写字楼定位及装修策划

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,高端写字楼定位及装修建议,1.产品分析,与,与定位,2.市场分析,与,与产品趋势,3.比较分析,及,及装修建议,1.产品分析,与,与定位,项目自建设至,今,今，已实现21层主体的基,本,本建设，在2014年写字,楼,楼市场整体成,交,交低下，2015年将主体,完,完工实现内外,装,装，故此，需,要,要明确其装修,的,的基本标准以,实,实现既定销售,目,目标。,建筑现状：,建筑面积约1,9,万m2；,每层建筑面积2262m2,，,，楼层数约,40,层；,建筑高度140米，10米,挑,挑空大堂，3.5米层高；,9部高速电梯,、,、地辐热、户,式,式中央空调；,130-400自由分割,；,；,销售目标：,目标为实现均,价,价16000,元,元/；,目标为销售为,主,主、租赁为辅,；,；,商业实现分户,销,销售，租赁为,辅,辅；,实现财富中心,系,系列50万,商,商务群落；,带动财一、二,尾,尾房销售；,高端写字楼建,筑,筑与销售目标,2.市场产品,分,分析,2014年西,安,安写字楼楼日,趋,趋成熟，丰富,多,多样。我部门,就,就主流市场的,写,写字楼产品进,行,行产品梳理，,装,装修标准整理,，,，为我项目进,展,展提出可靠保,障,障。,摩尔中心(高新),禾盛京广中心,(,高新,),高新大都荟,(,高新,),户型种类,开间,开间,一室,两室,三室,四室,主推特色,投资地产,投资地产,地铁楼盘,低碳地产,公园地产,建筑面积,115000.00,300000.00,500000.00,占地面积,48618.00,29970.00,61000.00,最新房价,(,写字楼,),均价,14000,元,/,待定,(写字楼)均价11000元/,项目概述,摩尔中心雄踞高新核心升值地带唐延路腹地，秉承一种健康、生态、绿色的具有生命活力的新型商务办公模式，巨资打造的一个,40,万平米超大规模的中央商务集群，超甲级,5A,写字楼。摩尔中心专属定制,120-1560,平米办公空间，可自由分割组合，光纤入户、无线宽带、高效办公，立显商务便捷。,13,层停车塔，,5A,智能体系。,禾盛京广中心处于西安,CBD,核心唐延路中轴线上的轴心位置，紧邻地铁,3,号、,6,号线、,8,号线，是目前唐延路唯一高品质,5A,级写字楼，坐拥城市中心资本优势，是最具竞争力和扩展潜力的商务黄金聚点。享有独一无二的城市配套和自然景观，具有城市坐标的重要意义。国际,5A,甲级写字楼单层面积约,1600,，,12,部国际品牌高速电梯，每部电梯服务面积约为,4000,，完全超越国际甲级写字楼标准。采用分户计量变频中央空调系统、非接触式,IC,卡感应系统、红外线高定位系统、停车场显示系统、宽频网、楼内电话系统、大屏幕信息电视系统、闭路电视监控系统等,.,项目位于高新区科技路与高新四路十字西北角，总占地为,91.19,亩，总建面约,50,万，绿地率,35%,，由,7,栋高层和,4,万余商业围合而成一个城市综合体项目。项目规划由获得,WA,中国建筑奖的加拿大籍设计大师梁井宇先生担当总设计，其主要的设计作品有：北京伊比利亚当代设计中心，上海民生银行美术馆及中国海关总署博物馆。本项目梁井宇先生采用的是颇具特色的,“,一街两心,”,式,L,型规划布局。,周边配套,商业：金鹰国际、世纪金花、卜蜂莲花、华润万家 学校：高新一小、高新二小、高新一中等 医院：高新医院等，属于国家三级甲等医院，距离项目3站路。项目周边的五大公园，使本区域的空气质量得到提升。,商业：卜蜂莲花超市、世纪金花、金鹰百货酒店：香格里拉酒店、瑞斯丽酒店、和颐酒店、如家酒店、舒雅商务酒店等银行：中国银行、招商银行、中信银行、成都银行、农业银行、兴业银行、民生银行、宁夏银行、建设银行、重庆银行、渣打银行等政府公共事业部门：陕西省交通运输厅、西安海关、中科院研究所等休闲娱乐：新纪元高尔夫球场、唐城墙遗址公园、新纪元公园学校：高新一中,中小学：高新第一小学、高新第二小学、高新第三小学、综合商场：卜蜂莲花超市、高新路华润万家、高新二路宜品生活、金鹰国际、世纪金花、唐延路地下购物中心。医院：高新医院、省医院邮局：中国邮政银行：中国银行、交通银行、建设银行、西安银行、浙商银行、北京银行等,交通状况,公交：,261,路、,260,路、,324,路、,411,路、,502,路、,32,路,公共交通：,107,路,;218,路,;251,路,;261,路,;262,路,;324,路,;331,路,;400,路,;721,路等,轨道交通：,1,、与地铁,8,号线无缝连接；,2,、步行,3,分钟可达地铁,3,号线延平门站；,3,、地铁,6,号线木塔寨站。,公交线路：,14,、,218,、,219,、,226,、,308,、,312,、,400,、,512,、,604,、,60,、,721,、高新,1,号线、,10,、,28,、,40,、,107,、,210,、游,7,路等 地铁线路：地铁三号线延平门站 地铁六号线科技路站,楼宇配套,外墙：,铝合金玻璃幕墙，干挂石材幕墙；,Low-e,中空玻璃；断桥铝合金型材。,大堂及公共部分：,豪华精装修禾盛京广中心本身拥有,4,万开放式体验商业。,高新区甲级办,公,公产品分析,量价表现,：,：受个案影响,量,量价齐升，实,际,际市场不容乐,观,观,2014,年西安市办公,类,类物业成交面,积,积,96,万，较去年,相,相比上涨,29.9%,，创近年来新,高,高；成交均价,为,为,9142,元,/,，较去年相比,上,上涨,4.3%,，也达到近几,年,年来较高水平,。,。但需要指出,，,，,2014,年较高备案量,主,主要是受部分,个,个案影响，以,泰,泰华金贸国际,、,、中登,苏陕国际金融,中,中心、华商豪,盛,盛旺座城等为,代,代表的项目纷,纷,纷通过定向团,购,购、定向开发,等,等实现了快速,去,去化，故而推,高,高办公物业整,体,体成交量。,区域特征,“,高新、经开、,曲,曲江”三足鼎,立,立，高新量价,领,领跑全市,从分区域成交,量,量来看，高新,、,、经开、曲江,依,依旧为办公市,场,场三大主力成,交,交区域，成交,量,量分别为,32.8,万、,18.2,万、,12.3,万。三区域,占,占全市成交总,量,量的,66%,。,从分区域成交,价,价来看，高新,成,成交均价,10598,元,/,，明显领先其,他,他区域，商务,价,价值一枝独秀,的,的局面难以改,变,变。曲江以,10184,元,/,成交均价位居,第,第二，文化产,业,业的快速发展,，,，给曲江办公,市,市场带来活力,。,。,高库存,办公物业库存,风,风险远大于住,宅,宅,从存量情况来,看,看，截止,2014,年底，西安市,办,办公物业存量,面,面积达,344,万，存量继,续,续攀升，按照,近,近一年平均去,化,化水平计算，,当,当前存量去化,周,周期超过,40,个月，高于住,宅,宅类物业去化,周,周期，市场风,险,险较高。,睿中心,CA,创意中心,万象汇,摩尔中心,永威时代中心,绿地中心,曲江旺座城,地面,地砖,地砖,地砖,地砖,地砖,地毯,800mm,地砖,墙面,乳胶漆刷白,乳胶漆刷白,乳胶漆刷白,乳胶漆刷白,乳胶漆刷白,乳胶漆刷白,乳胶漆刷白,天花板,管道穿梁,刷白无吊顶,吊顶,吊顶,吊顶,吊顶,吊顶,卫生间,洗手池、马桶、墙、地面贴砖,洗手池、马桶、墙、地面贴砖,洗手池、马桶、墙、地面贴砖,洗手池、马桶、墙、地面贴砖,洗手池、马桶、墙、地面贴砖,洗手池、马桶、墙、地面贴砖,洗手池、马桶、墙、地面贴砖,水、电,安装到位,安装到位,安装到位,安装到位,安装到位,安装到位,安装到位,其他,品牌阳离子直饮水系统,直饮水系统，送大金中央空调,/,/,/,/,赠送户式中央空调,部分在售写字,楼,楼项目装修标,准,准,西安部分写字,楼,楼项目大堂的,指,指标,项目名称,甲级写字楼,标准写字楼,都市之门,长安国际,高新国际,招商大厦,旺座国际城,旺座现代城,汇鑫,IBC,唐沣国际,大堂高度,（米）,12,8,14.5,13.5,8,9,9,9.3,地面,大理石,大理石,大理石,大理石,高档石材,高档石材,石材,石材,墙面,大理石,大理石,大理石,大理石,玻化砖,高档石材,石材,石材,天花,吊顶,吊顶,吊顶,吊顶,吊顶,吊顶,吊顶,吊顶,大堂,典型案例,大堂挑高：高,端,端写字楼大堂,高,高度基本在,10M,左右；,大堂建筑材料,：,：高端写字楼,墙,墙面地面以大,理,理石为主。,都市之门,高新国际,旺座现代城,汇鑫,IBC,大堂,典型案例,西安部分写字,楼,楼项目空调的,指,指标,项目名称,甲级写字楼,标准写字楼,都市之门,长安国际,高新国际,招商大厦,旺座国际城,旺座现代城,汇鑫,IBC,唐沣国际,空调类型,地源热泵,+VAV,中央空调,三洋,24,小时自助水源热泵中央空调,新风系统中央空调,户式中央空调,中央分户可控空调,中央空调,自主安装,过去已经投入,使,使用的写字楼,多,多采用中央空,调,调系统。由于,中,中央空调无法,分,分户计量以及,耗,耗电和维护成,本,本较高的缺点,，,，现在新建的,甲,甲级写字楼多,采,采用,VRV,或,VAV,空调系统。,空调,指标,西安部分写字,楼,楼项目电梯的,指,指标,项目名称,甲级写字楼,标准写字楼,都市之门,长安国际,高新国际,招商大厦,旺座国际 城,旺座现代 城,汇鑫,IBC,唐沣国际,层数,20F,24F,35F,42F,30F,29F,24F,28F,标准层,面积,（）,3400,1470,2000,1600,2500,800,1200,1100,电梯品牌,三菱,蒂森,三菱,日立,日立,日立,三菱,合资品牌,最快速度,4.5m/s,3.5m/s,4.5m/s,5m/s,3.5m/s,3.5m/s,3.5m/s,2.5m/s,标准层,电梯数,14,部客梯,2,消防梯,每栋,4,部,1,消防梯,8,部客梯,1,消防梯,10,部客梯,2,消防梯,4,梯,4,户,4,梯,5,户,每栋,4,梯,3,梯,4,户,载重,1600Kg,1050KG,1350KG,1350KG,1000Kg,1000Kg,1050KG,1000Kg,分区,分高低区电 梯,分高低区,分高低区,分高低区,中心区写字楼,的,的电梯大多数,采,采用日本品牌,或,或欧洲品牌，,比,比较注重硬件,方,方面的投入，,同,同时也提升了,楼,楼盘的品质。,电梯,指标,豪华型,简,简,约,约型,普,普通型,星级酒店电梯,的,的内装饰多数,是,是豪华型；,中高端、高端,写,写字楼电梯的,内,内装饰较为简,约,约大气；,低端写字楼基,本,本上采用普通,型,型的标准。,电梯,装饰示例,档次高、灯光,柔,柔和、线条流,畅,畅,简洁明亮、具,有,有舒适感和空,间,间感,电梯,装饰,西安部分写字,楼,楼项目卫生间,的,的指标,项目名称,甲级写字楼,标准写字楼,都市之门,长安国际,高新国际,招商大厦,旺座国际城,旺座现代城,汇鑫,IBC,唐沣国际,设置情况,10+10,4+4,6+6,5+5,每户卫 生间,每户卫 生间,部分独立卫生间,+,公共,3+3,独立卫生间,面积,35,20,25,25,5-12,5-10,8-15,5-10,装修标准,地面瓷砖，墙面瓷砖，天花板吊顶,大理石台面，镜子,地面瓷砖，墙面瓷砖，洗手台瓷砖，马桶，灯饰，镜子,地面瓷砖，墙面瓷砖，天花板吊顶,镜子,地板：瓷砖；墙壁：瓷砖；天花板吊顶：镜子,瓷砖地板，墙面瓷砖，吊顶，装修豪华,瓷砖地板，墙面瓷砖，吊顶，装修豪华,地板：瓷砖；墙壁：瓷砖；天花板：瓷砖,地板：瓷砖；墙壁：瓷砖；吊顶,较好写字楼多,卫,卫生间多设置,6-10,个，面积在,20-40,，装修一般,都,都有吊顶，地,板,板和墙壁采用,瓷,瓷砖,卫,生,生,间,间,指,标,标,高,档,档,写,写,字,字,楼,楼,更,更,为,为,注,注,重,重