广州市房地产市场结构

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,广州市房地产,市场结构分析及企业对策探讨,团队成员,邓文岳,熊锡刚,张瑾,林斌,陈轶佳,HUAGONG 2001MBA NO.8 GROUP,上次，我们初步探讨了某房地产开发项目的需求状况及影响需求的因素。,今天，我们进一步尝试对广州市房地产市场进行结构分析，并和大家一起探讨一下在这种市场结构下中小型房地产开发企业的定价策略及发展对策。,广州市房地产市场结构分析及企业对策探讨,华工2001在职MBA第八组 2001年10月18日,我们先看一组信息,一、,房地产开发市场日渐呈现优胜劣汰的竞争态势，一度膨胀至1675家的广州市房地产企业至今大幅压缩，截至2000年底止，广州市全市房地产开发企业减少为1356家。据有关管理部门的权威人士预测，广州市房地产开发企业将最终压缩至100家左右。,广州市房地产市场结构分析及企业对策探讨,华工2001在职MBA第八组 2001年10月18日,二、经营规模,广州市建委新近公布的房地产开发三十强企业，其经营规模约占据广州市房地产经营的半壁江山。三十强以广州房地产企业百分之二的数量，上缴了该行业近七成的利税，销售面积和经营收入分别占到近四成和近四成二，四成购房者住在这三十家房地产公司提供的住房内。,广州市房地产市场结构分析及企业对策探讨,华工2001在职MBA第八组 2001年10月18日,广州市房地产市场结构分析及企业对策探讨,华工2001在职MBA第八组 2001年10月18日,三、市场份额进一步向大型房地产企业集中，一级和二级资质企业主宰了开发市场。2000年一级和二级资质企业（一级14家、二级723家）完成投资额分别为20.08亿元和256.77亿元。一、二级资质企业个数只占企业总数的54.4，但完成投资则占总投资的77.9。在全市房地产开发施工面积中，一级和二级资质企业分别为284.55万平方米和2502.61万平方米，占全市总量比重分别为7.5和65.6,。,广州市房地产市场结构分析及企业对策探讨,华工2001在职MBA第八组 2001年10月18日,广州市房地产市场结构分析及企业对策探讨,华工2001在职MBA第八组 2001年10月18日,四、房地产开发企业的关系变得越来越密切。为了赢得残酷激烈的竞争，开发企业在进行开发建设时不但千方百计地控制生产成本，满足市场需求，而且比以往任何时候更为关注竞争对手的动作和反应。同一地理区域，或共享某一资源的开发企业越来越多地结成一些松散的非正式联盟，以求协调配套，增加市场吸引力，加强自身力量，同时限制对手行动。,广州市房地产市场结构分析及企业对策探讨,华工2001在职MBA第八组 2001年10月18日,例,如,如：,1,、,、,滨,滨,江,江,东,东,一,一,线,线,沿,沿,江,江,地,地,块,块,的,的,开,开,发,发,商,商,缔,缔,结,结,成,成,“,“,江,江,景,景,联,联,盟,盟,”,”,，,，,共,共,同,同,保,保,护,护,滨,滨,江,江,路,路,的,的,环,环,境,境,，,，,并,并,保,保,护,护,江,江,景,景,楼,楼,盘,盘,的,的,高,高,价,价,位,位,；,；,2,、,、,南,南,湖,湖,旁,旁,的,的,几,几,个,个,大,大,开,开,发,发,商,商,也,也,缔,缔,结,结,成,成,“,“,南,南,湖,湖,板,板,块,块,联,联,盟,盟,”,”,，,，,共,共,同,同,合,合,理,理,开,开,发,发,利,利,用,用,和,和,保,保,护,护,白,白,云,云,山,山,和,和,南,南,湖,湖,的,的,自,自,然,然,环,环,境,境,，,，,保,保,护,护,楼,楼,盘,盘,的,的,独,独,特,特,环,环,境,境,；,；,3,、,、,另,另,外,外,如,如,“,“,华,华,南,南,板,板,块,块,”,”,“,“,后,后,天,天,河,河,北,北,板,板,块,块,”,”,也,也,阶,阶,段,段,性,性,地,地,缔,缔,结,结,成,成,联,联,盟,盟,以,以,保,保,护,护,区,区,域,域,市,市,场,场,的,的,利,利,益,益,。,。,广,州,州,市,市,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,结,结,构,构,分,分,析,析,及,及,企,企,业,业,对,对,策,策,探,探,讨,讨,华,工,工2001,在,在,职,职MBA,第,第,八,八,组,组2001,年,年10,月,月18,日,日,五,、,、,政,政,府,府,地,地,产,产,政,政,策,策,的,的,变,变,化,化,1,、,、,中,中,央,央,银,银,行,行,以,以,银,银,发,发2001195,号,号,文,文,发,发,布,布,关,关,于,于,规,规,范,范,住,住,房,房,金,金,融,融,业,业,务,务,的,的,通,通,知,知,，,，,明,明,确,确,规,规,定,定,住,住,房,房,开,开,发,发,贷,贷,款,款,对,对,象,象,应,应,为,为,具,具,备,备,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,资,资,质,质,，,，,信,信,用,用,等,等,级,级,较,较,高,高,的,的,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,企,企,业,业,，,，,贷,贷,款,款,应,应,主,主,要,要,投,投,向,向,适,适,销,销,对,对,路,路,的,的,住,住,宅,宅,开,开,发,发,项,项,目,目,，,，,企,企,业,业,自,自,有,有,资,资,金,金,不,不,低,低,于,于,开,开,发,发,项,项,目,目,总,总,投,投,资,资,的,的30%,。,。,广,州,州,市,市,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,结,结,构,构,分,分,析,析,及,及,企,企,业,业,对,对,策,策,探,探,讨,讨,华,工,工2001,在,在,职,职MBA,第,第,八,八,组,组2001,年,年10,月,月18,日,日,2,、,、,广,广,州,州,市,市,从,从2000,年,年,起,起,提,提,高,高,商,商,品,品,房,房,预,预,售,售,控,控,制,制,标,标,准,准,，,，,规,规,定,定,多,多,层,层,商,商,品,品,房,房,必,必,须,须,在,在,结,结,构,构,封,封,顶,顶,后,后,才,才,能,能,申,申,请,请,预,预,售,售,，,，,高,高,层,层,商,商,品,品,房,房,（,（,带,带,地,地,下,下,室,室,）,）,必,必,须,须,完,完,成,成,结,结,构,构70%,工,工,程,程,量,量,后,后,才,才,能,能,申,申,请,请,预,预,售,售,。,。,3、广,州,州市国,土,土房管,局,局最近,规,规定开,发,发项目,首,首期地,价,价必须,缴,缴付应,缴,缴地价,款,款总额,的,的50%以上,，,，而且,开,开发企,业,业必须,在,在签定,国,国有土,地,地出让,合,合同半,年,年内把,应,应缴地,价,价全部,缴,缴清，,缴,缴清地,价,价后才,能,能申请,商,商品房,预,预售。,广州市,房,房地产,市,市场结,构,构分析,及,及企业,对,对策探,讨,讨,华工2001,在,在职MBA第,八,八组2001年10月18日,由上述,信,信息，,我,我们能,否,否判断,当,当前广,州,州市房,地,地产市,场,场属于,哪,哪种市,场,场结构,？,？,广州市,房,房地产,市,市场结,构,构分析,及,及企业,对,对策探,讨,讨,华工2001,在,在职MBA第,八,八组2001年10月18日,首先我,们,们看看,行,行业集,中,中度数,据,据：,利税：,60%C3070%,销售面,积,积:,C30,40%,经营收,入,入:,C30,42%,虽然我,们,们未取,得,得三十,强,强中前,四,四名或,前,前八名,的,的数据,，,，但根,据,据三十,强,强间实,力,力比较,平,平均，,差,差距不,大,大的实,际,际情况,，,，我们,发,发现该,市,市场还,处,处在贝,恩,恩的市,场,场结构,分,分类表,中,中竞争,型,型结构,范,范围内,。,。,广州市,房,房地产,市,市场结,构,构分析,及,及企业,对,对策探,讨,讨,华工2001,在,在职MBA第,八,八组2001年10月18日,其次，,我,我们再,看,看看广,州,州市房,地,地产开,发,发企业,的,的决策,方,方式：,目前各,房,房地产,开,开发企,业,业在决,策,策时（,如,如对产,品,品进行,定,定价或,调,调价）,，,，比以,往,往更多,地,地考虑,竞,竞争对,手,手可能,的,的反应,，,，但是,最,最主要,地,地还是,根,根据产,品,品成本,和,和市场,需,需求进,行,行决策,。,。,大型房,地,地产开,发,发企业,的,的决策,对,对其他,企,企业有,一,一定影,响,响，但,还,还远未,达,达到能,对,对市场,施,施加有,力,力影响,的,的地步,，,，为共,同,同利益,组,组成的,一,一些松,散,散的“,联,联盟”,，,，也不,可,可能控,制,制市场,价,价格,。,广州市,房,房地产,市,市场结,构,构分析,及,及企业,对,对策探,讨,讨,华工2001,在,在职MBA第,八,八组2001年10月18日,同时，,各,各房地,产,产开发,企,企业在,激,激烈的,竞,竞争中,，,，不断,加,加大市,场,场研究,、,、成本,控,控制和,生,生产经,营,营策划,的,的力度,，,，以求,生,生产出,与,与其它,开,开发企,业,业有差,异,异的，,能,能满足,不,不断变,化,化的市,场,场需求,的,的产品,。,。,房地产,产,产品的,销,销售量,，,，取决,于,于价格,、,、质量,、,、样式,和,和宣传,推,推广手,段,段的成,功,功与否,，,，因此,各,各开发,企,企业间,的,的竞争,主,主要体,现,现在项,目,目规划,、,、成本,控,控制、,质,质量监,控,控、宣,传,传推广,和,和售后,服,服务等,方,方面。,广州市,房,房地产,市,市场结,构,构分析,及,及企业,对,对策探,讨,讨,华工2001,在,在职MBA第,八,八组2001年10月18日,另外，,就,就目前,来,来说，,虽,虽然进,入,入房地,产,产市场,的,的门槛,有,有了较,大,大的提,高,高，但,还,还没到,难,难以进,入,入的地,步,步，任,何,何一个,企,企业，,只,只要在,资,资金、,人,人才方,面,面满足,项,项目开,发,发的要,求,求，就,能,能自由,进,进入市,场,场。大,型,型开发,企,企业暂,时,时还未,能,能以保,持,持产品,低,低价、,价,价格报,复,复、扩,大,大生产,能,能力等,策,策略阻,止,止其他,企,企业的,进,进入，,更,更无法,使,使市场,饱,饱和。,广州市,房,房地产,市,市场结,构,构分析,及,及企业,对,对策探,讨,讨,华工2001,在,在职MBA第,八,八组2001年10月18日,据此，,我,我们推,断,断，广,州,州市房,地,地产市,场,场仍处,于,于,垄断竞,争,争,的阶段,，,，但正,向,向,寡头垄,断,断,的阶段,发,发展着,。,。,广州市,房,房地产,市,市场结,构,构分析,及,及企业,对,对策探,讨,讨,华工2001,在,在职MBA第,八,八组2001年10月18日,造成这,种,种发展,趋,趋势的,原,原因,房地产,市,市场优,胜,胜劣汰,的,的结果,；,；,政府进,一,一步规,范,范市场,的,的结果,；,；,政府提,高,高房地,产,产市场,准,准入门,槛,槛，以,便,便于行,业,业管理,的,的结果,；,；,政府扶,持,持重心,偏,偏向的,结,结果。,广州市,房,房地产,市,市场结,构,构分析,及,及企业,对,对策探,讨,讨,华工2001,在,在职MBA第,八,八组2001年10月18日,市场结,构,构及其,变,变化对,中,中小型,企,企业产,品,品定价,策,策略的,影,影响,我们尝,试,试以上,次,次讨论,的,的员村,某,某楼盘,为,为例，,探,探讨一,下,下房地,产,产市场,结,结构及,其,其变化,对,对中小,型,型房地,