承接查验培训

Click to edit Master text styles,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Click to edit Master title style,*,物业承接,查,查验方案,与,与案例解,析,析,主讲人：,何,何善扬,目录,1,物业承接查验的概念,2,承接查验方案的构成与编制要求,3,4,承接查验,案,案例解析,及,及注意事,项,项,承接查验,的,的计划与,实,实施点,第一部分,：,：物业承,接,接查验的,概,概念,1,、物业承,接,接查验的,定,定义,承接查验,是,是在物业,建,建设单位,竣,竣工验收,的,的基础上,对建设单,位,位移交的,物,物业资料,、,、有关单,项,项验收报,告,告以及物,业,业共用部,位,位、共用,设,设施设备,、,、园林绿,化,化工程和,其,其他公共,配,配套设施,的,的相关合,格,格证明材,料,料，对物,业,业公共部,位,位配套功,能,能设施是,否,否按规划,设,设计要求,建,建设完成,等,等进行核,对,对查验。,承,承接查验,还,还应对设,施,施设备进,行,行调试和,试,试运行，,还,还应督促,建,建设单位,及,及时解决,发,发现的问,题,题。,1,物业承接查验的概念,2,、物业承,接,接查验的,意,意义,1,）维护,业,业主的合,法,法权益。,2,）便,于,于接管后,的,的物业的,管,管理，承,接,接查验质,量,量的,好坏直接,影,影响到物,业,业管理后,期,期的服务,水,水平。,1,物业承接查验的概念,3,、为什么,要,要出台,物业承接,查,查验办法,？,1,）绿地、,人,人造景观,配,配套不完,善,善，公共,空,空间被变,卖,卖、占,用等等，,这,这些开发,遗,遗留问题,经,经常成为,业,业主和前,期,期物业,之间矛盾,的,的导火索,。,。由于前,期,期物业是,开,开发商选,聘,聘，或,者是开发,商,商的下属,公,公司，因,此,此业主往,往,往找前期,物,物业解,决问题，,引,引发业主,和,和前期物,业,业的矛盾,。,。,1,物业承接查验的概念,2,、开发商,未,未按承诺,提,提供小区,公,公共配套,，,，业主的,利,利益受,到侵害。,而,而对于物,业,业企业而,言,言，介入,前,前期遗留,问,问题的,矛盾纠纷,，,，他们感,到,到诸多委,屈,屈。由于,前,前期物业,服,服务企,业的选聘,权,权在开发,商,商，物业,企,企业不得,不,不对开发,商,商“俯首,称臣”，,而,而业主大,会,会成立后,，,，对物业,服,服务企业,有,有续聘,权，因此,面,面对前期,物,物业管理,的,的矛盾和,纠,纠纷，很,多,多物业,企业很无,奈,奈。,1,物业承接查验的概念,3,、此外由,于,于缺乏具,体,体明确的,查,查验标准,、,、规范和,程,程序作,为指导，,再,再加上自,身,身专业能,力,力的不足,，,，许多物,业,业服务,企业在承,接,接查验工,作,作中经常,感,感到无据,可,可依、无,从,从着,手，导致,大,大量开发,遗,遗留问题,的,的存在,。,。,1,物业承接查验的概念,1,、承接查,验,验小组组,织,织架构,2,承接查验方案的构成与编制要求,2,、承接查,验,验小组职,责,责,2,承接查验方案的构成与编制要求,第一部分,：,：承接查,验,验组织,1,、承接查,验,验小组组,织,织架构及,职,职责,2,承接查验方案的构成与编制要求,第一部分,：,：承接查,验,验组织,1,、承接查,验,验小组组,织,织架构及,职,职责,2,承接查验方案的构成与编制要求,第一部分,：,：承接查,验,验组织,1,、承接查,验,验小组组,织,织架构及,职,职责,2,承接查验方案的构成与编制要求,第一部分,：,：承接查,验,验组织,1,、承接查,验,验小组组,织,织架构及,职,职责,2,承接查验方案的构成与编制要求,3,、承接查,验,验小组分,工,工,2,承接查验方案的构成与编制要求,3,、承接查,验,验小组分,工,工,组 别,给排水,土建,电气,环境,杂工,施工方委派,配合人员,管理处承,接,接查验领,导,导小组,组 长,：,：管理处,经,经理,副组长：,工,工程经,理,理,组 员,：,：工程技,术,术人员,室内部分,验,验收分工,表,表,2,承接查验方案的构成与编制要求,3,、承接查,验,验小组分,工,工,主要部位,验,验收分工,表,表,序号,部位名称,验收日期,参加人员,1,公共部位土建,2,外观结构,3,变配电系统,4,照明系统,5,给排水系统,6,闭路监控系统,7,消防系统,8,空调系统,9,医用供氧系统,10,电梯,11,环境绿化,12,VI,系统,13,防避雷系统,14,车场管理系统,15,其他配套设施,2,承接查验方案的构成与编制要求,3,、承接查,验,验小组分,工,工,管理处承,接,接查验小,组,组联系清,单,单,序号,姓 名,职务,电 话,序号,姓 名,职务,电 话,1,5,2,6,3,7,4,8,2,承接查验方案的构成与编制要求,1,、承接查,验,验应具备,的,的条件,建设工程,竣,竣工验收,合,合格，取,得,得规划、,消,消防、环,保,保等主管,部,部门出具,的,的认可或,者,者准许使,用,用文件，,并,并经建设,行,行政主管,部,部门备案,；,；,供水、排,水,水、供电,、,、供气、,供,供热、通,信,信、公共,照,照明、有,线,线电视等,市,市政公用,设,设施设备,按,按规划设,计,计要求建,成,成，供水,、,、供电、,供,供气、供,热,热已安装,独,独立计量,表,表具；,教育、邮,政,政、医疗,卫,卫生、文,化,化体育、,环,环卫、社,区,区服务等,公,公共服务,设,设施已按,规,规划设计,要,要求建成,；,；,道路、绿,地,地和物业,服,服务用房,等,等公共配,套,套设施按,规,规划设计,要,要求建成,，,，并满足,使,使用功能,要,要求；,电梯、二,次,次供水、,高,高压供电,、,、消防设,施,施、压力,容,容器、电,子,子监控系,统,统等共用,设,设施设备,取,取得使用,合,合格证书,；,；,物业使用,、,、维护和,管,管理的相,关,关技术资,料,料完整齐,全,全；,法律、法,规,规规定的,其,其他条件,。,。,2,承接查验方案的构成与编制要求,2,、承接查,验,验准备工,作,作,2,承接查验方案的构成与编制要求,2,、承接查,验,验准备工,作,作,人员准备,工,工作,承接查验,前,前根据承,接,接查验物,业,业的类型,特,特点、与,建,建设单位,组,组成联合,小,小组，各,自,自确定相,关,关专业的,技,技术人员,参,参加。,工具准备,工,工作,承接查验,中,中要采取,一,一些必要,的,的检验方,法,法来查验,承,承接物业,的,的质量情,况,况，应根,据,据具体的,情,情况提前,准,准备好所,需,需的检验,设,设备和工,具,具。,资料准备,工,工作,根据移交,单,单位申请,查,查验所提,供,供的资料,（,（如竣工,图,图、设备,清,清单、设,备,备调试运,行,行记录等,）,），编制,查,查验所涉,及,及内容的,各,各种表格,，,，并制定,查,查验计划,和,和查验工,作,作流程。,2,承接查验方案的构成与编制要求,3,、承接查,验,验主要内,容,容,物业资料,1,、在办理,物,物业承接,验,验收手续,时,时，物业,管,管理企业,应,应接收查,验,验下列资,料,料：,（,1,）,竣工总平,面,面图，单,体,体建筑、,结,结构、设,备,备竣工图,，,，配套设,施,施、地下,管,管网工程,竣,竣工图等,竣,竣工验收,资,资料；,（,2,）,设施设备,的,的安装、,使,使用和维,护,护保养等,技,技术资料,；,；,（3,）,物业质量,保,保修文件,和,和物业使,用,用说明文,件,件；,（4,）物业管,理,理所必需,的,的其他资,料,料。,2,承接查验方案的构成与编制要求,3,、承接查,验,验主要内,容,容,共用部位,1,、按照,物业管理,条,条例,的规定，,物,物业管理,企,企业在承,接,接物业时,，,，应对物,业,业共用部,位,位进行查,验,验。主要,内,内容包括,：,：,（,1,）主体结,构,构及外墙,、,、屋面；,（,2,）公共部,位,位楼面、,地,地面、内,墙,墙面、天,花,花、门窗,；,；,（,3,）公共卫,生,生间、阳,台,台；,（,4,）公共走,廊,廊、楼道,及,及其扶手,、,、护栏等,。,。,2,承接查验方案的构成与编制要求,3,、承接查,验,验主要内,容,容,共用设施,设,设备,物业的共,用,用设施设,备,备种类繁,多,多，各种,物,物业配置,的,的设备不,尽,尽相同，,共,共用设施,设,设备承接,查,查验的主,要,要内容：,低,低压配电,设,设施，柴,油,油发电机,组,组，电气,照,照明、插,座,座装置，,防,防雷与接,地,地，给水,排,排水、电,梯,梯，消防,水,水系统，,通,通信网络,系,系统，火,灾,灾报警及,消,消防联动,系,系统，排,烟,烟送风系,统,统，安全,防,防范系统,，,，采暖和空调等。,2,承接查验方案的构成与编制要求,3,、承接查,验,验主要内,容,容,园林绿化,工,工程,园林绿化,分,分为园林,植,植物和园,林,林建筑。,物,物业的园,林,林植物一,般,般有花卉,、,、树木、,草,草坪、绿,（,（花）篱,、,、花坛等,，,，园林,建,建筑主要,有,有小品、,花,花架、园,廊,廊等。这,些,些均是园,林,林绿化的,查,查验内容,。,。,其他公共,配,配套设施,物业其他,公,公共配套,设,设施查验,的,的主要内,容,容有：物,业,业大门、,值,值班岗亭,、,、围墙、,道,道路、广,场,场、社区,活,活动中心,（,（会所）,、,、停车场,（,（库、棚,）,）、游泳,池,池、运动,场,场地、物,业,业标识、,垃,垃圾屋及,中,中转站、,休,休闲娱乐,设,设施、信,报,报箱等,2,承接查验方案的构成与编制要求,3,、承接查,验,验主要内,容,容,其他,钥匙查验,工,工作应在,完,完成房屋,本,本体及共,用,用配套设,备,备设施的,承,承接查验,后,后进行，,钥,钥匙包括,业,业主共有,部,部分物业,钥,钥匙和业,主,主专有部,分,分物业钥,匙,匙。由于,管,管理处不,负,负责业主,专,专有部分,的,的管理，,因,因此原则,上,上业主钥,匙,匙只能由,建,建设单位,接,接收保管,，,，如果建,设,设单位在,此,此阶段将,业,业主钥匙,交,交由管理,处,处代管。,管,管理处应,与,与建设单,位,位签订,钥,钥匙托管,备,备忘录,，,，明确双,方,方责任关,系,系，规避,法,法律风险,。,。,2,承接查验方案的构成与编制要求,4,、承接查,验,验依据,（一）物,业,业买卖合,同,同；（二）临,时,时管理规,约,约；（三）前,期,期物业服,务,务合同；（四）物,业,业规划设,计,计方案；（五）建,设,设单位移,交,交的图纸,资,资料；（六）建,设,设工程质,量,量法规、,政,政策、标,准,准和规范,。,。,2,承接查验方案的构成与编制要求,5,、承接查,验,验程序,2,承接查验方案的构成与编制要求,承接查验,计,计划,验收项目,计划时间,责任人,验收内容,验收人数,备注,3,承接查验,的,的计划与,实,实施要点,实施要点,1,、承接查验,的,的起始时间,安,安排根据建,设,设单位书面,通,通知的分项,验,验收时间,进,进行确定；,2,、承接查验,的,的时限根据,前,前期现场跟,进,进施工现场,实,实际情况（,验,验收对象的,数,数量、验收,的,的标准）以,及,及验收的人,员,员数量综合,考,考量；,3,、承接查验,的,的整体时间,安,安排应考虑,法,法规规定的,时,时限要求,-,移交有关图,纸,纸资料（现,场,场查验,20,日前），承,接,接查验应在,物,物业交付使,用,用,15,日前完成；,4,、承接查验,的,的相关费用,及,及