某地产整合营销推广策略提案PPT课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,在提案之前，我们希望先与各位分享一个事实,提到章丘，令章丘人或者是济南人最为自豪的,文化，是李清照,景点，是百脉泉,企业，是可口可乐,酒品，是清照特曲,而，闻名于世，广为流传的楼盘是哪一个？,答案,.,我们想说的是,章丘急切呼唤一个高端楼盘！,此楼盘，无可参考的先例，无可比肩的对手,此楼盘，无论形象产品附加值都是名副其实的第一,此楼盘，真正意义上成为豪宅的标杆，引领章丘市场,所以，在价格与价值上成为第一，是我们的必然选择。,不只是为前期最终实现高价、快速回收资金考虑，,更是为本案未来可持续的发展和上升奠定基础。,我们如何才能做出惊天动地的大项目?,怎么样的一个楼盘能将章丘地产带入前所未有的新高度？,那么，,济南世纪阳光房地产策划有限公司,我们在造一座城,佳兴天城整合营销推广策略提案,一是从规模来看，必须是大盘，建筑面积要在几十万平方米以上；,二是从产品类型来看，必须是复合型项目，产品更为多样化，可以满足,不同置业者的需求。,三是既然是“城”，就必须满足城镇居民的生活要求。,我,们,在,造,一,座,城,佳兴天城,关于【,城】,一个项目以,“,城,”,来命名，必须有一定的资格：,佳兴天城，以一己之力，实现整个城市的梦想,需要大机遇（市场篇）,需要大力量（产品篇）,需要大眼光（策略片）,需要大声音（推广篇）,大纲,佳兴天城整合营销推广策略提案大纲,章节目录,需要大机遇（市场篇）,站在章丘肩膀上,塑造一个,没有区域概念,的项目,1,这是怎样一个市场？,章丘与济南的无缝对接，将“工作在济南，居住在章丘”成功塑造成为新白领阶级的购房理念。章丘迎来了房地产风生水起的新时代！,一句新闻评论的话：,章丘被提到了历史上前所未有的新高度！,章丘市委书记毕筱奇说：“章丘将定位为济南市域次中心城市，坚持老城提升与新城开发相结合、拓展空间与完善功能相协调、外延发展与内涵挖掘相促进，高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效能管理，在更高层次上对接融入济南市区。”,章丘房产市场分析,政策导向,截止2010年11月，国家已连续实施了严厉的调控政策,要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。消除贷款首套房90平米以下20%的首付，购买首套住房贷款首付款比例不得低于30%。,此一系列政策的出台，打消了章丘部分客群购置小户型、逐步改善的购房心理，使得购买大户型、一步到位的购房理念成为主流观念。,这对本案是一个极大的利好，项目高端、高品质、高性价比足以支撑购房者一步到位的购房理想。,章丘房产市场分析,开发及投资(2010年1-7月),2010年1-7月，章丘市房地产市场总体运行平稳，投资实现较快增长，共计完成投资10.73亿元，同比增长10.5%，大致呈三个特点：,房屋施工面积与竣工面积大幅增长,统计资料显示，1-7月，章丘市房屋施工面积和竣工面积分别达到138.56万平米、35.96万平米，同比分别增长27.3%、45.2%。,房地产销售呈一降一升趋势,1-7月，全市房地产销售面积25.43万平方米，同比下降6.5%，其中期房销售面积19.35万平米，同比下降12.5%，现房销售面积6.08万平米，同比增长20.1%；商品房销售额9.81亿元，同比增长12.9%，其中期房与现房销售额分别增长2.9%，57.6%。,空置面积减少,1-7月章丘市房屋空置面积11.45万平米，同比下降8.3%。,章丘房产市场分析,房产供应现状,住宅项目的开发力度逐渐增加，项目的规模和档次均有所提升,项目名称,开发商,地理位置,建筑面积,产品类型,建筑风格,主要户型,开盘时间,销售进度,销售均价,山水泉城南城,道通置业,章丘明水双山办事处芙,蓉大街西段,39万,小高层,高层,水景,生态公园地产,三室两厅,两室两厅,2010.3.16,起价4580,均价5200,福泰新都城,山东福创置业有限公司,章丘明水福泰路以北、,双山西路以西,西外环路以东,100万,多层高层,小高层,水景地产,花园洋房,三室两厅,四室两厅,两室两厅,2010.8.1,三期,湖景房,5000,青旗山花园,百脉房产开发公司,章丘经十东路南黄旗山,大道,4.2万,联排别墅,多层洋房,别墅287.32 305.57平米,多层82-128平米,2009.5,别墅均价为,5680元,多层均价为,3180元,山水泉城,道通置业,章丘明水新政务区北邻,106万,小高层,高层,水景,生态公园地产,100140,平米,三室两厅,2010.10,下旬开盘,二期,5200,齐鲁涧桥,济南胜明房地产,开发有限公司,章丘明水双山大街,35,号,40万,精装多层,花园洋房,综合商业,英式建筑,89-260四室220六室260,2010.10.15,四期,维拉的院,子即将购,5300,幸福花苑,章丘国伟房地产,开发有限公司,章丘枣园街道办事处驻,地,3.2万,多层,85120,平方米,2010.12,开盘,未开盘,3000,元,/,龙园城,深圳龙园地产,章丘世纪大道明水湖东,侧,32,万,叠加联排,独立别墅,英伦湖畔别墅,独立别墅,177-447,左右,花园面积,40700,不等,2010-10-10,首批38套,售罄,待定,湖畔御景,山东环能置业有,限公司,章丘白云湖镇云湖南路东段,4.4万,多层别墅,现代,多层在售面积,87-110,平米,2009.10,多层在售,2000,章丘房产市场分析,PART ONE 市场扫描,城市解读,项目审视,住宅区域分布,章丘新城区（含开发区）与老城区，从在售楼盘的数量和规模上相差较大,从图标可以看出，章丘市住宅楼盘有8个，整体供应量大约在320万平米，销售均价为4500元/平米，楼盘分布老城区新城区均有4个，且项目规模较大。,其中，老城区楼盘有齐鲁涧桥、福泰新都城、幸福花苑，新城区有山水泉城、山水泉城南城、湖畔景苑、龙园城等。,章丘房产市场分析,住宅供应类型,以高层和小高层项目为主，占总供应的75%，别墅项目的操作逐步增多。,从建筑类型来看，章丘在售楼盘建筑类型以小高层和高层为主，由于新城区规划，土地资源丰富，决定了该区域的住宅开发以舒适度高、容积率大的小高层、高层住宅为主。,其次，由于该地居民有限，居住环境影响等因素，大盘、高档次社区住宅容易让人接受；济南市区的二次置业者对住宅环境的舒适度要求较高，也是导致本地的住宅档次较高的重要原因。,章丘房产市场分析,价格分析,住宅均价在4500元/平米左右，其中新城区价格上涨较快，房价还有继续上涨的空间,截止到2010年10月，章丘市普通住宅整体均价在4500元/平米左右，高端项目楼盘价格在5000元/平米以上，如老城区的齐鲁涧桥、福泰新都城。,新城区的规划，可供开发的土地量较大，新开发的楼盘规模大，档次较高，如山水泉城，均价上涨幅度较快。其他区域因为远离城区的项目由于居住人气，交通配套等问题，价位明显偏低。,章丘房产市场分析,本章小结,通过上述分析可以看出：,章丘市场供应主要由2010年之前入市的项目构成，虽今年逢楼市冰封加政策调控，但以刚需为主的章丘住宅销售旺盛，去年存量基本消化殆尽，市场呈无房可售局面。供需的一消一涨对本案是极好信号，现在正是入市好时机。,经过近几年的市场教化，高层小高层成为章丘市民购房主流，其中90120平米的两房三房是最为畅销户型，对于本案来讲，主力户型符合市场需求，占尽优势。,章丘在售的楼盘均价在4500元/平米，除别墅外其他项目都定位为普通住宅，占总体量的85%以上。其中老城区的福泰新都城、齐鲁涧桥，新城区的山水泉城是其中销售较好的楼盘，也是本案主要竞争对手，所以，本案定位上要与之区隔，寻求新的市场空白点。,知彼知己，运筹而帷幄！市场就是我们最好的向导！,市场启示,市场急切呼唤：高端住宅,面对如此巨大的市场空白，我们需要快速行动起来！,通过分析，我们看到体量达320万平米、誉为“济南半小时经济圈”的章丘房产没有一座高端楼盘，普通住宅的总供应占体量85%。,也就是说，有超过四分之三的购房者都是高端住宅的目标消费群！,章节目录,需要大力量（产品篇）,2,以城市的力量,打造建筑之外的,城市概念,首先，先看看我们的产品,“,佳兴天城,”,地理位置十分优越，北面经十路，西临章莱路，东接山东旅游学院，与章丘人民政府隔街相望，面对,“,城市绿化广场,”,。在不久的将来随着,“,城市高铁的开通,”,这里必将成为连接济南的核心枢纽区域。,佳兴天城由济南佳兴置业有限公司投资开发建设，项目规划占地面积近,1000,亩，规划建筑面积,100,余万平米，由中国美院担纲设计。是集居住、办公、休闲、娱乐、品位生活于一体的,“,大型文化景观社区,”,。,在规划设计方面，结合地势特点，塑造高低有秩的空间布局，创意性的提出,“,山景园林住宅的概念,”,，让居住的业主体味回归自然的真缔,景观设计方面，佳兴天城,”,以苏杭园林为依托，欧式风格为神韵，结合北方植被与文化背景及特点，精心规划社区景观。着力打造真正的,“,亲入式景观景观社区,”,。,在户型设计上,”,努力提高得房率和使用率，注重,“,实用性、舒适性、私秘性、便利性,”,并重的原则，在一期产品中精心打造了以,“,90-120,平米为主力的，全明、舒适、易居,”,的经典户型。,首先，先看看我们的产品,我们的产品的核心竞争力是什么？,景观、豪宅？对，是豪宅，令章丘引以为傲的地产项目，是以高端而闻名的“品质住宅区”。,无论客群定位、产品形态以及项目形象，都要以“顶级高端级别”为核心。财富是可以积攒的，产品是可以复制的，但是“级别”是不可以逾越的。,最适合市场的户型设计，最绝版的居住位置，最具潜力的发展未来。,这里是地位的象征，这里代表着中产、小资。,章丘新标志 豪宅新典范,100万的住宅面积在短时间内引起市场轰动并逐渐占据市场主流，剑锋所至之处：客户,其次，再看看我们的客群,但是，,如此大的体谅完全依靠章丘消化掉基本是不可能的事情,但从大济南的背景、章丘市的区域号召力、高端产品的增值保值性等方面,我们将本案的消费群化为以下两类：,第一类：章丘及济南区域,在章丘上班,嫌济南高房价,在济南东部发展,看好章丘投资前景,退休养老,政府高官及公务员,军政要员,企事业单位领导,城市白领、市民,私营老板,退休人员,适婚一族,预估客户来源,第二类：大济南区域,与章丘有经济往来,与章丘有血缘关系,与章丘有亲近心理,与章丘有投资意向,周边区域政府官员,看好章丘发展潜力的投资客,济南周边如淄博、莱芜、泰安乃至全省等济南经济辐射区域,周边区域商人,子女在章丘读书就业的殷实家庭,预估客户来源,位于金字塔的顶端；,自信、富饶、很强的个人能力能量,归属感强、需要被认可、特殊身份,注重享受、富有情趣品味,欣赏强大的气势与力量,社会精英阶层,他们的购房意愿介于别墅与普通住宅之间,既需要一所高端住宅来证明身份，又期待普通住宅价格,他们向往美好且舒适的生活，园林景观、配套服务缺一不可,他们希望交通便捷、离尘不离城,预估客户心理探究,项目核心价值与客户需求对接,项目物理层面,章丘新标志生活新外滩,章丘,新豪宅典范,100万高尚社区,高端人群生活场,魅力苏州风情园林再现,奢华欧式情景社区,追求更舒适的,奢求景观享受与生活品质的,犒劳成功、为自己喝彩的,而本案，就是打破这种格局的新生力量。,选择佳兴天城，就是选择最高级，就是选择俯瞰众生，,“,章丘最牛的房子是哪个？,”,也不再没有公认的答案了。,本章小结,通过对上述两部分的分析显示，,章丘并没有一个市场公认的豪宅领袖，,消费者所显现出来的购买偏好，,也大多只是青睐于“环境好”或“社区品味不错”，,章丘现有所谓的高价项目,对章丘人骨子里虚荣心的挖掘却还远远不够。,章节目录,需要大眼光（策略篇）,3,以生