soho中国合生的圈地战略能否继续案例

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续？,一、合生创展公司素描,二、合生创展战略图示,三、朱孟依的性格分析,四、合生的特点,五、圈地战略能否延续,结 论,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,一、合生创展公司素描,1,、,2006年9月 总市值达221亿元人民币；员工人数4078人,2、2005年底销售额61.34亿，其中各地销售贡献率穗：京：沪：津分别为47%：34%：10%：9%,3、2000年至2005年合生创展主营业务营业额、毛利润率、年度递增,单位：亿元,年度,营业额,毛利率,年度递增,2000,12.34,30.8%,2001,12.06,33.2%,-2.3%,2002,24.66,33.5%,104.5%,2003,25.87,24.7%,4.9%,2004,40.92,27.1%,58.2%,2005,63.18,31.7%,54.4%,4、目标：进入世界500强,二、合生创展战略图示,资源+能力,朱孟依的地产开发理念,拿地能力,融资,能力,成本控制,能力,（纵向一体化）,匹配,支持,目标,低成本高利润世界500强,组织结构（及企业文化）,高度集权+民主,放权与区域集团,公司治理结构（及老板个性）,朱孟依出身施工企业，注重成本，又是一个地道的生意人,战略,大规模土地+纵向一体化,风险及挑战,资金链风险,产品差异性不足,大规模低成本拿地，快速而低成本的建造出适合大众居住的产品。,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,三、朱孟依的性格分析,1、股权结构,朱孟依持股53%，合生是一个大股东绝对控股的上市公司,2、朱孟依的性格分析朱老农,（1）小传与评价,小传：,朱孟依59年出生于广东丰顺，高中毕业，做包工头起家,评价：媒体评说为沉默的富豪“大音希声，大象无形”他行为极其低调，一般不会出现在公众、媒体面前。员工评说为他很务实，对工作的细致程度，甚至可以用殚精竭虑形容，常用“犟”和“苛刻”来形容此人。,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,（2）朱孟依有深邃的市场洞察能力以及善于利用政府资源,广州天河囤地,1992年，他以低廉价格抢先一步在当时尚属偏僻的广州天河区购买到大批农田。数年后仅土地资产即呈数倍乃至10数倍级增长。,宝坻的京津新城,2001年3月，国务院正式批准宝坻撤县设区，朱看准了这个机会，毅然决定投资宝坻，“将“京津新城”建成一个中国最大的别墅区，一个中国最大的复合型地产项目，旅游、休闲、人居、工业、教育、商贸集于一城，成为环渤海区现代经济服务中心。”,（3）朱孟依有胆识有气魄：,朱的理念“要干就干大，要做就做强”,最早在香港上市的民营企业之一。,早在1998年5月，合生创展在香港上市。筹资6.7亿元港币。,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,四、合生的特点,1、大规模的圈地,（1）各年度累计的土地储备（建面平米）：,2002年 2003年 2004年 2005年 2006年中,590万 1229万 1267万 1295万 1359万,（2）土地战略总结,规模化战略并遵照点面网的步骤布局：,点指特大型城市，面指多项目操作，线指渗透到周边的二线城市,目前土地主要集中在特大型城市：广州、天津、北京、上海，2006年共有30个项目同时操作，各地分别为15个、6个、2个和5个，且多为特大盘；2005年进入惠州市场标志着对二线城市渗透的开始,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,产品类别多元化发展明显：合生的产品原来很单一，只作中高档住宅。自2002年以来拓展到酒店、商业、写字楼等收租物业；2003年后又与珠投联手以“创展商贸”为载体，进入国内物流投资业务。,土地规模巨大，多为超级大盘：业内有人戏称朱孟依为“朱老农”，他把主要精力投入到与政府去协调公关争取低价大规模拿地上。,（3）圈地实例,2001年底/2002年1月 在北京/天津获得建筑面积约303万建面的土地,2003年 获得天津宝坻约12平方公里的开发权,2005年7月 以并构的方式获得惠州亚新的127.5万平米的土地,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,2、纵向一体化实现成本控制,朱孟依是建筑业出身，做过包工头。形成了一贯坚持的“向利润极限挑战”的低成本理念,实行纵向一体化从拿地，卖房，到设计、建设、开发、物业管理的全产业链通吃模式，就连法规要求相关独立的监理公司，合生都能规避而选择自己控股的监理公司,使用关联企业进行项目的一条龙开发服务,初期，其就提出申请三年关连交易豁免，大量使用自己的关联企业进行项目的一条龙开发服务，以降底成本，扩大利润空间。以广东珠江工程总承包有限公司（珠江占60%权益）及韩江集团对集团内项目进行施工，物业管理为广东康景物业管理有限公司（珠江占90%权益）,前5大采购商占总额的53%；其中最大的占28%,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,3、买来的“财技”,2005年6月:,-以高薪（2500万股期权对价约为4000万）聘请广东省助理武捷思任总裁。,-以高薪（2000万股期权对价约为3200万）聘请有投行背景的谭礼宁任CFO,-背景：2002、2003年大规模圈地后的融资压力,2005年8月 引入战略伙伴，淡马锡与老虎基金，融资9.57亿元人民币,2005年8月 向大摩等定向发行7年期的3.5亿美元的优先票据，年息8.125%,2007年1月 瑞信认购15.15亿元的人民币可转债,4、小结：,-,拿地:聚焦特大型城市（穗、京2001年底进入、沪2002年9月进入、,津2001年底进入）,-,产品：中高端住宅为主,-,配套商业与车场，自主经营：2005年底约100万年平米，租金收益约4700万。,-,关联交易繁杂。,五、圈地,战,战略能否,延,延续,合 生,的,的“圈,地,地”,战,战 略,能,能 否,继,继 续,1、合,生,生的土地,新,新动向,多元化，,由,由住宅向,“,“产经土,地,地”转变,-2003年后与,珠,珠投联手,以,以“创展,商,商贸”为,载,载体，进,入,入物流地,产,产,-2006年“接,掌,掌”建面300万,平,平米的“,原,原北京物,流,流港”,区域由点,向,向面扩展,-2005年进入,惠,惠州是一,种,种标志。,合 生,的,的“圈,地,地”,战,战 略,能,能 否,继,继 续,2、合生,的,的挑战,政策背景,-政府,拧,拧紧土地,阀,阀门向“,圈,圈地开刀,”,”,-政府,制,制造“收,地,地”的强,大,大信号,-“土,赠,赠税”大,刀,刀砍向高,利,利润,管理团队,的,的文化冲,突,突,-以武,捷,捷思为代,表,表的高薪,海,海派财神,与,与以欧伟,建,建、项文,武,武为代表,的,的保守的,土,土鳖“,技工,”能否,很,很好融合,？,？,-”,老包工头,”与新,管,管理派（,中,中海、万,科,科）能否,融,融合？,-朱与,他,他的亲友,繁,繁杂的关,联,联交易及,人,人事派别,能,能否平和,相,相处？,财技考验,-低成,本,本融资的,关,关键是上,市,市公司能,否,否平衡的,增,增长，,但这需要,科,科学的决,策,策机制,，合生是,否,否具备？,“多元化,”,”的考验,？,？,-产经,地,地产需要,有,有产业背,景,景、更强,大,大的,合作能力,及,讲故事的,能,能力,？,-朱老,板,板是否具,备,备呢？合,生,生是否具,备,备呢？,同业竞争,何,何时了？,（珠投与,合,合生的关,系,系）,结,论,论,：,合 生,的,的“圈,地,地”,战,战 略,能,能 否,继,继 续,其实在当,前,前大背景,下,下,每一,个,个曾经优,秀,秀的公司,都,都面临着,重,重,大机会同,时,时也面临,重,重大挑战,，,，合生也,不,不例外。,谢,谢,谢 ！,！,！,合 生,的,的“圈,地,地”,战,战 略,能,能 否,继,继 续,9,、,静,静,夜,夜,四,四,无,无,邻,邻,，,，,荒,荒,居,居,旧,旧,业,业,贫,贫,。,。,。,。1,月,月-231,月,月-23,Wednesday,January4,2023,10,、,雨,雨,中,中,黄,黄,叶,叶,树,树,，,，,灯,灯,下,下,白,白,头,头,人,人,。,。,。,。23:02:5323:02:5323:02,1/4/202311:02:53PM,11,、以,我,我独,沈,沈久,，,，愧,君,君相,见,见频,。,。1月-2323:02:5323:02,Jan-2304-Jan-23,12,、,故,故,人,人,江,江,海,海,别,别,，,，,几,几,度,度,隔,隔,山,山,川,川,。,。,。,。23:02:5323:02:5323:02,Wednesday,January4,2023,13,、乍见翻疑,梦,梦，相悲各,问,问年。1月-231月-2323:02:5323:02:53,January 4,2023,14,、他乡生白,发,发，旧国见,青,青山。04 一月202311:02:53 下,午,午23:02:531月-23,15,、,比,比,不,不,了,了,得,得,就,就,不,不,比,比,，,，,得,得,不,不,到,到,的,的,就,就,不,不,要,要,。,。,。,。,。,。一,月,月2311:02,下,下,午,午1,月,月-2323:02,January4,2023,16,、行,动,动出,成,成果,，,，工,作,作出,财,财富,。,。2023/1/423:02:5323:02:53,04January2023,17,、做,前,前，,能,能够,环,环视,四,四周,；,；做,时,时，,你,你只,能,能或,者,者最,好,好沿,着,着以,脚,脚为,起,起点,的,的射,线,线向,前,前。,。,。11:02:53,下,下,午,午11:02,下,下午23:02:531月-23,9,、没有失败,，,，只有暂时,停,停止成功！,。,。1月-231月-23,Wednesday,January 4,2023,10,、很,多,多事,情,情努,力,力了,未,未必,有,有结,果,果，,但,但是,不,不努,力,力却,什,什么,改,改变,也,也没,有,有。,。,。23:02:5323:02:5323:02,1/4/202311:02:53PM,11,、成功就,是,是日复一,日,日那一点,点,点小小努,力,力的积累,。,。1月-2323:02:5323:02,Jan-2304-Jan-23,12,、世间,成,成事，,不,不求其,绝,绝对圆,满,满，留,一,一份不,足,足，可,得,得无限,完,完美。,。,。23:02:5323:02:5323:02,Wednesday,January4,2023,13,、不知香积,寺,寺，数里入,云,云峰。1月-231月-2323:02:5323:02:53,January 4,2023,14,、意志坚,强,强的人能,把,把世界放,在,在手中像,泥,泥块一样,任,任意揉捏,。,。04 一,月,月 202311:02:53,下,下午23:02:531月-23,15,、,楚,楚,塞,塞,三,三,湘,湘,接,接,，,，,荆,荆,门,门,九,九,派,派,通,通,。,。,。,。,。,。一,月,月2311:02,下,下,午,午1,月,月-2323:02,January4,2023,16,、少年,十,十五二,十,十时，,步,步行夺,得,得胡马,骑,骑。2023/1/423:02:5323:02:53,04January 2023,17,、空,山,山新,雨,雨后,，,，天,气,气晚,来,来秋,。,。11:02:53,下,下,午,午11:02,下,下午23:02:531月-23,9,、杨柳散和,风,风，青山澹,吾,吾虑。1月-231月-23,Wednesday,January 4,2023,10,、阅读一切,好,好书如同和,过,过去最杰出,的