某咨询东莞房地产市场

*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,A2.1.房地产市场分析,“九五”期间，中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度,资料,来,源：,中国房地产年鉴，,罗兰贝格,分析,全社会固定资产投资,万亿元,2.30,2.49,3.26,2.99,2.84,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,3.58,+9.2,%p.a.,房地产开发投资,万亿元,0.32,0.32,0.49,0.41,0.36,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,0.59,+13.0%,p.a.,其中，住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素,住宅开发投资,万亿元,0.17,0.17,0.33,0.26,0.22,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,0.43,+20.4%,p.a.,住宅开发投资占房地产开发投资的比重,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,53%,53%,59%,64%,68%,73%,资料,来,源：,中国房地产年鉴，,罗兰贝格,分析,+6.6%,p.a.,住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长最为迅速的则在西部和内陆地区,2000年住宅开发投资额按地区分,万亿元,住宅开发投资增长率按地区分,1999 2000年,资料,来,源：,中国房地产年鉴，,罗兰贝格,分析,广东,上海,北京,江苏,浙江,辽宁,山东,福建,其它,随着外部环境和国家政策的导向，中国房地产行业向规模化和专业化发展,中国房地产市场,的发展趋势,将逐渐形成专业化、占有较大市场份额的区域性垄断房地产企业,加入后，新材料、新技术将纷纷涌入，进一步提高住宅建设预制化、产业化进程,广泛的合作将成为,房地产业的发展趋势，尤其是房地产与资本,市场的合作将更,加紧密,房地产企业将,出现两极分化规模,化和小而精,；房,地产开发配套的相,关服务更为专业化,消费者的需求品位,越来越高，要求,定制化服务,国家将逐渐改变对,房地产业的管理模式，在体制上推动国有房地产企业的资产重组,作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份，广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度,广东省房地产投资总额,亿元,+17.7%,p.a.,1997,1998,1999,2000,510,594,676,831,55%,62%,66%,69%,住宅,全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较,1997-2000年,广东省 全国,广东省 全国,房地产投资,住宅开发投资,17.7%,15.2%,26.9%,24.7%,资料,来,源：,广东省统计年鉴，,罗兰贝格,分析,东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段，投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主,八十年代中期,1992,年,1992年 1998年,1998年以后,市政府和企业单位直接投资,房地产开发公司共9家,香港投资者为主的外资投资者,房地产开发公司共52家,以内资投资者为主，特别是民营企业投资迅速增加,房地产开发公司共134家 (包括房地产项目公司),投资主体,安居、多层住宅为主,建成步步高、创新新村等七个住宅区,集中于莞城,别墅、多层住宅为主,建成新世界花园、东湖花园、紫荆花园、中信东泰等多个高品质住宅区,集中于城区、常平、樟木头、风岗、塘夏等地,多层、小高层为主,建成,AB,华庭等一批高品质的楼盘,集中于东城、篁村、城区等,开发类型和区域,政府公务员和企业职工,外商购房者占70%，并以香港市民为主，集中于樟木头、常平和塘夏,本地消费者占25%,外地消费者占5%,本地消费者占50%,外商占30%,外地消费者占 20%,消费者特征,总投资小于1亿元,估计总投资50亿元，外资占63%,投资23亿元，内资占59%,投资规模,东莞房地产市场经过1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正处于上升期,东莞房地产市场特征,商品房开发投资主要集中在东城、篁村、城区、常平 和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区,较强的地方保护主义，早期外来的和民营的房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产,市场规模,细分市场,竞争格局,消费群体,东莞市社会固定资产投资增长迅速,房地产开发投资年增长率为8.9%，住宅是拉动房地产投资的主要因素,商品住宅销售收入和销售面积,增长迅速,市场集中度相对较高,政策导向,多层和小高层开发比例逐年上升,东莞市政府将投资200亿元建设新区，系统规划居住、商业区、行政区和娱乐休闲区,单位价格2500元至3500元的中档商品房竞争激烈，3500元以上的高档商品房所占份额逐年上升,不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同,政府严格土地审批和新项目立项,政府加强商品房预售管理,1,3,2,4,东莞市的固定资产投资平均每年以10.8%的速度增长；而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度,1996,1997,1998,1999,2000,+10.8%,p.a.,67.6,65.9,77.0,88.3,102.8,资料,来,源：,东莞统计年鉴，,罗兰贝格,分析,东莞市全社会固定资产投资额,亿元,东莞市房地产开发投资额,亿元,8.67,9.55,10.44,11.21,1996,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,7.87,住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素,资料,来,源：,东莞统计年鉴，,罗兰贝格,分析,东莞市房地产开发投资额,亿元,东莞市住宅开发投资额,亿元,+9.9%,p.a.,1997,1998,1999,2000,6.32,7.35,7.41,8.40,4%,73%,77%,71%,75%,15%,16%,16%,10%,11%,8%,3%,1%,12%,5%,3%,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,8.67,9.55,10.44,11.21,其它,办公楼,商业营业用房,住宅,东莞,市,市商,品,品住,宅,宅销,售,售收,入,入和,销,销售,面,面积,增,增长,迅,迅速,资料,来,源：,东莞市建,委,委，中国,人,人民银行,，,，,罗兰贝,格,格,分析,东莞市商,品,品住宅销,售,售收入,亿元,东莞市商,品,品住宅销,售,售面积,万平方,米,米,1997,1998,1999,2000,39.6,52.3,74.3,95.0,+26.4%,p.a.,1997,1998,1999,2000,9.2,12.5,16.5,24.0,2005,E,2005,E,60.0,200.0,+20.8%,p.a.,44.1,2003,E,2003,E,148.4,商品房开,发,发建筑面,积,积总额按,镇,镇区分,1998-2000年,描述,资料,来,源：,东莞市建,委,委，,罗兰贝,格,格,分析,城区,常平,樟木头,篁村,东城,其它,商品房开,发,发集中于,东,东城、篁,村,村、城区,、,、常平和,樟,樟木头等,地,地理位置,优,优越、经,济,济基础发,达,达的地区,1998,年,年至2000年底,，,，商品房,实,实际投入,资,资金23,亿,亿元,共推出楼,盘,盘231,个,个，建筑,面,面积455.7平,方,方米,樟木头、,常,常平、附,城,城、塘夏,、,、黄江等,镇,镇区集中,了,了90%,的,的港资房,地,地产开发,商,商,新开发的,商,商品房楼,盘,盘集中在,东,东城区和,篁,篁村，开,发,发类型以,多,多层和小,高,高层为主,，,，楼盘质,数,数较高，,开,开发理念,在,在东莞市,属,属于中上,水,水平,1998,年,年至2000,年，商品,房,房开发集,中,中在东城,、,、篁村、,城,城区、常,平,平和樟木,头,头等地理,位,位置优越,、,、经济基,础,础发达的,地,地区,在未来五,年,年内，多,层,层和小高,层,层仍是商,品,品房开发,市,市场的主,流,流，新开,发,发的多层,和,和小高层,主,主要集中,在,在东城区,、,、篁村区,和,和城区,资料,来,源：,东莞市建,委,委，,罗兰贝,格,格,分析,多层和小,高,高层,别墅,高层,1998-20002005,E,12%,84%,6%,8%,91%,1%,东城,篁村,城区,塘夏,其它,1998,年,年以后新,开,开发的多,层,层和小高,层,层地域分,布,布,虎门,商品房立,项,项开发类,型,型比例,按开发,建,建筑面积,樟木头,常平,预计到,2005,年,年,每,平,平方价格,在,在2500,元以上的,中,中高档商,品,品房将占,据,据市场86%的份,额,额,描述,东莞市商,品,品房开发,档,档次逐步,提,提高,东莞市政,府,府对城市,进,进行总体,规,规划，改,善,善居住环,境,境，提升,房,房地产开,发,发的质量,由于政府,严,严格控制,土,土地批租,土地价,格,格上升较,快,快,居民住宅,消,消费观念,由,由商品住,宅,宅理念的,接,接受者转,为,为理念的,领,领导者,需,需求品位,提,提高,金融机构,对,对住房消,费,费支持不,断,断增强、,按,按揭条件,放,放宽，刺,激,激住房消,费,费需求市,场,场的增长,东莞市新,的,的房地产,开,开发商纷,纷,纷进入2500以,上,上的中高,档,档房地产,市,市场的竞,争,争,如:新世纪,豪,豪园,新,新石竹,雍,雍华庭,七宝一,居,居等,13%,50%,20%,10%,2000,别墅,3500,元,元以上*,2500-3500元*,2500,元,元以下*,总额,8%,60%,26%,6%,2005,E,资料,来,源：,东莞市建委,，,，,罗兰贝格,分析,*,除别墅外,商品住宅销,售,售总面积,万平方米,111.2,200.0,+15.7%,p.a.,东莞房地产,市,市场竞争格,局,局可以从内,部,部竞争状况,等,等五个方面,分,分析,消费者,潜在的进入,者,者,房地产开发,专业服务提,供,供者,替代品,政策壁垒强,较强,的,的地方保护,主,主义，早期,外,外来的房地,产,产开发商和,民,民营企业必,须,须挂靠东莞,市,市各区镇房,地,地产开发公,司,司，合作开,发,发房地产,经济壁垒弱,房地产,开,开发商尚未,形,形成房地产,开,开发的绝对,成,成本,优,优势和先进,的,的商品房差,异,异化概念,大多数消费,者,者消费观念,尚,尚处于商品,住,住宅理念的,接,接受者,主力消费群,不,不明显,商品住宅50%为本地,消,消费者，30%为港,澳,澳台消费者,20%,为,为省内和外,地,地消费者,房地产开发,商,商纷纷聘请,专,专业的房地,产,产策划和广,告,告公司，提,高,高商品房开,发,发和营销质,量,量,聘请物业顾,问,问公司，提,高,高商品后续,服,服务质量,商品房替代,品,品几乎不存,在,在，安居房,只,只占1%的,市,市场份额,内部竞争状,况,况,城区、常平,和,和樟木头集,中,中了70%,的,的房地产开,发,发,市场集中度,高,高，市场领,先,先者较为明,显,显，如：中,信,信、光大等,内资房地产,开,开发比例逐,年,年提高，由1998年,的,的45%上,升,升为2000年的67%,消费者购买,商,商品房考虑,的,的因素,价格,房型,地理位置和,交,交通,开发商品牌,建筑物质量,建筑物外观,环境,配套设施,保安和物业,服,服务,重要性,考虑因素,1,2,3,4,5,本地消费者,外,外地消费者,描述,50%为本,地,地消费者，30%为,港,港澳台消费,者,者，20%,为,为省内和外,地,地消费者；,常,常平、樟木,头,头地区港澳,台,台消费者占90%,东莞本地消,费,费者在选购,商,商品房时首,先,先考虑环境,和,和保安服务,，,，其次是户,型,型，显示了,本,本地居民对,自,自身安全和,周,周边环境(,包,包括教育),较,较高的要求,对于东莞本,地,地人，自用,房,房的建筑面