某商业街策划报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,前 言,首先要感谢农房集团的各位领导能够在百忙之中抽空阅读开启对“夏朵园商业街”商业项目所作的前期项目初步策划提案。幷同时感谢各位领导在本项目上对开启的支持与帮助！,1. 商铺之区域市场调研范围,2. 商铺之区域商业市场情况,3. 商铺之SWOT分析,4. 商铺之总体定位,5. 商铺之时尚休闲篇,6. 商铺之步行街与沿街商铺篇,商铺之其余商业篇,商铺之销售策略篇,第一部分 商 铺 建 议,1. 商铺之区域商业市场调研范围,2. 商铺之区域商业市场情况,闵行开发区目前商业主要分为：,江川路区域,交大闵行校区周边,好又多超市周边,东川路住宅小区底层商铺,千代广场,外资卖场有好又多与欧尚。,江川路区域,江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地,段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在3050平方,米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖,店为主，经营情况较好。,交大闵行校区周边,位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为,住宅底铺，面积在60100平方米左右，由于靠近大学，主要是餐饮,和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、VCD出租店，总体,来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。,好又多超市周边地区,位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较,陈旧，面积比较小，大多在20平方米左右，总的来说由于整体缺少规划，,商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。,东川路住宅小区底层商铺,商铺主要分布在东川路中段，即沪闵路到金平路段，为两侧商品住宅小区,的商业配套商铺，这些商铺整体规划较好，面积大都为5060平主米，但,目前商业气氛不是很浓，人流量也不多，经营情况一般。,千代广场,千代广场由两排三层商铺组成，楼层之间有近550米长的宽阔步行街，主要,以美容、餐饮、娱乐、休闲、网吧等为主。除去沿街第一排商铺情况较好,外，其余商铺则不尽人意。,周边小高层商铺和多层商铺之市场售价,案例A：江川路沿街商铺，面积约108平方米，层高约3.8米，售价约为11000元/平方米,案例B：鹤庆路住宅沿街商街，面积约70平方米，层高3.8米，售价约为10000元/平方米,案例C：东川路住宅沿街商街，面积约90平方米，层高3.8米，售价约为10500元/平方米,案例D：千代广场内街铺，面积约125平方米，层高4.5米，售价约为8250元/平方米,案例E：金榜沿街外商铺，面积约200多平方米，分上下两层，售价约为13000元/平方米,江,川,川,路,路,商,商,铺,铺,与,与,本,本,项,项,目,目,相,相,比,比,较,较,，,，,在,在,地,地,段,段,属,属,性,性,、,、,交,交,通,通,人,人,流,流,量,量,、,、,业,业,种,种,业,业,态,态,的,的,配,配,比,比,都,都,具,具,有,有,明,明,显,显,的,的,优,优,势,势,，,，,属,属,于,于,老,老,闵,闵,行,行,区,区,域,域,最,最,为,为,成,成,熟,熟,、,、,繁,繁,华,华,的,的,商,商,业,业,地,地,段,段,，,，,而,而,本,本,项,项,目,目,是,是,全,全,新,新,板,板,块,块,、,、,全,全,新,新,社,社,区,区,、,、,因,因,为,为,居,居,民,民,要,要,长,长,时,时,间,间,才,才,能,能,入,入,住,住,，,，,通,通,过,过,项,项,目,目,的,的,优,优,缺,缺,点,点,比,比,较,较,，,，,该,该,项,项,目,目,的,的,单,单,价,价,最,最,低,低,。,。,周,边,边,商,商,业,业,市,市,场,场,的,的,价,价,格,格,研,研,判,判,鹤,庆,庆,路,路,商,商,铺,铺,与,与,本,本,项,项,目,目,相,相,比,比,较,较,，,，,交,交,通,通,人,人,流,流,量,量,比,比,较,较,多,多,、,、,但,但,业,业,种,种,业,业,态,态,相,相,对,对,单,单,一,一,一,一,些,些,，,，,但,但,与,与,本,本,地,地,块,块,相,相,比,比,较,较,，,，,仍,仍,然,然,有,有,较,较,明,明,显,显,的,的,地,地,段,段,优,优,势,势,，,，,而,而,且,且,周,周,边,边,大,大,多,多,数,数,楼,楼,盘,盘,都,都,已,已,入,入,住,住,，,，,从,从,项,项,目,目,的,的,优,优,缺,缺,点,点,比,比,较,较,，,，,该,该,项,项,目,目,的,的,单,单,价,价,比,比,较,较,高,高,。,。,周,边,边,商,商,业,业,市,市,场,场,的,的,价,价,格,格,研,研,判,判,东,川,川,路,路,商,商,铺,铺,与,与,本,本,项,项,目,目,相,相,比,比,较,较,，,，,交,交,通,通,人,人,流,流,量,量,比,比,较,较,大,大,，,，,邻,邻,近,近,欧,欧,尚,尚,大,大,卖,卖,场,场,，,，,周,周,边,边,大,大,商,商,业,业,氛,氛,围,围,较,较,好,好,，,，,因,因,此,此,商,商,业,业,综,综,合,合,价,价,值,值,较,较,大,大,，,，,从,从,项,项,目,目,优,优,缺,缺,点,点,比,比,较,较,，,，,该,该,项,项,目,目,的,的,单,单,价,价,最,最,高,高,。,周,边,边,商,商,业,业,市,市,场,场,的,的,价,价,格,格,研,研,判,判,3.,商,商,铺,铺,之,之SWOT,分,分,析,析,商,铺,铺,之,之SWOT,分,分,析,析,优,势,势,（,（STRENGTH,）,）,具,备,备,成,成,为,为,区,区,域,域,社,社,区,区,商,商,业,业,地,地,标,标,的,的,产,产,品,品,优,优,势,势,邻近轻,轨,轨站的,交,交通优,势,势,提供“,一,一站式,社,社区”,商,商业服,务,务的整,体,体规划,组,组合：,包,包括时,尚,尚休闲,、,、服饰,、,、餐饮,、,、便民,、,、娱乐,等,等,“农房,”,”与“,开,开启”,强,强强,紧,紧密联,手,手,劣势（WEAKNESS）,周边建,筑,筑形态,形,形象档,次,次较低,周边现,有,有整体,商,商业氛,围,围不够,浓,浓厚,机遇（OPPORTUNITY）,宏观经,济,济形势,利,利好，,商,商业市,场,场前景,乐,乐观,同质可,比,比性项,目,目尚未,出,出现,符合商,业,业市场,需,需求趋,于,于多元,化,化的特,征,征,区域商,业,业需求,增,增大，,处,处于供,方,方市场,状,状态,威胁（THREATEN）,同质竞,争,争项目,可,可能随,时,时浮出,水,水面,各主要,节,节点未,能,能最后,确,确定，,变,变量较,大,大,4.,商,商铺之,总,总体定,位,位,1.,完善项,目,目周边,商,商业业,态,态，抢,占,占商机,；,；,2.,以,以满足,整,整体定,位,位为前,提,提，采,用,用业态,错,错位分,布,布的原,则,则，达,到,到业态,布,布局的,协,协调统,一,一（Trade-Mix),；,；,3.,稳,稳定消,费,费群体,，,，保障,商,商铺的,持,持续发,展,展；,4.,考,考虑各,种,种业态,的,的营业,时,时间差,异,异，利,用,用业态,间,间的相,互,互促进,，,，营造,良,良好的,商,商业氛,围,围；,5.,体,体现,社区商,业,业中心,主题，,服,服务于,社,社区及,周,周边区,域,域；,6.,借,借助邻,近,近轻轨,的,的立体,交,交通优,势,势及强,大,大的人,气,气聚集,力,力，保,障,障整体,定,定位的,可,可实现,性,性。,商铺业,态,态定位,依,依据,时尚潮,流,流地带,（,（ 1F 部,分,分商场,、,、2F,部,部分,商,商场）,业态组,合,合：精,品,品饰物,、,、咖啡shop、名,品,品钟表,及,及休闲,运,运动服,饰,饰等；,时尚潮,流,流地带,、,、社区,服,服务性,行,行业（1F,、,、2F,步,步行,街,街与沿,街,街商铺,）,）,业态组,合,合：主,题,题茶馆,，,，西式,餐,餐厅，,精,精品饰,物,物，时,尚,尚服饰,及,及社区,服,服务性,配,配套设,施,施等，,满,满足本,案,案及周,边,边居民,的,的高层,次,次需求,，,，并提,供,供完善,的,的生活,配,配套设,施,施；,休闲餐,饮,饮（2-3F,部,部分,商,商场）,满足本,案,案及周,边,边居民,的,的饮食,需,需求；,网吧,、,、特色,酒,酒吧、,迪,迪吧等,休,休闲娱,乐,乐场所,（,（2-3F,左,左区部,分,分商场,）,）,满足本,案,案及周,边,边居民,的,的娱乐,需,需求。,商铺业,态,态定位,分,分析,就本项,目,目社区,商,商业定,位,位的基,础,础上，,开,开启建,议,议以“,沿,沿街式,”,”、“,组,组团式,”,”、“,多,多点式,”,”为主,体,体。一,般,般来说,，,，“,沿街式,”上也,应,应以工,薪,薪阶层,为,为主要,消,消费群,，,，约设1家中,型,型超市,，,，1家,便,便利店,，,，1家,修,修配店,，,，以及,中,中小餐,馆,馆等，,而,而“,组团式,”和“,多点式,”居住,小,小区的,商,商业应,瞄,瞄准中,高,高档消,费,费群，,以,以大型,商,商业为,主,主体，,重,重点发,展,展小型,中,中西餐,馆,馆、便,利,利店、,美,美容美,发,发、洗,染,染、花,卉,卉、洗,衣,衣房等,便,便民利,民,民的商,业,业网点,，,，形成,功,功能齐,全,全的商,业,业群落,。,。,1F业,态,态布局,示,示意图,西式餐,厅,厅,时 尚,服,服,饰,饰,如：麦,当,当劳、,肯德基,社 区,主,主,题,题 店,礼品文,具,具,时尚潮,流,流地带,药店,冲印店,精品饰,物,物,时尚潮,流,流地带,、,、社区,服,服务性,行,行业,思妍丽,护,护肤美,容,容,美容美,发,发,注,释,释：,基于本,项,项目底,层,层部分,在,在开间,与,与进深,方,方面所,面,面临的,问,问题，,开,开启建,议,议底层,可,可作小,面,面积产,权,权出售,，,，即时尚潮,流,流地带,与,与精品,饰,饰物区进行有,效,效分隔,，,，同时,与,与本项,目,目二、,三,三层进,行,行合理,的,的业态,错,错位经,营,营。项,目,目底商,部,部分面,积,积应控,制,制在50平方,米,米左右,，,，单价,提,提高。,减,减轻客,户,户初始,经,经营资,金,金投入,的,的压力,，,，降低,了,了投资,门,门槛，,帮,帮助了,部,部分实,力,力不太,强,强的客,户,户实现,创,创业梦,想,想，此,举,举相当,于,于为项,目,目的销,售,售拓宽,了,了客户,层,层面。,开启建,议,议：,入口处,的,的1F/2F/3F/4F/5F,，,，分别,为,为三层,合,合一为,整,整体，,这,这样的,分,分割对,未,未来的,销,销售会,有,有影响,。,。初步,建,建议有,两,两个：,（1）,将,将F1,，,，F2,合,合一；F4，F5合,一,一，作,为,为定向,招,招商销,售,售；,（,2,）一层,作,作为底,铺,铺，开,口,口对回,迁,迁区。,二,二三层,合,合一，,但,但在对,内,内街的,的,的入口,进,进行架,空,空，形,成,成一个,挑,挑高门,厅,厅，送,给,给,2-3,层（问,题,题点是,楼,楼梯的,设,设置）,。,。另,4F,的,2-3,层由于,面,面宽窄,进,进深长,，,，可与,3A,合并。,2F业,态,态布局,示,示意图,3F业,态,态布局,示,示意图,定位诠,示,示：,二、三,层,层区将,是,是极具,特,特色的,商,商业内,街,街，这,种,种商业,格,格局比,较,较新颖,，,，但双,层,层的结,构,构对行,业,业的选,择,择却有,很,很多的,限,限制。,餐,餐饮业,是,是少数,不,不受双,层,层结构,影,影响的,行,行业，,但,但是首,先,先要让,建,建筑符,合,合做餐,饮,饮的要,求,求。为,达,达到这,个,个目的,，,，可以,将,将单独,铺,铺面的,二,二楼和,与,与之对,应,应的三,楼,楼成为,一,一个独,立,立的销,售,售（租,赁,赁）单,位,位，并,在,在内部,设,设置铺,面,面二楼,直,直通三,楼,楼的楼,梯,梯。,二、三,层,层区的,餐,餐饮必,须,须选择,休,休闲餐,饮,饮，这,有,有利于,项,项目整,体,体档次,的,的提升,，,，并形,成,成休闲,餐,餐饮一,条,条街的,特,特色核,心,心竞争,优,优势。,二,二、三,层,层区的,最,最主要,的,的工作,是,是先解,决,决招商,的,的问题,。,。对于,二,二、三,层,层区的,招,招商策,略,略是重,点,点攻关,有,有影响,力,力的休,闲,闲餐饮,，,，哪怕,是,是运用,前,前半年,免,免租的,策,策略，,以,以此形,成,成连动,气,气候。,最,最终形,成,成成熟,休,休闲餐,饮,饮一条,街,街。从,而,而达到,提,提升项,目,目知名,度,度及塑,造,造核心,竞,竞争优,势,势的效,果,果。,基于本,项,项目二,三,三层部,分,分为整,体,体经营,之,之基点,，,，开启,建,建议项,目二、,三,三层部,分,分均以,休,休闲餐,饮,饮及休,闲,闲娱乐,为,为主的,特,特色经,营，强,化,化露天,咖,咖啡/,酒,酒吧、,烧,烧烤的,休,休闲观,光,光功能,，,，扩大,项,项,目知名,度,度。并,将,将“夏,朵,朵园商,业,业街”,建,建筑3,层,层平台,的,的露天,咖,咖啡,/茶厅,与,与特色,餐,餐饮、,购,购物作,为,为重要,的,的休闲,观,观光场,所,所。在,销,销,售方面,可,可做到,整,整体单,价,价略为,降,降低。,使,使得部,分,分资金,实,实力雄,厚的客,户,户，增,加,加购入,商,商铺的,体,体量，,而,而不影,响,响投资,。,。对销,售业绩,更,更有保,障,障。,注,释,释：,3、内,街,街的一,层,层（整,个,个建筑,的,的二层,）,）临街,铺,铺面的,入,入口处,建,建议设,为,为喇叭,状,状，以,便,便扩大,进,进店面,的,的入口,面,面宽。,1、,7F首,层,层可根,据,据柱网,再,再分割,成,成三个,单,单元底,铺,铺；,2、3E-10E,一层对,内,内街的,连,连廊过,道,道的设,计,计实际,上,上形成,了,了一条,地,地下过,道,道，建,议,议在满,足,足规范,要,要求下,，,，以内,庭,庭为单,位,位上下,。,。,4、对,于,于,12F,、,13F,的设计,，,，需要,设,设计方,对,对该区,域,域的空,间,间结构,给,给予一,定,定的解,释,释，并,结,结合会,所,所再进,深,深入探,讨,讨。,就本项,目,目建筑,设,设计上,的,的疑问,初,初步改,进,进建议,：,：,就本项,目,目建筑,设,设计上,的,的疑问,初,初步改,进,进建议,：,：,6、对,于,于空调,的,的位置,，,，原则,上,上建议,餐,餐饮设,立,立小型,独,独立中,央,央空调,，,，空调,机,机位设,在,在顶层,。,。同时,考,考虑到,未,未来的,可,可变性,，,，可充,分,分利用,建,建筑的,立,立面处,理,理预留,一,一些分,体,体空调,外,外挂位,。,。,7、对,于,于车库,的,的位置,，,，建议,在,在社区,入,入口大,体,体块商,业,业设地,下,下或半,地,地下车,库,库。,5、由,于,于初步,定,定位二,层,层以上,都,都作餐,饮,饮，所,以,以必须,考,考虑相,关,关的功,能,能配套,，,，其中,最,最关键,的,的是上,下,下管（,气,气、水,）,）的布,置,置，建,议,议,2B/3B/4B/5B/6B,的管道,位,位置设,在,在每两,个,个单元,的,的之间,的,的中部,位,位置。,对,对应一,侧,侧,3A/4A/5A/6A/7A,的管道,位,位置设,在,在两单,元,元的交,接,接的临,街,街处。,同,同时餐,饮,饮的排,烟,烟系统,设,设在建,筑,筑的顶,层,层。,5,. 商,铺,铺之时尚休,闲,闲篇,2003年上,海,海高等,、,、中等,收,收入居,民,民消费,结,结构比,较,较,2003,年上海,市,市高等,、,、中等,收,收入居,民,民用於,食品服,饰,饰,消費的,支,支出分,別,別占消,費,費總支,出,出的,63%,和,66%,。由此,可,可見，,經,經營日,常,常消費,品,品,及休闲,娱,娱乐,的商業,物,物業依,舊,舊具有,較,較大的,市,市場空,間,間。,2003年个,人,人平均,消,消费总,支,支出：,人,人民币10，237,元,元2003年个,人,人平均,消,消费总,支,支出：,人,人民币7，467元,数据来,源,源：上,海,海统计,年,年鉴2003,休闲娱,乐,乐,2003年上,海,海高等,、,、中等,收,收入居,民,民消费,场,场所比,较,较,休闲娱,乐,乐,現已逐,步,步佔據,較,較大的,商,商業市,場,場份額,，,，在中,高,等收入,居,居民的,消,消費場,所,所比,例,例中體,現,現得尤,爲,爲明顯,。,数据来,源,源：上,海,海统计,年,年鉴2003,中等收,入,入居民,19%,11%,37%,12%,8%,13%,百货商,店,店,购物中,心,心,专业商,店,店,大卖场,超市,便利店,休闲娱,乐,乐,市民购,房,房对配,套,套设施,的,的关注,比,比例,近年來,，,，上海,市,市居民,對,對,商業配,套,套,的關注,比,比例逐,漸,漸上升,，,，已經,和,和傳統,的,的配套,如,如交通,、,、教育,等,等相差,無,無幾，,已,已成爲,影,影響市,民,民購房,決,決策的,最重要,因素之,一,一。,数据来,源,源：开,启,启战略,研,研究商,业,业部,6,. 商,铺,铺步行,街,街、沿,街,街商铺,定位依,据,据,“时尚,潮,潮流地,带,带”,延续项,目,目的整,体,体规划,建,建筑特,点,点,塑造让,渡,渡价值,，,，提高,整,整体项,目,目的软,性,性价值,量,量,作为未,来,来实现,区,区域社,区,区商业,中,中心的,重,重要组,成,成部分,“社区,服,服务性,行,行业”,实现“,十,十全”,生,生活，,提,提高小,区,区的整,体,体生活,质,质量,作为未,来,来夏朵,小,小城二,期,期住宅,项,项目的,配,配套性,服,服务产,品,品,在一定,程,程度上,满,满足小,区,区业主,的,的不同,层,层次要,求,求,为主力,客,客户提,供,供一体,化,化服务,步行街,、,、沿街,商,商铺业,态,态细分,业态定位,建议业态细分,时尚潮流地带,咖啡shop，特色酒吧，主题店，西式餐厅,礼品文具，精品饰物，时尚潮流服饰，家居饰物,社区生活配套,美容美发、银行、邮局、干洗店、药店、,冲,印店等,开启,推荐的,“,“时尚,潮,潮流地,带,带”,客,客户,咖啡shop,：,：,星巴克,、,、上岛,、,、真锅,、,、Ginocafe,特色酒,吧,吧：,ARKlive house、Windowstwo、乐,美,美颂会,所,所、,主 题,店,店：,避风塘,、,、仙踪,林,林、锦,园,园茶坊,、,、东田,果,果味绿,茶,茶坊,西式餐,厅,厅：,季诺休,闲,闲餐饮,（,（意大,利,利）、,德,德克士,、,、麦当,劳,劳、KFC,礼品文,具,具：,大禾、,雅,雅家时,尚,尚、苏,佩,佩琦,精品饰,物,物：,黑眼睛,、,、流行,饰,饰品、,丝,丝蒂奇,饰,饰品、,亚,亚妮工,艺,艺品,时尚服,饰,饰：,lee、PLAYBOY、堡狮龙,、,、佐丹奴、,生活几何,家居饰物：,世家屋、郎,德,德家饰、,樱花卫厨、,汤,汤美思家居,开启推荐的,“,“社区生活,配,配套” 客,户,户,美容美发：,蒂凡尼形象,设,设计中心、,美,美丽田园护,肤,肤美容中心,、,、王,垒形象设计,中,中心、自然,美,美护肤美发,中,中心、思妍,丽,丽护,肤美容中心,药,店,店：,万寿堂药店,、,、锦江大药,房,房、长徽药,房,房、雷允上,国,国药,公司、宝之,林,林药店,干 洗 店,：,：,正章干洗、,福,福奈特干洗,、,、百立干洗,、,、阳光干洗,冲 印 店,：,：,柯达、富士,、,、快图美,网,吧,吧：,东方网点、,易,易闲网吧,工商银行,: 自动提,款,款机,“社区生活,配,配套” 部,分,分客户图片,步行街、沿,街,街商铺客户,的,的特殊要求,咖啡shop客户一般,要,要求建筑面,积,积在100-200,；,；装修标准,较,较高。,特色酒吧一,般,般要求建筑,面,面积在100-300,。,西式餐厅客,户,户一般要求,建,建筑面积在300-500，不,小,小于300,；需要煤,气,气容量较大,，,，一般在40m,3,以上；电容,量,量要求较大,，,，电容量不,低,低于250kv；水管,直,直径需大于,两,两寸。,美容、美发,客,客户一般要,求,求建筑面积,在,在200,左,左右。,干洗店客户,一,一般要求建,筑,筑面积在150左右,；,；要求店铺,靠,靠近居民区,，,，人流量要,求,求较高。,药店客户一,般,般要求建筑,面,面积在100200,左右。,冲印店客户,一,一般要求建,筑,筑面积在100左右,。,。,7. 商铺,之,之其余商业,篇,篇,定位依据,服务性,服务于本小,区,区业主及周,边,边社区居民,、,、服务于购,物,物客户,稀缺性,项目周边缺,乏,乏娱乐场所,及,及中档酒楼,，,，存在较大,的,的需求群体,一站式,作为社区及,商,商业中心的,重,重要配套，,实,实现一站式,服,服务,匹配性,与中高档住,宅,宅区“十全,生,生活”相匹,配,配，与社区,商,商业中心的,定,定位相匹配,充沛性,业已开通的,轻,轻轨及未来,的,的,社区商业中,心,心,将为各类商,业,业带来充分,客,客流,利润性,提供多层次,的,的商业娱乐,配,配套服务，,满,满足不同消,费,费者的需求,，,，以实现开,发,发商利润,最大化,商场1F及2- 3F,部,部分业态分,布,布,业态分布：,商场1F部,分,分，面积约2677m,2,，定位为时,尚,尚潮流地带,、,、,社区生活配,套,套,商场2-3F部分，面,积,积约4520m,2,，定位为休,闲,闲餐饮、,休闲娱乐场,所,所等,开启推荐的,休,休闲服饰客,户,户,美特斯邦威,安 莉 芳,经典故事,生活几,何,何,南 极,人,人,宝 路,开启推,荐,荐的休,闲,闲运动,服,服饰客,户,户,开启推,荐,荐的,休闲餐,饮,饮客户,根据开,启,启长期,跟,跟客户,的,的沟通,，,，对各,业,业态的,基,基本要,求,求也了,然,然于心,，,，现罗,列,列部分,供,供招商,参,参考：,休闲运,动,动服饰,客,客户（1F商,场,场）,建筑面,积,积要求,在,在60-100；,要,要求层,高,高3.3米以,上,上；门,面,面宽度6米以,上,上；logo,位,位置最,好,好在门,头,头正上,方,方，或,其,其它醒,目,目位置,；,；周边,品,品牌最,好,好为同,类,类型服,装,装；免,租,租装修,期,期一般,在,在15,天,天到一,个,个月左,右,右；租,期,期都在3年以,上,上；期,望,望的物,业,业管理,公,公司最,好,好为境,外,外公司,；,；要求,层,层面为,一,一层；,租,租金在RMB4-5.5/,d左右,。,。,休闲餐,饮,饮客户,（,（ 2-3F,商,商场部,分,分）,当客户,需,需要建,筑,筑面积700-800时,，,，一般,能,能承受,的,的租金,略,略高，,当,当需要,建,建筑面,积,积1500-2000时,，,，,能承受,的,的租金,相,相对较,低,低,；煤气,容,容量要,求,求在30km,3,以上；,电,电容量,要,要求30KW,以,以上；,上,上水管,直,直径需,大,大于两,寸,寸；同,时,时需排,污,污下水,管,管；需,要,要预留,隔,隔油池,位,位置；,需,需要有,排,排烟通,道,道；对,大,大型客,户,户需要,提,提供直,接,接上二,楼,楼的专,用,用通道,式,式电梯,。,。,娱乐场,所,所客户,（,（ 2-3F,商,商场后,部,部分）,由于其,建,建筑要,求,求必须,遵,遵循娱,乐,乐场所,的,的具体,要,要求，,此,此方面,的,的建议,需,需目标,客,客户与,开,开发商,共,共同协,商,商确定,。,。,从外部,环,环境到,内,内部环,境,境规划,及,及经营,的,的长远,角,角度出,发,发，如,何,何利用,本,本,项目独,特,特的地,理,理人文,环,环境，,制,制定出,创,创新的,经,经营模,式,式及观,念,念，营,造,造出不,同于其,它,它商业,业,业态的,主,主题经,营,营模式,，,，充分,运,运用现,有,有建筑,风,风格的,文,文化,背景及,项,项目规,划,划经营,特,特色，,形,形成具,竞,竞争力,的,的市场,优,优势，,给,给投资,者,者充足,的信心,。,。无论,经,经营布,景,景、经,营,营模式,、,、开业,时,时间、,项,项目包,装,装、物,业,业管理,等，有,关,关本报,告,告所阐,述,述的策,略,略以及,具,具体执,行,行方案,，,，开启,将,将在今,后,后提交,的策划,报,报告中,予,予以详,细,细阐明,。,。,小结：,注解：,由于本,项,项目在,前,前期的,规,规划与,设,设计均,已,已初步,确,确认；,就,就本项,目,目上存,有,有二三层,销,销售面,积,积过大,；,；上下,无,无法分,隔,隔销售,？,？铺位,布,布局规,划,划？进,深,深与门,面,面的黄,金,金分割,点,点 ？,突,突现商,业,业中心,空,空间？,人,人流消,费,费习惯,？,？等等问,题,题。因,其,其客观,原,原因，,故,故我司,在,在此也,不,不一一,赘,赘述。,故,故此本,策,策划报,告,告基本,上,上是在,该,该项目,现,现有的,基,基础上,加,加以完,善,善、深,化,化。,经营策,略,略建议,二、定,向,向招商,、,、分散,经,经营、,统,统一管,理,理,营销建,议,议,一、前,期,期的部,分,分整体,定,定向招,租,租,二、后,期,期的推,广,广销售,一、部,分,分整体,出,出租、,以,以租带,售,售、聚,集,集人气,、,、提升,价,价值,二、入,市,市时机,评,评估,公开时,机,机选择,2.预,定,定时机,选,选择,3.预,售,售时机,选,选择,三、风,险,险预测,及,及规避,风险：,价,价格定,位,位过高,低,低，导,致,致销售,收,收益下,降,降。,2.风,险,险：入,市,市时机,选,选择错,误,误，过,早,早或过,晚,晚。,这些，,值,值得我,们,们将其,一,一一,藏,藏：,典,注：以,上,上客户,为,为开启,商,商业部,成,成员曾,经,经服务,的,的成交,案,案例，,在,在此仅,代,代表个,人,人业绩,！,！,总结：,我司在,经,经过对,本,本项目,周,周边商,业,业市场,的,的详,细调研,、,、结合,本,本项目,优,优劣势,作,作出分,析,析研判,，,，开启,以,以专业,的,的策划,及,及招商,经,经验，,提,提出了,开,开启认,为,为最适,合,合本案,初,初步的,项,项目定,位,位、业,态,态定位,的,的建议,和,和营销,、,、经营,的,的建议,。,。希望,贵,贵司与,我,我司在,今,今后的,密,密切配,合,合下共,同,同将本,项,项目建,造,造成为,区域内,最,最具特,色,色和影,响,响力的,商,商业中,心,心！,第二部,分,分,项目经,营,营与营,销,销,在本报,告,告前文,中,中，开,启,启对本,项,项目的,产,产品优,劣,劣势及,市,市场机,会,会与风,险,险作了,较,较为具,体,体详细,的,的论述,，,，具体,到,到经营,与,与营销,推,推广，,我,我司建,议,议先进,行,行前期,的,的招商,以,以试探,市,市场反,应,应，招,商,商进行,到,到一定,的,的进度,后,后，进,行,行商铺,强,强销。,但,但目前,存,存在以,下,下矛盾,矛盾一：任务,与,与目标,现在的,任,任务：,快速销,售,售,小面积,铺,铺面,业态混,乱,乱档次,低,低,商品品,质,质低,拉低住,宅,宅品质,降低住,宅,宅售价,；,；延迟,销,销售周,期,期,我们的,目,目标：,商业带,动,动住宅,商业品,质,质高,合理定,位,位,品牌经,营,营,以租带,售,售,租售两,旺,旺；满,盘,盘皆赢,矛盾二,：,：,商业价,值,值提升,规,规律与,本,本项目,运,运作周,期,期矛盾,住宅不,成,成熟,（未全,部,部入住,）,）,业态易,混,混乱,住宅成,熟,熟,（入住2-3,年,年）,价格低,廉,廉,难以形,成,成规模,经,经营,业态合,理,理,售价提,高,高,区域商,业,业中心,开启建,议,议：,1、,商业部,分,分整体,出,出租、,以,以租带,售,售、聚,集,集人气,、,、,提升价,值,值,2、,商业先,建,建，形,成,成带动,住,住宅的,引,引擎,3,、适当,延,延长商,业,业的销,售,售周期,，,，最大,提,提升商,业,业价值,第三部,分,分,商业对,地,地产的,作,作用,一、商业带,动,动地产,商业项,目,目的成,功,功与否,，,，对提,升,升夏朵,小,小城一,、,、,二期住,宅,宅项目,的,的品质,和,和价格,空,空间将,起,起到极,大,大,的作用,。,。,以点带,面,面,先启动,商,商业市,场,场，形,成,成规模,。,。从而,带,带动整,个,个夏朵,小,小区近50万,方,方的销,售,售量与,销,销售价,格,格的上,扬,扬。,第一、,商,商业与,生,生活配,套,套服务,将,将是夏,朵,朵小城,项,项目重,要,要的点,睛,睛之笔,第二、,大,大型商,业,业项目,的,的风险,投,投资,第三、,经,经营管,理,理与销,售,售之间,的,的关系,盈利来,自,自商业,带,带动房,地,地产,新天地,是,是属于,商,商业带,动,动地产,较,较好的,一,一个典,型,型,投资方,意,意在与,商,商铺新,天,天地相,配,配套的,住,住宅房,地,地产的,开,开发销,售,售。由,于,于“新,天,天地”,的,的品牌,效,效应，,带,带动了,周,周边房,地,地产地,价,价的提,升,升，从,最,最开始,的,的每平,方,方米8000,元,元10000元，,到,到现在,的,的每平,方,方米2,万,万元。,成功案,例,例分析,新,天,天地,小结：,房地产,业,业将购,物,物中心,作,作为物,业,业来做,，,，商业,把,把它当,作,作商场,来,来做。,实,实际上,，,，它是,一,一个综,合,合体，,其,其运营,比,比单纯,的,的物业,或,或纯粹,的,的百货,商,商店要,复,复杂得,多,多。显,然,然，我,们,们在很,多,多情况,下,下没有,按,按照购,物,物中心,发,发展规,律,律办事,。,。上海,新,新天地,做,做了一,个,个先锋,，,，罗康,瑞,瑞意在,房,房地产,业,业，但,用,用心地,做,做了一,个,个真正,的,的商业,，,，结果,是,是满盘,皆,皆赢。,大体量,有,有五角,场,场地区,副,副都市,中,中心，,运,运用大,型,型商业,项,项目作,为,为引擎,，,，从而,带,带动整,个,个五角,场,场地区,的,的房价,整,整体上,扬,扬。,杨浦区房价走势图：,资料来源：上海开启市场研究部,祥和名,邸,邸房价,走,走势图:,资料来,源,源：上,海,海开启,市,市场研,究,究部,结论：,夏朵小,城,城也成,为,为闵行,房,房产的,新,新焦点,，,，但其,旺,旺盛的,购,购买力,将,将在未,来,来商业,项,项目成,功,功运作,之,之后的,一,一至两,年,年的周,期,期里。,商,商业对,整,整个住,宅,宅项目,今,今后销,售,售将起,到,到极大,的,的推动,作,作用，,同,同时对,商,商业项,目,目提供,比,比较扎,实,实的人,流,流与市,场,场机会,。,。随着,项,项目周,边,边的交,通,通条件,与,与商业,的,的逐步,改,改善，,一,一方面,将,将吸引,更,更多的,消,消费者,到,到夏朵,来,来购房,，,，此举,将,将提高,夏,夏多购,房,房者的,消,消费能,力,力和人,口,口素质,，,，同时,也,也将增,加,加夏朵,小,小城在,本,本社区,内,内进行,消,消费的,条,条件与,选,选择。,本案定,位,位诠释,：,：,一、以,餐,餐饮娱,乐,乐为特,色,色,二、具,备,备服务,功,功能,三、中,档,档（休,闲,闲类）,四、社,区,区商业,中,中心,总 结,当社区,商,商业改,变,变沿街,零,零散布,局,局，而,集,集餐饮,、,、娱乐,、,、服务,等,等众多,功,功能于,一,一身时,，,，社区,商,商业就,显,显露出,可,可观的,赢,赢利前,景,景。生,活,活环境,是,是评价,生,生活舒,适,适度的,重,重要指,标,标，如,果,果社区,居,居民的,一,一切消,费,费需求,都,都能在,其,其居住,的,的社区,中,中高质,量,量地得,到,到满足,，,，而环,境,境质量,依,依然保,持,持高标,准,准，社,区,区商业,无,无疑将,获,获得最,大,大利益,。,。,谢,谢,谢！,9,、静夜,四,四无邻,，,，荒居,旧,旧业贫,。,。12月-2212月-22,Wednesday, December 14,2022,10,、,雨,雨,中,中,黄,黄,叶,叶,树,树,，,，,灯,灯,下,下,白,白,头,头,人,人,。,。,。,。02:22:4202:22:4202:22,12/14/20222:22:42AM,11,、,以,以,我,我,独,独,沈,沈,久,久,，,，,愧,愧,君,君,相,相,见,见,频,频,。,。,。,。12,月,月-2202:22:4202:22,Dec-2214-Dec-22,12,、故人江,海,海别，几,度,度隔山川,。,。02:22:4202:22:4202:22,Wednesday, December14,2022,13,、乍,见,见翻,疑,疑梦,，,，相,悲,悲各,问,问年,。,。12,月,月-2212,月,月-2202:22:4202:22:42,December14,2022,14,、他乡,生,生白发,，,，旧国,见,见青山,。,。14,十,十二月20222:22:42 上,午,午02:22:4212月-22,15,、,比,比,不,不,了,了,得,得,就,就,不,不,比,比,，,，,得,得,不,不,到,到,的,的,就,就,不,不,要,要,。,。,。,。十,二,二,月,月222:22,上,上,午,午12,月,月-2202:22,December14,2022,16,、行,动,动出,成,成果,，,，工,作,作出,财,财富,。,。2022/12/142:22:4202:22:42,14December2022,17,、做前,，,，能够,环,环视四,周,周；做,时,时，你,只,只能或,者,者最好,沿,沿着以,脚,脚为起,点,点的射,线,线向前,。,。2:22:42 上,午,午2:22 上,午,午02:22:4212月-22,9,、没有,失,失败，,只,只有暂,时,时停止,成,成功！,。,。12月-2212月-22,Wednesday, December 14,2022,10,、,很,很,多,多,事,事,情,情,努,努,力,力,了,了,未,未,必,必,有,有,结,结,果,果,，,，,但,但,是,是,不,不,努,努,力,力,却,却,什,什,么,么,改,改,变,变,也,也,没,没,有,有,。,。,。,。02:22:4202:22:4202:22,12/14/20222:22:42AM,11,、,成,成,功,功,就,就,是,是,日,日,复,复,一,一,日,日,那,那,一,一,点,点,点,点,小,小,小,小,努,努,力,力,的,的,积,积,累,累,。,。,。,。12,月,月-2202:22:4202:22,Dec-2214-Dec-22,12,、世,间,间成,事,事，,不,不求,其,其绝,对,对圆,满,满，,留,留一,份,份不,足,足，,可,可得,无,无限,完,完美,。,。02:22:4202:22:4202:22,Wednesday,December14,2022,13,、,不,不,知,知,香,香,积,积,寺,寺,，,，,数,数,里,里,入,入,云,云,峰,峰,。,。,。,。12,月,月-2212,月,月-2202:22:4302:22:43,December14,2022,14,、,意,意,志,志,坚,坚,强,强,的,的,人,人,能,能,把,把,世,世,界,界,放,放,在,在,手,手,中,中,像,像,泥,泥,块,块,一,一,样,样,任,任,意,意,揉,揉,捏,捏,。,。14,十,十,二,二,月,月20222:22:43,上,上,午,午02:22:4312,月,月-22,15,、楚塞三,湘,湘接，荆,门,门九派通,。,。十二月222:22,上,上午12月-2202:22,December14,2022,16,、少年十,五,五二十时,，,，步行夺,得,得胡马骑,。,。2022/12/14 2:22:4302:22:43,14 December2022,17,、空山新雨,后,后，天气晚,来,来秋。2:22:43 上午2:22,上,上午02:22:4312月-22,9,、杨柳散和,风,风，青山澹,吾,吾虑。12月-2212月-22,Wednesday,December14, 2022,10,、阅读一切,好,好书如同和,过,过去最杰出,的,的人谈话。02:22:4302:22:4302:22,12/14/20222:22:43 AM,11,、越是,没,没有本,领,领的就,越,越加自,命,命不凡,。,。12月-2202:22:4302:22,Dec-2214-Dec-22,12,、越是,无,无能的,人,人，越,喜,喜欢挑,剔,剔别人,的,的错儿,。,。02:22:4302:22:4302:22,Wednesday, December 14,2022,13,、知人,者,者智，,自,自知者,明,明。胜,人,人者有,力,力，自,胜,胜者强,。,。12月-2212月-2202:22:4302:22:43,December14,2022,14,、,意,意,志,志,坚,坚,强,强,的,的,人,人,能,能,把,把,世,世,界,界,放,放,在,在,手,手,中,中,像,像,泥,泥,块,块,一,一,样,样,任,任,意,意,揉,揉,捏,捏,。,。14,十,十,二,二,月,月20222:22:43,上,上,午,午02:22:4312,月,月-22,15,、,最,最,具,具,挑,挑,战,战,性,性,的,的,挑,挑,战,战,莫,莫,过,过,于,于,提,提,升,升,自,自,我,我,。,。,。,。十,二,二,月,月222:22,上,上,午,午12,月,月-2202:22,December14,2022,16,、,业,业,余,余,生,生,活,活,要,要,有,有,意,意,义,义,，,，,不,不,要,要,越,越,轨,轨,。,。2022/12/142:22:4302:22:43,14December2022,17,、,一,一,个,个,人,人,即,即,使,使,已,已,登,登,上,上,顶,顶,峰,峰,，,，,也,也,仍,仍,要,要,自,自,强,强,不,不,息,息,。,。2:22:43,上,上午2:22,上,上午02:22:4312月-22,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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