房地产项目开发报建流程

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,单击此处编辑母版标题样式,*,房地产项目开发,报建流程,首先介绍一下房地产项目开发周期：,A,、决策阶段： 编制项目建议书、可行性研究报告书,B,、项目实施阶段：设计准备阶段（编制设计任务书）、设计阶段（初步设计、技术设计、施工图设计）、施工阶段（施工）、动用前准备阶段（竣工验收）、保修期,C,、使用阶段：动用（交房）开始到保修期结束,项目管理流程图,一、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复,申请,建设项目选址意见书,办理,建设用地规划许可证,办理,土地证,1.,为什么要申请,建设项目选址意见书,？,中华人民共和国城市规划法,第三十条规定：“城市规划区内的建设工程选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书”。,2,、哪些建设项目需要申请,建设项目选址意见书,？,在城市规划区内新建、扩建、改建工程项目：,（一）建设单位应报送下列图纸、文件：,（,1,）、,建设项目选址意见书,申请表,1,份。,（,2,）、土地权属证明文件：出让、转让或划拨土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件（县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书）,1,份；自有、招标、拍卖、挂牌土地，需提供相关土地权属文件（国土证、国土出让合同或划拨决定书）复印件,1,份（提供原件核验确认后退回）。,（,3,）、扩建项目需提供产权证复印件,1,份。,（,4,）、联建项目需提交联建协议,1,份。,（,5,）、,1:500,地形图,6,份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。,（,6,）、其它需要说明的图纸、文件等。,（二）建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日六天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：经审核同意的，核发盖有“市（县）规划管理局”章的,建设项目选址意见书,1,份；,(,三,),建设单位在办理,建设项目选址意见书,应注意下列事项：,（,1,）、如属工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，在向规划管理部门申请建设项目选址意见书的同时，应征询消防、环保、卫生防疫等相关管理部门的选址意见。,（,2,）、改建、扩建、联建项目用地存在两个或两个以上权利人的，应征得所有权利人同意。,（,3,）、凡已（在）建的建设项目需补办规划手续的，应先到市（县）规划设计院实测竣工图。,（,4,）、加、更名建设项目，建设单位应持市县国土管理部门的土地批文及相关文件重新申请“一书两证”的相关手续，报建时应退还原已取得所有审批的文件及图纸。因遗失等原因无法全部退还时，应登报声明（,15,日）。,（,5,）、建设单位在收到市县设计院的勘测放线资料后，应及时向规划管理部门申请办理规划设计条件（或规划设计要求）和,建设用地规划许可证,。,（,6,）、涉及土地整合的建设用地，应征求市国土部门意见,3,、申请规划要点批复、,建设用地规划许可证,需报送哪些图纸、文件和资料？取得哪些审批文件？并应注意哪些事项？,（一）建设单位应报送下列图纸、文件：,（,1,）、规划设计条件、,建设用地规划许可证,申请表,1,份。,（,2,）、计划批准文件,1,份。,（,3,）、用地红线图,1,份。,（,4,）、涉及土地整合的建设用地，出具市国土部门整合土地的意见。,（,5,）、其它需要说明的图纸、文件等。,（二）建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日七天审批完毕，审核不同意的，规划管理部门予以书面答复。经审核同意的，由规划管理部门发给建设单位。需要核发,建设用地规划许可证,的项目，核发以下资料：,(1),盖有“规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件（或规划设计要求）,1,份；,(2),盖有“市（县）规划管理局”章的,建设用地规划许可证,1,份；,(3),盖有“规划管理局技术管理专用章”的用地红线图,4,份（含设计红线图,1,份）。,（三）建设单位在办理规划设计条件、,建设用地规划许可证,应注意下列事项：,(1),、建设单位应在一年内，向规划管理部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效。,(2),、建设单位应依据规划设计条件、设计红线图和市勘测院提供的勘测成果进行方案设计，设计方案内容的真实性及准确性由建设单位负责。,(3),、建设单位在取得,建设用地规划许可证,一年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，建设单位所持的,建设用地规划许可证,及附件即自行失效。需延期的建设项目，建设单位应持取得的审批文件申请延期，由规划管理部门重新认定。,(4),、用地面积和用地性质及土地权属不发生改变的建设项目，不需重发,建设用地规划许可证,。,土地证,和,建设用地规划许可证,这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提,.,但是,这几样领取的先后顺序，非常的有讲究。简单的说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求、这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。,一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地性质及土地使用要求，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。,但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给开发商办,土地使用权证,。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。,现在在三级以上城市里，土地都是采用招、拍、挂模式进行，相对以前先进行出让土地，再进行规划是有很大的改进。同时也给开发商留有余地越来越有限。,新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发要求等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。,以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的计划批文、国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取,建设用地规划许可证,。,城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。,二、立项批文、环境评估报告,立项主要考察的是项目的投资额及可行性。目前的市场经济社会里，可行性报告这个资料，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。,总之如果自己操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。,这个阶段也可以成立项目公司，尤其是异地项目。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都有这样的项目公司。,三、建筑方案审查：,申请建筑方案审查须知,:,1,、申请建筑方案审查需报送哪些图纸、文件和资料？,（一）、建筑设计总平面图（,1:500,或,1:1000,）,4,份；,（二）、建筑设计方案（含平、立、剖面图）,2,套；,（三）、规划设计条件（或规划设计要求）中要求报送效果图的，方案中应含效果图（,A3,幅面）。,（四）、当新建建筑或用地周边现状建筑对日照有要求时，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。,（五）、其它需要说明的图纸、文件等。,2,、建设单位应取得哪些审批文件？,建设单位在送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日八天（不含公示时间）审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：,（一）、经审核同意的，核发以下资料：,（,1,）盖有“市（县）规划管理局技术管理专用章”的建筑方案总平面图,3,份、方案,1,套；,（,2,）工程项目坐标放线通知单,1,份。,（二）、经审核需要修改的，则退回设计方案,1,套、建筑方案总平图,3,份，并附,建筑方案审查意见单,1,份。,3,、建设单位在办理建筑方案审查应注意哪些事项？,（一）、总平面图必需在,1/500,地形蓝图上以,AUTOCAD,形式绘制（大型或特殊建设项目绘制比例可放宽至,1/1000,）。,（二）、总平面图需加盖相应资质的设计单位出图章和注册建筑师章以及标注综合技术经济指标。,（三）、总平面图中需注明用地周边道路及红线及道路中线、绿化分隔带和用地红线及坐标（以勘测院放线成果坐标为准）。,（四）、建筑设计方案总平图表达信息应全面准确，具体内容如下：,（,1,）建设项目各项经济技术指标：除标明规划设计条件中规定的内容外，还须将该项目中不同使用功能及附属用房的面积标注在总平图中；,（,2,）用地红线，规划道路的红线位置、道路名称及宽度，相邻现状建筑、拟拆除的现状建筑、相邻单位名称；,（,3,）拟建建筑的外轮廓尺寸、建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离、至现状建筑的距离、建筑高度、层数；,（,4,）标明跃层部份、跃层范围；,（,5,）准确标明架空层位置、范围和功能；,（,6,）机动车、人行出入口的位置、宽度，用地内部的交通组织；,（,7,）绿地布置及集中绿地位置；,（,8,）配套设施位置及面积；,（,9,）居住建筑和对用地周边现状居住建筑有影响的建设项目，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。,（五）、建筑设计方案应符合规划设计条件、,成都市规划管理技术规定,及有关规划法规，主要包括以下几个方面：,（,1,）建筑性质、容积率、建筑密度、建设规模、建筑高度、层数、停车数量、绿地率、集中绿地、配套设施；,（,2,）建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离；,（,3,）地下建（构）筑物（包括汽车坡道）外墙后退道路、用地红线的距离、人行出入口及机动车开口后退道路红线的距离、位置、宽度；,（,4,）各层平面图都应明确标明使用功能，且名称应该规范。,（六）、临街及重要节点建筑需报效果图的，要求效果图实景嵌入，反映与周边建筑或环境的关系，不得以绿化效果虚化。效果图应反映所有主要立面，且不得仅以夜景效果反映。,（七）、在建筑方案确定后，建议建设单位持审批通过的建筑方案，在施工图报审前到施工现场进行坐标放线。,（八）、报送的建筑方案应真实有效，如因内容不实而发生的一切矛盾、纠纷，均由建设单位负责。,（九）、如属特别地区范围的建设项目，不受本时限限制。,（十）、规划公示（怀化是一个月时间）,案例分析：建筑密度,建筑密度，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是,1,万平方米，有,3000,平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是,30%,。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这,3000,平方米的建筑占地里面，有,2000,平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个,2000,平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个,2000,平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死。,案例分析：容积率,容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢，小区内的消防道呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。,案例分析：消防车道,消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一做，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这样做行不行？我没有查到资料要求消防车道一定是水泥路面，植草砖行不行？如果行，那么计算小区的绿地面积又可以做文章了。,建筑方案审查是整个开发报建过程中最有技术含量的活，往往都要和规划部门反复修改，来回磨，才能通得过。,四、竖向规划审查（管线综合审查）,管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路。,五、建筑工程规划许可证,1,、规划报建所需的资料：,（一）、申请书以及规划报建申请表；,（二）、计划部门下达的立项批复文件或者批准的当年计划；,（三）、,选址意见书,（含规划设计条件）及附图（含控制线）；,（四）、土地权属材料及确界图；,（五）、工程勘察设计合同鉴审通知书；,（六）、消防、环保、卫生防疫、市政排水等部门施工图审查意见；,（七）、批准的建筑方案审查意见以及附图；,（八）、施工图设计文件及图纸,1,套（建筑、结构、水电、设备），环境设计图,1,套外装饰设计图纸、材料样品、色标及效果图（可另行单独申报，重要建筑含量化设计）；,（九）、与报审图纸相符的电子文件：（,1,）设计说明书（附审批规划控制技术指标）；（,2,）总平面图（含环境设计）；（,3,）建筑平面图（首层、标准层）；（,4,）建筑立面图（含正、背、两侧立面）；（,5,）、建筑剖面图（含地下室）；（,6,）、建筑效果图。以上文件前,5,项为,DWG,文件，后一项为,JPG,文件。,（十）、重新修改报审的施工图设计，须提交前一次审查意见。,2,、建设单位送齐上述图纸、文件，规划管理部门受理申请后，将在法定工作日四天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复。审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：,（一）、盖有“市（县）规划管理局”章的,建设工程规划许可证,正、副本,1,份（怀化只先领副本）。,（二）、盖有“市（县）规划管理局行政许可专用章”（骑缝章）的建施总平图,1,份。,（三）、要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书,1,份。,3,、建设单位在办理,建设工程规划许可证,应注意下列事项：,（一）、建设单位缴费时间不计入承诺时限内。,（二）、建设单位在取得,建设工程规划许可证,后，应在六个月内申请开工，逾期未开工又未提出延期申请的，,建设工程规划许可证,自行失效。,六、施工图审查、节能审查,在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。,在怀化，施工图审查只需将全套施工图及结构计算书交到市“审图中心”，按结构类型交审图费就行了。,七、消防及人防工程审查,八、噪音排放许可、夜间连续施工许可、占道施工费：,噪音、夜间施工许可证是在市（县）环保局办理，工程开工后，请当地的环保局来现场实测一次，交适当的检测费就由当地的环保局发证，公示。,占道施工费是由当地的城管或市公司收取，按日算费用，一次缴纳。,以上两项费用都是服务性收费，均可以谈判。,九、质量监督、安全监督,质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。办施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续（收费标准见附表）。,资料：,建设工程质量监督登记表,按照单体工程申报一式一份；两个以上单体工程，报建需要的施工中标文件、监理中标文件、施工图审查意见原件，其他单体资料放加盖建设单位公章的复印件；地质勘查报告远见、施工图审查意见书以及经审查加盖图章的全套图纸（原件）。,十、施工招投标、监理报建,施工招投标是由招标办组织，收费标准为中标价的千分之三。监理费是施工合同价的,3.3%,，二项费用均为代理费，按市场原则，可以谈判，但监理公司常在县一级都是建设局的二级机构，费用会比市本级高一点。,监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。,十一、施工许可证办理,（一）、许可条件：（,1,）已经办理建筑工程用地批准手续并取得土地使用权证；（,2,）取得建筑规划许可证；（,3,）拆迁进度符合施工要求；（,4,）确定施工单位；（,5,）有满足使用需要的施工图纸以及技术资料；（,6,）有保证工程质量和安全的具体措施；（,7,）建设资金已经落实；,（二）、办理程序：（,1,）按照规定缴纳政府规费并且已经办理质量监督和安全报监手续；（,2,）建工股审查材料并察看现场，发放,建设工程施工许可证,。,十二、放线、验线,附费用表,