深业南方地产市场现状及新岸线营销汇报

按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,Page,50,市场现状分析及新岸线营销汇报稿,2008,年,6,月,15,日，深圳,本次汇报所涵盖的内容,宏观经济环境解读,深圳房地产住宅市场分析,片区楼市及竞争分析,新岸线营销所面临的问题,现状下项目针对性营销策略,宏观经济环境解读,1.,国际环境约束下的中国经济,或将进入周期下行区间,Source:,DTZ Residential,C,D,E,B,A,中国,美国次贷危机影响,原油、原材料价格上涨,中美利差加大,恶性通胀加剧,人民币升值,2.,货币,紧缩政策将长期持续性的对房地产行业形成抑制,紧缩性货币政策,银行准备金率,1,年期贷款利率,5,年期以上贷款利率,5.00%,5.50%,6.00%,6.50%,7.00%,7.50%,8.00%,8.50%,9.00%,9.50%,10.00%,0.0%,2.0%,4.0%,6.0%,8.0%,10.0%,12.0%,14.0%,16.0%,Jan-05,Jul-05,Jan-06,Jul-06,Jan-07,Jul-07,Jun-08,Source:,The Peoples bank,of China,& DTZ Residential,18.0%,年份,次数,调整至,1,年期贷款利率,2006,2,6.12%,2007,6,7.47%,2008,1,7.56,%,合计,9,1.,98,%,5,年期以上贷款利率,2006,2,6.84%,2007,5,7.83%,2008,0,7.83%,合计,7,1.71%,银行准备金率,2006,2,9.00%,2007,5,14.50%,2008,6,17.50%,Total,9,10,.,0,0%,冻结流动性,(,亿元,),4,0,0,0,3.,全方位、立体式调控政策,主要政策,时间,主要政策,2007-01,城镇土地使用税每平方米年税额提高,2,倍，最高税额达每平方米,30,元,.,2007-02,土地增值税清算,；从,2,月,1,日起，正式征收,30,-60,不等的土地增值税,.,2007-08,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求,.,2007-09,关于加强商业性房地产信贷管理的通知,规定申请购买第二套,(,含,),以上住房的，贷款首付款比例不得低于,40%,；贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的,1.1,倍,.,2007-10,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,，规定受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国,有建设用地使用权证书,.,2007-11,外商投资产业指导目录,(2007,年修订,),将外商对房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列,.,2008-01,关于促进节约集约用地的通知规定,土地闲置满,2,年，依法无偿收回；土地闲置满,1,年不满,2,年的，按出让,或划拨土地价款的,20%,征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,.,2008-02,经济适用住房开发贷款管理办法,Source:,DTZ Residential,4. 2008,年人民币贷款额度整体较为紧张,新增人民币贷款额度预期,Source:,The Peoples bank,of China,& DTZ Residential,Trillion RMB,2000,2001,2002,2003,2005,2006,0.5,1.0,1.5,2.0,2.5,3.5,4.0,3.0,2004,2007,0.56,1.29,1.90,2.77,1.92,1.65,3.07,3.63,新增人民币贷款,2008E,3.63,2.58,1.05,(01-02/2008),5.,但宏观调控目的并非打压房地产业，而是力求促进其稳定健康发展,政策调控目的,Source:,DTZ Residential,宏,观,调,控,政,策,目,的,银行,开发商,购房者,提高进入市场资金壁垒,规范市场运作行为,提高现金流质量,实现行业内优胜劣汰,提高投机行为成本,抑制大量投机需求,稳定的地产市场,健康的信贷市场,土地,控制信贷规模,降低不良贷款风险,6.,调控后经济及政策环境向好，房地产业将步入平稳发展期,房地产开发投资占固定资产比例,vs.,房地产开发投资同比增速,Source: National Bureau of Statistics of China,& DTZ Residential,2001,2002,2003,2004,2006,2007,2009E,2005,2008E,房地产开发投资占固定资产投资比例,%,2010E,房地产开发投资同比增速,%,15%,16%,17%,18%,19%,20%,21%,22%,15%,17%,19%,21%,23%,25%,27%,29%,31%,33%,35%,平稳快速发展,调控期,迅速扩张期,深圳房地产住宅市场分析,Source:,DTZ Residential,1.,延续,07,年的量减走,势,势，,08,年前,5,个月成交量,仍,仍在低位徘,徊,徊,2,月份到达地,量,量后，,3,5,月份成交量,呈,呈增量态势,，,，但伴随的,是,是价格放量,下,下跌,Jan-06,Jan-07,Apr-07,Oct-07,Jul-06,Apr-06,Oct-06,Jul-07,Jan-08,0,100,200,300,400,500,600,700,800,900,( 000,sq.m. ),2006(,6.7,Million sq.m.),2007(,5.0,Million sq.m.),月均成交,55.9,万,m,2,月均成交,41.8,万,m,2,月均成交,23.7,万,m,2,01-05/2008(,1.18,Million sq.m.),2.,进入,08,年以来，价,格,格呈现破位,跳,跳水跌势,08,年以来价格,迅,迅速下跌，,每,每月创出新,低,低，,5,月份成交价,格,格,11142,元,/,平米，为,07,年以来的最,低,低点,Source:,DTZ Residential,Average Price,5,000,7,000,9,000,11,000,13,000,15,000,17,000,19,000,21,000,RMB/sq.m.,Jan-06,Jan-07,Apr-07,Oct-07,Jul-06,Apr-06,Oct-06,Jul-07,Jan-08,+31%,May-08,3.,保障性住房,开,开始分化深,圳,圳住宅市场,3.2%,15.6%,81.2%,81.2%,3.2%,15.6%,商品住房（,含,含限价房）,公共租赁房,经济适用房,建筑面积,套数,万,m,2,万套,2008,年计划建设各类住房,1215.9,15.68,其中,商品住房（含限价房）,987.5,11.1,保障性住房,公共租赁房,190,3.8,经济适用房,38.4,0.78,深圳市住房,建,建设规划（,2006,2010,）,2008,商品住房供应面积（万平方米）,987.5,保障性住房供应面积（万平方米）,228.4,2008-2020,每年商品住房供应（万平方米）,1000,每年保障性住房供应（万平方米）,200,4.,量价齐跌导,致,致深圳房贷,坏,坏帐开始出,现,现，银行从,严,严监管势在,必,必行,自,07,年下半年以,来,来，深圳房,价,价已经下跌,超,超过,30%,，这意味着,很,很多购房者,的,的三成首付,已,已化为乌有,，,，如果房价,继,继续下跌，,购,购房者卖掉,房,房子可能都,不,不足以抵偿,银,银行贷款，,房,房子将沦为,地,地地道道的,负,负资产。,从这个意义,上,上说，深圳,楼,楼市的风险,隐,隐患目前日,益,益显现，为,急,急于扩大房,贷,贷的银行敲,响,响了警钟。,从实际情况,看,看，深发展,银,银行副行长,刘,刘宝瑞,6,月,12,日接受媒体,采,采访时声称,：,：,该行早已将,交,交易量与价,格,格同时暴涨,的,的深圳楼市,纳,纳入了红色,区,区域，已基,本,本禁入。,5,月份深圳部,分,分银行悄然,放,放松二套房,贷,贷款标准，,立,立刻被媒体,曝,曝光，,6,月,15,日深圳银监,局,局表态：即,时,时布置了对,各,各家商业银,行,行的自查和,检,检查，下周,将,将会进行通,报,报。,5.,货币紧缩和,销,销售回款放,慢,慢使发展商,资,资金链开始,吃,吃紧,国家持续的,货,货币紧缩政,策,策造成市场,货,货币供应量,不,不足，而房,地,地产作为资,金,金密集型行,业,业，将受到,严,严重影响。,货币紧缩政,策,策在房地产,行,行业的具体,体,体现还有：,限,限制房地产,公,公司（境内,外,外）,IPO,、限制上市,房,房企再融资,、,、限制房地,产,产企业开发,贷,贷款发放规,模,模，这些对,房,房企都造成,直,直接影响。,在货币紧缩,政,政策背景下,，,，销售放缓,回,回款不畅所,带,带来的资金,运,运作困难，,对,对发展商而,言,言无异于雪,上,上加霜，不,少,少发展商资,金,金链开始吃,紧,紧。,5,月,21,日，广东宏,远,远集团房地,产,产开发公司,以,以,500,万元,的,的价,格,格受,让,让了,北,北京,万,万信,投,投资,发,发展,有,有限,公,公司,所,所持,有,有的,50%,的东,莞,莞市,万,万科,置,置地,有,有限,公,公司,股,股份,，,，而,东,东莞,万,万科,手,手中,所,所持,有,有的,地,地块,，,，正,是,是一,年,年前,的,的东,莞,莞“,地,地王,”,”，,拍,拍卖,竞,竞得,价,价,14.12,亿元,。,。这,表,表明,部,部分,发,发展,商,商已,经,经出,现,现资,金,金链,吃,吃紧,，,，开,始,始弃,卒,卒保,帅,帅的,自,自保,策,策略,。,。,6.,部分,资,资金,充,充裕,企,企业,仍,仍在,坚,坚持,高,高质,高,高价,，,，除,少,少数,项,项目,外,外销,售,售速,度,度非,常,常缓,慢,慢,项目名称,产品类型,入市价格,入市时间,总套数,销售情况,东海岸海上墅,公寓、联排,30000,2008-5-31,190,0,莱蒙水榭山花园,独栋别墅,联体别墅,45000,2008-6-1,24,17,天麓七区,别墅,5,9,万,2008-5-28,56,32,京武浪琴半岛,高层、联排,27000,2008-6-7,459,88,卓越维港北区,别墅,4,6,万,2008-6-15,122,0,在资,金,金充,裕,裕和,“,“弃,卒,卒保,帅,帅”,的,的策,略,略下,，,，部,分,分发,展,展商,对,对麾,下,下拥,有,有独,特,特稀,缺,缺资,源,源优,势,势的,项,项目,仍,仍在,坚,坚持,高,高质,高,高价,的,的策,略,略，,但,但从,销,销售,数,数据,看,看，,除,除了,个,个别,项,项目,外,外，,其,其他,均,均销,售,售非,常,常缓,慢,慢。,7.,总结,服从,于,于国,家,家宏,观,观调,控,控政,策,策，,房,房地,产,产行,业,业不,可,可避,免,免的,进,进入,调,调整,周,周期,，,，并,且,且这,个,个调,整,整周,期,期将,可,可能,比,比预,期,期的,时,时间,更,更长,。,。短,期,期看,，,，价,格,格仍,有,有下,跌,跌空,间,间，,而,而销,量,量则,暂,暂时,难,难以,回,回复,到,到过,往,往的,高,高峰,水,水平,，,，对,此,此我,们,们应,该,该有,足,足够,的,的心,理,理准,备,备以,应,应付,日,日益,恶,恶化,的,的市,场,场局,面,面；,但从,长,长期,来,来看,，,，作,为,为国,民,民经,济,济支,柱,柱行,业,业的,房,房地,产,产并,不,不具,备,备崩,盘,盘的,现,现实,基,基础,，,，而,深,深圳,作,作为,特,特殊,经,经济,模,模式,和,和行,政,政管,理,理模,式,式下,的,的特,区,区，,由,由于,土,土地,稀,稀缺,、,、人,才,才密,集,集等,因,因素,，,，市,场,场的,发,发展,还,还有,着,着有,力,力的,支,支撑,，,，随,着,着深,圳,圳城,市,市规,划,划的,完,完善,、,、经,济,济的,发,发展,、,、外,来,来人,口,口的,持,持续,增,增长,、,、与,香,香港,的,的合,作,作继,续,续加,深,深、,购,购房,者,者信,心,心的,逐,逐渐,恢,恢复,，,，未,来,来深,圳,圳楼,市,市必,逐,逐步,进,进入,稳,稳定,发,发展,的,的轨,道,道。,片区,楼,楼市,及,及竞,争,争分,析,析,1.,整体,市,市场,下,下行,，,，西,岸,岸难,以,以独,善,善其,身,身，,量,量价,齐,齐跌,已,已成,为,为现,实,实,0,10,20,30,40,50,60,Jan-07,Jan-08,Apr-08,Jul-07,Apr-07,Oct-07,Jun-08,Baoan(June data for forecast data),shenzhen,10000 sq. m,2.,片区,各,各楼,盘,盘均,积,积压,了,了大,量,量的,存,存量,供,供应,由于,过,过往,西,西岸,楼,楼市,环,环境,较,较好,，,，因,此,此在,价,价格,上,上一,直,直较,为,为坚,挺,挺，,较,较其,他,他片,区,区价,格,格下,调,调慢,一,一拍,，,，因,此,此导,致,致大,量,量客,户,户被,南,南山,楼,楼盘,分,分流,，,，已,售,售各,盘,盘的,销,销售,均,均不,尽,尽如,人,人意,，,，销,售,售速,度,度缓,慢,慢，,市,市场,上,上积,压,压了,大,大量,的,的存,量,量供,应,应，,对,对未,来,来市,场,场形,成,成压,力,力。,泰华阳光海存量单位销售比例,已售,51%,未售,49%,最初开盘时间,07-8,熙龙湾存量单位销售比例,已售,42%,未售,58%,最初开盘时间,07-12,金泓凯旋城存量单位销售比例,已售,16%,未售,84%,最初开盘时间,08-1,富通城,4,期存量单位销售比例,已售,34%,未售,66%,最初开盘时间,07-12,海语西湾存量单位销售比例,已售,45%,未售,55%,最初开盘时间,08-4,3.,未来,供,供应,持,持续,放,放量,，,，市,场,场竞,争,争压,力,力更,加,加加,剧,剧,销售,速,速度,放,放缓,，,，但,供,供应,量,量仍,在,在剧,增,增。,据统,计,计，,中,中心,区,区近,期,期预,计,计可,向,向市,场,场推,出,出近1000,套,套大,户,户型,单,单位,，片,区,区市,场,场竞,争,争愈,发,发激,烈,烈。,二月,三月,四月,五月,六月,七月,八月,九月,十月,十一月,十二月,一月,富通,城,城,11,、,12,栋,熙龙,湾,湾,5,栋,熙龙,湾,湾,6,、,7,栋,444,套,/32229.65,平方,米,米,239,套,/43142,平方,米,米,308,套,/63911.71,平方,米,米,金泓,凯,凯旋,城,城,12,栋,280,套,新岸,线,线三,期,期二,区,区,430,套,/43142,平方,米,米,金泓,凯,凯旋,城,城,10,栋,240套/38236.89,平方,米,米,4.,大户,型,型成,为,为供,应,应重,点,点，,产,产品,同,同质,化,化严,重,重,6月,份,份新,推,推产,品,品中,，,，户,型,型普,遍,遍偏,大,大，,基,基本,以,以,120,以上,三,三房,和,和,140,以上,的,的四,房,房为,主,主，,产,产品,同,同质,化,化竞,争,争严,重,重。,项目名称,主力户型,面积区间（单位：平米）,套数,推售时间,深业新岸线,（剩余单位）,三房,128,、,140,47,四房,148,、,166,、,171,154,五房,196,、,208,98,熙龙湾,6,、,7,三房,123,、,129,58,6,月,14,日,四房,142,、,169,、,178,、,193,、,200,200,五房,228,30,复式,254,、,274,46,金泓凯旋城,10,三房两厅,102,、,128,、,139,、,143,、,175,163,6,月,7,日,四房两厅,141,、,142,、,185,77,泰华阳光海,16,、,17,、,22,、,23,三房,105,、,129,、,140,72,6,月,5,日,复式,167,、,170,24,5.,但对,二,二季,度,度片,区,区各,盘,盘的,销,销售,情,情况,看,看，,大,大户,型,型销,售,售比,例,例较,低,低,熙龙湾二季度销售户型占比,2,房及以下,4%,3,房,81%,4,房,15%,金泓凯旋城二季度销售户型占比,2,房及以下,1%,3,房,94%,4,房,5%,富通城二季度销售户型占比,2,房及以下,58%,3,房,31%,4,房,10%,5,房及以上,1%,泰华阳光海二季度销售户型占比,2,房及以下,29%,3,房,63%,4,房, 1%,5,房及以上,7%,海语西湾二季度销售户型占比,2,房及以下,51%,3,房,45%,4,房,3%,5,房及以上,1%,目前,阶,阶段,逆,逆势,入,入场,的,的大,部,部分,客,客户,是,是有,刚,刚性,购,购房,需,需求,的,的客,户,户，,一,一般,为,为婚,房,房、,或,或有,小,小孩,后,后升,级,级住,房,房，,这,这部,分,分客,户,户大,多,多需,求,求集,中,中在,两,两房,、,、三,房,房，,而,而真,正,正的,实,实力,客,客户,很,很少,此,此时,入,入市,，,，造,成,成前,阶,阶段,各,各楼,盘,盘大,面,面积,户,户型,的,的销,售,售比,例,例下,降,降，,结,结合,未,未来,大,大户,型,型供,应,应的,同,同质,化,化局,面,面，,市,市场,竞,竞争,将,将更,加,加严,峻,峻。,6.,片区,中,中小,私,私营,发,发展,商,商聚,集,集，,价,价格,战,战或,不,不可,避,避免,从目,前,前宝,安,安中,心,心区,及,及周,边,边的,楼,楼市,来,来看,，,，所,聚,聚集,的,的发,展,展商,多,多为,当,当地,中,中小,型,型私,营,营企,业,业，,例,例如,鸿,鸿荣,源,源、,泰,泰华,、,、金,泓,泓和,富,富通,等,等，,而,而,07,年过,快,快的,发,发展,速,速度,导,导致,企,企业,资,资金,运,运作,十,十分,紧,紧张,。,。,以宝,安,安实,力,力最,强,强的,鸿,鸿荣,源,源地,产,产为,例,例，,该,该公,司,司,2007,年土,地,地储,备,备高,速,速扩,张,张，,分,分别,拿,拿下,宝,宝安,中,中心,区,区商,业,业地,块,块（,18.8,亿）,、,、广,州,州金,沙,沙洲,地,地块,（,（,21,亿）,、,、佛,山,山南,海,海地,块,块（,13.95,亿）,、,、惠,州,州协,议,议用,地,地,70,平米,、,、长,沙,沙望,城,城县,地,地块,（,（,5.2,亿）,，,，而,今,今年,同,同时,有,有熙,龙,龙湾,、,、公,园,园大,地,地、,禧,禧园,和,和西,岸,岸商,业,业项,目,目在,建,建，,资,资金,链,链十,分,分紧,张,张。,宝安,这,这些,私,私营,企,企业,，,，企,业,业抗,风,风险,能,能力,较,较差,，,，但,机,机制,非,非常,灵,灵活,，,，在,销,销售,放,放缓,回,回款,不,不畅,导,导致,资,资金,运,运作,受,受阻,的,的情,况,况下,，,，极,有,有可,能,能采,取,取价,格,格策,略,略来,调,调动,销,销售,，,，因,此,此预,计,计如,果,果,08,年下,半,半年,深,深圳,楼,楼市,仍,仍无,较,较大,改,改观,的,的情,况,况下,，,，他,们,们极,有,有可,能,能在,西,西岸,挑,挑起,价,价格,战,战。,目前,片,片区,部,部分,楼,楼盘,（,（包,括,括熙,龙,龙湾,）,）已,经,经出,现,现价,格,格大,幅,幅下,调,调现,象,象，,并,并仍,有,有下,降,降空,间,间,7.07,年以来,套,套牢盘,积,积累严,重,重，投,资,资客已,大,大量退,出,出,20000,（,2008-1,）,12000,（,2008-4,）,40%,高点价,格,格,24000,（,2007-12,）,15000,（,2008-6,）,15500,（,2007-12,）,37.5%,9000,（,2008-3,）,9000,（,2008-4,）,15000,（,2007-12,）,40%,42%,比较对象,金泓凯旋城,熙龙湾,富通城,泰华阳光海,2007,年以来,的,的楼市,过,过度投,机,机，导,致,致大量,不,不理智,的,的投机,行,行为发,生,生，从,2007,年高点,以,以来，,到,到今年,的,的楼市,低,低潮，,上,上方已,经,经积压,了,了大量,套,套牢盘,。,。有经,验,验的投,资,资客或,已,已经大,量,量撤出,，,，不出,现,现大幅,下,下跌绝,无,无回补,可,可能；,而,而被套,的,的小业,主,主仍在,苦,苦苦支,撑,撑，甚,至,至导致,中,中心区,楼,楼市出,现,现一、,二,二手房,倒,倒挂的,局,局面产,生,生，这,一,一恶性,影,影响的,消,消除，,绝,绝非半,年,年时间,能,能够解,决,决的。,低点价,格,格,折价幅,度,度,由于过,度,度炒作,和,和投机,行,行为，,宝,宝安中,心,心区楼,市,市未来,将,将步入,艰,艰难时,期,期，未,来,来片区,发,发展商,将,将肯定,挑,挑起价,格,格竞争,，,，片区,价,价格仍,有,有一定,的,的下跌,空,空间，,而,而供应,量,量持续,放,放大和,产,产品同,质,质化所,带,带来的,市,市场竞,争,争将更,加,加激烈,。,。短期,看,看，片,区,区楼市,仍,仍将维,持,持低迷,局,局面。,我,我们一,定,定要灵,活,活调整,营,营销方,式,式和价,格,格策略,，,，以防,出,出现被,动,动局面,；,；,但我们,应,应该看,到,到，作,为,为深圳,唯,唯一的,滨,滨海城,市,市中心,，,，宝安,中,中心区,所,所拥有,的,的城市,建,建设蓝,图,图是其,他,他片区,无,无可替,代,代的，,随,随着地,铁,铁施工,进,进度加,快,快、片,区,区土地,资,资源稀,缺,缺性体,现,现、其,他,他市政,设,设施的,完,完善，,相,相信中,心,心区楼,市,市会逐,步,步复苏,。,。而深,业,业新岸,线,线作为,中,中心区,规,规模最,大,大、密,度,度最低,、,、配套,最,最完善,的,的大盘,，,，在制,定,定有效,营,营销措,施,施和合,理,理价格,策,策略的,前,前提下,，,，在楼,市,市复苏,、,、自住,客,客大量,入,入市的,时,时候，,仍,仍将成,为,为众多,购,购房者,的,的首选,！,！,8.,总结,新岸线,营,营销目,前,前所面,临,临的问,题,题,0,50,100,150,250,3-3,3-10,3-17,3-24,3-31,4-7,4-14,4-21,4-28,5-5,5-12,5-19,5-26,6-2,6-9,泰华阳光海,深业新岸线,金泓凯旋城,熙龙湾,套,3,月份以,来,来中心,区,区主要,竞,竞争楼,盘,盘每周,销,销售套,数,数走势,图,图（以,网,网上备,案,案为准,）,）,3,月,16,日新岸,线,线开盘,，,，创造,08,年以来,西,西岸楼,市,市销售,纪,纪录！,3,月,22,日泰华,阳,阳光海,新,新推,14,、,15,栋，,4,月,26,日金泓,凯,凯旋城,新,新推,12,栋,5,月初泰,华,华阳光,海,海参加,春,春交会,6,月初，,泰,泰华阳,光,光海新,推,推,16,、,17,、,22,、,23,栋,4,月中旬,开,开始，,泰,泰华阳,光,光海连,续,续推出,特,特价房,促,促进销,售,售,从,3,月份以,来,来的周,成,成交数,量,量看，,除,除新岸,线,线三期,开,开盘实,现,现了,228,套,/,周的纪,录,录外，,其,其他时,间,间各楼,盘,盘周销,售,售数量,均,均在,50,套以内,（,（包括,其,其他楼,盘,盘新开,盘,盘单位,）,）。而,销,销售数,量,量增加,的,的时间,均,均为通,过,过活动,营,营销、,特,特价房,等,等方式,促,促进。,项目目,前,前所面,临,临的问,题,题,市场环,境,境,问题二,低,低,价,价以及,大,大打折,仍,仍是市,场,场的主,旋,旋律，,整,整体市,场,场价格,仍,仍在继,续,续下探,，,，以自,住,住需求,为,为主的,买,买家仍,无,无所适,从,从，观,望,望态度,依,依然强,烈,烈；,问题三,周,周,边,边楼盘,价,价格“,降,降声一,片,片”，,相,相对本,项,项目价,格,格普遍,偏,偏低，,但,但成交,量,量也普,遍,遍偏低,，,，对本,项,项目的,冲,冲击较,大,大；,问题一,未,未,来,来政策,面,面将仍,然,然紧缩,，,，整个,金,金融市,场,场将进,一,一步收,缩,缩放贷,，,，对房,地,地产开,发,发影响,较,较大；,熙龙湾,作,作为片,区,区内品,质,质最高,的,的标杆,性,性项目,，,，在从,其,其,07,年,12,月,22,日,2,、,3,、,4,栋推出,的,的折后,2.35,万元,/,到,07,年,12,月,30,日推出,8,栋王座,的,的,2.25,万元,/ ,到,2,月,23,日,5,栋推出,的,的,1.85,万元,/,，最后,到,到目前,刚,刚推出,的,的,6,、,7,栋均价,1.27,万元,/,，价格,一,一路向,下,下狂跌,泰华阳,光,光海,2,期,07,年,8,月推出,的,的,15500,元,/,降到去,年,年年底,一,一直至,今,今的,9000,元,/,金泓凯,旋,旋城自,去,去年,12,月推出,12,栋,1.85,万元,/,的均价,（,（销售,率,率,0,）降,到,到年后,1.2,万元,/,进行二,次,次开盘,，,，再到,08,年,6,月,7,日推出,10,栋均价,1.28,万元,/,，同样,销,销售率,为,为,0,金海华,府,府去年,年,年底开,盘,盘，均,价,价,13100,元,/,，开盘,销,销售仅,0.5,，到,08,年,4,月,26,日的,8800,元,/,，一直,至,至今,本项目,从,从开盘,1.2,万元,/,到目前,1.35,万元,/,，是大,宝,宝安中,心,心区唯,一,一一个,不,不降反,升,升的楼,盘,盘，项,目,目未来,面,面临的,价,价格压,力,力巨大,本项目,在,在西岸,销,销售情,况,况依然,是,是最好,的,的，开,盘,盘即创,造,造,50,的销,售,售率，,成,成为西,岸,岸，乃,至,至整个,深,深圳的,销,销售奇,迹,迹,工程配,合,合方面,由于近,期,期项目,外,外墙已,部,部分脱,完,完，貌,似,似即将,竣,竣工入,伙,伙，条,幅,幅也因,此,此不能,悬,悬挂，,造,造成外,界,界认为,本,本项目,基,基本售,罄,罄的错,误,误认识,；,；,由于近,期,期立面,正,正在脱,外,外架，,飘,飘沙飞,石,石，现,场,场看楼,比,比较危,险,险，从,而,而造成,看,看楼客,户,户不能,参,参观样,板,板房，,对,对销售,的,的推进,较,较为不,利,利（目,前,前已经,与,与工程,部,部进行,协,协商，,将,将影响,降,降至最,低,低，同,时,时兼顾,工,工期，,但,但仍然,对,对项目,销,销售有,一,一定影,响,响）,物业管,理,理方面,保安人,员,员形象,不,不佳、,服,服务意,识,识不高,，,，有必,要,要加强,培,培训，,提,提升客,户,户对项,目,目的好,感,感，在,一,一定程,度,度上促,进,进销售,；,；,项目目,前,前所面,临,临的问,题,题,项目自,身,身,现场销,售,售方面,现场来,访,访客户,主,主要需,求,求小户,型,型居多,，,，占总来,访,访量的,58,，而目前本,项,项目剩,余,余户型,又,又大部,分,分都为,120,208,的大,户,户型；针对,以,以上情,况,况，经,过,过讨论,，,，一直,认,认为有,必,必要调整广,告,告宣传,策,策略，,同,同时细,分,分宣传,区,区域，,剥,剥离大,户,户型需,求,求的重,点,点区域,，,，进行,区,区域性,深,深度推,广,广和挖,掘,掘。,新岸线,三,三期一,区,区开盘,后,后来访,客,客户需,求,求户型,统,统计,新岸线,三,三期一,区,区目前,剩,剩余户,型,型统计,项目目,前,前所面,临,临的问,题,题,项目自,身,身,区域客,户,户拓展,：,：福永,、,、沙井,从以上,可,可以看,出,出，福,永,永、沙,井,井一带,客,客户成,交,交率明,显,显高于,平,平均成,交,交率，,从,从现场,情,情况反,应,应来看,，,，此部,分,分客户,不,不仅支,付,付能力,较,较强，,且,且对产,品,品细节,相,相对不,是,是很挑,剔,剔，容,易,易成交,。,。因此,，,，有必,要,要加大,福,福永、,沙,沙井区,域,域的客,户,户拓展,力,力度。,项目目,前,前所面,临,临的问,题,题,项目自,身,身,平均成,交,交率,港客里很,多,多也来自,福,福永、沙,井,井工业区,以福永、,沙,沙井为主,项目目前,所,所面临的,问,问题,项目自身,有效来访,量,量较少，,成,成交率较,低,低，有必要加,大,大媒体投,入,入和营销,活,活动频次,；,；,基本上呈,现,现出随着,媒,媒体投入,、,、营销活,动,动的增加,，,，来访量,、,、成交量,呈,呈现出增,长,长的趋势,五一春交,会,会,所剩单位,价,价格偏高,，,，在目前市,场,场价格仍,然,然向下的,观,观望市场,下,下，在保,证,证实现价,格,格在开盘,价,价格之上,的,的前提下,，,，有必要,运,运用更大,、,、更为隐,蔽,蔽且更为,灵,灵活的暗,扣,扣策略；,总价,150,万元以上,的,的单位所,占,占为,82,，而总,价,价在,200,万元以上,单,单位也占,了,了,46,，接近,五,五成，相,对,对于目前,主,主力成交,总,总价区间,在,在,100,万左右的,情,情况明显,偏,偏高。由,此,此可见，,本,本项目目,前,前处于较,高,高的水平,。,。,项目目前,所,所面临的,问,问题,项目自身,项目各户,型,型与竞争,对,对手的同,类,类型户型,相,相比缺乏,优,优势，有必要强,调,调项目的,综,综合优势,，,，如地段,、,、社区成,熟,熟、教育,配,配合等；,目前本项,目,目在片区,市,市场唯一,一,一个一直,保,保持“不,降,降价”楼,盘,盘，对项目销,售,售的推进,影,影响较大,，,，但也正,是,是因此也,吸,吸引一批,客,客户的购,买,买，同时,也,也给到以,购,购买客户,强,强烈的信,心,心支撑，,也,也体现了,发,发展商的,社,社会责任,感,感。因此,，,，有必要,继,继续坚持,下,下去，等,待,待不久将,来,来的市场,回,回暖，实,现,现快速销,售,售；,项目目前,所,所面临的,问,问题,项目自身,现状下项,目,目针对性,营,营销策略,总体营销,策,策略,针对前文,所,所述的市,场,场情况及,现,现阶段项,目,目销售所,面,面临的问,题,题，同时,围,围绕着公,司,司年内目,标,标：,快速回笼,资,资金；,年底实现,85,的销售,率,率；,根据目前,销,销售情况,，,，本项目,有,有必要在,产,产品、包,装,装、活动,、,、拓展、,价,价格等方,面,面全面地,、,、立体地,对,对项目进,行,行下阶段,的,的营销，,通,通过各方,面,面的配合,，,，实现促,进,进销售的,目,目的。具,体,体营销策,略,略如下：,总体营销,策,策略,加强工程,形,形象展示,、,、提升产,品,品品质以,及,及物管服,务,务水平、,充,充分做好,现,现场包装,，,，以应对,目,目前市场,背,背景下以,自,自住为目,的,的的客户,考,考验；,加大媒体,投,投入、增,加,加营销活,动,动的频率,，,，采用大,众,众媒体传,播,播为主，,窄,窄众客户,拓,拓展为辅,的,的手段，,提,提升客户,来,来访量，,增,增强现场,销,销售氛围,，,，促进项,目,目成交；,继续保持,西,西岸唯一,“,“不降价,”,”的形象,，,，同时配,合,合灵活机,动,动的明扣,与,与暗扣结,合,合的策略,，,，加大暗,扣,扣幅度，,同,同时实现,价,价格保持,在,在开盘价,格,格之上，,促,促进项目,成,成交；,加强“老,带,带新”促,销,销优惠，,刺,刺激老业,主,主介绍的,热,热情以及,新,新业主的,购,购买热情,；,；,结合全新,19,号楼,B,座,171,大户型,样,样板房的,推,推出、风,水,水讲座、,配,配合额外,折,折扣等，,促,促进难销,大,大户型单,位,位的消化,；,；,配合,2,区的推出,，,，利用价,格,格策略来,带,带动一区,单,单位的销,售,售；,实时跟踪,竞,竞争对手,营,营销情况,，,，深入分,析,析对比竞,争,争对手产,品,品，总结,本,本项目的,比,比较优势,。,。,强化销售,人,人员对市,场,场走势的,判,判断和客,户,户引导，,同,同时刺激,和,和调查销,售,售人员的,积,积极性，,提,提升销售,人,人员的超,能,能力发挥,；,；,针对紧缩,的,的政策和,持,持续低迷,的,的市场,问题解决,关,关键词：,适应、突,破,破,策略应对,：,：,有长期应,对,对困难局,面,面的心理,准,准备，各,条,条营销线,包,包括活动,、,、媒体等,都,都要有长,期,期的思路,；,；,针对客户,的,的观望心,理,理，采取,持,持续性的,活,活动营销,，,，吸引客,户,户到场，,配,配合灵活,的,的价格优,惠,惠策略，,弱,弱化客户,心,心理影响,，,，尽力促,进,进成交率,；,；,加强销售,人,人员的政,策,策培训，,强,强调对项,目,目优势的,认,认知，以,增,增强对客,户,户的政策,引,引导,针对性的,营,营销策略,针对严峻,的,的市场竞,争,争,问题解决,关,关键词：,亮点打造,策略应对,：,：,尽量完善,产,产品品质,和,和展示，,针,针对现状,所,所存在的,部,部分问题,，,，例如园,林,林、样板,房,房、楼体,等,等包装的,各,各环节，,营,营造良好的产,品,品包装；,媒体推广上注意主,题,题诉求的,延,延续性，,利,利用针对,性,性的主力,媒,媒体（如,宝,宝日、网,络,络），全,面,面表现新,岸,岸线“中,心,心的中心,”,”推广主,题,题、成熟,大,大盘、教,育,育主题、,社,社区文化,主,主题和综,合,合质素等各方面优,势,势；,深入对比,分,分析竞争,对,对手的优,劣,劣势，做,到,到“知己,知,知彼，百,战,战不殆”,，,，全面了,解,解竞争对,手,手营销动,向,向；,针对性的,营,营销策略,针对项目,本,本身工程,、,、物业等,方,方面的问,题,题,问题解决,关,关键词：,沟通与配,合,合,策略应对,：,：,针对目前,工,工程进度,、,、物业管,理,理等方面,的,的问题，,本,本部将与,工,工程部、,物,物业管理,公,公司加强,沟,沟通，在,沟,沟通的基,础,础上加强,工,工程、营,销,销、物业,三,三方面的,配,配合，积,极,极支持项,目,目的顺利,销,销售。,针对性的,营,营销策略,针对销售,现,现场的问,题,题,问题解决,关,关键词：,销售氛围,的,的打造,加强售楼,处,处现场的包装，着力打,造,造热烈的,销,销售氛围,利用参与性较,强,强的小型,活,活动，如抽奖,、,、风水讲,座,座、宜家,家,家居讲座,等,等，增强,售,售楼处现,场,场热烈氛,围,围，促进,项,项目成交,针对销售,人,人员的一,系,系列奖励制度的形成，,提,提高一线,销,销售员士,气,气,针对性的,营,营销策略,针对项目,本,本身来访,量,量不足的,问,问题,问题解决,关,关键词：,客户拓展,进行重点,区,区域及行,业,业客户的,拓,拓展进行,窄,窄众推广,，,，如福永,、,、沙井客,户,户拓展、,银,银行客户,、,、大铲湾,客,客户拓展,加大媒体,投,投入，加,强,强对大户,型,型单位的,宣,宣传和推,介,介,增加营销,活,活动频次,，,，如抽奖,活,活动、风,水,水讲座、,宜,宜家家居,讲,讲座等，,增,增强现场,人,人气，同,时,时增加上,门,门量,针对性的,营,营销策略,针对项目,本,本身成交,率,率较低的,问,问题,问题解决,关,关键词：,价格策略,灵活机动,的,的折扣策,略,略，特别,是,是加大暗,扣,扣幅度,老带新优,惠,惠,通过活动,的,的举办，,提,提升现场,销,销售氛围,，,，促进客,户,户成交,针对性的,营,营销策略,更有吸引,力,力的老带,新,新方案推,动,动老业主,再,再次购买,或,或推荐新,业,业主成交,开盘后成,交,交客户中,，,，有,51,（,41,批）的客,户,户为老业,主,主再次购,买,买或他人,介,介绍成功,购,购买。,介绍,34,老业主,3,老业主,3,介绍,48,来访客户,中,中，有,37,（,288,批）的客,户,户为老业,主,主再次来,访,访或他人,介,介绍来访,。,。,由上表可,见,见，本项,目,目来访和,成,成交客户,中,中，老业,主,主再次购,买,买或他人,介,介绍的新,业,业主数量,都,都比较可,观,观，所以,在,在下阶段,的,的营销策,略,略中，老,业,业主的力,量,量不可忽,视,视，要继,续,续推行更,有,有吸引力,的,的老带新,方,方案以促,进,进老业主,再,再次购买,或,或推荐新,业,业主成交,。,。,针对性的,营,营销策略,问题所在,：,：,剩余户型,面,面积较大,，,，单价较,高,高，造成,总,总价难以,接,接受，因,此,此大户型,方,方面销售,情,情况较差,。,。,灵活机动,的,的“暗扣,”,”价格策,略,略,操作方式,：,：,特价单位,不,不宜利用,“,“明降”,的,的方式，,建,建议采用现场,销,销售经理,灵,灵活掌握,折,折扣的方,式,式进行“,暗,暗降”，以防止前,期,期成交客,户,户心理不,平,平衡，或,造,造成不良,影,影响。,价格控制,在,在开盘折,扣,扣之上，以保障,老,老业主的,利,利益，但,此,此时价格,仍,仍然偏高,，,，所以特,价,价单位的,推,推出要配,合,合媒体宣,传,传，避免,降,降价带来,的,的负面舆,论,论影响；,重点户型,和,和单位灵,活,活的折扣：,建议对销,售,售情况较,差,差的重点,户,户型和单,位,位进行“,暗,暗扣”，,提,提高整体,销,销售率。,针对性的,营,营销策略,月份,活动内容,活动时间,媒体配合,6,月份,“,室内设计与建筑风水,”,讲座,6,月,22,日（周日）,报版、网络、户外、挂幅、短信,宜家家居知识大讲堂及,1,元拍卖会,6,月,28,日（周六）,报版、网络、户外、挂幅、短信,福永、沙井重点推介,6,月中下旬,老带新活动,6,月中下旬,电梯广告、短信,银行对帐单,6,月,20,日,奥运,T,恤衫,6,月,20,日,7,月份,“缤纷夏日 雪糕节”,每周,报版、网络、户外、挂幅、短信,银行内部员工投资讲座及银行高端客户联系拓展,7,月,19,日（周六）,抽奖活动,7,月,27,日（周日）,网络、短信,宝利来酒店外展场,7,月,1,日,9,月,30,日,以营销活,动,动聚集人,气,气，提高,来,来访量，,提,提升现场,人,人气，促,进,进成交,针对性的,营,营销策略,月份,活动内容,活动时间,媒体配合,8,月份,奥运新娘,浪漫启航,8,月,8,日（周五）,报版、网络、户外、挂幅、短信,奥运恋情故事征集大赛,8,月,1,日,-8,月,31,日,报版、网络、户外、挂幅、短信,9,月份,教师节 真情回馈,9,月,8,日,-14,日,报版、网络、短信,中秋游园及抽奖活动,9,月,14,日（周日）,报版、网络、户外、挂幅、短信,大铲湾港内部员工投资讲座,9,月,20,日（周六）,10,月份,房地产秋交会参展,10,月,1,日,-10,月,5,日,报版、网络、户外、挂幅、短信,金秋十月异域水果捞,10,月,18,日,报版、网络、挂幅、短信,11,月份,亲子运动会,11,月,8,日,报版、网络、挂幅、短信,深业礼献,浓情巧克力,11,月,22,日,报版、网络、挂幅、短信,12,月份,圣诞嘉年华,12,月,20,日,-27,日,报版、网络、户外、挂幅、短信,Thank you,！,9,、静夜四无,邻,邻，荒居旧,业,业贫。1月-231月-23,Friday, January6, 2023,10,、雨,中,中黄,叶,叶树,，,，灯,下,下白,头,头人,。,。02:15:3102:15:3102:15,1/6/20232:15:31AM,11,、,以,以,我,我,独,独,沈,沈,久,久,，,，,愧,愧,君,君,相,相,见,见,频,频,。,。,。,。1,月,月-2302:15:3102:15,Jan-2306-Jan-23,12,、故人江海,别,别，几度隔,山,山川。02:15:3102:15:3102:15,Friday, January6, 2023,13,、乍见翻疑,梦,梦，相悲各,问,问年。1月-231月-2302:15:3102:15:31,January 6,2023,14,、他乡,生,生白发,，,，旧国,见,见青山,。,。06,一,一月20232:15:31 上,午,午02:15:311月-23,15,、比不了,得,得就不比,，,，得不到,的,的就不要,。,。一月 232:15,上,上午1月-2302:15,January6, 2023,16,、行动出成,果,果，工作出,财,财富。2023/1/6 2:15:3102:15:31,06 January2023,17,、,做,做,前,前,，,，,能,能,够,够,环,环,视,视,四,四,周,周,；,；,做,做,时,时,，,，,你,你,只,只,能,能,或,或,者,者,最,最,好,好,沿,沿,着,着,以,以,脚,脚,为,为,起,起,点,点,的,的,射,射,线,线,向,向,前,前,。,。,。,。2:15:31,上,上,午,午2:15,上,上,午,午02:15:311月-23,9,、没有失,败,败，只有,暂,暂时停止,成,成功！。1月-231月-23,Friday,January6, 2023,10,、,很,很,多,多,事,事,情,情,努,努,力,力,了,了,未,未,必,必,有,有,结,结,果,果,，,，,但,但,是,是,不,不,努,努,力,力,却,却,什,什,么,么,改,改,变,变,也,也,没,没,有,有,。,。,。,。02:15:3102:15:3102:15,1/6/20232:15:31AM,11,、成,功,功就,是,是日,复,复一,日,日那,一,一点,点,点小,小,小努,力,力的,积,积累,。,。1月-2302:15:3102:15,Jan-2306-Jan-23,12,、世间,成,成事，,不,不求其,绝,绝对圆,满,满，留,一,一份不,足,足，可,得,得无限,完,完美。,。,。02:15:3102:15:3102:15,Friday, January6,2023,13,、,不,不,知,知,香,香,积,积,寺,寺,，,，,数,数,里,里,入,入,云,云,峰,峰,。,。,。,。1,月,月-231,月,月-2302:15:3102:15:31,January6,2023,14,、意,志,志坚,强,强的,人,人能,把,把世,界,界放,在,在手,中,中像,泥,泥块,一,一样,任,任意,揉,揉捏,。,。06,一,一,月,月20232:15:31,上,上午02:15:311月-23,15,、楚塞,三,三湘接,，,，荆门,九,九派通,。,。一月232:15 上,午,午1月-2302:15,January 6, 2023,16,、少年十五,二,二十时，步,行,行夺得胡马,骑,骑。2023/1/6 2:15:3102:15:31,06 January2023,17,、空山新,雨,雨后，天,气,气晚来秋,。,。2:15:31,上,上午2:15,上,上午02:15:311月-23,9,、,杨,杨,柳,柳,散,散,和,和,风,风,，,，,青,青,山,山,澹,澹,吾,吾,虑,虑,。,。,。,。1,月,月-231,月,月-23,Friday,January6,2023,10,、阅读,一,一切好,书,书如同,和,和过去,最,最杰出,的,的人谈,话,话。02:15:3102:15:3102:15,1/6/20232:15:31 AM,11,、越,是,是没,有,有本,领,领的,就,就越,加,加自,命,命不,凡,凡。1月-2302:15:3202:15,Jan-2306-Jan-23,12,、,越,越,是,是,无,无,能,能,的,的,人,人,，,，,越,越,喜,喜,欢,欢,挑,挑,剔,剔,别,别,人,人,的,的,错,错,儿,儿,。,。02:15:3202:15:3202:15,Friday,January6,2023,13,、知,人,人者,智,智，,自,自知,者,者明,。,。胜,人,人者,有,有力,，,，自,胜,胜者,强,强。1月-231月-2302:15:3202:15:32,January6,2023,14,、,意,意,志,志,坚,坚,强,强,的,的,人,人,能,能,把,把,世,世,界,界,放,放,在,在,手,手,中,中,像,像,泥,泥,块,块,一,一,样,样,任,任,意,意,揉,揉,捏,捏,。,。06,一,一月20232:15:32 上,午,午02:15:321月-23,15,、最具,挑,挑战性,的,的挑战,莫,莫过于,提,提升自,我,我。一月232:15 上,午,午1月-2302:15,January 6, 2023,16,、业余生活,要,要有意义，,不,不要越轨。2023/1/6 2:15:3202:15:32,06 January2023,17,、一,个,个人,即,即使,已,已登,上,上顶,峰,峰，,也,也仍,要,要自,强,强不,息,息。2:15:32,上,上午2:15,上,上,午,午02:15:321月-23,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus.,感谢,您,您的,下,下载,观,观看,专家,告,告诉,