资源描述
Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,沈阳保利花园五期开盘,营销推广方案,2010,年,04,月,01,日,目录,1,沈阳市市场及周边竞品分析,2,销售及定价推售策略,3,推广配合,沈阳房地产市场分析,土地市场,1144,万,VS,324,万,71.6%,【,数据来源,：,沈阳土地网 精诚市场部,】,商品房供应,沈阳目前可售房源达到,1700,多万平米，这个量按月均销售,90-100,万平米来计算，也至少需要,17-19,个月才能完全消化,沈阳房地产市场分析,沈阳房地产市场分析,商品房销售,商品房,1180,万,9.4%,商品住宅,980,万,15.1%,【,数据来源：沈阳房产局 精诚市场部,】,官方数据，有一定水分,商品房价格,沈阳房地产市场分析,沈阳房地产市场分析,土地成交量大幅缩减，商品房仍然高位供应，去化面积同比减少,9.4%,，价格增幅,5.69%,，目前销售的主力仍然以中小户型、中低价位的楼盘，且需求以刚性需求为主,08,年沈阳商品住宅上市套均面积,93,平米,去化套均面积,84,平米,90,平米以下占总销售面积,46%,4000,元以下占总销售面积,62%,纯刚性需求买房占,33%,目前沈阳尚有,800,万,平刚性需求,因价格因素购房占,41.2%,思考：,我们项目能否从这些数据中得到一些启示？,沈阳房地产市场分析,08,年东陵区销售量同比下降约,31.4%,左右，价格增幅,2.8%,左右，目前可售量及后续供应量巨大，竞品有较大的持续供应量，区域产品同质化严重，市场竞争较为严峻。,区域市场情况,区域房地产市场分析,供求及价格分析,截至,2008,年末东陵区存量商品房约,127,万平方米，目前每月成交量约,9,万平方米，消化这些市场存量需要约,14,个月时间，整体库存压力较大,上市,166.8,万平米，,27.8%,销售,107.16,万平米，,31.4%,全市,3757,元,/,平，,5.4%,东陵区,3508,元,/,平，,2.8%,【,数据来源,：,沈阳房产局 精诚市场部,】,本项目周边竞品潜在,09,年潜在供应预计,50,万，市场竞争依然激烈。,周边竞品项目，多为百万大盘，在未来的几年内均有较大的持续供应量，但因各项目对市场形势预期严峻有一致的看法，故各项目对,09,年上市量预计均较为保守，特别是迟迟未动工的恒大名都项目，从恒大,08,年在沈阳的市场表现来看，如恒大名都项目上市，必然会引起区域价格战，区域市场竞争将非常激烈。,潜在供应量,区域房地产市场分析,【,数据来源： 精诚市场部,】,保利达地块,50,万,2,销售及定价推售策略,五期产品推售的重要性,做为,09,年全年销售的优美序曲；,加快产品销售速度，缩短销售时间，实现产品快进快出，资金迅速回笼；,为下期开盘销售做铺垫；,实现保利品牌价值的提升。,开盘前提,明确五期销售许可证下发时间；,明确价格区间，销售均价；,明确五期产品具体施工时间、封顶时间及入住时间；,确保三期、四期剩余房源快速消化，尽快为五期蓄客；,保证工程形象的完善，样板段应在开盘前达到工程结束；,加大推广力度，现有的推广渠道全部更改为五期产品，为五期开盘积累一定数量客源；,售楼处包装应在项目开盘前一个月完成；,会所提高使用率，策划部门应在进一步加大会所使用频率，通过多搞活动、多做宣传、依靠多方联动、发挥各自作用，实现销售目标最大化。,重要事件节点,2009,年,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,主题：物料准备,时间：,4,月,10,日,主题：,5,期认筹,时间：,4,月,18,日,主题：,5,期开盘,时间：,5,月,24,日,主题：尾货清理,时间：,4,月,主题：销售许可证,时间：,6,月底,主题：样板段,时间：,6,月底,主题：,5.2,期开盘,时间：,7,月中旬,保利花园新品位置,5.1,期推售产品,B,区,A,区,G,区,F,区,后期推售,H,区,1,栋,H,区,1,栋,推货补充,第一次,推货,第一次,推货,H,区,1,栋,推货补充,开盘推货建议为,G,、,F,区和,H,区东边两栋，共,404,套，面积区间为：,63-142,，其中以,88-100,为主。视蓄客情况有选择的以,A,区、,B,区及,H,东边,1,栋作为货量补充。,如加推共有,751,套房源,开盘推货建议,推售房源情况,本次五期推售产品与目前三、四期在售产品在面积上形成区分，以保证五期蓄客同时销售剩余产品,面积,区间,80,以下,81-,100,101-,120,120,以上,套数,72,260,36,36,百分比,17.82%,64.36%,8.91%,8.91%,五期产品市场环境简析：,一、目前三、四期客户已经消化周边区域客群，五期客群应面向全市；,二、五期蓄客期间，三、四期正在消化，影响五期蓄客数量；,三、稀缺多层产品优势明显，客户认可度较高；,四、周边竞品目前没有新品推出，为本案赢得市场。,销售分析,目标客群分析：,一、保利的客群正在由一次置业向改善型客户转变，而多层成为客户的首 选,二、五期蓄客期间，三、四期正在消化，影响五期蓄客数量；,三、稀缺多层产品优势明显，客户认可度较高；,四、周边竞品暂时没有新品推出，为本案赢得市场。,客群分析,开盘思路,五期房源销售采取多频次、低供应量，通过现场热销场面刺激客户购买需求的销售策略完成开盘即清盘的效果。,开盘方式,为保障后认知保利项目客户的利益，本次开盘采取,摇号,方式,销售及定价推售策略,价格考虑因素：,第一、根据市场实际情况，即整体市场价格走势,第二、体现项目的竞争位置，体现项目自身价值,第三、同时结合,08,年价格情况，适当高于市场整体上涨幅度，增加品牌溢价,稳扎稳打，促进销售,价格制定宗旨：,周边项目价格分析,目前区域楼盘价格整体相差不大，保利花园价格处于中游,根据项目市场定位，目标客户群定位、项目工程等考虑，现阶段周边的直接竞争对手较少，包括：水晶城、上东花墅、良城美景，保利花园四期,周边竞争对手比较,市场类比定价法,项目名称,本案,保利花园四期,水晶城,上东花墅,II,期,良城美景,权重,0.4,0.2,0.2,0.2,销售均价,4050,3950,3950,4300,地理位置,100,95,95,95,110,周边配套,100,100,95,95,110,交通状况,100,100,95,95,100,噪音污染情况,100,90,100,100,95,项目规模,100,100,100,100,95,园林设计,100,100,110,100,100,配套设施,100,100,95,95,95,产品品质,100,100,105,105,95,物业管理,100,100,95,100,95,企业品牌,100,100,90,100,90,合计,1000,985,980,985,985,比较系数,0.985,0.98,0.985,0.985,修正平均价,4112,4031,4010,4365,评估得分,1645,806,802,873,本项目均价,4126,项目开盘价格预测,市场比准价,目标均价 ,营销组合溢价,+,产品包装,品牌价值；,楼市发展；,形象定位；,宣传推广；,均价区间 比准均价组合溢价,1-,比准均价,+,组合溢价,2,【,4126*1.03】,- 【4126*1.05】,4250-4332,预计五期开盘出街均价在,4290,左右,在,08,年目前出街价格基础上上涨,200,元,/,平米,涨幅,%-,样板间,保利花园精装房一直是区域内的独有，周边竟品项目没有精装房，这是保利品牌的一种宣传，同时也是体现户型精美的唯一方式，建议在五期内延续精装样板房风格，使得五期项目销售更加迅速，使得保利品牌效应延续,。,工程节点,项目,保利花园,5,期,样板房装修,2009-06-05,样板展示区配套完成,2009-07-01,主体结构验收,2009-07-10,样板展示区绿化完成,2009-07-25,样板房投入使用,2009-08-01,需要工程部严格按照既定的工程节点完成相应节点的工作，如果可以提前更好。,五期地块包装,建议将四期、五期南边的规划路开通并平整。,将五期南侧地块制作部分围挡，减弱此未开发地块所产生的负面效应。,道路,围挡,在进入春季时，希望对海棠花园一、二期，保利花园一、二期，三期双河城公园的园林景观进行修整，为客户提供一个美丽的生活环境。,修整园区,样板间选择,户型代号,样板房号,面积,套数,C2,522#4-2-1,124,108,C1,520#4-2-1,115,84,A,528#1-2-3,85,708,A,户型：整个园区的主力户型，贯穿整个园区的销售始终；,C1,户型：户型欠缺规整性，通过样板房展示户型优势；,C2,户型：户型欠缺规整性，通过样板房展示户型优势；,3,推广配合,案名及定位解析,定位语：,一环东,庭院式花园多层,项目定位：,区位，与区域竞品相抗衡。,以前，我们一直低调宣称自己为“二环边”，而与我们相邻的区域竞品却都高调宣称自己为“一环东”。将“二环边”改为“一环东”，从低调到高调，虽然只是一个称呼的转变，却让我们在区位上可以于竞品抗衡。,产品特征，诉求居住文化。,将沈阳市场上稀缺的多层产品属性放大。,居住亲切气质延承。,同保利花园一贯延承的绿色、自然、健康的气质相匹配。,案名：,第五季,案名及定位解析,定位描述比对：,项目名称,定位语,推广语,地段标示,水晶城,一环东,大湖观邸,湖岸线上的上层建筑,一环东,上东花墅,一环外珍稀领地,你我的新生活运动,一环外,良城美景,中式福文化美宅,居粮城 福满门,一环东,福邸,建筑有价 幸福无价,无显著标记,案名及定位解析,区位价值,东陵区宜居板块，居住氛围成熟；沈抚同城核心区位；棋盘山旅游区的发展带动；,品牌价值,保利集团背景、上市公司实力、保利花园自身品牌价值；,生态价值,建筑面积,100,万平的“保利城”大型生活区、拥有沈阳市仅有的“双河三公园”；,生活价值,自身拥有百米商业街、享有中街商圈、五爱商圈等生活极为便利；,产品价值,纯多层,63-142,平方米最优户型,交通价值,112,、,218,、,133,、,168,等多条公交、地铁、沈抚桥,核心价值提炼：,SLOGAN,：新都市院落,项目定位：,一环东,庭院式花园多层,主题推导,推广主题：都市里的亲切生活,都市里的亲切生活,市场,产品,客群,刚性需求为市场主流，从主题定位上排他并产生,竞争力。因此，对于消费者生活习惯与内心需要,的研究，才是关键。不同于竞品，我们不卖河，,我们卖产品，不卖弄风情，不卖虚无的口号，我,们卖感情，确切地说是，我们卖的是人居的实质，,生活的感受。,1,、入口规划，具有一定的庭院围合性质。,2,、大院儿具有平民大众特征，对应,80,、,90,平产品,3,、新围合社区，满足邻里的交流与沟通,4,、配套成熟，既有都市现代舒适，又有大院人文。,改善居住的中青年置业者，院落生活的共鸣者。,多为周边改善居住的人群，对本地块有一定感情,对大院儿的居住氛围颇为熟悉，很容易产生共鸣。,他们要改善居住条件，却割舍不掉大院儿情怀，,他们平民化，拥有老百姓朴实而真挚的特质。,主题推导,铺垫期,09,年,5,月,6,月,开盘引爆期,再度引爆期,稳定销售期,推出,5.2,期,推出,5.1,期,09,年,7,月,8,月,09,年,9,月,10,月,09,年,11,月,12,月,阶段主题落实,都市里的亲切生活,7,月底样板示范去完成，样板间开放活动,5.17,五期开盘活动,6,月中夏交会展示,11,月底冬交会展示,9,月中秋 交会展示,共实现,11000,组来访,成交量,1100,套,来访量,11000,组,成交率,10,一环东 庭院式 花园多层,高度蓄势,开盘强销,强销持续,他们喜欢和谐、安康、殷实的幸福生活,寻觅着一处便捷、舒适的成熟社区，依然崇尚着居住在多层的建筑中，他们是现代工人、医生、教师，或是公务员、个体商人,平民百姓、中产阶级,新品亮相，强化续客,释放开盘信息，集中引爆销售，乘胜追击势头，强化产品利益，保持市场热度,着重诉求未来的生活意境，营造未来生活的景象，强调居住的生活质感、保持市场持续关注与热度。,保利花园又一新品力作面市，纯多层庭院式社区，认购有优惠。,成熟社区，二环内稀缺多层，庭院式围合院落布局,配套完善便利，纯多层建筑居住舒适，庭院式围合院落布局居住更加惬意私密、便利、舒适、惬意、满足的居住生活体验。,东部成熟大盘，全新力作纯多层新品，荣耀面市！,保利花园,第五季,，庭院式稀缺纯多层社区，风华盛放！,保利花园,第五季，分享四季之外的美丽心情！,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,事件节点,推广阶段,目标受众,阶段任务,推广主题,主题定位,推广利益,推广目标,年终冲刺,促销利益刺激，强化直接购买力及优惠。,促销优惠政策引导。,不容错过的季节！,起势推广第一阶段,推广时间：,2009,年,4,月,推广目的：向市场传达保利花园五期新品即将上市信息，发布保利花园五期产品特征，利用产品的稀缺性，引发市场广泛关注；,以五期带来访、以活动带人气、以特价促成交”，“以三期四期消化为主，五期蓄客为辅”。,推广形式：主要：报纸（硬广,+,软文）、活动,辅助：广播、网络、短信、公交车体、公交站亭、围挡等。,推广目标：消化保利花园现有房源，顺利启动五期产品蓄客工作，保证蓄客量。,起势软文炒作：,一环东惊现稀缺纯多层社区,保利地产，坚守一环东最后的纯多层社区,保利一环东，绝版多层社区，现正火热登记中,起势硬广：,日期：,4,月,16,日（星期四）,媒体：,辽沈晚报,整版、,华商晨报,半版,沈阳日报,半版、,主题：,保利花园,第五季,一环东，绝版纯多层新品，,即日起接受预约！,起势硬广：,日期：,4,月,21,日（星期二）,媒体：,辽沈晚报,整版、,华商晨报,半版,主题：,保利花园,第五季,一环东，绝版纯多层社区，,现火热登记中,日期：,4,月,23,日（星期四）,媒体：,沈阳晚报,整版、,华商晨报,半版,主题：,保利花园,第五季,一环东，绝版纯多层社区，,现火热登记中,日期：,4,月,28,日（星期二）,媒体：,辽沈晚报,整版、,沈阳晚报,整版,主题：,保利花园,第五季,一环东，绝版纯多层新品，,火热登记中,日期：,4,月,30,日（星期四）,媒体：,辽沈晚报,整版、,华商晨报,半版,主题：,保利花园,第五季,一环东，绝版纯多层新品，,火热登记中,起势硬广：,促销策略,本月主要推广目的是“,以三期四期消化为主，五期蓄客为辅”。,故建议针对四期现有低于十套房源的楼栋进行一口价促销，尽可能的清理个别剩余单位，营造售罄的热烈气氛。经统计，截止至,2009,年,3,月,30,日，四期低于十套房源的楼栋数据如下：,序号,楼栋,房号,面积,单价,总价,备注,序号,楼栋,房号,面积,单价,总价,备注,1,1,1-9-1,116.17,401362,阁楼,16,10,3-6-2,93.27,377119,阁楼,2,2-1-1,104.58,3853,402947,17,20,5-2-2,139.07,3884,540148,3,2,4-1-1,91.98,4141,380889,临商铺,18,5-5-2,138.04,4038,557405.5,4,4-2-1,92.45,4090,378121,临商铺,19,5-6-2,139.36,577123,阁楼,5,4-4-2,92.45,4296,397165,20,22,1-5-1,105.71,374746,阁楼,6,4-6-2,93.49,396802,阁楼,21,2-5-1,112.74,401445,阁楼,7,4,1-5-1,111.16,394595,阁楼,22,3-5-2,105.71,379310,阁楼,8,2-5-1,122.77,418523,阁楼,23,23,1-9-1,117.88,390616,阁楼,9,3-4-2,93.64,4362,408458,内部留房,24,2-9-3,117.88,385533,阁楼,10,3-5-1,121.16,413271,阁楼,25,24,1-9-1,117.54,375782,阁楼,11,3-5-2,127.03,413271,阁楼,26,2-1-1,104.32,3878,404553,12,4-3-2,94.29,4001,377254,27,2-9-1,144.88,445457,阁楼,13,4-5-1,121.19,411279,阁楼,28,2-8-3,105.97,3971,420807,14,4-5-2,110.91,386977,阁楼,29,2-9-3,149.65,452503,阁楼,15,7,4-2-1,93.49,4023,376110,30,3-9-3,117.39,380347,阁楼,诚意金策略,现有产品与五期新品互补,以五期的宣传吸引客户，通过现场的人气促进剩余货量消化，同时以五期产品补充产品线。延长五期的蓄客周期以达到开盘热销的局面。,板块竞争的考虑,目前保利花园周边的几个竞争楼盘基本都以,100,平以下的一房和两房户型为主。特别是上东花墅二期和良城美景二期，,80-100,平占了绝大多数。,4,月、,5,月是沈阳传统的销售高峰期，而保利花园主力面积产品已出现断档，为有效的应对板块内竞争对手的威胁，需要适时的推出五期新品做产品补充。,五期诚意金优惠策略,诚意金金额：一万,诚意金优惠策略：,开盘选房成功可享受,98,折优惠。,一次性,99,折,“,老带新,”,凭保利会员卡银卡可享受额外,99,折,第一阶段推广描述,软文烘托,一环东惊现稀缺纯多层社区,保利地产，坚守一环东最后的纯多层社区,保利一环东，绝版多层社区，现正火热登记中,硬广强攻,保利花园,第五季 一环东，绝版纯多层新品 即日起接受预约！,保利花园,第五季 一环东，绝版纯多层社区 现火热登记中,保利花园,第五季 一环东，绝版纯多层新品 火热登记中,活动配合,“,保利会,”,会员日之业主运动日,保利花园第五季推介会暨诚意金客户抽奖活动,活动软文,邻里和谐，其乐融融,保利花园业主运动会圆满成功保利花园第五季，不容错过的纯多层社区,起势推广第二阶段,推广时间：,2009,年,5,月,推广目的：持续向市场传达保利花园五期新品即将上市信息，发布保利花园五期产品特征，利用产品的稀缺性，引发市场广泛关注；,本月主要以五期蓄客为主，现有货量销售为辅，为开盘做好准备,推广形式：主要：报纸（硬广,+,软文）、活动,辅助：广播、网络、短信、公交车体、公交站亭、围挡等。,推广目标：最大化蓄客，为开盘做铺垫。,第二阶段软文炒作：,保利花园,第五季，纯多层社区，炙热房源，蓄客火爆,一环东，纯多层绝版社区，值得一生拥有,保利花园,第五季，一环东纯多层社区，即将盛大启幕,日期：,5,月,5,日（星期二）,媒体：,辽沈晚报,整版、,华商晨报,半版,沈阳晚报,整版,主题：保利花园,第五季 一环东 绝版纯多层社区,凝聚保利地产,17,年建筑智慧,值得一生珍藏,日期：,5,月,7,日（星期四）,媒体：,辽沈晚报,整版、,华商晨报,半版,主题：保利花园,第五季 一环东 绝版纯多层社区,凝聚保利地产,17,年建筑智慧,值得一生珍藏,第二阶段硬广：,日期：,5,月,14,日（星期四）,媒体：,辽沈晚报,整版、,华商晨报,半版,主题：保利花园,第五季 一环东 绝版纯多层社区,凝聚保利地产,17,年风景美学 值得一生鉴赏,日期：,5,月,21,日（星期四）,媒体：,沈阳晚报,整版、,华商晨报,半版,主题：保利花园,第五季 一环东 绝版纯多层社区,凝聚保利地产,17,年风景美学 值得一生鉴赏,第二阶段硬广：,日期：,5,月,26,日（星期二）,媒体：,辽沈晚报,整版、,沈阳晚报,整版,主题：保利花园,第五季 一环东 绝版纯多层社区,凝聚保利地产,17,年的人居理念， 值得一生驻留,日期：,5,月,28,日（星期四）,媒体：,辽沈晚报,整版、,华商晨报,半版,主题：保利花园,第五季 一环东 绝版纯多层社区,凝聚保利地产,17,年的人居理念， 值得一生驻留,第二阶段硬广：,开盘热销期,开盘热销期,阶段时间：,2009,年,6,月,阶段目的：制定开盘策略，确定推货方案，集中开盘，引爆市场。,推广形式：主要：报纸（硬广,+,软文）、活动,辅助：广播、网络、短信、公交车体、公交站亭、围挡等。,推广目标：最大化消化蓄客量，保证开盘火爆，成功。,开盘期软文炒作：,保利花园,第五季，一环东纯多层社区，开盘在即,保利花园,第五季，纯多层社区，引爆沈城楼市。,日期：,6,月,2,日（星期二）,媒体：,辽沈晚报,整版、,华商晨报,半版,沈阳晚报,整版,主题：保利花园,第五季 一环东 绝版纯多层社区,开盘在即,日期：,6,月,4,日（星期四）,媒体：,辽沈晚报,整版、,华商晨报,半版,沈阳日报,半版、,沈阳晚报,整版,主题：保利花园,第五季 一环东 绝版纯多层社区,盛大开盘,第二阶段硬广：,日期：,6,月,2,日（星期二）,媒体：,辽沈晚报,整版、,华商晨报,半版,沈阳晚报,整版,主题：保利花园,第五季 一环东 绝版纯多层社区,开盘在即,日期：,6,月,4,日（星期四）,媒体：,辽沈晚报,整版、,华商晨报,半版,沈阳日报,半版、,沈阳晚报,整版,主题：保利花园,第五季 一环东 绝版纯多层社区,盛大开盘,第二阶段硬广：,开盘期推广描述,软文烘托,保利花园,第五季，一环东纯多层社区，开盘在即,保利花园,第五季，纯多层社区，引爆沈城楼市。,硬广强攻,保利花园,第五季 一环东 绝版纯多层社区,开盘在即,保利花园,第五季 一环东 绝版纯多层社区,盛大开盘,活动配合,保利花园盛大开盘,沈阳,09,房交会,活动软文,沈城楼市热捧保利花园,第五季,火热的六月，火热的保利花园,第五季,1,、广告排期,媒体,形式,投放时间,报纸,沈阳日报,沈阳晚报,时代商报,辽沈、晨报为硬广。本地所有常规纸媒进行软性新闻炒作配合（以集团的广告协议提出申请）,从五月份开始到八月份,频次为每周投放一次,辽沈晚报,华商晨报,短信,成交客户及意向客户资源；,区域重点锁定；,随销售信息持续传递，尤其在重要节点大量群发,每周五、六,网络广告,沈阳房产网、搜房、焦点等房产门户网站,新闻报道、网络广告、论坛、活动直播等,持续投放，,重要营销节点加大篇幅及密度,户外广告,路牌、路旗、候车亭、车体,广告新闻化,全年,项目名称,发布日期,类别,版式,单价（元）,内容,辽沈晚报,4,月,16,日,硬广,整版,52000,保利五期新品即将上市,华商晨报,4,月,16,日,硬广,整版,沈阳日报,4,月,16,日,硬广,整版,89500,华商晨报,4,月,21,日,硬广,整版,68400,辽沈晚报,4,月,21,日,硬广,整版,48000,华商晨报,4,月,23,日,硬广,整版,沈阳晚报,4,月,23,日,硬广,整版,100000,沈阳晚报,4,月,28,日,硬广,整版,68400,辽沈晚报,4,月,28,日,硬广,整版,48000,华商晨报,4,月,30,日,硬广,半版,34200,辽沈晚报,4,月,30,日,硬广,整版,48000,华商晨报,5,月,5,日,硬广,半版,34200,辽沈晚报,5,月,5,日,硬广,整版,48000,沈阳晚报,5,月,5,日,硬广,半版,34200,四,-,五月份纸媒传播计划,1,、报广排期,1,、报广排期,五,-,六月份纸媒传播计划,项目名称,发布日期,类别,版式,单价（元）,内容,辽沈晚报,5,月,7,日,硬广,整版,48000,保利五期新品即将上市,华商晨报,5,月,7,日,硬广,半版,34200,辽沈晚报,5,月,14,日,硬广,整版,48000,华商晨报,5,月,14,日,硬广,半版,34200,沈阳晚报,5,月,21,日,硬广,整版,36000,华商晨报,5,月,21,日,硬广,半版,34200,辽沈晚报,5,月,26,日,硬广,整版,48000,沈阳晚报,5,月,26,日,硬广,半版,36000,辽沈晚报,5,月,28,日,硬广,整版,48000,华商晨报,5,月,28,日,硬广,半版,34200,沈阳日报,6,月,2,日,硬广,整版,48000,辽沈晚报,6,月,2,日,硬广,整版,52000,华商晨报,6,月,2,日,硬广,整版,68400,沈阳日报,6,月,4,日,硬广,整版,89500,辽沈晚报,6,月,4,日,硬广,整版,52000,沈阳晚报,6,月,4,日,硬广,整版,36000,华商晨报,6,月,4,日,硬广,整版,68400,1,、广告运动,短,信,网,络,候車亭,小众重点传播渠道,候车亭,候车亭：,发布时间：,3,月,-9,月,预计费用：,10,万,发布策略：以成交客户来源区域情况做市场依据及产品所处区域属性，拟定投放路线以覆盖东陵区、大东区及沈河区东部为主。,项目名称,单价（元）,数量,总价（元）,候车亭,1750,40,140000,短信,发布时间：,4,月,预计费用：,6,万,发布策略：采用持续释放，重点阶段加大投放数量的整体策略。,发布时间,发布主题,发布范围（对象）,发布数量,备注,4,月,5,日、,6,日,三期四期扫尾销售，特价房源销售信息,重点老业主及意向客户,20,万条,每天,10,万条,4,月,8,日、,10,日,特价房源销售信息、新品即将上市,大东区（中街商圈）、沈河区,20,万条,每天,10,万条,4,月,13,日,保利五期新品上市,重点老业主及意向客户,20,万条,每天,10,万条,4,月,15,日,保利五期新品上市,大东区西部、东陵区北部、沈河区东部,20,万条,每天,10,万条,4,月,17,日,保利五期新品上市,重点老业主及意向客户,6000,条,每天,6000,条,4,月,18,日,保利五期新品上市,东陵区中北部与大东区西北部、沈河区东部,20,万条,每天,10,万条,网络,发布时间：,4,月,-5,月上旬,网路广告：首页通栏、搜房网通栏,预计费用：,10,万,分段发布：,1,）,4,月中上旬：,内容：,保利五期新品上市！,释放保利花园五期产品即将上市信息，告知受众，扩大影响面。,4,月中旬,-5,月上旬,内容：认购现场火爆及优惠信息释放，向受众反馈认购信息，同时告知特惠信息。,发布参考：,政府关系,业内关系,公众关系,客户关系,媒体关系,公共关系,提升行业标准,业 内 传 播,联 谊 活 动,联 谊 活 动,联 合 造 势,客户保养活动,客户关系管理,新 闻 传 播,政 府 公 关,权威认证,间接影响,业内口碑,掌握喉舌,口碑效应,2,、公共关系,活动目的：,增加销售现场人气，通过老业主传播五期新品上,市信息。通过特价单位的促销政策，消化保利花,园现有房源。,活动时间：,09,年,4,月,18,日（周六）上午,10,点,下午,16,点,09,年,4,月,19,日（周日） 上午,10,点,下午,16,点,活动地点：,保利花园售楼处、保利生活馆,活动形式：,1,、凡参加活动的业主，需要到销售中心登记并领取一张入场券，可以免费到保利生活馆制定的场馆进行相应的运动体验，时间约,30-60,分钟。,2,、每个老业主初次登记时只能选择一种项目活动卡，如要中途参加别的项目，需到销售中心前台重新领取一张对应项目的活动卡。,参加人员：,持有“保利会”会员卡的保利花园老业主及其亲友,软文炒作：,邻里和谐，其乐融融,保利花园业主运动会圆满成功,建议,1,：保利会会员日之业主运动日,2,、公共关系,建议,2,：好房子分享行动,保利业主联合推荐,活动目的：最大化在集团品牌内消化老客户所带来的推荐价值。,线上操作：晨报（半）、辽沈（整）配合宣传,线下配合：五盘联动，在售项目展示，资料互置。,结合保利会的推荐政策，对老客户推荐新客户购买集团内的产品有相应优惠政,策，本项目内执行现有标准，推荐朋友在保利其他项目成交的客户获得等额购物,卡，新客户优惠各项目根据实际情况制定。,2,、公共关系,建议,3,：保利会商家联盟营销互动,活动目的：扩大保利会影响面，提升保利会价值。,线上操作：征求联盟商家，从商场、超市到家居市场，作为保利会的延伸服务。,线下配合：会员之间的利益共享，设立针对商家会员的优惠政策，终端传播。,凡是保利会联盟商家的会员购买保利旗下产品，即可额外获得,2000,元的购房优惠，,如推荐亲友购买，则亲友可获得,1000,元购房优惠，本人可获得所在商家价值,1000,元的购物卡。推荐或本人购买界定以首次出示商家会员卡作为基础。,2,、公共关系,建议,4,：保利地产五盘业主运动联赛,活动目的：增加各盘业主对保利地产沈阳项目的综合了解，增强消费信心，促进推荐成交。,线上操作：各项目进行羽毛球、乒乓球淘汰联赛，在各项目销售中心报名，比赛地点,定在保利会馆，优胜者获得全家北京保利品牌游（保利博物馆、保利剧院等）,线下配合：多项目间的业主联合推荐购买政策。,结合保利会的推荐政策，对老客户推荐新客户购买集团内的产品有相应优惠政策，本项目,内执行现有标准，推荐朋友在保利其他项目成交的客户获得等额购物卡，新客户优惠各项,目根据实际情况制定。,2,、公共关系,6,月份开展,“多盘联动 品牌幸运接力活动,凡是集齐保利全部在售项目的品牌原子印章，就可以兑换一份价值,50,元的幸运大奖（限量,1000,份），同时获得忠实品牌拥护者证书和各项目的不同金额购房优惠。,2,、公共关系,建议,5,：保利品牌幸运接力,2,、公共关系,活动目的：突出物业服务队伍的高质量服务，发扬保利品牌军企出身传统。,线上操作：以建军节为起始，由物业公司组织保安人员进行全月军讯，地点新宁街。,线下配合：军人及家属的现场购房优惠政策。,凡是活动期间，军人或军人直系亲属购买保利花园，均可额外享受,8100,元的购房优惠，同,时针对军人推出“拥军房” 。,建议,6,：向最可爱的人学习,保利物业军事化训练月,活动目的：,营造火爆热销的销售氛围，力争诚意金客户最大化成交,活动时间：,09,年,6,月,6,日（周六）上午,9,点,下午,16,点,活动地点：,保利花园售楼处,开盘形式：,电脑摇号,参加人员：,前期缴纳诚意金客户,重大活动一：,保利花园,第五季 开盘仪式,活动目的：,宣传五期新品，与三期四期向互补，持续热销，消化开盘未成交诚意客户,活动时间：,预计在,6,月中下旬,活动场地：,保利花园销售案场、房交会现场,参加人员：,前期诚意金客户及到访客户,软文炒作：,火热的六月，火热的保利花园,第五季,重大活动二：,沈阳,09,夏季房交会,本阶段公关活动的重点对象由业内人士转入准客户群体，可有以下几种形式：,重要节点活动,：如开盘活动，以样板间开放为主要诱因，可同时邀请艺术策展人做小型艺术展览，使现场气氛更为活跃，互动性更强，同时彰显项目的文化气质；,2,、公共关系,日常主题性公关活动,：鉴于新品传播的阶段与项目周边配套资源特征，建议组织以“亲切的大院生活”为主题的系列活动。,活动设想,1,：,五一期间在运河带状公园举办“我与春天有个约会,业主趣味运动会”,活动设想,2,：,六一期间，举办保利宝宝绘画大赛，主题“我美丽的家”。,活动设想,3,：,七月份，在保利广场举办的露天电影展播（保利博纳电影专场，如赤壁等）,2,、公共关系,北京保利博纳电影发行公司发行影片,：,2,、公共关系,日常主题性公关活动,：鉴于新品传播的阶段与项目周边配套资源特征，建议组织以“亲切的大院生活”为主题的系列活动。,活动设想,4,：,八月份，“凉爽夏日 大院生活”主题活动，与水相关的如钓鱼比赛（成人）、抓鱼大赛（儿童）,活动设想,5,：,十月份，举办流金岁月,大院文化摄影展,活动设想,6,：,十二月份，在 黎明文化宫举办 “流金岁月”业主答谢联欢会。,2,、公共关系,促销,+,互动公关活动,：当有促销活动时，可同时安排互动性强的游戏活动。,如举办“家有爱车”试驾活动。,2,、公共关系,巡讲活动,：针对项目周边目标客群比较集中的企事业单位进行重点项目推介，同时配合相应团体购买的优惠政策。,2,、公共关系,第一圈层,：农业大学，黎明集团等。,第二圈层：,沈海热电、金杯公司等,第三圈层：,三洋公司、沈阳大学等,巡展活动,：利用周边客群日常消费比较集中的场所，进行小规模巡展活动。地点建议兴隆大家庭新光店（,08,年成功经验），同时现场配合看房车。,2,、公共关系,活动亮点,：以针对兴隆员工购房优惠为置换条件，将项目宣传资料或项目优惠卡放在商场收银台处，随结帐发放,。,地盘包装：,树立项目完整地盘形象，做好明确的导引系统,售楼大厅：,营造亲切、舒适感受,样板间：,制作必要的说明牌、户型牌,1,、硬环境,3,、展卖空间,2,、软环境,客户到访体验系统,安全感,舒适感,品位感,亲切感,细致感,听觉,视觉,嗅觉,味觉,触觉,传播费用,预期销售额,50,000,万元*,2%,1000,万元,战术类别,项目名称,费用比例,费用估算,广告运动,户外广告,30%,300,万,平面广告,15%,150,万,网站建设及网络广告,10%,100,万,广播广告,3%,30,万,短信广告,3%,30,万,DM,广告,3%,30,万,公共关系,公关活动及新闻宣传,15%,150,万,文本资料,各类文本资料印刷,5%,50,万,展卖空间,卖场建设及包装,10%,100,万,其它费用（含广告广告服务费用）,6%,60,万,费用总计,1000,万,传播费用,LOGO,表现,续客期大众媒体画面表现,报广,报广,报广,报广,报广,报广,车体表现,站亭表现,站亭效果表现,广告牌表现,广告牌实景合成表现,网络表现,网络媒体效果表现,续客期案场包装画面表现,园区路旗表现,路旗合成效果表现,围挡表现,围挡表现,围挡表现,围挡表现,围挡完整表现,围挡合成效果表现,售楼处外立柱表现,售楼处外立柱实景合成表现,售楼处内立柱表现,售楼处内吊旗表现,售楼处内立柱吊旗表实景合成表现,续客期推广物料画面表现,户型单页示意,名片示意,手提袋示意,手提袋全款示意,感谢您的时间！,谢谢观看,/,欢迎下载,BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH,内容总结,沈阳保利花园五期开盘。本项目周边竞品潜在09年潜在供应预计50万，市场竞争依然激烈。明确五期产品具体施工时间、封顶时间及入住时间。保证工程形象的完善，样板段应在开盘前达到工程结束。五期房源销售采取多频次、低供应量，通过现场热销场面刺激客户购买需求的销售策略完成开盘即清盘的效果。第二、体现项目的竞争位置，体现项目自身价值。目前区域楼盘价格整体相差不大，保利花园价格处于中游。均价区间 比准均价组合溢价1-比准均价+组合溢价2。预计五期开盘出街均价在4290左右,在08年目前出街价格基础上上涨200元/平米。将五期南侧地块制作部分围挡，减弱此未开发地块所产生的负面效应。C2户型：户型欠缺规整性，通过样板房展示户型优势。成交量1100套来访量11000组成交率10。特别是上东花墅二期和良城美景二期，80-100平占了绝大多数。“保利会”会员日之业主运动日。日期： 5月5日（星期二）,
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