无锡某地产某项目调研报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,调 研 报 告,10,月,29,日,无 锡 概 况,无锡概况,无锡,一,1,无锡,无锡地处长江三角洲腹地，为连接长三角东西、南北的主要交通枢纽；,东邻苏州，距上海,128,公里，南濒太湖，下属宜兴市与浙江交界；,西部与常州交界，距南京,183,公里，北部以长江与靖江相望,南京,杭州,无锡,苏州,上海,宁波,太湖,杭州湾,城市规模,全市总面积,4787.6,平方公里，市区,1569,平方公里，建成区,380,平方公里（,2011,年）。,人口规模,637.26,万人，含外来人口（,2010,年）。,行政分区,崇安区、南长区、北塘区、锡山区、惠山区、滨湖区、新区、江阴市、宜兴市等,9,个市区（县）。,城市地位,无锡是江苏经济发达的地区，国家历史文化名城，在全国相对富裕地区排行榜中，无锡位列全国第五。,交通条件,有高速公路、铁路、高速铁路、机场、水运等多维立体化交通体系。,经济实力,无锡,2011,年,GDP,总量为,6880.15,亿元，人均,GDP,￥,107400,元。,无锡概况,无锡各区,一,2,惠山区,北塘区,南长区,滨湖区,崇安区,锡山区,新 区,太湖,面积,327,平方公里，总人口,38.9,万人，着力进行惠山新城的建设，成为无锡江阴的纽带，区内以安居房为主。,面积,31.5,平方公里，人口约,35,万。是近代无锡民族工商业的发祥地之一。是出入无锡的交通枢纽。,总面积,567,平方公里，常住人口,45,万，目前滨湖区的房地产市场非常火爆，大量国内一线开发商进驻。,总面积,9.04,平方公里，总人口约,31,万人。,是无锡的商业中心区，区内商业繁华，交通发达。,总面积,13.2,平方公里，下辖,6,个街道。较市中心而言，这里周边环境优美，生活氛围非常浓厚。,总面积,455,平方公里，总人口,53,万人。随着与市区交通的改善，很多开发商已经把目光瞄准了这一地区。,是无锡经济科技含量最高，活力最强，上升空间最大的一个区。全区总面积,82.32,平方公里。,无锡概况,无锡城市规划,一,3,总体战略：,南拓、北展、东联、西优,，建设双滨（滨江滨湖）城市，尤以建设,太湖新城为城市发展的核心。,居住、物流、工业、现代高科技园区。,惠山区,教育、科研、体育、旅游、高品质居住、高新技术产业园的综合城区。,滨湖区,工业、居住、商贸综合区。,锡山区,商业、居住、生活服务，并承担行政、金融、文化等功能。,中心城区,工业、物流、居住，无锡最主要的高新技术产业区。,新区,产业北移,城市南进,发展方向：,城市中心向南、东南发展，在沿太湖区域形成政治中心、在新区形成产业中心。在此过程中，西南、南部占据城市发展的主导地位。,对于楼市的影响：,中高端客源向城市南部（滨湖、新区）集中，中低端客源向城市北部（惠山、锡山）集中。,无锡楼市概况,无锡楼市概况,成交数据,二,4,一月,二月,三月,四月,五月,六月,七月,八月,九月,2 0 1 2,年,1 9,月 成 交 信 息,8939,7598,7060,7638,7582,7893,7605,7660,7671,202500m,2,219927m,2,465775m,2,395245m,2,613399m,2,605334m,2,500421m,2,383036m,2,329710m,2,均价（元,/m,2,）,无 锡 楼 市,2 0 1 1,年 主 要 数 据,城市,GDP,(,亿元,),户籍人口,(,万人,),流动人口（万人）,住宅,年成交量,(,万平米,),土地,年成交量,(,万平米,),人均,可支配收入,(,元,),职工工资,(,元,),消费品零售总额（亿元）,人均私家车,保有量,（辆,/,人）,商品住宅,成交均价,(,元,/,平米,),地价,楼价比,无锡,6880,468,175,362,905,31638,42398,2123,0.079,8694,0.33,上海,19195,1412,890,729,1646,31838,46757,6777,0.05,22424,0.38,无锡的人口规模约等于,上海的三分之一,，但住宅成交量却能达到,上海的一半,强，均价则略多于,上海的,1/3,。,无锡楼市在调控高压下，在往年旺季同期表现平平，,“金九银十”已为过去式。但在,5,、,6,月份,却取得了不错的成绩，与全国其他各地楼市表现一致。,无锡楼市概况,成交结构,二,5,刚需为王，无锡楼市中,80m,2,以下至,140m,2,面积,段占据着成交的绝大部分比例。,三足鼎立，,滨湖、惠山、新区,三大区域的成交量在无锡楼市一直保持绝对比例。,2011,年无锡市成交总面积各区占比,惠山区,北塘区,南长区,滨湖区,崇安区,新 区,锡山区,6.28%,26.86%,4.09%,20.72%,6.59%,11.30%,24.16%,北塘区,7%,滨湖区,21%,崇安区,4%,惠山区,21%,新 区,20%,锡山区,17%,南长区,10%,2012,年,9,月无锡市成交总面积各区占比,2011,年无锡商品住宅各面积段成交比重,160m,2,5%,120-140m,2,22%,140-160m,2,9%,无锡楼市概况,无锡楼市政策,二,6,外地户口,本地户口,限购政策,只能购买一套住宅（需交满一年社保或一年以上纳税证明）。,可以购买第二套住宅（首付,50%,），暂时限制购买第三套。,公积金政策,外地账号连续交满半年以上转入无锡，在无锡交满一个月，一个人最多可贷,30,万，夫妻双方最多可贷,50,万。,连续交满半年以上公积金，首次首套一个人最多可贷,30,万，夫妻双方最多可贷,50,万。,第二次贷款可贷公积金余额的,10,倍，不超过贷款比例的,50%,，可贷总额不超过,50,万元。（,120m,2,以上只可提取公积金余额。）,其他,购买,70m,2,以上住宅可获得无锡户口。,非住宅类商品房不限购。,非住宅类商品房不限购。,万科,信成道基本信息,信成道基,本,本信息,板块,三,7,万象城,江南大学,太湖新城综合医院,格致中学,滨湖区中医院,市文化宫,海岸城商业综合体,金融街,市民广场,少年宫,市美术馆,外国语学校,新城小学,新城中学,宗地,太湖高级中学,太湖新城被无锡市政府定位为,“城市新中心、产业新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生态新标杆”,。,自从,2007,年太湖新城全面启动建设以来，太湖新城在整个无锡市的地位越来越高,。,2010,年市政府正式搬迁,到太湖新城办公，随后,国联等无锡金融财经核心成员,也搬迁到市府边的金融街,CBD,。,市民广场、太湖国际博览中心、保利大剧院,等公共设施也渐次投入使用。,太湖新城近几年的飞速发展吸引了,万科绿城等等众多地产巨鳄,扎堆会战，比如魅力万科城、绿城玉兰花园、太湖国际等等项目。这里的生活配套资源也迅速的成熟起来，如,海岸城、万象城,等等。,太湖新城是无锡着力打造的新城区，公园绿地遍布，环境非常优美。交通条件也是几大城区中最好的，,2014,年，地铁一号线也将通车。,信成道基,本,本信息,位置,三,8,万科信成道位于,滨湖区新市中心,信成道高浪路交汇处（观顺道西侧）。是万科在无锡继魅力万科城、万科,东郡、金域蓝湾、金域缇香之后的,第五个项目,。,项目北依高浪路，南靠观山路，西枕信成道，东临观顺道。距离,无锡新市政府约一公里，到老市中心直线距离约九公里,。,无锡新市政府,信成道公园,金桥小学,轨交一号线（在建）,信成道,观顺路,观山路,高浪路,信成道基,本,本信息,详情,三,9,物业类别,住宅、商铺,建筑类别,高层（一期为,6,栋,32,层高层）,建筑面积,385298m,2,占地面积,154000m,2,绿化率,30%,入住时间,预计,2014,年,11,月,物业费,3.00,元,/,平方米,月,停车位,1:1.6,所属商圈,太湖新城版块,装修状况,精装修,交通状况,68,路到军分区下，,130,、,135,、,138,路至市民中心站，地铁一号线（在建）市民广场站。,售楼地址,新市中心信成道与高浪路交岔口东南侧。,信成道基,本,本信息,一期总平,面,面,三,10,N,高浪路,信成道,4,号楼,5,号楼,售楼处,6,号楼,3,号楼,2,号楼,1,号楼,信成道公园,万 科,信 成 道 推 盘 信 息 表,2011.7.16,2012.3.24,2012.9.11,2012.10,楼栋,1,号楼,5,号楼,三期,19,、,20#,楼,三期,19,、,20#,楼加推,产品,80,多套,135m,2,三房,29,套,172m,2,三房,120,套,135m,2,三房,约,90,平米三房,约,90,平米三房,均价,14000-14500,元,/,平米,16000,元,/,平米,14000,元,/,平米,12500,元,/,平米,12000-13000,元,/,平米,装修,精装标准,2000,元左右,精装标准,2000,元左右,1200,、,1300,元,1200,、,1300,元,优惠,交,10,万意向金优惠一个点；,按时签约优惠,1%,。,购房金卡,1%,，蓝卡,0.2%,；,按时签约,1%,。,准时签约可享,1,个点优惠。,2%,优惠,总价优惠,2,万，按时签约,1%,签约优惠,1%+,指定房源,1%,。,信成道基,本,本信息,竞品,三,11,绿 城 玉 兰 花 园,在售户型,将推户型,产品,二期,3,号楼,163,、,196,、,240,平,二期,2,号楼,170,、,206,平,二期,1,号,103,、,106,、,167,、,177,、,201,、,206,平,一期,4,号楼少量西边套,268,平,四期,1,、,3#,楼中间套,89,、,138,平,均价,13000,元,11000,元,/,平米,9500,元,/,平米起,优惠,5,天内签约优惠,300,元,/,平，按揭,200,元,/,平，一次性付款,500,元,/,平。,认筹,2,万抵,5,万，此外还有“日进千金”的优惠活动,万 科 信 成 道在 售 产 品,产品,约,90,平小户型精装房,135,平米高层精装房,172,平米精装房,均价,12000-13000,元,/,平米,14000,元,/,平米,270,多万元,/,套,滨湖区一,直,直是无锡,楼,楼市除了城中,板,板块、蠡,溪,溪板块的,价,价格第三,高,高地，主要是高,端,端项目集,中,中的缘故,。,。,本板块内,，,，目前与,万,万科信成,道,道构成竞,争,争关系的,项,项目仅有,绿,绿城玉兰,花,花园。他,们,们的竞争,关,关系在于,：,：共享配套,、,、地段相,近,近、有或,即,即将有同,面,面积段产,品,品、均价,相,相近、品,牌,牌竞争。,信成道基,本,本信息,亮点,三,12,作为万科,在,在无锡最,新,新开发的,项,项目，信,成,成道占据,着,着相当好,的,的地段，,周,周边配套,在,在未来三,年,年之内就,能,能与老牌,市,市中心,中山路平,起,起平坐。,另,另外，交,通,通条件也,是,是很便利,的,的。,外部条件,的,的优秀，,还,还需内有,强,强劲的品,质,质才堪称,“,“高端”,。,。万科信,成,成道内建,1.5,万平米的,邻,邻里中心,、,、近千平,米,米的活动,场,场地、儿,童,童活动的,大,大型游乐,区,区。该项目,建,建设全地,下,下车库，,实,实现了人,车,车分流。,万科信成,道,道四周有,金,金匮公园,、,、尚贤河,湿,湿地等等,数,数个公园,绿,绿地，它,还,还有紧邻,的,的市政代,建,建项目,信成道公,园,园。可以说,该,该项目的,生,生态环境,非,非常优越,。,。,万科信成,道,道在教育,资,资源上还,有,有周边项,目,目难以竞,争,争优势,它与无锡,最,最知名的,教,教育资源,极,极为雄厚,的,的金桥小学,达,达成了战,略,略协议，使本项,目,目业主的,孩,孩子享有优先入学,的,的资格。金桥小,学,学与本项,目,目相邻，,配,配有高