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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,万科,东,东丽,湖,湖三,期,期别,墅,墅报,告,告,嵌居,生,生态,，,，,坐,坐享,城,城事,城市,中,中感,受,受自,然,然,竞争,分,分析,客户,特,特征,产品,解,解读,营销,计,计划,目,录,鉴于,项,项目,发,发展,阶,阶段,与,与三,期,期产,品,品的,价,价值,属,属性,，,，我,们,们对,下,下半,年,年的,市,市场,环,环境,进,进行,分,分析,，,，洞,察,察,07,年下,半,半年,的,的市,场,场竞,争,争状,况,况,竞争,分,分析,竞争,分,分析,07,年别,墅,墅市,场,场分,析,析,1,、,07,年别,墅,墅市,场,场主,要,要供,应,应的,分,分布,情,情况,天嘉,湖,湖,龙顺,御,御墅,夏阳,溪,溪韵,风景,湾,湾,团泊,新庭,院,院,原有,项,项目,新面,市,市项,目,目,Town,中堂,大地,12,城,梦都,岭,岭上,林,林里,滨海,高尔,夫,夫,新悦,庭,庭,社会,山,山,除,TOWN,中堂,外,外，,天,天津,07,年别,墅,墅市,场,场主,要,要集,中,中在,外,外环,线,线周,边,边,朗矩,2,、,07,年上,半,半年,在,在售,别,别墅,项,项目,供,供应,情,情况,新项目（约平米，其中：独栋平米；联排平米）,独栋,联排,预计推出时间,单套面积,预计均价,供应体量,单套面积,预计均价,供应体量,天嘉湖,290-770,未定,15000/47,套,270,（,3,联）,未定,2430/9,套,7,月推出,龙顺御墅,500,16000,15000/30,套,200-300,（,6/8,联）,12000,4500/18,套,6,月推出,梦都岭上林里,250-350,8000,33300/111,套,/,/,/,9,月推出,新悦庭,350-500,15000,50000,/,/,/,8,月,滨海高尔夫,300,8000,10000,220,（双拼）,8000,40000,未定,社会山,220240,8000,4000,220-260,(2345,联,),7000,7000,6,月认购,原有项目新推售部分（约平米，其中：独栋平米；联排：平米；）,独栋,联排,预计推出时间,单套面积,预计均价,供应体量,单套面积,预计均价,供应体量,朗矩,208-220,8000,20,持续,夏阳溪韵,180-240,（双拼）,9000,15000,170-220,（,4/6,联）,7500,11000,3,月份推出,团泊新城,206-380,8000,60000,165,（双拼）,6300,9000/65,套,9,月份推出,Town,中堂,388,17000,2328/6,套,255-292,17000,20000,5,月份推出,大地,12,城,/,/,/,130180,9000,8500/66,套,6,月中旬,竞争,分,分析,07,年别,墅,墅市,场,场分,析,析,3,、,2007,年天,津,津别,墅,墅市,场,场供,应,应的,组,组成,情,情况,汇,汇总,：,：,产品类型,估算供应面积,独栋,432200,双拼,89410,联排,165327,年,年别,墅,墅市,场,场供,应,应量,大,大，,新,新增,项,项目,多,多，,总,总供,应,应量,约,约,万,。,。其,中,中独,栋,栋产,品,品的,供,供应,比,比重,最,最大,，,，约,占,占,；,；,新项,目,目产,品,品主,要,要以,独,独栋,、,、双,拼,拼为,主,主。,联排,产,产品,：,：主,要,要产,品,品来,自,自于,06,年别,墅,墅项,目,目的,后,后期,产,产品,竞争,分,分析,07,年别,墅,墅市,场,场分,析,析,根据,项,项目,各,各个,产,产品,类,类型,的,的特,点,点，,我,我们,从,从,2007,年别,墅,墅市,场,场供,应,应的,角,角度,分,分,析得,出,出：,1,、,07,年天,津,津别,墅,墅市,场,场主,体,体为,独,独栋,、,、双,拼,拼产,品,品，,市,市场,份,份额,较,较高,，,，多,集,集中,于下,半,半年,推,推向,市,市场,；,；,2,、,本,本案,双,双拼,别,别墅,会,会与,市,市场,中,中低,总,总价,的,的独,栋,栋别,墅,墅项,目,目形,成,成市,场,场竞,争,争；,3,、本,案,案联,排,排别,墅,墅会,与,与市,场,场上,投,投放,的,的同,类,类产,品,品存,在,在竞,争,争。,小结,：,：,07,年整,体,体别,墅,墅市,场,场较,06,年风,险,险较,大,大，,不,不同,区,区域,的,的产,品,品也,会,会对,项,项目,的,的销,售,售有,一,一定,的,的影,响,响。,需,需要,有,有利,的,的价,值,值引,导,导才,能,能保,证,证项,目,目能,够,够在,下,下半,年,年有,好,好的,市,市场,表,表现,。,。,竞争,分,分析,07,年别,墅,墅市,场,场分,析,析,竞争,分,分析,07,年别,墅,墅市,场,场分,析,析,产品类型,10000,元以上,8000-10000,7000-8000,7000,以下,双拼,比率,-,27%,73%,-,主力面积,180-240,220,单体总价,162-216,万,169,万,联排,比率,38%,38%,24%,-,主力面积,250-290,160-180,170-300,单体总价,250-290,万,144-162,万,127-225,万,市中心,及梅江,区域,东丽,津南,东丽,开发区,4,、本,项,项目,与,与,07,年市,场,场供,应,应交,叉,叉分,析,析,夏阳,溪,溪韵,风,风景,湾,湾,朗矩,天,天域,社会,山,山,团泊,新,新城,滨海,湖,湖,从产,品,品、,面,面积,、,、价,格,格等,几,几个,维,维度,进,进行,对,对比,，,，与,东,东丽,湖,湖三,期,期存,在,在竞,争,争关,系,系的,项,项目,：,：,夏阳,溪,溪韵,风,风景,湾,湾、,朗,朗矩,天,天域,、,、社,会,会山,、,、团,泊,泊新,城,城、,滨,滨海,湖,湖,竞品,分,分析,竞争,类,类产,品,品分,析,析,夏阳,溪,溪韵,风,风景,湾,湾,7,月开,盘,盘,9,月开,盘,盘,剩余,产,产品,：,：,联排,43,套,双,双,拼,拼,106,套,联排,形,形式,：,：,四联,排,排和,六,六联,排,排两,种,种,（独,栋,栋不,开,开放,）,）,面积,区,区间,：,：,独栋,320,、双,拼,拼,180-244,（,233-244,为三,层,层）,、,、联,排,排,180-220,，,总房,款,款：,162,万,219,万（,双,双拼,）,）、,209,万,219,万,（双,拼,拼三,层,层）,126,万,154,万（,联,联排,）,）,价格,：,：,均价,：,：涨,幅,幅,500,元,/,平方,米,米左,右,右，,双,双拼,单,单价,：,：,9000,元,/,平方,米,米左,右,右，,联,联排,单,单价,：,：,7000,元,/,平方,米,米左,右,右,销售,情,情况,：,：,处于,顺,顺销,中,中，,每,每日,到,到访,客,客流,平,平均,五,五组,，,，年,后,后样,板,板间,开,开放,后,后双,拼,拼售,70,余套,，,，联,排,排售,50,余套，,下半,年,年开,放,放资,源,源：,主要已双,拼,拼产品为,主,主，开盘,时,时间,7,月和,9,月，联排,产,产品持续,推,推售，,项目二期,占,占地,1000,亩，容积,率,率,0.7,，现正在,规,规划中，,年,年底将推,出,出二期公,寓,寓产品。,成交客户,特,特征：,政府官员,、,、海归创,业,业资本人,群,群、外企,高,高管，主,要,要集中在,河,河西、和,平,平、开发,区,区区域的,客,客户占,70%,竞品分析,竞争类产,品,品分析,朗矩天域,剩余的主,力,力产品：,剩余主力,产,产品多数,已,已双拼、,联,联排，剩,余,余资源双,拼,拼,14,套、,联排,20,套、合院,12,套、独栋,5,套。,价格动态,：,：,基本稳定,，,，,8000/,平米（联,排,排）、,12000/,平米（双,拼,拼），,总房款,180,万,160,万（联排,）,）、,380,万,320,万（双拼,）,）,、,800,万,700,万（独栋,）,）,下半年的,推,推盘节奏,：下半年主,推,推双拼、,联,联排产品,，,，现在别,墅,墅产品已,向,向洋房产,品,品转型，,联排总价,区,区间,180,万,160,万、双拼,总,总价区间,380,万,320,万。,成交客户,特,特征：,客户大多,数,数来自东,丽,丽区、河,东,东区、河,西,西区、南,开,开区所占,60%,、,外省市占,20%,、其他区,域,域占,20%,，客户职,业,业主要是,以,以自营为,主,主，置业,目,目的外省,市,市客户,用来投资,，,，本市客,户,户多数用,来,来自住及,变,变相投资,联排产品,比,比例：,联排占总,体,体的,70%,产品余量,、,、价格情,况,况,独栋,280,套,均,均价,8000,元,/,平米,总价,180,万左右,四联排,30,余套,均,均价,6000,元,/,平米,总价,90100,万,客层定位,：,：,工作区域,河西、南开、部分和平,年龄阶段,35-45,岁,职业特征,以个体私营企业主、职业经理人为主，少量国家公务员,补充说明,客户多为多次置业者，以投资、自住型客户居多，也有为父母养老选择该项目的,销售状况,开盘至今,，,，首期推,出,出的,80,套联排，,还,还剩,20,余套，而,200,套独栋已,全,全部售完,，,，销售情,况,况令人满,意,意；一期,刚,刚刚推出,，,，已基本,清,清盘，价,格,格无明显,涨,涨幅，但,一,一期销售,的,的火爆，,势,势必会对,二,二期的定,价,价产生影,响,响，价格,呈,呈上升趋,势,势。,整个一期,统,统称为,B,组团，共,80,套，为七,种,种户型。,目,目前已全,部,部售罄。,B2,组团目前,已,已经进行,认,认购，大,部,部分已被,消,消化。只,余,余少部分,位,位置差的,户,户型。,B3,组团目前,已,已经进行,认,认购，大,部,部分已被,消,消化。甚,至,至有部分,客,客户已经,缴,缴纳房款,，,，只余不,足,足十套位,置,置差的户,型,型。,团泊新城,竞品分析,竞争类产,品,品分析,竞品分析,竞争类产,品,品分析,社会山,主力产品,：,：,主力产品,院,院墅、联,排,排、宽,house,下半年的,推,推盘节奏,：,：,6,月认购,意向客户,特,特征：,项目信息,：占地,190,万，分三,期,期开发、,五,五年内完,成,成,首开产品,：,：,院墅,8000,元,/,平米,共,共,76,套,联排产品,6800,元,/,平米,共,共,66,套,宽,HOUSE 7500,元,/,平米,项目环境,：距离西,南,南外环,17,公里，紧,邻,邻丰产河,，,，项目内,引入丰产,河,河水洗进,入,入社区内,，,，有部分,产,产品邻水,工作区域,河西、南开、和平,年龄阶段,35-45,岁,职业特征,以私营企业主、高校教师，企业高层管理人员,补充说明,客户多置业经验丰富，以自住客户占,90%,滨海湖,竞品分析,竞争类产品,分,分析,主力产品：,首开别墅,31,套,250,400,平米,双拼,96,套,210,250,平米,双拼类产品,的,的主力户型,：,：,资源位置图,下半年的推,盘,盘安排：,预计,9,、,10,月份开盘,交通位置：,位于东丽湖,西,西黄岗水库,，,，紧邻杨北,公,公路，与开,发,发区西区一,路,路之隔，市,区,区到此项目,35,分钟左右，,开,开发区到此,项,项目约,20,分钟左右,；,项目信息：,项目占地,2,万亩，主要,布,布局于环湖,高,高尔夫球场
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