挂,挂,人,人,造,造,石,石,材,材,高,配,配,：,：,全,全,挂,挂,人,人,造,造,石,石,材,材,高,度,度,：,：2,层,层,挑,挑,空,空9,米,米,左,左,右,右,面,积,积,：,：,标,准,准,：,：200,平,平,方,方,米,米,高,配,配,：,：400,平,平,方,方,米,米,电,梯,梯,间,间,：,：,地,面,面,：,：,人,人,造,造,石,石,材,材,墙,面,面,：,：,根,根,据,据,主,主,题,题,标,准,准,：,：,半,半,挂,挂,人,人,造,造,石,石,材,材,高,配,配,：,：,全,全,挂,挂,人,人,造,造,石,石,材,材,高,度,度,：,：,标,标,准,准,：,：4.5,米,米,，,，,无,无,挑,挑,空,空,高,配,配,：,：9,米,米,挑,挑,空,空,门,禁,禁,：,：,可,可,视,视,对,对,讲,讲,（,（,品,品,牌,牌,：,：,霍,霍,尼,尼,韦,韦,尔,尔,）,）,门,门,禁,禁,系,系,统,统,，,，,业,业,主,主,使,使,用,用,一,一,卡,卡,通,通,进,进,入,入,，,，,访,访,客,客,点,点,对,对,点,点,呼,呼,叫,叫,，,，,确,确,认,认,后,后,保,保,安,安,放,放,行,行,电,梯,梯,门,门,口,口,：,：,根,根,据,据,主,主,题,题,，,，,建,建,议,议,为,为,金,金,属,属,材,材,质,质,电,梯,梯,：,：,品,牌,牌,：,：OTIS,轿,箱,箱,尺,尺,度,度,：,：,不,不,小,小,于,于1.78,平,平,方,方,米,米,速,度,度,：,：,不,不,低,低,于,于2,米,米/,秒,秒,内,部,部,装,装,修,修,：,：,根,根,据,据,主,主,题,题,设,设,置,置,二,、,、,产,产,品,品,自,自,身,身,优,优,化,化,中,央,央,空,空,调,调,：,：,分,户,户,式,式,控,控,制,制,设,计,计,原,原,则,则,：,：,精,装,装,修,修,标,标,准,准1000,元,元/,平,平,米,米,完,善,善,的,的,厨,厨,卫,卫,设,设,备,备,品,牌,牌,设,设,备,备,设,设,施,施,在,居,居,家,家,与,与,酒,酒,店,店,之,之,间,间,设,设,计,计,感,感,的,的,准,准,确,确,把,把,握,握,，,，,以,以,金,金,、,、,黄,黄,等,等,暖,暖,色,色,系,系,为,为,主,主,色,色,调,调,，,，,突,突,出,出,居,居,家,家,的,的,归,归,属,属,感,感,，,，,简,简,约,约,的,的,设,设,计,计,契,契,合,合,使,使,用,用,者,者,的,的,商,商,务,务,属,属,性,性,装,修,修,标,标,准,准,（,详,详,细,细,见,见,附,附,件,件,）,）,精,装,装+,全,全,套,套,洁,洁,具,具,地,板,板,、,、,墙,墙,纸,纸,浴,霸,霸,、,、,盥,盥,洗,洗,池,池,、,、,坐,坐,便,便,器,器,、,、,浴,浴,房,房,二,、,、,产,产,品,品,自,自,身,身,优,优,化,化,服,服,务,务,型,型,公,公,寓,寓,二,、,、,产,产,品,品,自,自,身,身,优,优,化,化,物,物,业,业,管,管,理,理,24,小,小,时,时,前,前,台,台,服,服,务,务,代,订,订,服,服,务,务,寄,存,存,服,服,务,务,搬,运,运,服,服,务,务,A,、,、,物,物,业,业,前,前,台,台,服,服,务,务,B,、,、,客,客,服,服,中,中,心,心,服,服,务,务,C,、,、,保,保,安,安,服,服,务,务,D,、,、,清,清,洁,洁,服,服,务,务,E,、,、,工,工,程,程,维,维,修,修,咨,询,询,服,服,务,务,报,修,修,处,处,理,理,签,约,约,登,登,记,记,档,案,案,管,管,理,理,24小时执勤巡,逻,逻,进出车辆、人员,控,控制,物品进出管理,紧急情况处理,公共区域、设备,清,清洁,公寓房间清洁,虫控服务,环境控制服务,公共设备设施维,护,护,设备运行故障排,除,除,技术资料档案管,理,理,项目必备的软件,要,要素,物业公司建议：,第一太平戴维斯,世邦魏理仕,港联物业,高力国际,营销环境就绪,主售楼地点、外,展,展场与样板间选,定,定、设计、装修,完,完成；,沙盘与单体模型,等,等销售道具制作,完,完成；,楼书、单页等物,料,料印刷完成；,物业公司落实、,进,进场；,装修标准及品牌,敲,敲定；,交工标准、工程,进,进度确定。,团队就绪,团队成员到位；,销售专业知识培,训,训；,礼仪、接待流程,培,培训；,销售技巧培训；,项目说辞培训；,模拟接待；,考核完成。,项目预热完成,阶段性广告目标,确,确定；,广告预算确定；,广告主题、设计,通,通过；,户外媒体、印刷,媒,媒体、网络投放,；,；,报刊等强势媒体,亮,亮相。,五证齐全,三、营销条件就,绪,绪,开发商落实,开发商落实,代理方落实,代理方提议,开发商落实,售楼处地点：1,、,、海景大厦大堂,（,（办公租用其写,字,字间）,2、天保酒店大,堂,堂,外展场：友谊名,都,都（阶段性进驻,）,）,推广费用：总销,额,额的1.5%,四、其他必要条,件,件,第五部分,项,项目操作风险预,估,估,竞争方面，各重,点,点板块将有很多,潜,潜在竞争产品放,量,量，在容量有限,的,的目标市场中竞,争,争将逐渐加剧。,地块行业特征明,显,显，短期内板块,价,价格难以体现，,销,销售周期可能会,被,被拉长，为规避,风,风险，我们在销,售,售过程中，制定,有,有效的销控策略,加,加以应对。,二期地块将有大,量,量住宅和公建放,量,量，但开发时间,和,和周期未知，何,时,时能将板块升值,到,到最佳投资时机,未,未知，后期应密,切,切关注市场环境,和,和区域规划。,风险预估,附件,附件,报告结束,感谢聆听！,