房地产价格的影响因素分析课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,房地产价格的影响因素分析,房地产价格的影响因素分析,营销学大师、营销学之父的菲利浦,科特勒教授的,“,4P,S,理论,”,：,产品策略,价格策略,渠道策略,促销策略,房地产价格的影响因素分析,价格,通常是影响房地产交易成败的关键因素，同时又是房地产市场营销组合中最难以确定的因素。,房地产价格的影响因素分析,产品成本,房地产价格,消费者感受,房地产价格的影响因素分析,房地产价格的影响因素包括三个方面：,影响,“,项目均价,”,的因素,影响,“,单栋价格,”,的因素,影响,“,单套价格,”,的因素,房地产价格的影响因素分析,影响项目均价的因素,影响单栋价格的因素,影响单套价格的因素,房地产价格的影响因素分析,确定合理定价的目标：,实现利润最大化为目标,实现预期投资收益为目标,以消费者对价格的承受能力为依据，实现快速销售为目标,房地产价格的影响因素分析,通过不同的定价目标，演绎出不同的定价方法：,1、,市场比较法,2、,成本定价法,3、,需求导向法,房地产价格的影响因素分析,市场比较法,与房地产成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。,房地产价格的影响因素分析,市场比较法中影响项目价格的五个因素,区域位置,项目质素,物业管理,工程进度,营销推广,房地产价格的影响因素分析,影响项目价格的五个因素,注：权重比例的大小可以依据“因素成对比较法”计算,房地产价格的影响因素分析,区域位置,房地产价格的影响因素分析,项目质素,房地产价格的影响因素分析,物业管理/工程进度/营销推广,房地产价格的影响因素分析,案例,（A楼盘因素打分表）,房地产价格的影响因素分析,案例,（利用市场比较法加权平均计算XX花园的项目均价）,房地产价格的影响因素分析,确定项目均价的另外两种方法,成本定价法,需求定价法,房地产价格的影响因素分析,成本定价法,房地产价格的影响因素分析,一、土地取得费用,1、土地出让金,2、契税,（按土地出让金的3%计算土地取得成本小计）,房地产价格的影响因素分析,二、前期工程费用,1、勘察设计费：按建安工程费用的4.5%计算,2、质检费：按建安工程费用的0.1%计算,3、防空地下易地建设费：按24元/平方米计算,4、安检费：按建安工程费用的0.1%计算,5、交易中心服务费：按建安工程费用的0.1%计算,6、定额管理费：按建安工程费用 的0.1%计算,7、科研、检验、试验费：按建安工程的1%计算,8、国土、消防、环保、城管部门收费：按建安工程费用的0.3%计算,9、咨询费：按建安工程费用的0.3%计算,10、招投标费：按1.5元/平方米计算,11、白蚁防治费：按3元/平方米计算,12、施工图技术审查费：按勘察设计费用的10%计算,13、规划设计费：按20元/平方米.建筑面积计算,14、工程设计费：按30元/平方米.建筑面积计算,房地产价格的影响因素分析,三、开发建造成本,1、监理费:按建筑安装费用的1%计算,2、建筑安装工程费,2.1 主体工程 按2200元/平方米计算,2.2 水电安装费：按150元/平方米计算,2.3 电梯费：按150元/平方米计算,2.4 消防设施工程：按50元/平方米计算,2.5 通讯设施工程：按10元/平方米计算,2.6 煤气管道安装：按15元/平方米计算,2.7 对讲系统：按20元/平方米计算,3、配套费用,（小区内给水、排水、煤气供电工程/绿化、景观/安防系统）,房地产价格的影响因素分析,四、管理费用,按一三项之和的3计取,五、销售费用,按总销售额的1-3%计取,六、财务费用,按6%的年利率计算,房地产价格的影响因素分析,七、其他费用,包括监理费等等,八、不可预见费用,按一七项之和的5%计取,房地产价格的影响因素分析,九、销售税费：,1、营业税：按销售额的5%计算,2、城市建设维护税：营业税*1/销售额*0.05,3、印花税：按销售额的0.1%计算,4、土地增值税：按销售额的0.5%预收,5、所得税：按所得额的的30%计算,十、利润,控制在一般房地产项目的合理利润率内,房地产价格的影响因素分析,需求定价法,是一种只考虑消费者的感受，而不考虑生产者成本的一种定价方法，被广泛运用与新产品的定价。,房地产价格的影响因素分析,如何运用需求定价法？,我们选择目标客户作为抽样调查的样本点，对他们提出以下两个问题：,（1）当价格低到什么程度时，您会认为是质量太差而放弃购买？,（2）当价格高到什么程度时，您会认为是价格太高而不能购买？,房地产价格的影响因素分析,假定调查结果如下（选取600个样本点调查）：,房地产价格的影响因素分析,将调查数据进行统计分析,房地产价格的影响因素分析,影响项目均价的因素,影响单栋价格的因素,影响单套价格的因素,房地产价格的影响因素分析,影响楼栋价格的因素,房地产价格的影响因素分析,A,栋,B,栋,C,栋,项目单栋排序：,A,栋,B,栋,C,栋,房地产价格的影响因素分析,影响项目均价的因素,影响单栋价格的因素,影响单套价格的因素,房地产价格的影响因素分析,制定平面差,所谓平面差，是指项目同一楼层不同户别之间的每平方米的价格差异。,制定垂直差,所谓垂直差，是项目同一单位不同楼层之间每平方米的价格差异。,房地产价格的影响因素分析,影响平面差的因素：,因素一：朝向,因素二：采光,因素三：通风,因素四：景观,因素五：噪音,因素六：格局,房地产价格的影响因素分析,朝向的等级划分,南东南西南东东北西西北北,房地产价格的影响因素分析,采光对住宅的考量,不同朝向的窗墙面积比,房地产价格的影响因素分析,住宅的通风因素影响,风向玫瑰图,房地产价格的影响因素分析,噪音对住宅的影响,一、交通噪音对住宅楼层高低的影响（纵向影响）,据环境保护部门通过现场监测，并运用屏障插入损失测量以及噪声预测模型等科学方法测试，得出结论：,高处住宅交通噪音比地面大得多！,房地产价格的影响因素分析,噪音对住宅的影响,二、交通噪音对住宅楼层的影响（横向影响）,交通噪音的横向影响取决于两个因素：一是交通流量，二是车速。,因此城市快速干道的噪音大，城市支路的噪音小。,房地产价格的影响因素分析,不同楼层的景观分析,不同楼层的窗外景观可作出大致的划分：,1、一层。,一层拥有独特的景观是显易见的，可以将一层的部分社区园林绿地群为该层业主的私家花园。,2、二至七层。,二至七层的楼房属于俯视景观的楼层，站在窗边可以俯视位于楼下的社区园林景观。,3、七二十层。,窗外的小区景观基本上是看不见的，窗外景观往往只能看到对面的楼房，景观自然会稍逊一筹。,4、二十层以上。,虽然看不到小区内的园林景观，但人们的视野可以到达很远的地方，景观变得更为卫辽阔,。,房地产价格的影响因素分析,住宅格局评价表,房地产价格的影响因素分析,住宅,格局,评价表（续表),房地产价格的影响因素分析,影响垂直差的因素：,1.楼层景观,楼层的景观价格差一般在50-100元/平方米。,楼层数越多，则最高与最低单价楼层的价差也越大。当外界环境出现突变情况（如低矮房屋遮挡等），则上下两层之间会出现“跳差”。,2.环境噪音（见前交通噪音对住宅楼层高低的影响）,房地产价格的影响因素分析,总结,项目均价,市场比较法,成本定价法,需求定价法,单栋价格,景观,朝向,噪音,单套价格,水平差,垂直差,区域位置,项目质素,物业管理,五大影响因素,工程进度,营销推广,朝向,采光,通风,六大影响因素,景观,噪音,格局,房地产价格的影响因素分析,谢 谢！,