合生创展标杆企业研究报告

单击此处编辑母版标题样式,第,*,页,保密文件，版权所有,*,合生创展标杆企业研究报告,机密,11/28/2024,合生简介,从1992年创建。,1998年，合生创展实现了在香港联交所主板的成功上市，在企业的经营管理上引入了更加规范的外部机制，该集团也迅速发展成为广州房地产开发龙头企业。,2001年，合生创展开始了在北京、上海、天津等全国各大城市排兵步阵的历程，合生已经从一个地区性房地产企业，成功地转型为全国性的房地产龙头企业。截止至2005年6月，合生在全国的总开发面积累计已超过18,000,000平方米。,2005年8月，合生创展引入淡马锡合资附属子公司ARANDA和TIGERGLOBALMANAGEMENG管理的TIGER基金(老虎基金)作为公司策略性投资者，两家策略投资者分别持有合生创展8.33股东，分列合生创展第二大股东。合生董事局主席朱孟依通过其全资控股的SOUNDA所持合生创展股权由63.56降至52.97，仍为绝对控股股东。,2005年11月，合生创展发行3亿美元7年期优先票据，票息及收益率订为8.125厘。发行票据所得款项净额估计约2.91亿美元，将用作购买土地及物业发展等一般企业用途。,11/28/2024,合生发展简史：十数年磨砥铸就中国房地产龙头企业,1992-1994,起飞时期,1995-1999 大盘时代,新形势下的战略,从化会议二次创业、珠海会议进行战略规划,主要业务：住宅大盘,覆盖区域范围：广州、上海、北京,2004,年总资产,128,亿；,Top10,排名第,3,主要业务：住宅、写字楼、别墅、酒店、高尔夫、度假村；,覆盖区域：北京、天津、上海、广州,1992,年合生创展在香港成立，在大陆进行房地产开发,1998,年,5,月香港联交所上市，总资产,25,亿；,主要楼盘：华景新城、峻景花园、暨南花园、帝景苑,覆盖区域：天河区、海珠区,2000-2003,全国发展阶段,11/28/2024,SWOT分析：合生优劣势分析,市场威胁,(Threat),1.市场逐步转化为买方市场,消费者更加挑剔,2.全面对外开放,面临外资的进一步挑战,3.行业竞争深化,走向全面竞争,合生优势（Superiority）,1.规模上进入了第一集,团,区域布局合理，有大量,土地储备,2.港资背景,通过引入国际,战略合作伙伴极大拓宽融,资渠道,3.政府关系良好，资源整,合能力强,4.有泛地产开发的经验,5.人才优势明显,合生劣势（Weakness）,1.各地区优势资源缺乏整合,2.产品标准化程度不够，产,品质量，大节点不完全满,足发展要求,3.企业文化尚未完全成形,市场机会,（Opportunity）,1.城市化加速,消费升级,市场庞大,2.宏观调控提高行业门槛、行业走向整合,3.资源向几大城市圈集聚,11/28/2024,合生经验总结：三大战略控制点之土地,将合生发展历程放入中国房地产行业背景中，根据生产要素的重要性，整个行业大致可以划分为三个主要阶段：地主时代、能人时代、资本时代。而这三个阶段，合生对战略性生产要素的把握均有其独到之处。,圈地,用人,圈钱,1,2,3,1990,2000,2005,11/28/2024,西方的城市规划学中有条真言：城市规划创造土地的价值。正是基于土地是增值的，而建筑物是贬值的，合生采取的土地策略是：充分利用财务杠杆、借力资本市场、集中珠三角、长三角、环渤海三大区域、大块拿地、迅速形成规模效应,合生经验总结：三大战略控制点之土地,11/28/2024,合生的土地策略：集中区域、大块拿地、迅速形成规模效应,土地价格较为便宜；,土地面积较大,地块地理位置较偏僻,地块开发时间与市政规划,契合度高,时间不会相差太大,土地增值潜力较大,合生早期,土地储备特点,2000年以后，合生更为注重招拍挂拿地，区域选择聚焦于珠三角、长三角、环渤海三大区域，尤其是天津的京津新城是企业近十年的重点开发项目（目前对外公布的占地面积为21.9平方公里，囊括别墅群、高尔夫、温泉度假村、工业园、大学城等）。,11/28/2024,合生土地储备,2005年合生创展土地储备达1267万平米，以至业内有人戏称合生为“土地银行”，大量的土地储备一来可以使得企业永续经营，二来容易得到国外资本市场认可，可以迅速对接国外资本市场。其土地储备集中于广东，北京，天津及上海城市。其中广东省占五成多。,住宅仍然是合生未来的主业，截至2004年12月31日，住宅的储备项目的建筑面积达1039万平米。,11/28/2024,合生创展2005-2007年完成项目及其分布,在2005-2007年期间，合生预期完成项目的建筑面积将达到1065万平方米。其中广州地区公司完成项目建筑面积将达到634万平方米，北京地区公司完成项目建筑面积将达到138万平米，上海地区公司完成项目建筑面积将达到45万，天津地区公司完成项目建筑面积将达到248万平方米。值得注意的是，2007年完工建筑面积同比去年增长246.5%。,11/28/2024,合生创展集团2005年完成项目,正是基于长期看好中国发展下一个热点区域-环渤海区域，2003年、2004年合生将较多资源投向天津、北京。2005年，合生在北京和天津两地完成项目的建筑面积比重为60%，尤其是2004年10月开售的处京津唐腹地的京津新城项目（占地21.9平方公里）将在未来几年持续放大供应量。而上海地区的完成项目则相对偏少。根据正略钧策收集到的相关市场信息得知，合生2005年和2006年的开工计划均有提前，上海地区公司在2005年年初提快销售速度，在2005年4月即完成全年的销售任务，随后即将余下项目推迟开发。基于对上海市场长期的看好,合生以16个亿拿下江湾新城一地块。而广州地区的云山熹景项目和惠州帝景湾均有不同程度的进度提前。这极大的规避了于2005年5月后的宏观调控影响。,11/28/2024,合生创展集团2006年计划完成项目,2006年上海完工项目将压减至2%，这主要是因为公司推迟合生城邦项目进度有关。合生城邦占地约900亩，总建筑面积约60万平方米，为特大型低密度高尚居住区。该案以联体、叠加为主要物业。,因为有惠州帝景湾及其它项目的加入，珠三角区域的统计口径由广州更改为广东省。2006年该区域完成项目占合生总体的67%，珠三角视为其根本。北京珠江绿洲项目开发接近尾声。,11/28/2024,合生创展集团2007年计划完成项目,2007年合生有两个写字楼项目完工。其中广州合生国际大厦因为诸多原因，项目开发进度拖延较长。2000年后合生创展董事局主席朱孟依另一家企业珠江投资一直都在尝试做写字楼项目，它在珠江新城开发的珠江投资大厦有两栋连体楼，其中一栋已经整体卖给农业银行。,11/28/2024,合生经验总结：三大战略控制点之人才,将合生发展历程放入中国房地产行业背景中，根据生产要素的重要性，整个行业大致可以划分为三个主要阶段：地主时代、能人时代、资本时代。而这三个阶段，合生对战略性生产要素的把握均有其独到之处。,圈地,用人,圈钱,1,2,3,1990,2000,2005,11/28/2024,千军易得，一将难求！,尽管合生创展历来低调，但它每次引入高端人才，后面都有很多令人津津乐道的小故事，都在业界引起不小轰动。也有不少业内知名人士在每次合生引入高端人才时，都会对合生未来几年的业绩持较为乐观的看法，事实证明，这些乐观的看法其实都有点保守。,合生经验总结：三大战略控制点之人才,11/28/2024,武捷思,总裁,蔡春萌,总经理,项 斌,总经理,杨小平,总经理,陈长缨,总经理,上 海,地区公司,广 州,地区公司,天 津,地区公司,北 京,地区公司,合生创展领军人物图,作为一家民营企业，合生创立至今也仅十三年，内部难以积累足够的领军人物，所以合生对于集团总裁、地区公司总经理人选悉数由外空降。一般都需接触两到三年时间，才会定下最后人选。,相对高端人才的大力引进而言，合生集团、各地区公司的部门负责人等更多的是选择已在合生工作多年的员工提拔而成。,11/28/2024,合生高层,武捷思,53岁 合生集团执行董事，总裁,1984-1995年，任职於中国工商银行，调离前为中国工商银行深圳分行行长。,1995-1998年，出任深圳市政府副市长期间，主管金融、税收、财政、证券、银行及教育等事务。,1998-2000年，担任广东省省长助理，并协助省长处理广东信托投资有限公司破产、粤海企业（集团）有限公司重组及其他财务事宜。后调任广东粤港投资控股有限公司及广东控股有限公司的董事长。,2005年4月加入合生创展并任公司执行董事，总裁。年薪港币五百万元及合生创展2000万股认股权。,擅长：资本运作，在国际金融界积累了丰富的人脉关系。,加入合生经过：2003年，合生创展总裁谢世东离任，董事局将目标锁定在武捷思身上，为此，合生创展总裁位置空置了两年。2004年年末，由合生创展出钱、武捷思选定毕马威会计师事务所对合生创展进行全面审计，由此，武捷思得以了解合生实际情况。2005年4月，在参加过几次高层会议后，武捷思空降合生。由其对接国际资本市场，2005年8月，淡马锡、老虎基金以约10亿港元入股合生，2005年,11月，合生创展发行3亿美元7年期优先票据，合生获得资金,净额估计约2.91亿美元。,11/28/2024,合生高层,谭礼宁，,41岁，合生集团执行董事、副董事总经理兼财务总监,英国伦敦大学工程学学士及剑桥大学博士，美国註册财务分析员。青岛啤酒有限公司之独立非执行董事。,1996-1998年，任YTL Power International Berhad之联席董事，当时曾参与YTL Power于吉隆坡证券交易所上市之工作，并负责基建项目。,1998-2005年，任职工商东亚融资有限公司，为公司（投资银行部）董事总经理之一，负责范围广泛的企业融资交易，包括合并收购、债务及股权融资、资产出售及债务重组。,年薪港币360万元及合生1000万股股份购股权。,11/28/2024,合生高层,谢世东,42岁，合生集团原总裁（任职期1997-2003年）,香港大学工程学士和英国华威大学工商管理硕士。从事地产多年，曾在香港某家小型地产公司工作多年，然后跳槽至恒基地产中国有限公司工作较短时间。1997年，加入合生创展。,蔡春萌,，,40岁，合生集团副总裁，兼广州地区公司总经理。,毕业于广州师范大学，1990-1992年留学英国，2000年获悉尼大学硕士学位。,1993年7月，进入天贸物业管理公司，1997年任物业公司副总经理。1999年4月加入合生创展。,说明：主要负责广州市场,11/28/2024,合生高层,项斌,58岁，合生集团董事局执行董事、副主席,兼上海合生房地产开发有限公司董 事长、总经理,1983.21986.8中建一局二公司党委书记1986.91991.12中建一局二公司总经理1991.121992.5中建总公司出国处1992.51993.5香港中海集团土木公司1993.51999.2中海发展（广州）有限公司副董事长、总经理，此间开发的锦城花园等项目至今仍是广州典范。,1999.32001.1中国海外集团有限公司董事,中海发展（上海）有限公司副董事长、总经理,上海海汇房地产发展有限公司董事长、总经理2001.2 至今合生创展集团有限公司执行董事、副主席兼上海合生房地产开发有限公司董事长、总经理,说明:负责合生上海业务。,11/28/2024,合生高层,杨小平,52岁，合生集团副总裁、合生天津地区公司总经理,1978年加入中建总公司,1994年加入中国海外集团,2001年9月中海发展（上海）有限公司总经理,2005年1月加入合生,说明:负责合生天津业务。,沈蕙蓉,，,52,岁，合生集团副总载,2005年加入合生，之前任国家旅游局某司司长。在市场营销和国际关系方面积累了丰富的经验。,说明：负责合生天津旅游版块业务,陈长缨,37岁,合生集团北京地区公司总经理 高级工程师,1993.72002.5：中国海外广州公司副总经理；2002.5200