房地产户型基础知识培训

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,户型基础知识培训,丁宏民,1,室内空间尺度与人体工学的关系,公共空间的布置和计算方法,如何评价户型优劣势,户型与规划、市场、地域的关系,市场流行户型分析,2,住宅的“八大”使用功能,起居。就餐。厨卫。就寝。,储藏。工作。学习。休闲。,住宅的“三类”空间,公共空间：起居室。餐厅。阳台。,私密空间：卧室。书房。衣帽间。主卧卫生间。,服务空间：厨房。公共卫生间。工人房。储藏室。工作阳台。,3,室内空间尺度,从人体工学说起,人体测量学,亚洲人一般人体肩宽度为,385-420MM,上臂长度,289-310MM,胸廓前后径,200-220MM,臀部宽度,307-320MM,4,室内空间尺度,工作环境下人体与空间的关系,户型的空间尺寸提供依据,5,室内空间尺度,起居室,综合！,会客？活动？工作？,最小使用面积：,一房不应小于,12,平方米,两房及以上不应小于,14,平方米,最小短边轴线宽度：,一房和不宜小于,3.6,米,两房及以上不宜小于,3.9,米,减少直接向起居室开门的数量，,至少一面墙的直线长度不小于,3,米,上海铂金华府,53,平方米,面积保证,/,充分考虑家具布置,6,室内空间尺度,最小使用面积：,主卧室：,12,平方米（,3*4,？）,双人卧室：,10,平方米,单人卧室：,6,平方米（,2*3,？）,主卧室最小短边轴线宽度：,一房和两房不宜小于,3.3,米,三房及以上不宜小于,3.6,米,（,3.0,？,3.3,？,3.6,？）,卧 室,你说是卧室，她就是？,面积、面宽保证,7,室内空间尺度,餐 厅,独立空间，面宽或进深,2.6-2.7,米以上,8,室内空间尺度,厨 房,应为独立可封闭的空间。,最小使用面积：,一房不应小于,4.5,平方米（,1.5*3,）,两房不应小于,5.0,平方米（,1.5*3.3,？）,三房及以上不应小于,5.5,平方米（,1.5*3.6,？）,通风采光：,低层、多层应直接采光通风，中高层、高层可开向着公共走廊的窗户（不包括前室和楼梯间）。,面宽进深：,操作面净长不应小于,2.1,米，单排布置设施的厨房净宽不小于,1.5,米，双排布置设施的厨房不应小于,2.1,米,不是通个管子，就是厨房,!,使用面积保证、通风、操作台摆放,9,3.2,平方米,5,平方米,室内空间尺度,厨 房,10,室内空间尺度,卫生间,至少有一间的使用面积不应小于,4,平方米（,1.8*2.2,2*2,）。,至少有一间有直接采光、自然通风，无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。,不应布置在下层住户厨房、卧室、起居室和餐厅的上层。,使用面积保证、通风、减少影响,11,室内空间尺度,储藏室,上海长宁,88,一房、两房应有壁橱，进深不宜小于,0.6,米，净宽不宜小于,0.8,米；,三房及以上应有储藏室，使用面积不应小于,1.5,平方米。,12,室内空间尺度,出入口过道净宽不小于,1.2,米，通往卧室、起居室过道净宽不应小于,1,米，通往厨房、卫生间、储藏室的过道净宽不应小于,0.9,米。,分户门、卧室门不应小于,0.95,米，厨房门、单扇阳台门不应小于,0.8,米，卫生间门不应小于,0.75,米，储藏室门不应小于,0.7,米。,13,消防前室：,设置在高层建筑疏散走道与楼梯间或消防电梯间之间,的具有防火、防烟、缓解疏散压力和方便实施灭火战斗展开的空间，其与疏散走道和楼梯间之间用乙级防火门分隔，空间面积通常在,4.5-10,平方米之间，空间内需安装正压送风和消火栓等消防设施。,一般,12,层（含）以上的住宅需要设置。,概念,交通核：,高层建筑的垂直交通系统,。包括：楼梯、楼梯间、电梯、消防前室等建筑中所有的竖向输送设施，这些设施通常被布置在核心位置。,公共空间尺度,14,规范,部分城市规定,12,层（含）以上，,14,层（含）以下只要配置一部电梯和普通楼梯（如上海），但需设置消防前室,7,层以上,11,层（含）以下布局方式：,配置一部电梯（防火梯）和普通楼梯,不需设消防前室,公共空间尺度,15,规范,12,层（含）以上,18,层以下布局方式：,配置二部电梯（其中一部为防火梯）和普通楼梯,需设消防前室,18,层（含）以上布局方式：,配置二部电梯以上（其中一部为防火梯）和带有消烟室的两部楼梯,需设消防前室，此处为剪刀梯,公共空间尺度,16,常见布局,竖向布局,面积最小,以小高层为例,并排布局,可形成相对独立的电梯前室,横向布局,主要用于短进深，大面宽的户型,公共空间尺度,17,特殊布局,这四种布局主要在高档品质楼盘中见到，均是在电梯上做文章，包括,电梯直接入户（双开门）和观光电梯,等。其中，上图两种布局适用于南向单元入口、下图两种布局适用于北向单元入口。,电梯直接入户采用卡式或密码门禁系统，有利于后期物业管理。,右下角的布局形式可考虑在,1+2,组合“两代居”户型中使用。,以小高层为例,公共空间尺度,18,得房率,=,套内建筑面积,/,总建筑面积,总建筑面积,=,套内建筑面积,+,公摊面积,套内建筑面积,=,使用面积,+,套内墙体面积,+,外墙中线以内墙体面积,+,分户内墙体中线以内面积,+,阳台面积,公摊面积,=,本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶层楼梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）,/,本楼所有套内面积总和,x,本住宅的套内面积,公共空间尺度,得房率,一般：,高层得房率,75-78%,小高层,80-85%,多层,88-92%,19,A,B,若：,A,套套内建筑面积为,90,平方米,B,套套内建筑面积为,110,平方米,公摊面积为,40,平方米,则：,A,套：,公摊面积为,18,平方米,总建筑面积为,108,平方米,得房率为,83.3%,B,套：,公摊面积为,22,平方米,总建筑面积为,132,平方米,得房率为,83.3%,公共空间尺度,得房率,20,户型评价方法,是否启用？,建筑师？ 策划师！,户型本身的优劣势,户型与规划的关系,户型与市场的关系,是否能用？,是否适用？,21,户型设计的合理性,人居习惯,你在购房时,考虑居室各部分的优先顺序？,22,市场上对于户型的一般关注点,客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等）,主卧室：合理（面积、采光）、私密性,餐厅：相对独立、通风采光,厨房：宽敞实用、有服务阳台,卫生间：便利性、隐蔽性、通风,次卧室：做书房、客房适宜,阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲,注：在户型评价时，要尊重市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤的逐一加以评价。,户型设计的合理性,人居习惯,23,户型设计的合理性,人居习惯,户型方正,异形户型空间利用率低，不方便家具摆放。,风水不佳，影响住户情绪。,24,户型设计的合理性,人居习惯,通风采光,通风良好,通风一般,间接通风,间接通风,户型进深过长，严重影响采光,阳台一般进深,1.5,1.8,米，超过,2,米，影响采光,25,功能布局合理,动静分区,活动区和休息区分开,动区,客厅、餐厅和厨房,应靠近入户门设置,静区,卧室,位置比较深入,动区与静区之间,卫生间,方便使用，室内交通线尽可能便捷,户型设计的合理性,人居习惯,26,功能布局合理,户型设计的合理性,人居习惯,动静分区,客房的布局影响到动静分区,动静布局分离,端厅布局影响到动静分区,27,功能布局合理,动静分区,华润二十四城,动区,静区,中海翠屏湾,动区,静区,户型设计的合理性,人居习惯,28,户型设计的合理性,功能布局合理,人居习惯,洗衣机位,生活阳台,晒衣空间,阳台形状,杂物放置,独立的储藏间、储藏分类,卫生间同步使用,干湿分离,功能设置人性化,上海金地未未来,54,平方米,三分离卫生间,29,空间尺度合理,空间独立,客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙,方正开阔,要留出摆放家具的完整空间，实用的布局,长宽比不应失调,进深与面宽之比不应大于,2,：,1,入口设玄关,住宅内外的过渡空间，避免厅内被外人一目了然，保障私密性,点评：,客厅开口过多，使很多面积浪费成为交通面积,客厅,餐厅 厨房 卧室,卫生间,阳台,户型设计的合理性,人居习惯,30,空间尺度合理,相对独立,至少有两面墙夹一角,与客厅既有关系又有分隔,与厨房应有关联又独立成区,点评：,客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎无法利用，厨房开门位置使客厅家具无法摆放。,修改后既有玄关，又使餐厅相对独立,客厅,餐厅,厨房 卧室,卫生间,阳台,户型设计的合理性,人居习惯,31,空间尺度合理,靠近餐厅,西厨可与餐厅结合,距离大门不能太远,直接对外采光采风,有一定长度的台面摆放电器、煤气灶、水槽等设备,厨厕最好不要紧邻,最好带一工作阳台,万科魅力之城约,89,点评：,工作阳台既可减少厨房的油烟味，又可增加空间的通透性，而不算面积的设备平台则增加了实际使用面积，复合式厨房等空间细节的设计也是可圈可点。,客厅,餐厅,厨房,卧室,卫生间,阳台,户型设计的合理性,人居习惯,32,空间尺度合理,主卧,明显大于次卧，进深面宽可适当增加,南向朝向，比客厅的朝向要求更甚,大户型的主卧最好带独立卫生间和步入式衣帽间,确保私密性，最好布置的深一些,次卧,面积宜大于,10,平方米，面宽尽量保证在,3,米以上,点评：,带独立卫生间和衣帽间的主卧,客厅,餐厅 厨房,卧室,卫生间,阳台,户型设计的合理性,人居习惯,33,空间尺度合理,应有明窗通风和采光,公共卫生间做到干湿分离,仅有一个卫生间的时候，要离主卧近些，避免不必要的穿堂越室,点评：,创新设计，浴室双开门两用，节约面积,客厅,餐厅 厨房 卧室,卫生间,阳台,户型设计的合理性,人居习惯,34,空间尺度合理,保证客厅有良好的视野和采光,在面积允许的可能下，将阳台设在客厅，不要设在主卧，以免因为生活中的晾衣休闲等经过主人的卧室，影响主人休息,工作阳台宜设置在北面，与厨房结合,客厅,餐厅 厨房 卧室,卫生间,阳台,上海保利叶上海,85,双阳台设置，南北通透,南通中港城,89,北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的食品及其他小杂物。,户型设计的合理性,人居习惯,35,B,户型大门直对电梯门，,A,户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同。,门：,大门针对电梯或是楼梯是犯冲,大门口直对长走廊是冲煞,大门不能针对厕门,厕所的门不与厨房的门相对,其他门尽量不相对,风水要素,户型设计的合理性,36,未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想）。,典型的,”,葫芦,“,户型，私隐性较差。,风水要素,户型设计的合理性,37,主卫门直冲主卧床不妥。,风水要素,户型设计的合理性,38,房：,”横梁压顶“不利,厨：,门对灶犯门冲煞,厕：,大门对厕所门凶论,针对客户群体的特征，讲究风水的可能性，尽量避免,风水要素,户型设计的合理性,39,在建筑设计中设置玄关，自然解决,”,门冲,“,的问题。,在装修时设置玄关。,风水要素,户型设计的合理性,40,风水要素,户型设计的合理性,在装修时改变布局。,41,正确认识户型的优劣势,L,型经典整体厨房：,遵循典型操作习惯，空间充足、流畅省力。,约,4.3,米的客厅面宽：与传统校户型约,3.6,米面宽相比，更显得大气通透。,预留三房套内布局：房间功能随心设置，居家款客、子女成长、个人爱好，尽享无限可能。,三分离式卫生间：淋浴间、盥洗室、厕所间各主其事，多人可同步使用，保证隐私互不干扰。,上海万科金色里程,厨房位置布置于户型正中，对于卧室起居室有影响，采光？,三房的客厅面宽,3.6,？餐厅拥挤,两个房间均较小，布局尴尬,与主卧距离远，实际使用的不方便，个人喜好,90,平方米三房，紧凑，经济实用,四进深设计，交流流线重叠，采光问题,首次、首改、青年、一家三口。,42,正确认识户型的优劣势,43,上海金地湾流域,89,平方米,罕见全朝南户型，,3,个景观花厅,次卧设计约,6,米阳台，创意生活空间,L,型操作台面连续无缺，尝鲜生活,通风采光问题,典型的中间套两房产品,厨房实际使用不便,实际使用功能不大,次卧、厨房、卫生间很暗,餐厅位置尴尬,首次、青年。,相对的低总价和赠送的面积。,正确认识户型的优劣势,44,户型自身优劣势评价,优点：,户型方正，便于布置各类家具。,动静分区，起居方便。,建筑面积,156,平方米,45,缺点：,卧室面积分配不合理：,在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来做老人房,/,客房,/,书房。该户型三个卧室面积相当，且将主卧室布置在北向，大大降低了主卧的舒适度。,交通面积过于浪费：,接近客厅面积,1/4,至,1/5,的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。,餐厅采光不理想：,餐厅采光较差，不利于营造舒适的就餐环境。,卫生间不采光：,虽然做到了次卫干湿分离，但公共卫生间洁具摆放不合理。主卫、次卫均为黑房，通风采光不良。,厨房到餐厅动线不理想：,厨房与餐厅距离较大，使室内动线过于冗长。,主卫布局不合理：,主卧室和卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。,无独立储藏空间：,在,156,平方米的户型内，没有考虑到独立的储藏空间，没有考虑到户型的实用性。,户型自身优劣势评价,建筑面积,156,平方米,46,户型自身优劣势评价,一语中的，简明扼要,户型点评：,这是一套不成功的户型。,虽然有,156,平方米的建筑面积，却显不出宽裕。,布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低。其中，客厅过道过于浪费面积。,卧室面积分配不理想。,卫生间为”黑房“是主要问题。,建筑面积,156,平方米,47,户型和规划的关系,都是两房两厅,都是南北通透哪个更好呢？,48,整个地块呈狭长形，使得整个规划受到了限制,如果产品为多层，布局会形成“兵营式布局”,如果产品为小高层，布局可形成“中央的景观通廊”,在同样的容积率的情况下，当然选择小高层,这样的情况下，户型该选择哪一种呢？,上海建德国际公寓,户型和规划的关系,49,户型和规划的关系,分析：,规模较小,户型不宜过多,东西两边宽度不均等,若同一种户型，左边放四排太挤,右边放四排又太松，放五排也放不下。,要将利益做到最大化，选择,2,种的户型：左边以大面宽小进深为主，右边以大进深小面宽为主。,旭辉新江湾地块项目,户型的选择与土地利益最大化密切相关,50,我们不是建筑师,但我们比建筑师了解市场,户型和市场的关系,51,两房,70,平方米？,90,平方米？,110,平方米？,三房,90,平方米？,130,平方米？,170,平方米？,户型和市场的关系,你心目中的两房有多大，三房又有多大？,52,户型和市场的关系,客户的需求的不同，导致定位不同,定位不同，导致户型不同,上海书香公寓,点评：,187,平方米的复式，只有,2,个卧室？,53,分析：,书香公寓位于同济大学南面，与大学一路之隔，并且周围还有复旦、上外等高校云集，前期证明了大部分客户为学校老师，因此在设计中降低了卧室的功能，而注重了家庭室和多功能房的设计。,户型和市场的关系,贴合市场的，就是好户型！,一层为文化家庭室。弹琴、绘画、插花等。,二层布置多功能书房，工作、会客、洽谈等。,54,户型和市场的关系,点评：,套内面积,61.2,平方米，竟然做到三房？,重庆阿布阿布,客户的需求的不同，导致定位不同,定位不同，导致户型不同,55,分析：,项目在前期的产品研发上就把户型配比锁定在了,31,62,的小户型社区上。产品研发的定位在一开始就为项目后期的包装推广奠定了基础与基调，再加上开发商在户型设计方面采取了各种“偷面积”的手法，因此一个小户型、多赠送、巧布局的户型空间也就初具雏形了。,户型和市场的关系,符合定位的，就是好户型！,56,当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下,：,多用间可满足不同年龄阶段、不同家庭结构的需求,户型和市场的关系,57,当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下：,多用间可适应不同人群、不同爱好的功能需求,户型和市场的关系,58,香港有千呎豪宅的说法，,1000,平方呎有多大？,90+,平方米而已,户型和地域的关系,地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型有着不同的要求，这也是户型设计中必须高度重视的问题。以万通城为例，很多人觉得,99,平方米的两房还是小，可是在深圳、上海很多人会不理解，,90,平方米以上的房子为什么不做三房，为何要如此浪费。,59,户型和朝向的关系,广东以北住宅：向北房终年无阳光,选择向南房是购房前提,广东住宅（北回归线以南）：,向南房冬日有阳光，夏日无阳光,向北房冬日无阳光，夏日有阳光,选择南向房可以冬暖夏凉,香港住宅：寸土寸金、空调调温，港岛景观,朝向不讲究,三亚住宅：以海景为主要卖点,朝向不讲究，海景最重要,点评：,V,字型结构，保证每户实现,180,海景。,三亚国际公馆,60,户型评价方法,一。项目定位 客群选择,户型整体调性、大致户型产品线,二。得房率,实用性,三。功能布局合理,通风采光、动静分区、功能设置、空间感受,四。空间尺度舒适,面积比例，各功能间比例,五。市场检验 客群需求,市场接受度、差异化、根据客户需求的个性化设置,61,市场流行户型解读,上海保利叶上海,建筑面积约,72,平米,上海万科四季花城,建筑面积约,90,平米,上海金地未未来,建筑面积约,83,平米,控制总价，减小面积,若不通过赠送面积增加使用空间，会导致空间局促,62,市场流行户型解读,上海保利叶上海,建筑面积约,55,平米,上海铂金华府,建筑面积约,63,平米,复式空间，动静分区更明确。,上卫生间不便。,更适合青年人。,空间紧凑，中规中矩。,面积控制，低总价。,各年龄层均适用。,63,市场流行户型解读,上海仁恒河滨城,建筑面积约,90,平米,上海保利叶上海,建筑面积约,90,平米,1.,干湿分离，扩大卫生间面积，同时形成玄关，解决,“,门冲,”,问题,2.,次卧放大进深，拉长餐厅的沿墙面,3.,大阳台，增强景观性,64,武汉万科四季花城西半岛,建筑面积约,125,平米,市场流行户型解读,上海仁恒河滨城,建筑面积约,130,平米,保证南向卧室面积，卫生间全明,入口无玄关，餐厅空间局促,南北次卧面积分配不当,主卧空间利用率低,65,市场流行户型解读,上海中环一号,建筑面积约,154,平米,上海金地湾流域,建筑面积约,171,平米,客厅,+,三卧南向，卫生间、厨房、餐厅北向，全全明,进深小,入口无独立玄关,中间走廊过长,主卧空间自行变化余地有限,66,上海仁恒河滨城,建筑面积,270,平方米,市场流行户型解读,高级公寓,宽厅，公共空间放大,厨房放大,三卧南向,工人房,主卧套房,双主卧,67,市场流行户型解读,平层官邸,上海华府天地,建筑面积,462,平方米,上海汤臣一品,建筑面积,597,平方米,超豪华主卧,每个卧室均配备卫生间,主客人客房分区布置,工人流线分开,68,适合的就是最好的！,尊重土地,（利益最大）,顺应市场,（经受检验）,迎合客群,（完成去化）,69,THANKS,70,