业态定位项目可行性报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,可行性报告,11/28/2024,1,江南商城二层项目,业态定位,1,前言,在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。,基于上述观点，本案的逻辑脉络就是以项目所在地段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。,2,总纲,地段商圈特征,项目客观条件,市场机会,业态提纯,业态定位建议,项目优化建议,商业平台,3,一、市场状况分析,1.1 广州商业状况,1.1.1 广州商业现状总述,现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个商圈的影响力最大。,4,就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：,北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显，与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的商圈。,上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显，从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特色。上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次以中低档为主。,天河城一带作为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心地位的作用明显。,5,北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅游等元素，打造广州的城市形象；,上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推动商业经济发展；,天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地区的消费潮流。,从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发展状况继续深化发展，即：,6,广州市主要商业圈,级别,区域,商业圈,大型商场,市级,商业圈,越秀区,北京路中山五路,广百、新大新、广百新冀、中旅商业城,荔湾区,上下九一带,荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都,天河区,天河城体育西路,天河城广场、宏城商业广场,区级,商业圈,越秀区,中山三路一带,中华广场、流行前线,东山区,农林下路一带,东百、王府井、新裕大厦,越秀区,环市东淘金路一带,友谊商店、世贸、好世界、宜安广场,海珠区,江南西江南大道,南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色快线,1.1.2 广州商业格局分布,7,分析：,从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。,市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围内造成影响。,8,1.1.3 部分经营中的商场项目对比分析,广州部分经营中的商场对比表,名称,位置,规模,特色包装,经营状况,广百,北京路,广百与广百新冀组成广百广场，打造北京路超级商业旗舰,广州百货零售的“一哥”，其交易额连续多年位列市内百货零售业的首位，龙头地位不容置疑,广百新冀,西湖路,商场建筑面积4.5万,开业不足一年，虽然连通广百，但人流量一般，场内的经营状况也不如预期理想,新大新,北京路,北京路上老牌商场，对北京路的商业发展起着举足轻重的作用,天河城,天河路,成为一站式商场的经营典范，对市内商场的发展有着重要的作用,9,广州部分经营中的商场对比表,（续上表）,名称,位置,规模,特色包装,经营状况,荔湾广场,下九路,传统西关风情商业街,是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步行街的人流优势，南座人流充足、经营尚算理想；但北座人流稀少，现主要经营玉器、水晶等工艺品为主。该商场的经营管理较差，先后出现物业管理公司欠电费欠税费等事件，对其经营环境造成一定的负面影响,名汇商厦,下九路,新大新、麦当劳等品牌的进场，曾为商场带来了很大的帮助，但客流量、商家数量都明显不如荔湾广场,中华广场,中山三路,商场面积16万，门前广场2000,公园游乐式,概念商场,经过几年的发展，现与流行前线逐步组成中山三路新的商圈，该商场是新一代一站式商场的代表,10,分析,商业同质,化,化强烈，,争,争夺同类,消,消费者,从上述对,比,比可以看,出,出，目前,市,市内多个,大,大型的综,合,合性商场,其,其同质化,程,程度很高,，,，无论是,商,商场内功,能,能的划分,还,还是目标,消,消费者层,次,次，都有,着,着较大的,相,相似，无,法,法剌激消,费,费者的消,费,费欲望。,大型百货,超,超市磁石,作,作用减弱,由大型百,货,货公司进,驻,驻而带旺,整,整个商场,的,的效果越,来,来越不明,显,显，如名,汇,汇商厦、,中,中泰广场,等,等，新大,新,新、百盛,的,的进场虽,然,然为商场,带,带来一定,的,的人流，,但,但作用已,明,明显不如,当,当年吉之,岛,岛进驻天,河,河城所带,来,来的影响,。,。,11,硬件未能,配,配合主题,，,，缺乏个,性,性失去吸,引,引力,商场开业,后,后大多数,都,都地无法,体,体现当初,所,所打造的,个,个性特色,。,。由于硬,件,件设施不,完,完全配合,，,，经营方,向,向发生偏,移,移等因素,，,，使商场,缺,缺乏个性,特,特色，难,以,以主动吸,引,引消费者,，,，如荔湾,广,广场、中,华,华广场。,旧,有,有,经,经,营,营,模,模,式,式,缺,缺,少,少,新,新,鲜,鲜,感,感,新,开,开,业,业,的,的,商,商,场,场,不,不,能,能,跳,跳,出,出,旧,旧,有,有,传,传,统,统,的,的,经,经,营,营,模,模,式,式,，,，,令,令,其,其,不,不,能,能,从,从,根,根,本,本,上,上,打,打,开,开,新,新,的,的,经,经,营,营,局,局,面,面,。,。,例,例,如,如,广,广,百,百,新,新,翼,翼,，,，,该,该,商,商,场,场,凭,凭,借,借,广,广,百,百,在,在,市,市,场,场,上,上,的,的,影,影,响,响,力,力,，,，,在,在,销,销,售,售,阶,阶,段,段,取,取,得,得,不,不,错,错,的,的,成,成,绩,绩,，,，,但,但,其,其,现,现,时,时,的,的,经,经,营,营,状,状,况,况,未,未,如,如,理,理,想,想,，,，,说,说,明,明,了,了,消,消,费,费,者,者,看,看,重,重,的,的,是,是,商,商,场,场,本,本,身,身,的,的,经,经,营,营,特,特,色,色,，,，,只,只,有,有,真,真,正,正,体,体,现,现,个,个,性,性,的,的,商,商,场,场,才,才,能,能,走,走,向,向,成,成,功,功,。,。,12,部,部,分,分,在,在,售,售/,将,将,售,售,的,的,商,商,场,场,项,项,目,目,对,对,比,比,分,分,析,析,广,州,州,部,部,分,分,在,在,售,售/,将,将,售,售,的,的,商,商,场,场,对,对,比,比,表,表,名称,位置,规模,备注,光明广场,西湖路,占地8000，总建筑面积6万，其中商场面积15470,14层共有277个铺位，B1古韵风情，B2-B3停车场，1-6F商场，7F国际标准真冰滑冰场，8-9F休闲、娱乐、饮食，10F空中花园。,丽新项目,中山五路,总建筑面积近6万，10层商场,未推出市场,正佳广场,天河城,广场旁,占地5万,B1层一站式超市，M层前沿精华区，1F国际经典，2F时尚丽人，3F世界之窗，4F动感地带，5F七彩都市，6F环球美食城，7F世纪欢乐城。,负一层现正销售中，地上部分全部招租,东山锦轩现代城,东山口,农林下路,商场营业面积,近2万,B3-B2停车场，B1-6F商场，7F空中花园及住宅会所，8F-28F住宅,丽的百货,文明路和北京路交界,-,1F-6F女士用品和服饰，7F美食城。,租金采用纯利润抽成25%-27%的形式。,13,分,析,析,多,个,个,大,大,型,型,商,商,场,场,涌,涌,现,现,，,，,竞,竞,争,争,更,更,为,为,激,激,烈,烈,现,时,时,市,市,场,场,上,上,各,各,主,主,要,要,商,商,圈,圈,均,均,有,有,商,商,业,业,物,物,业,业,推,推,出,出,市,市,场,场,，,，,商,商,户,户,的,的,可,可,选,选,择,择,范,范,围,围,较,较,多,多,，,，,市,市,场,场,竞,竞,争,争,十,十,分,分,激,激,烈,烈,。,。,尤,尤,其,其,在,在,北,北,京,京,路,路,上,上,，,，,过,过,去,去,所,所,出,出,现,现,的,的,商,商,铺,铺,“,“,僧,僧,多,多,粥,粥,少,少,”,”,的,的,现,现,象,象,，,，,随,随,着,着,多,多,个,个,大,大,型,型,商,商,场,场,的,的,涌,涌,现,现,，,，,商,商,铺,铺,紧,紧,缺,缺,的,的,局,局,面,面,已,已,被,被,改,改,变,变,。,。,商,铺,铺,物,物,业,业,投,投,资,资,大,大,回,回,报,报,高,高,在,售,售,或,或,将,将,售,售,的,的,商,商,铺,铺,物,物,业,业,均,均,以,以,体,体,现,现,回,回,报,报,率,率,为,为,卖,卖,点,点,，,，,以,以,吸,吸,引,引,投,投,资,资,者,者,，,，,但,但,现,现,时,时,在,在,售,售,的,的,物,物,业,业,中,中,，,，,买,买,家,家,首,首,期,期,往,往,往,往,需,需,要,要,投,投,入,入,大,大,笔,笔,资,资,金,金,，,，,对,对,部,部,分,分,经,经,营,营,者,者,而,而,言,言,，,，,入,入,市,市,的,的,门,门,槛,槛,较,较,高,高,。,。,14,1.2,消,消,费,费,状,状,况,况,城,市,市,商,商,业,业,发,发,展,展,迅,迅,猛,猛,随,着,着,社,社,会,会,发,发,展,展,，,，,人,人,们,们,生,生,活,活,水,水,平,平,逐,逐,步,步,提,提,高,高,，,，,加,加,上,上,外,外,来,来,高,高,素,素,质,质,人,人,口,口,涌,涌,入,入,，,，,消,消,费,费,要,要,求,求,层,层,次,次,不,不,断,断,提,提,升,升,，,，,令,令,广,广,州,州,的,的,商,商,业,业,在,在,近,近,十,十,年,年,间,间,发,发,展,展,蓬,蓬,勃,勃,。,。,消,费,费,模,模,式,式,发,发,生,生,改,改,变,变,各,类,类,商,商,业,业,场,场,所,所,大,大,量,量,涌,涌,现,现,，,，,大,大,小,小,不,不,一,一,的,的,综,综,合,合,性,性,商,商,场,场,、,、,专,专,业,业,市,市,场,场,纷,纷,纷,纷,进,进,入,入,市,市,场,场,，,，,使,使,市,市,场,场,趋,趋,向,向,饱,饱,和,和,，,，,供,供,需,需,关,关,系,系,发,发,展,展,改,改,变,变,，,，,市,市,民,民,由,由,需,需,求,求,消,消,费,费,变,变,为,为,选,选,择,择,消,消,费,费,。,。,15,“,两,两,端,端,”,”,的,的,消,消,费,费,需,需,求,求,基,基,本,本,得,得,到,到,满,满,足,足,广,州,州,的,的,商,商,业,业,结,结,构,构,经,经,过,过,多,多,年,年,的,的,发,发,展,展,及,及,调,调,整,整,，,，,现,现,时,时,高,高,端,端,消,消,费,费,群,群,体,体,与,与,大,大,众,众,型,型,消,消,费,费,群,群,体,体,的,的,消,消,费,费,需,需,求,求,基,基,本,本,已,已,得,得,到,到,满,满,足,足,。,。,高,端,端,消,消,费,费,层,层,市,市,场,场