第三章_房地产交易流程与合同

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第四章,房,房地产交易,流,流程与合同,4.1,案,案例导入,4.2,房,房地产转让,流,流程与合同,4.3,房,房地产租赁,流,流程与合同,4.4,房,房地产抵押,流,流程与合同,知识目标,1 体会熟,悉,悉房地产交,易,易流程与合,同,同对房地产,经,经纪业务的,重,重要性；,2 掌握买,卖,卖、租赁、,抵,抵押等主要,房,房地产交易,形,形式的基本,流,流程及相关,制,制度规定；,3 熟悉房,地,地产交易的,合,合同内容。,技能目标,1 基本具,备,备操作完成,房,房地产买卖,、,、租赁、抵,押,押的能力；,2 能组织,签,签订一般的,房,房地产交易,合,合同。,案例,案例1-1,以非正规手,续,续购买房屋,之,之后,【思考与讨,论,论】,案例1-2,卖房合同刚,签,签好，房屋,卖,卖方就反悔,【思考与讨,论,论】,2001年2月，某房,屋,屋公司开发,了,了一栋写字,楼,楼，想卖出,一,一部分。但,由,由于该公司,不,不是房地产,开,开发企业，,而,而且该房产,还,还没有最后,建,建成，甚至,连,连建设施工,许,许可证都还,没,没有取得，,所,所以担心无,人,人问津。于,是,是房屋公司,做,做广告称：,欲,欲采用以租,代,代售的方法,销,销售房地产,，,，即买家先,与,与之签定所,谓,谓以租代售,合,合同，付几,年,年租金后，,即,即取得房屋,所,所有权。,一家贸易公,司,司觉得房产,不,不错，就在2001年4月与房屋,公,公司签订了,合,合同，购买,部,部分房间，,并,并分几次交,付,付了款项，,房,房屋公司在,发,发票上均明,确,确注明“预,付,付购房款”,。,。2001,年,年 7月，,房,房屋公司才,取,取得建设施,工,工许可证，,到,到年底，该,房,房产建成，,贸,贸易公司搬,入,入。2002年10月,，,，房屋公司,取,取得了房产,权,权证。但上,述,述情况，贸,易,易公司完全,不,不知。房屋,公,公司在广告,中,中宣传其房,产,产权证齐全,。,。,贸易公司搬,入,入该房屋后,，,，发现房屋,状,状况与广告,宣,宣传所称完,全,全不符，情,况,况较差。后,来,来还得知，,房,房屋公司早,在,在签约前，,就,就将该房地,产,产抵押给了,银,银行，抵押,期,期限一直持,续,续到以租代,售,售合同中约,定,定的贸易公,司,司取得房产,权,权证之日止,。,。,【思考与讨,论,论】,1、贸易公,司,司购买房屋,后,后，为什么,会,会出现这么,多,多的麻烦事,，,，分析一下,其,其主要原因,出,出在哪里？,2、为了避,免,免买房出现,类,类似贸易公,司,司碰到的这,些,些事情，购,房,房者应该如,何,何办理购房,手,手续？,3、为减少,房,房屋买卖纠,纷,纷，可以从,哪,哪些方面和,环,环节对房屋,开,开发商的出,售,售行为进行,规,规范？,4、结合本,案,案例谈谈如,何,何规范房屋,买,买卖的操作,程,程序。,3.1,房,房地产转让,流,流程与合同,一、房地产,转,转让的基本,概,概念,房地产转让,：,：指房地产,权,权利人通过,买,买卖、赠与,或,或其他合法,方,方式将其房,地,地产转让给,他,他人的行为,。,。,其他合法方,式,式主要包括,下,下列三种,：,：,1以房地,产,产作价入股,或,或者作为合,作,作条件与他,人,人成立企业,法,法人，房地,产,产权属发生,变,变更；,2以房地,产,产抵债，房,地,地产权属发,生,生转移；,3因企业,被,被收购、兼,并,并或合并，,房,房地产权属,随,随之转移；,房屋所有权,房地产权属,的,的转移,土地使用权,房地产转让,实,实质：,转让形式,转,转让结,果,果,商品房预售,商,品,品,房,房,销,销,售,售,买,卖,卖,二,二,手,手,房,房,买,买,卖,卖,（,最,最,基,基,本,本,）,）,房,房,屋,屋,在,在,建,建,工,工,程,程,转,转,让,让,职,工,工,所,所,购,购,公,公,房,房,上,上,市,市,房,地,地,产,产,转,转,让,让,房,房,地,地,产,产,权,权,属,属,转,转,移,移,赠,予,予,交,换,换,以,房,房,地,地,产,产,作,作,价,价,入,入,股,股,其,他,他,形,形,式,式,以,以,房,房,地,地,产,产,抵,抵,债,债,企,业,业,被,被,收,收,购,购,、,、,兼,兼,并,并,或,或,合,合,并,并,二,、,、,房,房,地,地,产,产,买,买,卖,卖,的,的,基,基,本,本,流,流,程,程,（,一,一,）,）,商,商,品,品,房,房,预,预,售,售,流,流,程,程,取,得,得,预,预,售,售,许,许,可,可,证,证,后,后,将,将,正,正,在,在,建,建,设,设,中,中,的,的,房,房,屋,屋,预,预,先,先,出,出,售,售,给,给,承,承,购,购,人,人,，,，,由,由,承,承,购,购,人,人,预,预,付,付,订,订,金,金,或,或,房,房,价,价,款,款,的,的,行,行,为,为,。,。,条,件,件,：,：1,）,）,已,已,经,经,交,交,付,付,全,全,部,部,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,出,出,让,让,金,金,，,，,取,取,得,得,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,证,证,书,书,2,）,）,持,持,有,有,建,建,设,设,工,工,程,程,规,规,划,划,许,许,可,可,证,证,3,）,）,投,投,入,入,开,开,发,发,建,建,设,设,的,的,资,资,金,金,达,达,到,到,工,工,程,程,建,建,设,设,总,总,投,投,资,资,的,的25%,以,以,上,上,，,，,并,并,确,确,定,定,施,施,工,工,进,进,度,度,和,和,竣,竣,工,工,交,交,付,付,日,日,期,期,4,）,）,办,办,理,理,预,预,售,售,登,登,记,记,，,，,取,取,得,得,预,预,售,售,许,许,可,可,证,证,明,明,二,、,、,房,房,地,地,产,产,买,买,卖,卖,的,的,基,基,本,本,流,流,程,程,预售,流,流程,：,：,第一步，,预,预购人通,过,过中介，,媒,媒体等渠,道,道寻找中,意,意楼盘；,第二步，,预,预购人查,询,询该楼盘,的,的基本情,况,况；,第三步，,预,预购人与,开,开发商签,订,订商品房,预,预售合同,；,；,第四步，,办,办理预售,合,合同文本,登,登记备案,；,；,第五步，,商,商品房竣,工,工后，开,发,发商办理,初,初始登记,，,，交付房,屋,屋；,第六步，,与,与开发商,签,签订房屋,交,交接书；,第七步，,办,办理交易,过,过户、登,记,记领取房,产,产证书手,续,续。,（二）商,品,品房销售,基,基本流程,商品房销,售,售的一般,流,流程：,现售，依,法,法开发并,已,已建成的,商,商品房,第一步，,购,购房人通,过,过中介、,媒,媒体等渠,道,道寻找中,意,意楼盘；,第二步，,购,购房人查,询,询该楼盘,的,的基本情,况,况；,第三步，,购,购房人与,商,商品房开,发,发商订立,商,商品房买,卖,卖合同；,第四步，,交,交易过户,登,登记。,今年8月,底,底，张女,士,士通过朋,友,友认识了,杭,杭州的房,主,主卜先生,，,，并且看,中,中了卜先,生,生位于城,西,西的一套124.9平方米,的,的二手房,。,。经过讨,价,价还价，,双,双方决定,以,以138,万,万元的净,价,价成交。9月1,日,日晚上8,点,点半左右,，,，张女士,夫,夫妻俩和,房,房东卜先,生,生都到了,裕,裕兴中介,公,公司准备,签,签订合同,，,，但卜先,生,生的妻子,却,却因故不,能,能马上赶,到,到。于是,，,，张女士,夫,夫妻俩和,卜,卜先生在,该,该中介公,司,司总部签,订,订了杭,州,州市房屋,转,转让合同,，共8,份,份。张女,士,士还现场,支,支付了3,万,万元定金,，,，并由卜,先,先生写下,收,收条。,因为妻子,当,当时没有,到,到场，为,了,了避免发,生,生纠纷，,卜,卜先生还,特,特别签署,了,了一份,声,声明及承,诺,诺函。,声,声明中明,确,确表示：,“,“本人已,将,将房屋转,让,让的情况,告,告知房屋,的,的共有权,人,人(妻子)届,时,时如果因,此,此导致房,屋,屋买卖合,同,同及委托,代,代理合同,不,不能生效,，,，则本人,愿意,支,支付中介,费,费2500元，同,时,时支付买,受,受人(张,女,女士)6,万,万元作为,赔,赔偿。”,晚,晚上10点左右,，,，合同签,好,好了。按,照,照约定，,裕,裕兴的工,作,作人员巴,先,先生立即,携,携带所有,合,合同到卜,先,先生家中,，,，请卜先,生,生的妻子,补,补签合同,。,。晚上10点半左,右,右，张女,士,士接到巴,先,先生的电,话,话。巴告,诉,诉她，卜,先,先生的妻,子,子要求增,加,加新条款,，,，提出更,高,高要价，,并,并拒绝签,合,合同。房,屋,屋买卖一,事,事，由此,中,中止。,之,之后，买,卖,卖双方也,曾,曾到中介,公,公司协商,过,过一次，,但,但最终没,成,成功。,后来巴,先,先生了,解,解到，,房,房主妻,子,子中途,变,变卦的,原,原因：,另,另一家,房,房产中,介,介公司,的,的买主,，,，愿意,出,出141万左,右,右的净,价,价买这,套,套房子,。,。,【思考,与,与讨论,】,】,1 本,案,案例中,，,，房屋,买,买卖合,同,同是否,有,有效？,房,房屋买,卖,卖合同,中,中订立,的,的房屋,所,所有权,转,转让是,否,否有效,？,？,2 在,处,处于卖,方,方市场,的,的楼市,中,中，经,常,常出现,签,签订合,同,同后，,房,房屋卖,方,方后悔,要,要求涨,价,价的情,况,况。在,这,这样的,市,市场环,境,境下，,房,房地产,经,经纪人,和,和房屋,买,买方可,以,以采取,什,什么措,施,施避免,这,这种情,况,况的发,生,生，并,维,维护房,屋,屋买方,的,的利益,？,？,3 结,合,合本案,例,例谈谈,如,如何规,范,范二手,房,房屋买,卖,卖的操,作,作程序,及,及买卖,合,合同。,（三）,二,二手房,屋,屋买卖,基,基本流,程,程,二手房,买,买卖的,一,一般流,程,程：,第一步,，,，购房,人,人或卖,房,房人通,过,过中介,、,、媒体,等,等渠道,寻,寻找交,易,易对象,；,；,第二步,，,，交易,双,双方签,订,订房屋,买,买卖合,同,同；,第三步,，,，办理,产,产权转,移,移登记,过,过户手,续,续。,房屋买,卖,卖双方,持,持房屋,买,买卖合,同,同，到,房,房屋所,在,在地房,地,地产产,权,权管理,部,部门办,理,理房屋,产,产权和,土,土地使,用,用权转,移,移登记,，,，换取,新,新的房,产,产证。,（四）,房,房屋在,建,建工程,转,转让,在建工,程,程转让,的,的一般,流,流程为,：,：,第一步,，,，房屋,在,在建工,程,程权利,人,人向房,地,地产管,理,理部门,提,提出在,建,建工程,转,转让申,请,请；,第二步,，,，房地,产,产管理,部,部门对,申,申请进,行,行审核,、,、批复,；,；,第三步,，,，转让,双,双方签,订,订在建,工,工程转,让,让合同,。,。,（五）,已,已购公,房,房上市,交,交易基,本,本流程,公房：,也称公,有,有住房,、,、国有,住,住宅，,指,指由国,家,家以及,国,国有企,业,业、事,业,业单位,投,投资兴,建,建、销,售,售的住,宅,宅，在,出,出售之,前,前其所,有,有权归,国,国家拥,有,有。,建设用,地,地大多,是,是以划,拨,拨的方,式,式取得,原,单,单位未,支,支付土,地,地出让,金,金，房,改,改成本,价,价也没,有,有包括,公房转,让,让,补交土,地,地出让,金,金,已购公,房,房上市,交,交易基,本,本流程,：,：,第一步,，,，卖方,先,先取得,所,所购公,