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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,目 录,第一篇,西安房地产市场综述,第二篇,高新区楼市分析,第三篇,竞争楼盘调研与分析,第四篇,项目SWOT综合分析,第五篇,项目定位方案,第六篇,项目营销推广方案,一、西安市宏观经济形势概述,二、 08年行业政策环境回顾,三、西安市城市规划概述,四、07/08年房地产市场情况,五、09年2季度楼市开局乍暖,第一篇,西安房地产市场综述,注：依据西安市历年国民经济和社会发展统计公报,一、西安宏观经济形势概述,注：依据西安市历年国民经济和社会发展统计公报,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,1600,1800,2000,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,14000,国内生产总值（亿元）,固定资产投资（亿元）,居民人均可支配收入（元）,社会商品零售总额（亿元）,2200,2008年,16000,一、西安宏观经济形势概述,2000-2008年西安宏观经济发展趋势,西安经济一直保持着平稳较快发展的良好势头,西安市历年经济基本指标统计表,年 度,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,国内生产总值,（亿元）,734,824,840,1096,1270,1474,1737,2190,固定资产投资,（亿元）,288,280,446,640,776,972,1435,1906,居民人均可支配收入（元）,6705,7184,7748,8544,9628,10905,12662,15207,社会商品零售总额（亿元）,366,409,440,507,666,776,922,1154,注：依据西安市历年国民经济和社会发展统计公报,西安经济一直保持着平稳较快发展的良好势头,一、西安宏观经济形势,概述,2008年，虽然面临着全球经济明显衰退和国内经济逐季回调的严峻考验,，,但西安经济依然保持了平稳较快发展的良好势头，在高平台上实现了新的突破。,据市统计局提供数据，西安地区生产总值（GDP）2190.04亿元，同比增长15.6%。,在主要经济指标中，西安的固定资产投资、社会消费品零售总额、地方财政一般预算收入和城镇居民人均可支配收入四指标的增速，在15个副省级城市中居第一位。其中：,全社会固定资产投资1906.19亿元，同比增长32.8%。总量居第9位，前移1位；增速居第1位前移2位。同时，社会消费品零售总额1154.30亿元，同比增长25.3%；地方财政一般预算收入145.61亿元，同比增长28.9%；城镇居民人均可支配收入15207元，同比增长20.1%，增速均居第1位。,一、西安宏观经济形势,概述,2008年，尽管面对多年罕见的诸多严峻挑战，但西安市经济仍然取得了五大显著特点,：,1、经济增长速度加快,2、物价涨幅持续回稳,3、产业结构继续优化,4、西安民生持续改善,5、区县经济全面发展,一、西安宏观经济形势,概述,1、经济增长速度加快,08年西安市生产总值一季度增长14.8%，上半年增长16.1%，前三季度增长16.2%，呈逐季加快态势，四季度尽管金融危机的影响显化，但对全年影响不大。全年生产总值增长速度达15.6%，连续8年保持了13%以上的速度。,08年是西安经济15年来增长最快的一年，,既高于改革开放以来年均12.1%的增长速度，又高于十六大以来西安年均13.6%的增长速度,。,一、西安宏观经济形势,概述,2、物价涨幅持续回稳,08全年CPI（消费者物价指数）累计同比上涨6%，涨幅创11年来最高。去年初，承接了上年物价上涨走势，1月份CPI同比上涨9%，2月份受春节和冰雪灾害等因素影响，涨幅升高到10.5%，创下近11年来月度涨幅之最。但随着各项控制物价上涨政策措施的出台和实施、翘尾因素的递减，3月份之后CPI实现连续10个月回落。其中，12月份为0.5%，是去年以来的最低，也创下28个月以来的新低,。,一、西安宏,观,观经济形势,概述,3、产业结,构,构继续优化,08年，主,导,导产业带动,作,作用进一步,显,显现，全年,五,五大主导产,业,业增加值占,全,全市GDP,的,的比重达44%，比上,年,年提高1.4个百分点,。,。同时，非,公,公有制经济,发,发展较快；,投,投资消费关,系,系进一步协,调,调，消费对,经,经济增长的,贡,贡献明显增,大,大；财政支,出,出结构有所,改,改善，民生,和,和社会事业,支,支出迅速增,加,加。,一、西安宏,观,观经济形势,概述,4、西安民,生,生持续改善,08年西安,市,市居民收入,提,提升最快，,全,全年城镇居,民,民人均可支,配,配收入15207元，,比,比上年增加2545元,，,，增长20.1%，扣,除,除物价实际,增,增长13.3%，增速,为,为1997,年,年以来最高,。,。农民人均,纯,纯收入5212元，比,上,上年增加813元，增,长,长18.5%，提高3,个,个百分点，,扣,扣除物价实,际,际增长12.1%，增,速,速为1996年以来最,高,高。同时，,就,就业岗位明,显,显增加；社,会,会保障覆盖,面,面不断扩大,；,；空气质量,显,显著提升。,全,全年空气质,量,量二级以上,天,天数达301天，比上,年,年增加7天,，,，创有纪录,以,以来最佳,。,一、西安宏,观,观经济形势,概述,5、区县经,济,济全面发展,去年西安市,各,各区县经济,运,运行态势良,好,好，13个,区,区县中，有11个区县,增,增速超过前,年,年或持平，,其,其中，高陵,、,、未央、雁,塔,塔位列前三,。,。经济总量,雁,雁塔首次超400亿元,，,，达410.37亿元,，,，莲湖、未,央,央、新城、,碑,碑林过200亿元，长,安,安、临潼、,灞,灞桥过100亿元。,二、08年,行,行业政策环,境,境回顾,二、08年行,业,业政策,环,环境回,顾,顾,1、货,币,币政策,：,：,开发资,金,金链有,所,所缓解,08年,上,上半年,抑,抑制：五次上,调,调存款,准,准备金,率,率；,下半年,三,三季度,适,适时宽,松,松：三次下,调,调基准,利,利率，,两,两次下,调,调存款,准,准备金,率,率。,二、08年行,业,业政策,环,环境回,顾,顾,央行2008年历次利率及准备金率调整(下调),调整时间,调整内容,2008年12月22日,从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各,0.27个百分点,，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率,0.5个百分点,。,2008年11月27日,从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各,1.08个百分点,，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。,2008年10月29日,从2008年10月30日起，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调,0.27个百分点,；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调,0.27个百分点,；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。,2008年10月8日,从2008年10月9日,起,下调一年期人民币存贷款基准利率各,0.27个百分点。,从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率,0.5个百分点。,2008年9月15日,从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率,0.27个百分点,从2008年9月25日起，存款类金融机构人民币存款准备金率下调,1个百分点。,二、08年行,业,业政策,环,环境回,顾,顾,央行2008年历次利率及准备金率调整(上调),调整时间,调整内容,2008年6月7日,从6月25日起,上,调存款类金融机构人民币存款准备金率,0.5个百分点。,从6月15日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率,0.5个百分点。,2008年5月12日,从5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率,0.5个百分点,。,2008年4月16日,从4月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率,0.5个百分点,。,2008年3月18日,从3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率,0.5个百分点,。,2008年1月16日,从1月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率,0.5个百分点,二、08年行,业,业政策,环,环境回,顾,顾,2、地,产,产政策,：,：,购房者,得,得到一,定,定实惠,08年11月,契,契税率,下,下调到1%-1.5%；免,征,征印花,税,税0.5；,土,土地增,值,值税1%；房,贷,贷首付,款,款20%-30%；,公,公积金,贷,贷款利,率,率降0.27%等。,08年12月20日,发,发布的,国务,院,院办公,厅,厅关于,促,促进房,地,地产市,场,场健康,发,发展的,若,若干意,见,见规,定,定“对,已,已贷款,购,购买一,套,套住房,，,，但人,均,均住房,面,面积低,于,于当地,平,平均水,平,平，再,申,申请贷,款,款购买,第,第二套,用,用于改,善,善居住,条,条件的,普,普通自,住,住房的,居,居民，,可,可比照,执,执行首,次,次贷款,购,购买普,通,通自住,房,房的优,惠,惠政策,。,二、08年行,业,业政策,环,环境回,顾,顾,3、西,安,安市优,惠,惠政策,：,：,加快产,业,业发展,、,、促进,安,安居乐,业,业,西安关于,恢,恢复房,地,地产业,发,发展的,若,若干意,见,见，在市,民,民购买,商,商品房,、,、经济,适,适用房,以,以及使,用,用住房,公,公积金,贷,贷款方,面,面给予,了,了多项,优,优惠。,对,对开发,企,企业，,可,可享受,城,城建费,用,用的减,免,免优惠,、,、金融,信,信贷、,税,税务征,缴,缴、规,划,划审批,、,、土地,政,政策等,诸,诸多方,面,面的补,贴,贴，,西安,市,市关于,恢,恢复房,地,地产业,发,发展的,若,若干意,见,见,中,主要优,惠,惠措施:,1、对,于,于普通,商,商品房,项,项目，,在,在2009年6月30日前,房,房地产,开,开发企,业,业按期,开,开工的,，,，项目,应,应缴纳,的,的城市,基,基础设,施,施配套,费,费在150元/平方,米,米基础,上,上减免35元/平方,米,米。经,发,发改、,建,建设、,国,国土部,门,门审核,同,同意，,房,房地产,企,企业申,请,请延期,不,不超过,半,半年开,工,工的，,城,城市基,础,础设施,配,配套费,减,减免25元/,平,平方米,；,；房地,产,产企业,申,申请延,期,期不超,过,过一年,开,开工的,，,，城市,基,基础设,施,施配套,费,费减免15元/平方,米,米。在,经,经批准,的,的延期,内,内不作,为,为闲置,土,土地。,2、城,市,市配套,和,和劳保,统,统筹可,以,以缓交,。,。,3、购,房,房户购,买,买下列,住,住房的,，,，享受,政,政府财,政,政补贴,：,：购买90平,方,方米（,含,含90,平,平方米,）,）以下,商,商品住,房,房或购,买,买144平方,米,米（含144,平,平方米,）,）以下,二,二手住,房,房的，,按,按购房,款,款总额,的,的1.5%补,贴,贴；购,买,买90-144平方,米,米（含144,平,平方米,）,）商品,住,住房的,，,，按购,房,房款总,额,额的1%补贴,；,；购买144,平,平方米,以,以上商,品,品住房,及,及二手,住,住房的,，,，按购,房,房款总,额,额的0.5%,补,补贴。,财,财政补,贴,贴按现,行,行财政,体,体制分,担,担。,三、西安,市,市城市规,划,划概述,西安市20082020,年,年总体规,划,划,三、西安,市,市城市规,划,划概述,1、第四,次,次城市总,体,体规划获,批,批：,08年5,月,月6日，,国,国务院原,则,则同意修,订,订后的,西,西安市城,市,市总体规,划,划（2008年2020,年,年）,城市规模,（,（至2020年）,西安市域,总,总人口规,模,模为1070.78万人，,其,其中城镇,人,人口规模,为,为850.67万,人,人，城镇,化,化水平达,到,到79.5%，主,城,城区人口,规,规模为528.4,万,万人。,全市城镇,建,建设用地,规,规模控制,在,在865,平,平方千米,以,以内，人,均,均城镇建,设,设用地控,制,制在101.7平,方,方米以内,；,；主城区,的,的城市建,设,设用地总,规,规模控制,在,在490,平,平方千米,以,以内，人,均,均城市建,设,设用地为92.73平方米,左,左右。,注:省统,计,计局公布,数,数据显示,2008年末,西,西安市常,住,住人口870万,其,其中城镇,人,人口570余万,市,市区人口,约,约510,万,万,三、西安,市,市城市规,划,划概述,2、城市,总,总体布局,：,九宫格局,、,、棋盘路,网,网构建“,一,一城、一,轴,轴、一环,、,、多中心,”,”,市域城镇,空,空间布局,按照保护,生,生态环境,，,，加强区,域,域与城乡,协,协调发展,的,的原则，,在,在西安市,域,域范围内,，,，构建“,一,一城、一,轴,轴、一环,、,、多中心,”,”的市域,城,城镇空间,布,布局，形,成,成主城区,、,、中心城,镇,镇、镇三,级,级城镇体,系,系结构。,因,因地制宜,地,地稳步推,进,进城镇化,，,，逐步改,变,变城乡二,元,元结构。,其中：,“一城”,为,为主城区,；,；,“一轴”,为,为以陇海,线,线为主轴,的,的城镇经,济,济发展轴,；,；,“一环”,为,为以关中,环,环线为纽,带,带的城镇,经,经济发展,集,集群带；,“多中心,”,”为主城,区,区外围的,中,中心城镇,，,，包括四,个,个组团、,三,三个新城,和,和四个县,城,城，其中,：,：,四,个,个,组,组,团,团,指,指,六,六,村,村,堡,堡,、,、,常,常,宁,宁,、,、,新,新,筑,筑,、,、,洪,洪,庆,庆,；,；,三,个,个,新,新,城,城,指,指,临,临,潼,潼,、,、,阎,阎,良,良,、,、,泾,泾,渭,渭,；,；,四,个,个,县,县,城,城,指,指,蓝,蓝,田,田,、,、,周,周,至,至,、,、,高,高,陵,陵,、,、,户,户,县,县,。,。,四,、,、07/08,年,年,西,西,安,安,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,情,情,况,况,四,、,、07/08,年,年,西,西,安,安,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,情,情,况,况,2007/,2008,年度全市商,品,品房开发情,况,况列表,指标,新开工面积,（万）,竣工面积,（万）,销售面积（万）,开发投资额,（亿元）,2007年,1015.80,1063.00,832.53,387.33,2008年,893.30,827.99,668.91,317.99,四、07/08年西安,房,房地产市场,情,情况,四、07/08年西安,房,房地产市场,情,情况,小结:512及金融危,机,机使得08,年,年消费者观,望,望情绪浓厚,涨,涨幅,放,放缓、但平,稳,稳。,2000-2008年,西,西安普通住,宅,宅价格走势,图,图,五、西安楼,市,市09年2,季,季度初开局,乍,乍暖,五、西安楼,市,市09年2,季,季度初开局,乍,乍暖,1、政策企,稳,稳是09年,西,西安楼市回,归,归的有力保,障,障,2、09年,开,开发商积极,应,应对市场变,化,化以促进销,售,售,3、09年,初,初消费者观,望,望情绪有松,动,动苗头,五、西安楼,市,市09年2,季,季度初开局,乍,乍暖,1、政策企,稳,稳是09西,安,安楼市回归,的,的有力保障,2008年,中,中央及西安,市,市政府颁布,的,的各项救市,政,政策的实际,效,效果将在09年逐渐显,现,现，这将形,成,成一股推动09年西安,楼,楼市前进的,助,助力。伴随,中,中央及西安,市,市政府继续,采,采取全面的,救,救市措施，,加,加大资金投,入,入，直接给,楼,楼市打气、,加,加压、输血,，,，楼市发展,将,将作为扩大,内,内需的重要,内,内容，届时,困,困扰楼市已,久,久的买卖双,方,方僵持不下,的,的僵局非常,有,有望突破。,如果宏观经,济,济能够迅速,走,走强，国家,同,同时放松银,根,根，政策力,度,度有效释放,，,，西安房地,产,产市场将可,能,能经历一个,较,较短的调整,过,过程，快速,进,进入稳定发,展,展态势。,。,五、西安楼,市,市09年2,季,季度初开局,乍,乍暖,2、09年,开,开发商积极,应,应对市场变,化,化以促进成,交,交,伴随着决策,层,层强调住房,保,保障等关注,民,民生态度的,坚,坚决，促进,发,发展保增长,的,的目的很明,确,确。在市场,成,成交不活跃,、,、一线城市,房,房价持续下,降,降等严酷的,市,市场现实面,前,前，在西安,房,房地产企业,自,自身所面对,的,的资金压力,、,、销售压力,、,、竞争压力,等,等经营压力,下,下，自08,年,年下半年众,多,多开发企业,放,放弃观望，,改,改而积极面,对,对现实，积,极,极应对市场,变,变化以促进,成,成交，并且,已,已经取得一,定,定的成效。,据西安房地,产,产信息网数,据,据研究中心,统,统计：08,年,年下半年西,安,安普通住宅,成,成交价格呈,现,现环比下降,趋,趋势，月环,比,比平均下降,幅,幅度为0.06%；而,成,成交量则呈,现,现出月环比,平,平均7.21%的上升,态,态势。,五、西安楼,市,市09年2,季,季度初开局,乍,乍暖,3、09年,初,初消费者观,望,望情绪有松,动,动苗头,3.1 西,安,安房价下行,空,空间小，购,房,房者价格预,期,期改变经过08年,西,西安楼市的,整,整体运行，,房,房价的整体,水,水平已经发,生,生了明显调,整,整，各个板,块,块的房价也,日,日趋合理，,有,有刚性住房,需,需求、或者,计,计划改善居,住,住条件的购,房,房者开始放,弃,弃对西安房,价,价过低的价,格,格预期，理,性,性对待西安,房,房价水平。,五、西安楼,市,市09年2,季,季度初开局,乍,乍暖,3、09年,初,初消费者观,望,望情绪有松,动,动苗头,3.2刚性,需,需求占主导,地,地位目前西安房,地,地产买方市,场,场刚性需求,占,占市场占主,导,导地位，据,西,西安房地产,信,信息网数据,研,研究中心研,究,究显示,西安购房刚,性,性需求主要,涵,涵盖以下几,个,个方面：,西安家庭,共,共有240,万,万余户，其,中,中约有60,万,万户人口无,自,自有住宅；,约20,万,万户,老,老旧,物,物业,升,升级,换,换代,的,的需,求,求,近,几,几年,西,西安,平,平均,每,每年,农,农转,非,非人,口,口保,持,持在4万,人,人左,右,右（8000,户,户）,西,安,安自2007,年,年开,始,始每,年,年新,生,生人,口,口近10,万,万人,，,，“,婴,婴儿,潮,潮”,带,带来,的,的巨,大,大住,房,房,增,增,量,量需,求,求,西,安,安流,动,动人,口,口约160万,，,，部,分,分定,居,居西,安,安需,要,要置,业,业等,。,。,五,、,、,西,西,安,安,楼,楼,市,市09,年,年2,季,季,度,度,初,初,开,开,局,局,乍,乍,暖,暖,3,、,、09,年,年,初,初,消,消,费,费,者,者,观,观,望,望,情,情,绪,绪,有,有,松,松,动,动,苗,苗,头,头,3.3,利,利,好,好,政,政,策,策,发,发,挥,挥,作,作,用,用,，,，,刚,刚,性,性,需,需,求,求,放,放,量,量,入,入,市,市,09,年,年,随,随,着,着,决,决,策,策,层,层,和,和,地,地,方,方,政,政,府,府,的,的,态,态,度,度,明,明,确,确,，,，,尤,尤,其,其,是,是,，,，,随,随,着,着,开,开,发,发,商,商,逐,逐,渐,渐,放,放,弃,弃,观,观,望,望,，,，,在,在,房,房,价,价,下,下,降,降,调,调,整,整,到,到,一,一,定,定,程,程,度,度,后,后,，,，,上,上,述,述,西,西,安,安,的,的,刚,刚,性,性,购,购,房,房,者,者,将,将,开,开,始,始,放,放,弃,弃,观,观,望,望,加,加,入,入,置,置,业,业,的,的,行,行,列,列,。,。,据,西,西,安,安,房,房,地,地,产,产,信,信,息,息,网,网,络,络,调,调,查,查,显,显,示,示,：,：,随,着,着,政,政,府,府,所,所,出,出,台,台,的,的,系,系,列,列,政,政,策,策,渐,渐,渐,渐,发,发,挥,挥,作,作,用,用,，,，,在,在,市,市,场,场,日,日,益,益,调,调,整,整,后,后,，,，,西,西,安,安,的,的,刚,刚,性,性,需,需,求,求,在,在08,年,年,观,观,望,望,了,了,一,一,年,年,后,后,将,将,开,开,始,始,陆,陆,续,续,释,释,放,放,，,，68.7%,的,的,购,购,房,房,者,者09,年,年,将,将,不,不,再,再,在,在,把,把,握,握,不,不,准,准,之,之,中,中,摇,摇,摆,摆,不,不,定,定,，,，,而,而,是,是,将,将,采,采,取,取,行,行,动,动,加,加,入,入,购,购,买,买,消,消,费,费,的,的,行,行,列,列,。,第,二,二,篇,篇,高,新,新,区,区,楼,楼,市,市,分,分,析,析,一,、,、,区,区,域,域,总,总,体,体,市,市,场,场,形,形,象,象,定,定,位,位,二,二,、,、,西,安,安,高,新,新,区,区,市,市,场,场,供,供,应,应,情,情,况,况三,、,、08,年,年,高,高,新,新,区,区,普,普,通,通,住,住,宅,宅,成,成,交,交,情,情,况,况,四,四,、,、,西,西,安,安,高,高,新,新,区,区,房,房,产,产,价,价,格,格,走,走,势,势,五,五,、,、,高,高,新,新,区,区,消,消,费,费,者,者,需,需,求,求,特,特,征,征,分,分,析,析,六,六,、,、,市,市,场,场,结,结,构,构,开,开,始,始,出,出,现,现,两,两,极,极,分,分,化,化,七,七,、,、,高,高,新,新,区,区,域,域,楼,楼,市,市,分,分,析,析,小,小,结,结,第二篇,高新区楼市,分,分析,西安高新技,术,术产业开发,区,区是1991年3月经,国,国务院首批,批,批准的国家,级,级高新区，,总,总规划面积,达,达98平方,公,公里，已完,成,成20平方,公,公里的开发,建,建设。15,年,年来，西高,新,新主要经济,指,指标增长迅,猛,猛，综合指,标,标位于全国53个高新,区,区前4位。,伴,伴随,着,着西高新经,济,济的迅速发,展,展，西高新,的,的房地产业,也,也在快速成,长,长。在西安,房,房地产界，,著,著名的“三,驾,驾马车”高,新,新地产、紫,薇,薇地产和高,科,科房产在西,高,高新创造了,西,西安房地产,的,的辉煌。尤,其,其近年来，,外,外来房产大,鳄,鳄争先恐后,地,地进入西高,新,新房地产市,场,场，例如上,海,海绿地、深,圳,圳鸿基、和,黄,黄地产、上,海,海大华、福,建,建融侨等大,批,批外地品牌,先,先后在西高,新,新排兵布阵,。,。,一、区域总,体,体市场形象,定,定位,高新区处于,西,西安城市中,高,高端市场,二、,高新区市场,供,供应情况,指标,新开工面积 （万）,竣工面积 （万）,住宅销售面积,（万）,2007年,230.03,227.62,186.28,2008年,127.15,131.43,101.23,数据来源：,西,西安市房地,局,局西宇信息,公,公司,进入08年,之,之后，受宏,观,观市场不景,气,气影响，开,发,发企业对市,场,场未来良好,运,运行的预期,有,有所减少，,使,使得市场开,发,发供应量下,降,降明显，商,品,品房新开工,面,面积同比上,年,年降幅达到44%左右,，,，商品房竣,工,工面积同比,上,上年下降超,过,过42%，,住,住宅销售面,积,积则下降约45%。,三、2008年西,高,高新普通,住,住宅成交,情,情况,数据来源,：,：西安市,房,房地局西,宇,宇信息公,司,司,08年受,地,地震等因,素,素影响成,交,交面积有,所,所回落，09年2,月,月后成交,面,面积有所,回,回升。,四、高新,区,区近期房,产,产价格走,势,势,图表来源,：,：西安市,房,房地局信,息,息网站,2008,年,年高新区,期,期房价格,稳,稳步上涨,，,，但幅度,不,不大。,说明：普,通,通住宅含,经,经济适用,房,房。,五、高新,区,区消费者,需,需求特征,分,分析,五、高新,区,区消费者,需,需求特征,分,分析,六、开始,出,出现价格,两,两极分化,一线楼盘,：,：均价：5000-6000元/平,米,米,以中海、,绿,绿地、高,科,科为代表,的,的品牌开,发,发商，其,项,项目规模,、,、位置及,突,突出品质,和,和高水平,的,的开发理,念,念树立高,新,新区一级,价,价格梯度,，,，供应量,萎,萎缩。,二线楼盘,：,：均价：4500-5000元/平,米,米,以东方米,兰,兰，昆明,花,花园等开,发,发商为代,表,表，有一,定,定的项目,规,规模，产,品,品品质和,开,开发商实,力,力中等偏,上,上。,三线楼盘,：,：均价：4000-4500元/平,米,米,以华府新,桃,桃园，观,唐,唐盛景，,新,新乐城等,项,项目为代,表,表，原农,村,村预留地,，,，其它小,开,开发商，,拿,拿地能力,、,、项目规,模,模及品质,下,下降很大,一,一个台阶,，,，梯度下,降,降明显，,供,供应量趋,增,增，价格,波,波动大。,七、高新,区,区域楼市,分,分析小结,经16年,建,建设高新,区,区的环境,趋,趋于成熟,，,，人口素,质,质高，市,场,场承载力,较,较强；,单套总价35万-50万中,端,端市场基,数,数大，竞,争,争激烈，50-80万中高,端,端市场处,于,于平稳，80万以,上,上单套住,宅,宅高新区,开,开始萎缩,；,；,楼盘售价,梯,梯度明显,，,，产品更,加,加细分：,一,一流地段,及,及项目萎,缩,缩（5000-6000元,）,），三线,楼,楼盘数量,增,增加趋势,明,明显，价,格,格弹性大,（,（4000-4500元),，,，而二线,楼,楼盘各种,因,因素近期,数,数量较少,。,。,主要问题,：,：可供开,发,发核心地,段,段及较大,规,规模土地,很,很少，多,为,为非主流,地,地段零星,及,及村属自,留,留发展用,地,地，难以,开,开发有竞,争,争品质项,目,目。,主要趋势: 高新,区,区楼市号,召,召力下降,，,，市场份,额,额呈降低,趋,趋势，并,随,随楼盘开,发,发区域外,延,延，呈现,泛,泛高新化,。,。,第三篇,周,周边竞,争,争楼盘市,场,场调研,第三篇,周,周边竞,争,争楼盘市,场,场调研,一、项目,周,周边主要,楼,楼盘分布,二、项目,周,周边主要,楼,楼盘简介,三、竞争,楼,楼盘销售,情,情况统计,四、竞争,楼,楼盘户型,面,面积配比,统,统计,五、竞争,楼,楼盘综合,分,分析与评,估,估,六、竞争,楼,楼盘综合,点,点评,一、项目,周,周边主要,楼,楼盘分布,昆明,花园,枫林,华府,中华,世纪城,本案,紫薇,臻品,美立方,东方米兰,黄金嘉园,新乐城,二、项目,周,周边主要,竞,竞争楼盘,简,简介,序号,楼盘,名称,地理,位置,开,发,商,占地面积/总建筑面积/容积率/绿化率,建筑形态,户型面积,平方米,销售价格,1,枫林,华府,昆明路与团结南路交汇处,高新,地产,100/20/2.71/45%,板式,小高层,电梯洋房,66131,56008500,2,昆明,花园,昆明路,金领,地产,90/15/3.3/36%,板式高层,79-118,4400-5800,3,东方,米兰,大寨路,侨荣,实业,513/20.5/5.2/38.5%,点、板,高层,34286,4500-5400,4,美立方,科技路北侧,天信地产,31/13/5.8/45%,点式,高层,34-130,均价4200,三、竞争,楼,楼盘销售,情,情况统计,项目,名称,开盘日期,当前售价(元/m,2,),可预售总套数(套),可预售总面积(m,2,),已出售总套数(套),已出售总面积,销售率%,东方,米兰,2008年7月,20日,4625,1139,146318,352,35006,23.92,枫林,华府,2006年9月,28日,5100-7000,1932,188509,1181,124121,65.84,昆明,花园,2007年11月28日,4400-5800,723,85181,531,49306,57.88,美立方,2008年11月,4400,661,114700,103,8443,7.36,高新区刚,性,性购买力,较,较强，尤,其,其2008年7月,开,开盘的东,方,方米兰（,距,距本项目1km范,围,围内），,销,销售业绩,表,表现尚可,。,。,四、竞争,楼,楼盘户型,面,面积配比,统,统计,项目,名称,一居,35,60m,2,二居,70,90m,2,二居,90,100m,2,二居,100,120m,2,三居,100,110m,2,三居,110125m,2,三居,125150m,2,四居,120150m,2,三居、四居及复式,150m,2,以上,东方,米兰,40%,8%,25%,0,0,12%,0,13.5%,1.5%,枫林,华府,0,0,27.80%,0,0,0,36.80%,0,36.00%,昆明,花园,0,79.00%,0,0,0,21.00%,0,0,0,美立方,17.23%,35.48%,6.73%（三居）,14.18%,0,17.25%,9.12%,0,0,序,号,评估,指标,满分,枫林华府,美立方,昆明花园,东方米兰,评,分,要素,评,分,要素,评,分,要素,评,分,要素,1,交通位置,10,9,临团结南路,6,接丈八北路,7,临昆明路,7,临大寨路,2,周边环境,8,5,原3511厂,周边多家属院,4,响堂寨,村民居住区,4,周边是厂区,家属院,4,周边新建,商品房,3,商业配套,8,5,邻近商服配套,尚没有,7,华润万家,百安居等,4,邻近商服配套,尚没有,4,邻近商服配套,尚没有,4,教育配套,6,4,邻近教育配套,尚没有,4,邻近教育配套,尚没有,4,邻近教育配套,尚没有,4,邻近教育配套,尚没有,5,项目规模,10,9,200亩，两期开发，一期规划19万平米,6,31亩,13万平方米。,7,71亩,建面15万平米,7,51.3亩,建面21万平米,6,小区景观,9,9,汉文化庭院,600棵原生大树2.78低容积率,7,美式庭院,五打主题景观,7,法式园林景观,8,1.5万中心花园,东西融合亭台/水榭,五、竞争,楼,楼盘综合,分,分析与评,估,估,7,户型,结构,12,11,130平米以上,大户型为主,7,34-130平米,11,79-124平米,11,34-286平米,8,内部规划设施,10,10,自身配有2800平米会所，,大型超市等商业配套,7,中水处理系统、恒温泳池、保姆公寓、先进的安保系统、太阳能供电照明等。,9,有会所，保姆公寓等,10,会所内设置星级宾馆、特色餐饮、现代化智能健身中心、羽毛球馆、游泳馆等，还有内容丰富的“东方米兰文化艺术中心”。,9,发展商荣誉,6,6,口碑很好,4,口碑一般,4,口碑一般,5,口碑一般,10,工程,进度,8,7,一期近期交房,5,2010 年8月交房,7,一期2008年10月底交房,6,09年12月底交房,11,交楼,标准,5,5,毛坯,4,毛坯,5,毛坯,5,毛坯，精装,12,物业,管理,8,8,较好,5,一般,6,一般,8,较好,总结,100,88,66,75,79,(一),“,“枫林华,府,府”项目,卖,卖点:,1.,整,整体规划,以,以地块背,景,景汉文化,为,为脉络，,在,在保留社,区,区上百余,棵,棵原生树,种,种的同时,，,，吸取汉,文,文化精髓,，,，以“多,重,重原味庭,院,院”为主,题,题.,2.,内,内配套设,施,施齐全：,社,社区有2000平,方,方米现代,东,东方式会,所,所、1800平方,米,米幼儿园,、,、1万平,方,方米商业,街,街等配套,设,设施.,3.,交,交通便利,：,：团结南,路,路直接高,新,新及南西,二,二环线,4.,开,开发商实,力,力雄厚,品,品牌形象,好,好,六、竞争,楼,楼盘综合,点,点评:,“枫林华,府,府”的销,售,售政策:,1、推出,特,特惠房源:送百万,大,大礼,80-170平米户,型,型，均价5300,元,元，一次,性,性付款享,受,受2%优,惠,惠,按揭,付,付款享受1%优惠,18层,以,以上享受,特,特惠房源,政,政策享受5%优惠,西组团1#2#11#楼,清,清盘特惠,中,中,预计,交,交房时间08年12月。,目,目前销售,价,价格:12号楼5600-6100元/平,米,米，6号,楼,楼 6200-8500元/平米,当月高层,住,住宅优惠,后,后实际成,交,交价：5700元/平米。,2、12,月,月7日，,高,高新枫,林,林华府为,答,答谢众多,客,客户长期,以,以来的支,持,持与厚爱,，,，举行了,“,“万元家,电,电幸运大,抽,抽奖”活,动,动,3、营销,活,活动：08年8,月,月联合陕,西,西省体育,局,局等单位,，,，举办“,高,高新地产,馈,馈赠陕西08奥运,金,金牌选手,”,”活动。,高,高新地产,将,将为在本,次,次奥运会,上,上取得冠,军,军的陕西,运,运动员奖,励,励一套枫,林,林华府精,品,品住宅。,（二）“,东,东方米兰,”,”项目卖,点,点：,社区内有,星,星级会所,、,、现代智,能,能健身中,心,心、羽毛,球,球场、超,阔,阔游泳池,等,等，另设,内,内容丰富,多,多彩的社,区,区文化艺,术,术中心。,东,方,方,米,米,兰,兰,共,共11,栋,栋,楼,楼,，,，,就,就,有,有1,栋,栋,专,专,门,门,作,作,为,为,社,社,区,区,会,会,所,所,，,，,小,小,区,区,内,内,还,还,有,有,其,其,他,他,的,的,商,商,业,业,配,配,套,套,。,。,会,会,所,所,内,内,设,设,置,置,星,星,级,级,宾,宾,馆,馆,、,、,特,特,色,色,餐,餐,饮,饮,、,、,现,现,代,代,化,化,智,智,能,能,健,健,身,身,中,中,心,心,、,、,羽,羽,毛,毛,球,球,馆,馆,、,、,游,游,泳,泳,馆,馆,等,等,，,，,还,还,有,有,内,内,容,容,丰,丰,富,富,的,的,“,“,东,东,方,方,米,米,兰,兰,文,文,化,化,艺,艺,术,术,中,中,心,心,”,”,。,。,小,区,区,中,中,心,心15000,平,平,方,方,米,米,花,花,园,园,美,美,景,景,，,，,融,融,合,合,亭,亭,台,台,水,水,榭,榭,，,，,可,可,欣,欣,赏,赏,、,、,可,可,玩,玩,乐,乐,、,、,可,可,休,休,憩,憩,。,。,“,东,东,方,方,米,米,兰,兰,”,”,售,售,楼,楼,处,处,及,及,工,工,地,地,实,实,景,景,“,东,东,方,方,米,米,兰,兰,”,”,的,的,销,销,售,售,政,政,策,策,1,、,、2008,年,年4,月,月,：,：,内,内,部,部,认,认,购,购,期,期,间,间,均,均,价,价4400,元,元/,平,平,米,米,2,、,、2008,年,年5,月,月,：,：,地,地,震,震,后,后,东,东,方,方,米,米,兰,兰,”,”,无,无,层,层,差,差,一,一,口,口,价,价4800,元,元/,3,、,、2008,年,年7,月,月,：,：,开,开,盘,盘,举,举,行,行,盛,盛,大,大,抽,抽,奖,奖,活,活,动,动,，,，,推,推,出,出6,套,套,精,精,装,装,小,小,户,户,以,以4300,元,元/,的,的,价,价,格,格,。,。,4,、,、2008,年,年8,月,月,：,：,推,推,出,出5,号,号,楼,楼30,套,套,精,精,装,装,小,小,户,户,型,型,，,，53,-78,一,一,室,室,两,两,厅,厅,和,和,两,两,室,室,一,一,厅,厅,，,，,不,不,分,分,朝,朝,向,向,、,、,楼,楼,层,层,一,一,口,口,价,价5200,元,元/,，,，,全,全,精,精,装,装,户,户,型,型,，,，,交,交,房,房,即,即,可,可,入,入,住,住,。,。,在,售,售3,号,号,：,：95,158,两,两,室,室,两,两,厅,厅,、,、,三,三,室,室,两,两,厅,厅,，,，,户,户,型,型,全,全,明,明,设,设,计,计,，,，,方,方,正,正,实,实,用,用,，,，,价,价,格,格4980,元,元/,。,。1,号,号,楼,楼,的,的,复,复,式,式,房,房,源,源,推,推,出,出,，,，286,六,六,室,室,四,四,厅,厅,，,，,起,起,价,价5700,元,元/,。,。,5、2008,年,年10月,：,：推,出,出5,号,号楼30,套,套房,源,源特,价,价酬,宾,宾，,面,面积,为,为53至78,的,一,一室,、,、两,室,室户,型,型，,以,以4526/,的,优,优势,价,价位,吸,吸引,广,广大,购,购房,者,者。,6、2008,年,年12月,：,：“0首,付,付入,住,住高,新,新中,央,央”,。,。,7、2009,年,年2,月,月：,“,“长,城,城行,动,动”,月返,房,房租500+,免,免月,供,供800+送,笔,笔记,本,本电,脑,脑=,自,自己,的,的房,子,子自,己,己的,家,家。,推出9号,楼,楼，,户,户型34-97-128平,方,方米,，,，100,米,米楼,间,间距,，,，另,推,推出8套,特,特价,房,房源,，,，起,价,价3988元/,，,，九,二,二成,本,本折,惠,惠仅,限,限92套,。,。在,售,售5,号,号楼53-78平,米,米一,室,室，,最,最低,首,首付1.9万,元,元，,均,均价4526,元,元，,另,另售1、2、3号,楼,楼2,梯,梯4,户,户52-286平,方,方为,，,，均,价,价4980元,，,，经,优,优惠,后,后，,实,实际,成,成交,在,在4600元/,左,左右,。,。,（三,）,）美,立,立方,项,项目,卖,卖点,：,：,中水,处,处理,系,系统,、,、社,区,区泳,池,池、,独,独立,的,的保,姆,姆公,寓,寓、,先进,的,的安,保,保系,统,统、,太,太阳,能,能供,电,电照,明,明,项目,售,售楼,处,处及,工,工地,实,实景,：,：,楼盘,促,促销,政,政策,：,1、08,年,年11月,认,认购,期,期间,均,均价,：,：3860元/平,米,米，,首,首付4万,元,元起,，,，认,筹,筹最,高,高特,惠,惠8.8,折,折，,购,购房,抽,抽万,元,元家,电,电奖,品,品,2、08,年,年12月,：,：限,量,量推,出,出80套,房,房源,回,回馈,客,客户,，,，均,价,价3990元/平,米,米,3、2009,年,年2,月,月：,均,均价,为,为4200元/,。,（四,）,）,昆,昆明,花,花园,项,项目,卖,卖点,：,：,1、,部,部分,准,准现,房,房，,板,板式,高,高（,小,小）,层,层，,观,观景,客,客厅,全,全明,设,设计,，,，大,栋,栋距55,80米,；,；,2、,首,首家,城,城市,中,中水,系,系统,示,示范,小,小区,，,，高,新,新国,际,际幼,儿,儿园,，,，30000,的,法,法式,商,商业,街,街。,近期销,售,售政策,：,：,现销79-124,户,户型，,起,起价4400,元,元，定,价,价策略,：,：中间楼,层,层贵,两,两端价,格,格；,准现房,营,营销：,6，7,号,号楼交,房,房为09年6,月,月；9,号,号楼交,房,房时间,为,为09,年,年10,月,月；,畅销户,型,型：8090的两,室,室，120的,小,小三室,。,。,滞销户,型,型：顶,楼,楼户型,，,，140200大,户,户型。,第四篇,项目SWOT,综,综合分,析,析,第四篇,项目SWOT,综,综合分,析,析,一、位,置,置与交,通,通条件,二、区,域,域生活,配,配套情,况,况,三、地,块,块用地,条,条件分,析,析,四、项目SWOT,综,综合分析,五、项目,分,分析小结,一、项目,地,地块位置,与,与交通条,件,件,区域位置,：,：,雁塔区，,高,高新六路,与,与规划路,东,东南角,交通条件,：,：,经高新六,路,路接科技,路,路，大寨,路,路城市二,环,环与三环,。,。，,高新六路,规划路,规划路,地块一,地块二,地块三,响堂寨,本项目所,处,处位置,高新一中,易初莲花,华润万家,、,、百安居,高新二小,世纪金花,高新医院,中华世纪,城,城小学,远东中学,唐城墙遗,址,址公园,丰庆公园,新纪元公,园,园,西安技师,学,学院,大寨村小,学,学,西安分公,司,司所处位,置,置,商业中信,招商银行,建设银行,华夏、中,国,国银行,二、项目,周,周边配套,分,分布图,项目周边,配,配套设施,：,：城市配,套,套,交通：308路、312路,、,、400,路,路、300路、405路、721路,、,、711,路,路、800路、15路、703路、14路、,游,游7等20多条公,交,交线路在,周,周边设站,。,。,医疗：高,新,新医院、,西,西钢医院,。,。,购物：易,初,初莲花超,市,市、华润,万,万家、百,安,安居、世,纪,纪金花。,邮,局,局,：,：,科,科,技,技,路,路,邮,邮,电,电,支,支,局,局,。,。,公,园,园:,新,新,纪,纪,元,元,公,公,园,园,、,、,唐,唐,城,城,墙,墙,遗,遗,址,址,公,公,园,园,、,、,丰,丰,庆,庆,公,公,园,园,。,。,金,融,融,：,：,建,建,行,行,、,、,商,商,行,行,、,、,中,中,行,行,、,、,华,华,夏,夏,、,、,中,中,信,信,、,、,招,招,商,商,银,银,行,行,。,。,幼,托,托,：,：,高,高,新,新,三,三,幼,幼,、,、,蓓,蓓,蕾,蕾,双,双,语,语,幼,幼,儿,儿,园,园,、,、,各,各,小,小,区,区,幼,幼,儿,儿,园,园,等,等,。,。,小,学,学,：,：,高,高,新,新,二,二,小,小,、,、,中,中,华,华,世,世,纪,纪,城,城,小,小,学,学,、,、3507,子,子,校,校,、,、,大,大,寨,寨,村,村,小,小,学,学,等,等,。,。,中,学,学,：,：,高,高,新,新,一,一,中,中,、,、14,中,中,、,、15,中,中,、,、,远,远,东,东,中,中,学,学,、,、,庆,庆,安,安,中,中,学,学,等,等,。,。,大学：西北,大,大学现代学,院,院、西安外,事,事学院、西,安,安技师学院,。,。,项目周边配,套,套设施：教,育,育与学校,三、项目用,地,地条件分析,1、项目地,块,块行属高新,与,与雁塔区边,缘,缘的泛高新,板,板块；,2、周围土,地,地属于在、,待,待开发建设,阶,阶段（道路,与,与项目），,一,一定时间内,为,为大施工现,场,场，但前景,较,较好。,3、土地面,积,积25.629亩规模,，,，可以规划,小,小规模生活,社,社区，但中,间,间地段分割,为,为三，对小,区,区完整规划,与,与整体品质,有,有一定影响,。,。,4、尽早规,划,划报建，在,项,项目四邻关,系,系上抢占先,机,机；,5、规模偏,小,小、容积率,偏,偏高。,四、项目的SWOT分,析,析,1、Strength(优势分析),临近高新区,，,，大区域市,场,场形象较好,；,；,科技路和丈,八,八路区域商,务,务环境成熟,，,，就业前景,较,较好，潜在,住,住宅需求量,较,较大；,周围大盘项,目,目销售接近,尾,尾期，高端,住,住宅市场竞,争,争压力较少,；,；,中铁公司的,实,实力与品牌,优,优势。,2、Weakness(劣势分析),周边的道路,不,不畅，高新,六,六路与大寨,路,路尚未接通,周围楼盘布,局,局密集、档,次,次高低丰富,，,，消费者分,流,流严重、竞,争,争十分激烈,东临响塘寨,，,，居住人口,复,复杂，人员,流,流动大,3、Opportunity(机,会,会分析),随着高新六,路,路及项目周,围,围规划路的,贯,贯通，未来,增,增值潜力巨,大,大；,高新区产业,发,发展带来的,就,就业机会及,区,区域的生活,功,功能配套也,在,在不断升级,，,，将会带来,稳,稳定的购房,消,消费者；,西安西城区,及,及省内其他,城,城镇经济的,建,建设发展，,将,将会带来一,定,定的外（西,）,）区域购房,消,消费者,（中铁）企,业,业知名度，,为,为其进入开,发,发行业创造,有,有利条件，,也,也为项目成,功,功奠定基础,。,。,4、Treat(威胁,分,分析),国家的产业,政,政策向保障,性,性住房倾斜,，,，连年普涨,的,的房市，难,以,以再现；,产品定位、,地,地价、成本,、,、售价、竞,争,争力与市场,的,的接受度的,合,合理协调；,项目“中间,地,地带”的村,民,民土地，其,销,销售、建设,和,和物业潜在,影,影响大；,项目周围规,划,划路的建成,时,时间与项目,开,开发周期节,奏,奏的搭配。,五、项目分,析,析小结,发挥企业品,牌,牌的优势，,注,注重品牌利,用,用和延伸。,树,树立产品的,形,形象 的同,时,时，宣传企,业,业的品牌，,通,通过企业的,品,品牌推动产,品,品的销售，,树,树立消费者,对,对产品的信,心,心。,开发高性价,比,比楼盘，塑,造,造项目产品,特,特有的优势,，,，引领高新,区,区消费者。,产品的内涵,概,概念上做足,吸,吸引力，使,产,产品在文化,概,概念上引起,共,共鸣，弱化,环,环境及地段,上,上的劣势，,进,进而提高楼,盘,盘的整体生,活,活指标与业,主,主生活质量,。,。,在销售过程,中,中充分把握,区,区域客户消,费,费特征，采,取,取针对性的,销,销售手段。,第五篇,项,项目定位方,案,案,第五篇,项,项目定位方,案,案,一、项目市,场,场定位策划,二,二、项目,产,产品定位策,划,划三、产,品,品增值策划,与,与建议,1、项目市,场,场细分定位,：,：,高新区,中,中等规模,二,二线定位,一,一流品,质,质楼盘,一、项目市,场,场定位策划,定位主要原,则,则
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