某楼盘市场调查汇报

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,楼盘市场调查 汇报,易中天,小组成员,二、房地产消费者市场调查分析,三、竞争楼盘分析,四、楼盘特色,五、综合点评,六、小组分工说明,一、样本楼盘概况,竞争楼盘,VS,样本楼盘,嘉宏盛世,荆,溪,人,家,住宅，小高 层,别墅,别 墅,规划中,一期,二期,三期,四期,Contents,一、荆溪人家市场概况,样本楼盘介绍,.,周边配套成熟，,常州市中医院，第一人民医院，第二人民医院，儿童医院，广化医院；,商业网点密布，金融机构集聚，,各大银行遍布于此：泰富百货银行，工行，交行，建行，农行；学校：实验小学，广化街小学，理想中学，田家炳中学，机关幼儿园；毗邻左右的市商业中心南大街莱蒙都会，购物中心，乐购，,.,项目三期位于常州市中心核心地段，离常州最繁华商业街仅,200,米，地处城市核心，坐拥繁华,楼盘特色,纯粹中式大宅 尊尚品位生活,本项目在市场立足的姿态可能是：,观念上颠覆新城公园一号别墅的概念；建筑形态上可看作香树湾,和院的升级版本；比中天名园、新城公馆、豪廷苑等同类项目更具有底蕴和人文气息。,传统民居风格和江南古典园林是融汇了中国长久建筑业精华的产品，“粉墙黛瓦”的中式建筑符合人们的传统审美情趣。,不是单纯的将中国传统建筑形态进行复制，而是,结合了现代新技术、新材料、新设备具有高品质内涵的能够满足现代人生活需求的新型社区,使业主真正感受到“出则畅旺、入则静安”的居住感受。,城市核心、绝佳风水、齐全配套、中式产品、综合景观,规划,建筑,景,观,以人为本,规划设计要符合市场的需求,组团设计,根据不同建筑形态的产品进行处理,道路系统,对小区空间、平面合理利用，,进行有效分割和连接,建筑排列,自然、流畅、写意的布局,建筑立面,美观而具有可识别性的“粉墙黛瓦”,房型规划,种类不宜多宜精细化设计,景观,从各种细节真正体现中式建筑的美,二、,房地产消费者市场调查分析,被发访者中现在居住商品房的居多占,68%,%,购房者希望配套设施中便利店、医疗、银行所占比例较大,2635,岁的调查者，多喜欢高层或多层，三室二厅一卫的户型，面积在,100,以上的，但总价上却相对较低。,3645,岁的调查者多喜欢高层或多层，总价、面积均在,100,以上的三室二厅两卫。,：在企事业单位工作者，购房总价范围在,60100,万之间，面积在,80150,平方米左右：喜欢二室二厅一卫或三室二厅二卫的小高层。私营企业的购房总价范围,100,万以上，面积在,100200,平方米之间，喜欢三室二厅一卫户型的小高层。,市场分析,在,30,位被访者中，钟楼区和天宁区的所占比例最大，占总人数的,84%,居住,情,情况分,析,析,【,现象,】,80%,的客户,已,已经在,市,市中心,拥,拥有了,高,高档物,业,业，甚,至,至有,20,的人,已,已经拥,有,有别墅,类,类物业,。,。而且,在,在市中,心,心拥有,高,高档物,业,业的大,多,多数面,积,积在,130-200,平米，,来,来人量,比,比较集,中,中的区,域,域为：,云,云庭、,鹏,鹏欣丽,都,都、世,纪,纪明珠,园,园、天,安,安河滨,鹤,鹤苑新,都,都、城,市,市花园,、,、怀德,苑,苑、玉,隆,隆花园,等,等。,【,判断,】,项目客,群,群绝大,多,多数属,于,于改善,性,性住户,，,，此类,客,客户对,新,新住区,的,的要求,相,相对更,高,高、更,挑,挑剔。,客户分,析,析,分析：,从,从统,计,计图来,看,看，有,34%,的被调,查,查者喜,欢,欢,101-130,平米的,住,住房，,这,这个面,积,积的住,房,房较为,实,实用，,面,面积大,小,小恰到,好,好处，,每,每一平,米,米的面,积,积都能,得,得到很,好,好的利,用,用，让,住,住在里,面,面的消,费,费者有,充,充足的,生,生活。,现,现在的,计,计划生,育,育政策,导,导致每,家,家的人,口,口都在,3-4,人，所,以,以这样,的,的面积,也,也正符,合,合大众,的,的需求,。,。,分析：,随,随着经,济,济收入,的,的不断,提,提高，,大,大多数,买,买房都,是,是为了,改,改善生,活,活条件,，,，最受,捧,捧的是,二,二室一,厅,厅一卫,，,，此类,住,住房较,为,为实用,面,面积空,间,间恰到,好,好处，,每,每一处,都,都能,得,得到很,好,好的利,用,用，让,住,住在里,面,面的消,费,费者拥,有,有充足,的,的生活,。,。,从购房,者,者最关,心,心问题,分,分析，,首,首当其,中,中的是,交,交通和,地,地段，,其,其次医,疗,疗点，,再,再次是,便,便利店,，,，最后,是,是银行,。,。可概,括,括为衣,食,食住行,四,四个字,，,，由此,可,可知，,为,为什么,市,市中心,地,地段的,房,房价会,如,如此的,高,高了吧,!,作为繁,华,华地段,的,的市中,心,心，交,通,通等其,它,它设施,自,自然是,齐,齐全，,便,便利快,捷,捷。,楼盘客,群,群特色,他们年,龄,龄大约,在,在,30,岁以上,，,，中高,层,层管理,者,者以上,比,比例占,约,约,6,成，无,论,论在企,业,业还是,家,家庭均,处,处于主,导,导地位,，,，购房,经,经验丰,富,富，资,金,金雄厚,，,，对于,房,房屋价,值,值的评,判,判拥有,自,自己的,观,观点及,评,评价标,准,准。,他们购,房,房一般,都,都不仅,是,是刚性,需,需求，,对,对于投,资,资还是,自,自住的,界,界定原,本,本就比,较,较模糊,（,（但以,购,购买第,一,一居所,为,为出发,点,点），,以,以自己,喜,喜欢为,前,前提条,件,件，价,格,格为次,要,要因素,。,。,大多置,业,业经历,丰,丰富，,购房主,观,观性强,，,，投资,与,与自住,界,界定不,明,明显，,不缺房,住,住，愿,意,意先将,房,房放,置,置一,段,段时间,再,再决定,其,其用途,。,。,三、竞,争,争 分,析,析,嘉宏盛,世,世,巨凝,金水岸,嘉宏盛,世,世,地理位,置,置,嘉宏盛,世,世位于,晋,晋陵中,路,路和吊,桥,桥路的,十,十字路,口,口，同,安,安桥下,，,，目前,主,主推晋,陵,陵路,8,号和小,公,公寓楼,，,，为现,代,代建筑,风,风格。,嘉宏盛,世,世的地,理,理位置,极,极为优,越,越，步,行,行,5,分钟就,到,到了南,大,大街，,而,而嘉宏,盛,盛世本,身,身就配,套,套不少,的,的商业,，,，周边,教,教育配,套,套也非,常,常完善,，,，广化,小,小学，,田,田家炳,实,实验中,学,学都在,500,米范围,内,内。并,且,且有,25,、,219,路等公,交,交线路,，,，出行,方,方便快,捷,捷。,产品优,势,势,本案开,发,发商实,力,力雄厚,，,，开发,与,与销售,都,都是由,常,常州嘉,宏,宏房地,产,产开发,有,有限公,司,司自行,担,担任。,建,建筑设,计,计是由,澳,澳大利,亚,亚帕莱,登,登公司,设,设计的,。,。物业,由,由香港,德,德恒行,公,公司担,任,任管理,。,。,营销策,略,略分析,嘉宏盛,世,世的营,销,销策略,主,主要采,取,取开盘,优,优惠以,及,及样板,房,房公开,等,等活动,来,来加速,产,产品去,化,化，从,项,项目开,盘,盘开始,，,，其销,售,售价格,与,与周边,主,主要竞,争,争对手,相,相比价,格,格较高,，,，因为,在,在十字,路,路口周,边,边交通,十,十分便,利,利，并,且,且嘉宏,盛,盛世的,销,销售主,打,打是商,铺,铺，为,了,了打造,一,一个高,消,消费群,体,体。,从营销,推,推广的,效,效果来,看,看，促,销,销信息,和,和项目,推,推广很,好,好的结,合,合在一,起,起，导,致,致楼盘,的,的去化,速,速度和,去,去化量,较,较为理,想,想。目,前,前所有,住,住宅已,经,经差不,多,多全部,售,售空。,户型,3,房,2,室,1,厅,2,房,2,室,1,厅,5,房,2,室,2,厅,1,房,1,室,1,厅,4,房,2,室,2,厅,113,平方米,81.3,平方米,40-90,平方米,112-250,平方米,203.51,平方米,价格,(,嘉宏盛,世,世）,晋陵路,8,号和小,公,公寓楼,已,已经可,以,以交付,使,使用。,目,目前晋,陵,陵路,8,号已经,全,全部售,出,出，而,小,小公寓,楼,楼也所,剩,剩无几,。,。只有,商,商铺还,在,在大规,模,模销售,。,。目前,销,销售价,格,格在,35000,元左右,。,。本案,的,的客户,定,定位只,有,有少,部,部分是,周,周围的,居,居民或,是,是附近,公,公司员,工,工，大,部,部分是,私,私营企,业,业业主,。,。本,产,产品的,单,单价较,高,高属于,一,一个高,消,消费水,准,准。,价格走,势,势图,巨凝金,水,水岸,【,基本情,况,况,】,开发商,：,：常州,巨,巨凝房,地,地产开,发,发有限,公,公司,物业地,址,址：常,州,州吊桥,路,路,1,号,大成纺,织,织厂原,址,址,物业形,态,态：高,层,层、独,栋,栋别墅,、,、联排,别,别墅,占地面,积,积：,7.749,万,m2,容积率,：,：,3.0%,总建筑,面,面积：,33,万,m2,绿化率,：,：,35%,物业费,：,：,3.4,元,/m2/,月,公开日,期,期：,2010.12,正式开,盘,盘日期,：,：,销售均,价,价：,2,万多,优惠政,策,策：购,房,房送平,面,面车位,【,产品介,绍,绍,】,本案构,建,建常州,极,极少数,社,社会名,流,流的圈,子,子，仅,500,多套超,五,五星级,平,平层大,宅,宅，,17,套河景,别,别墅大,宅,宅，“,只,只为极,度,度少数,人,人设计,真,真正的,豪,豪宅”,。,。巴厘,岛,岛式都,市,市生态,园,园林、,尊,尊贵的,三,三会所,设,设置、,全,全部大,宅,宅尺度,单,单位，,以,以及顶,级,级内部,装,装修标,准,准和品,牌,牌配套,设,设施的,设,设计，,极,极尽可,能,能，超,越,越想象,。,。从安,全,全性、,私,私密性,、,、文化,风,风水、,品,品质上,，,，致力,将,将金水,岸,岸项目,打,打造成,常,常州最,高,高端的,豪,豪宅。,东临和,平,平北路,，,，西靠,晋,晋陵中,路,路，南,依,依京杭,运,运河，,北,北为吊,桥,桥路，,紧,紧邻文,化,化宫、,南,南大街,、,、莱蒙,三,三大商,业,业中心,，,，为常,州,州市商,业,业、金,融,融、娱,乐,乐、办,公,公最繁,华,华的核,心,心区。,各,各路市,中,中心公,交,交车都,可,可到达,。,。,【,售价,分,分析,】,本案,网,网上,公,公开,价,价为,30000,元,/m2,但现,价,价为,两,两万,多,多元,一,一平,米,米，,目,目前,的,的优,惠,惠措,施,施为,购,购买,一,一套,住,住房,赠,赠送,平,平面,车,车位,。,。因,为,为本,项,项目,为,为高,端,端楼,盘,盘，,精,精装,入,入户,，,，所,以,以售,价,价较,高,高，,优,优越,的,的地,理,理位,置,置也,是,是该,项,项目,的,的优,势,势所,在,在，,优,优良,的,的学,区,区，,便,便捷,的,的交,通,通，,完,完善,的,的配,套,套设,施,施。,都,都让,住,住户,们,们感,受,受的,无,无与,伦,伦比,的,的享,受,受与,至,至高,无,无上,的,的地,位,位。,【,营销,分,分析,】,本案,现,现期,推,推行,的,的优,惠,惠政,策,策是,赠,赠送,平,平面,车,车库,，,，面,对,对这,种,种高,价,价位,高,高品,质,质的,高,高端,楼,楼盘,，,，可,购,购买,的,的消,费,费者,人,人群,占,占总,数,数的,比,比例,不,不是,很,很多,，,，一,旦,旦有,次,次购,买,买能,力,力的,消,消费,者,者当,然,然也,是,是对,生,生活,有,有高,追,