房地产物业管理的相关概念

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第,78,页,物业管理,张洪青,Tel:62057480 13691092513,第一章 物业管理概述,第一节 物业管理与房地产,一、 房地产与房地产业,从1978年，房地产业大致经历了四个发展阶段：,第一阶段：,理论突破与试点起步阶段（1978 至 1991 年）,1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。,1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。,1982 年国务院在四个城市进行售房试点。,1984 年广东、重庆开始征收土地使用费。,1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。,1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。,1991 年开始，国务院先后批复了 24 个省市的房改总体方案。,第二阶段：,非理性炒作与调整推进阶段（1992 至 1997 年）,1992 年房改全面启动，公有住房出售，住房公积金制度全面推行。,1993 年“安居工程”开始启动。,1992 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。,1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场经历了一段时间的低迷。,第三阶段：,相对稳定协调发展阶段（1998 至 2000 年）,1998年，国务院颁发宣布新一轮房改的23号文，提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”和“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”等重要思路；,1999年初，国内大部分省、区深化房改的方案经当地政府同意正式印发，中央在京党政机关的方案也经国务院常务会议原则通过。,在98年到2000年的那段日子里，一些企业主，富裕的个人，成为购房的中坚力量。,第四阶段：,价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2001 年以来）,2000年后，一些比较富裕的中产阶级，由于受到富裕阶层购房的示范效应的影响，开始加入购房的行列。由于这一阶层远较富裕阶层人数为多，因此房价开始上扬。,到了中产阶层基本购买完毕，工薪阶层也加入了购房的行列。由于他们人数众多，因此住房价格开始飞涨。加上股市不振，大量资金涌入房地产。,2003 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。,几个居住面积数据,在,90,年代初，发达国家的人均住房建筑面积为：,美国,60,平方米,英国,38,平方米,法国,37,平方米,日本,31,平方米。,世界各国的经验表明，在人均住房面积达到,30,平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。,到,2000,年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积已经达到,20,平方米。2005年8月5日，建设部公布的城镇居民概况统计公报显示，按户籍人口统计，2004年底，全国城镇人均住宅建筑面积为24.97平方米。估计我国到,2010,年就可达到人均,30,平方米。,住房建设自然需求的计算（20002010年）,提高居住水平的影响,。如果2010年我国城镇人均住房建筑面积达到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按1999年底，我国城镇人口3.89亿，就需增加住房,38.9亿方米,。,城市化发展的影响,。按世界各国的统计，2000年第三世界各国的城市化水平平均为45%。我国的城市化水平刚过30%。如果2010年我国城市化水平达到40%，全国城镇比2000年增加人口1.2亿人，按每人住房30平方米（且按这些人现居住面积达人均20平方米）计算，需要增加,12亿平方米,。,自然折旧的影响,。全国城镇现有住房80亿平方米，如果按住房折旧的年限40年计算，每年折旧率2.5%，10年共需折旧20亿平方米。考虑到我国住房折旧一般会长于40年，只按每年折旧1亿平方米，即10年折旧,10亿平方米,计算。,以上三项合计，10年需建房为,60亿平方米,，才能满足房地产市场需求。,地产泡沫和银行超常规贷款,近几年自上而下都在谈,房地产泡沫,和,银行超常规贷款,问题,。,为解决银行超常规贷款问题，2003年8月24日，中国人民银行决定从2003年9月21日起，提高存款准备金率1个百分点，即存款准备金率由现行的6%调高至7%。,2004年4月11日，央行决定从2004年4月25日起再提高存款准备金率0.5个百分点，即由现行的7提高到7.5。,地产泡沫产生的原因,一种畸形的“需求”,“负翁”、“负婆”现象,温州炒房大军的南征北战,2004,年,3,月,15,日时代商报报道，温州人在沈阳买一套房子可拖进银行,2/3,按揭。,从目前房地产市场运作模式看，温州购房团在投入了大量资本炒作时，同时也拖进了数量几倍于它的银行资本跟进他们所进入的楼盘，加上所到之处跟进的本地投机资本，整个炒作市场的投机资本数量，就远远超过了温州购房团握在手里的钞票。,如果传闻中的“,10,万温州人拿着,1000,个亿在炒楼”大体符合事实原貌，那么这,1000,亿不过是支撑整个炒作市场的一个资本系数。由于此过程中银行实际在承担着大部分风险，所以如果不及时控制，它最终将演变为一个巨大的金融黑洞！,境外对,我,我国房,地,地产过,热,热的注,意,意,早在,2002,年,12,月，美,国,国摩根,士,士丹利,就,就在一,份,份研究,报,报告中,提,提醒，,中,中国有,可,可能爆,发,发新一,轮,轮房地,产,产泡沫,危,危机。,2003,年,3,月,5,日，,华,华盛顿,邮,邮报,进,进一步,载,载文指,出,出，中,国,国房地,产,产泡沫,及,及其破,裂,裂，将,可,可能引,发,发中国,银,银行体,系,系危机,。,。文章,分,分析认,为,为，银,行,行是中,国,国资本,的,的主要,来,来源。,房,房地产,泡,泡沫一,旦,旦破裂,，,，就意,味,味着银,行,行将增,加,加新的,坏,坏账。,截,截至,2003,年,10,月，在,国,国内银,行,行未偿,还,还的,1.6,万亿美,元,元的贷,款,款中，,约,约有,1/10,陷在房,地,地产领,域,域，其,中,中,600,亿美元,是,是向开,发,发商提,供,供的贷,款,款，另,有,有,900,多亿美,元,元是住,房,房抵押,贷,贷款。,2003,年,7,月,13,日，香,港,港南,华,华早报,刊登,了,了一篇,题,题为,制,制造一,个,个经济,定,定时炸,弹,弹的,文,文章，,以,以此来,形,形容中,国,国目前,有,有,3,万多家,房,房地产,公,公司疯,狂,狂,“,炒地皮,”,的现实,。,。,房价虚,高,高的主,因,因,地价上,升,升过快,。,。近些年,来,来土地,价,价格飞,涨,涨，这,既,既和土,地,地成本,上,上升有,关,关，又,和,和现行,的,的某些,政,政策有,关,关。为,了,了避免,过,过去暗,箱,箱操作,带,带来的,种,种种弊,端,端，我,国,国目前,实,实行土,地,地公开,招,招标拍,卖,卖。但,随,随这种,做,做法产,生,生的问,题,题值得,反,反思。,在,在竞拍,中,中，地,价,价被炒,得,得很高,，,，一亩,地,地甚至,能,能卖到,几,几百、,上,上千万,元,元。,各地出,现,现了一,批,批投资,购,购房者,，,，哄抬,房,房价。这些投,资,资购房,者,者买了,房,房子不,是,是为了,自,自用，,而,而是通,过,过出租,或,或者二,次,次出卖,来,来赚取,利,利润。,这,这种,“,炒,房,房,”,行,为,为,的,的,直,直,接,接,结,结,果,果,，,，,就,就,是,是,把,把,地,地,区,区,的,的,房,房,价,价,被,被,人,人,为,为,地,地,抬,抬,高,高,了,了,。,。,2002,年,年,上,上,半,半,年,年,，,，,我,我,国,国,个,个,人,人,住,住,房,房,贷,贷,款,款,余,余,额,额,已,已,超,超,过,过6630,亿,亿,元,元,。,。,中,国,国,人,人,民,民,银,银,行,行2005,年,年8,月,月15,日,日,发,发,布,布,的,的2004,中,中,国,国,房,房,地,地,产,产,金,金,融,融,报,报,告,告,指,出,出,，,，,到,到2004,年,年,末,末,，,，,我,我,国,国,的,的,房,房,地,地,产,产,贷,贷,款,款,已,已,达,达2.6,万,万,亿,亿,元,元,，,，,占,占,到,到,全,全,部,部,人,人,民,民,币,币,贷,贷,款,款,的,的,约,约15,，,，,我,我,国,国,居,居,民,民,个,个,人,人,住,住,房,房,按,按,揭,揭,贷,贷,款,款,占,占,的,的,比,比,例,例,为,为11.7,。,。,在,2004,中,中,国,国,房,房,地,地,产,产,金,金,融,融,报,报,告,告,中,中,，,，,中,中,国,国,人,人,民,民,银,银,行,行,警,警,告,告,说,说,，,，,去,去,年,年,以,以,来,来,持,持,续,续,至,至,今,今,的,的,房,房,地,地,产,产,热,热,已,已,经,经,为,为,中,中,国,国,楼,楼,市,市,带,带,来,来,很,很,大,大,的,的,金,金,融,融,风,风,险,险,，,，,这,这,些,些,风,风,险,险,主,主,要,要,包,包,括,括,：,：,房,屋,屋,贬,贬,值,值,开,发,发,商,商,资,资,金,金,链,链,断,断,裂,裂,“,假,假,按,按,揭,揭,”,”,难,难,以,以,收,收,回,回,出,让,让,土,土,地,地,的,的,收,收,入,入,被,被,挪,挪,作,作,他,他,用,用,2005,年,5,月,11,日,国,国,务,务,院,院,办,办,公,公,厅,厅,转,转,发,发,了,了,建,建,设,设,部,部,等,等,七,七,部,部,门,门,联,联,合,合,出,出,台,台,的,的,关,关,于,于,做,做,好,好,稳,稳,定,定,住,住,房,房,价,价,格,格,工,工,作,作,意,意,见,见,的,的,通,通,知,知,。,。上,海,海,房,房,价,价,能,能,否,否,软,软,着,着,陆,陆,【,焦,焦,点,点,访,访,谈,谈,】,】,：,：,稳,稳,定,定,房,房,价,价,合,合,民,民,心,心,（,一,一,）,）,房,房,地,地,产,产,的,的,涵,涵,义,义,房,地,地,产,产是,房,房,产,产,与,与,地,地,产,产,的,的,合,合,称,称，,是,是,房,房,屋,屋,与,与,土,土,地,地,在,在,经,经,济,济,方,方,面,面,的,的,商,商,品,品,体,体,现,现,。,。,房,房,屋,屋,与,与,土,土,地,地,反,反,映,映,物,物,质,质,的,的,属,属,性,性,和,和,形,形,态,态,，,，,而,而,房,房,产,产,与,与,地,地,产,产,则,则,体,体,现,现,商,商,品,品,形,形,式,式,的,的,价,价,格,格,。,。,在生,活,活,资,资,料,料方,面,面,，,，,房,房,产,产,与,与,地,地,产,产,属,属,于,于财,产,产,范,范,畴,畴；,在,在生,产,产,经,经,营,营,资,资,料,料方,面,面,，,，,房,房,产,产,与,与,地,地,产,产,属,属,于,于资,产,产,范,范,畴,畴。,房,屋,屋,和,和,土,土,地,地,不,不,可,可,移,移,动,动,，,，,因,因,此,此,一,一,般,般,称,称,之,之,为,为不,动,动,产,产,。,。,不,动,动,产,产,的,的,广,广,义,义,概,概,念,念还,包,包,括,括,其,其,他,他,不,不,能,能,移,移,动,动,的,的,物,物,体,体,，,，,如,如,水,水,坝,坝,、,、,地,地,下,下,工,工,程,程,、,、,港,港,口,口,等,等,其,其,它,它,建,建,筑,筑,。,（,二,二,）,）,城,城,市,市,房,房,屋,屋,按,用,用,途,途,分,分，,城,城,市,市,用,用,房,房,一,一,般,般,可,可,以,以,分,分,为,为,六,六,大,大,类,类,：,：,1.,住,住,宅,宅,。,。在,现,现,代,代,城,城,市,市,中,中,，,，,住,住,宅,宅,一,一,般,般,要,要,占,占,城,城,市,市,房,房,屋,屋,总,总,量,量,的,的,一,一,半,半,左,左,右,右,。,。,2.,生,生,产,产,用,用,房,房,。,。是,指,指,物,物,质,质,生,生,产,产,部,部,门,门,作,作,为,为,基,基,本,本,生,生,产,产,要,要,素,素,使,使,用,用,的,的,房,房,屋,屋,。,。,3.,营,营,业,业,用,用,房,房,。,。是,指,指,第,第,三,三,产,产,业,业,所,所,使,使,用,用,的,的,房,房,屋,屋,。,。,4.,文,文,教,教,用,用,房,房,5.,行,行,政,政,用,用,房,房,6.,其,其,他,他,专,专,用,用,房,房,（,三,三,）,）,城,城,市,市,土,土,地,地,1.,生,生,活,活,居,居,住,住,用,用,地,地,2.工业用,地,地,3.公共建,筑,筑用地,4.公共绿,地,地,5.风景游,览,览区用地,6.道路广,场,场用地,7.市政公,用,用设施用地,8.交通运,输,输用地,9.特殊用,地,地,10.其他,用,用地,（四）房地,产,产业,l.房地产,业,业的概念,一般是把产品用途相,同,同、服务内容相,同,同和服务对象相,同,同的企业，作,为,为同一行业。,房地产业是指从事房,地,地产开发、,经,经营、管理,和,和服务的产,业,业，具体包括,土,土地的开发,经,经营、房屋,的,的开发建设,、,、买卖、租,赁,赁、信托、,物,物业管理和,以,以房地产为,依,依托所进行,的,的多种经营,管,管理等项工,作,作。,2.房地产,业,业的运行机,制,制,（1）生产,环,环节。生产环节是,指,指进行土地开发、,房,房屋建设等，从而获,得,得房地产劳,动,动产品的过,程,程。这一环,节,节的前提条件是,获,获得可供开,发,发的土地。,2004年8月31日,以,以后，国内,土,土地市场将,不,不得再采用,协,协议方式出,让,让经营性土,地,地使用权，,国,国有土地使,用,用权必须以,公,公开招标、,拍,拍卖、挂牌,的,的方式出让,。,。,（2）流通,环,环节。流通环节是,指,指房地产作,为,为商品进入,市,市场，进行交易，以实现其,使,使用价值和,价,价值的过程,。,。房地产市,场,场活动主要,有,有房地产的买,卖,卖、租赁和,抵,抵押三种形式。【CCTV,中国财经,报,报道：买,房,房陷阱知多,少,少】,（3）消费,环,环节。在这个环节,，,，房屋的售后,管,管理与服务,工,工作显得更加迫,切,切和重要。,二、 物业,管,管理的产生,和,和发展,（一）物业,管,管理的起源,传统意义上,的,的“物业管,理,理”起源于19世纪60年,代,代的英国，由于工业,革,革命的发展,使,使得大量农,村,村人口涌入,工,工业城市，,导,导致了诸如,房,房屋破损严,重,重、居住环,境,境日趋恶化,等,等“社会问,题,题”。当时,有,有一位名叫,奥,奥克维娅,希,希尔（OctaviaHill,）,）的女土迫,不,不得已为其,名,名下出租的,物,物业制定了,一,一套规范租,户,户行为的管,理,理办法，出,乎,乎意料地收,到,到了良好效,果,果，招致当,地,地人士纷纷,效,效仿，这可,以,以说是最早,的,的“物业管理”。,真正现代意,义,义上的物业,管,管理起源形,成,成于19世,纪,纪末20世,纪,纪初的美国,。,。当时美国高,层,层大厦的建,造,造蓬勃兴起,，,，于是一种,适,适应这种客,观,观要求的专,业,业性物业管,理,理机构便应,运,运而生，标,志,志着现代物,业,业管理的诞,生,生。,现代物业管,理,理诞生的另,一,一个标志是,物,物业管理行,业,业组织的成,立,立。1908年,，,，成立了世,界,界上第一个,物,物业管理组,织,织芝加,哥,哥建筑物管,理,理人员组织,（,（Chicago Building Managers Organization，CBMO）,。,。此后，在CBMO推,动,动下，美国,第,第一个全国,性,性的业主组,织,织“建,筑,筑物业主组,织,织”（Building Owners Organization ，BOO）也宣告,成,成立。在这,两,两个组织的,基,基础上，最,后,后又成立了,“,“建筑物业,主,主与管理人,员,员协会”（Building OwnersandManagers Association,，,，BOMA,）,）。,（二）我国,物,物业管理问,题,题的提出,我国自解放,以,以来，过多,强,强调了房地,产,产的社会福利性而忽视了它,的,的商品属性。长期实行福利制低租,金,金分配住房的政策。,80年代初,全,全国直管公,房,房失修失养,率,率达到50,以上。城市住房,每,每m,2,使用面积年,租,租金仅1.56元，除,去,去管理费0.68元，18的税,金,金0.28,元,元外，修理,费,费只剩0.60元，仅,为,为正常维修,保,保养需要的16，房,屋,屋淘汰量逐,年,年增加。1980年淘,汰,汰800万m,2,，比1977年增加1.5倍；1982年淘,汰,汰1311,万,万m,2,，比1980年增加64；危房,达,达3000,万,万m,2,。,在房地产综,合,合开发过程,中,中，由于普,遍,遍存在着“重建设、轻,管,管理”的倾向。,物业管理是我国房地,产,产业借鉴国,外,外的先进经,验,验，学习和,引,引进的一种,行,行之有效的,房,房屋管理方,法,法，也是我国房地,产,产业发展到,一,一定程度的,必,必然产物。,（三）,物业管理在,我,我国的产生,和,和发展,1981年3月深圳市物业,管,管理公司成,立,立。,广州于1981,年,年开始在新,建,建的东湖新村试点实行新,型,型住宅区管,理,理方法。1984年末,，,，广州房地,产,产经济研究,会,会到东湖新,村,村进行考察,，,，写出论文城市住宅,管,管理要向多,层,层次的综合,服,服务与经营,管,管理型发展,。这篇论文,在,在提交中国,城,城市住宅研,究,究会1984年年会进,行,行交流时受,到,到肯定。,1985年,底,底深圳市房管,局,局成立后，,肯,肯定了物业,管,管理公司专,业,业化、社会,化,化、企业化,的,的管理经验,，,，在全市推,广,广。,1986年,后,后，广州市政,府,府、市建委,和,和房管部门,把,把住宅区管,理,理提到议事,日,日程。,1994年3月，建设部颁,布,布城市新,建,建住宅小区,管,管理办法,，,，强调新建,小,小区必须推,行,行物业管理,。,。,到1995年我国物业管,理,理的竞争市,场,场也开始形,成,成。,2000年10月15,日,日，中国物业,管,管理协会在,北,北京成立。,到2002年,底,底，上海、广,东,东、山东、,辽,辽宁等省市,的,的物业管理,的,的覆盖面已,达,达50,左,左右，深圳,市,市物业管理,的,的覆盖面已,超,超过95,。,。全国物业,管,管理企业已,有,有2万多家,，,，从业人员,超,超过200,万,万，全国,实,实行物业管,理,理的覆盖面,已,已占物业总,量,量的30,。,。,2003年9月1日起物业管理,条,条例正式施行。,目前，物业管理新,体,体制不仅在新旧,住,住宅区全面,推,推广，而且已被工业区,、,、学校、医,院,院、商店、,办,办公楼宇等,各,各类物业采,用,用。,（四）发展,物,物业管理的,意,意义,1.有利于,城,城市房地产,业,业运行体系,的,的确立与完,善,善。,2.延长物,业,业的使用寿,命,命，充分发,挥,挥物业的使,用,用价值。,3.增强开,发,发商在房地,产,产市场中的,竞,竞争力，使,物,物业易于出,租,租或出售。,4.改善了,人,人民群众的,居,居住条件，,提,提高了人民,群,群众的居住,质,质量。,5.维护了,社,社区的安定,团,团结。,6.有利于,扩,扩大就业和,实,实施再就业,工,工程。,7.刺激了,城,城镇居民服,务,务消费支出,的,的增长。,8.推动了,社,社区精神文,明,明建设。,三、我国物,业,业管理的现,状,状与发展趋,势,势,（一）我国,物,物业管理现,状,状,（1）发展,不,不平衡,（2）认识,不,不清,（3）法制,建,建设滞后，,物,物业管理法,律,律关系各主,体,体间的权利,义,义务关系不,清,清,（4) 建,设,设与管理职,责,责不清,（5）尚未,形,形成规范的,市,市场机制，,物,物业管理企,业,业经营活动,不,不规范,（6) 国,有,有大中型企,业,业、事业单,位,位物业管理,推,推进缓慢,（7）物业,管,管理行业人,员,员素质偏低,，,，人才缺少,（8）建管,相,相脱节,（9）管理,水,水平低,（二）物业,管,管理的发展,趋,趋势,1.物业管,理,理企业化,企业化就要,强,强调规模经,济,济。所谓规模经,济,济就是要求,企,企业在生产,规,规模上要达,到,到经济规模,，,，此时产品,的,的单位成本,最,最低。,企业化应强,调,调“一业为,主,主，多种经,营,营”。可以将经营,范,范围扩大到,与,与物业有关,的,的业务，如,房,房屋咨询、,中,中介、代理,房,房屋买卖、,估,估价，建筑,装,装饰等项目,；,；也可向餐,饮,饮、商业、,健,健身等方面,发,发展。,2.专业服,务,务社会化,一是专业化，是前提条,件,件。社会生,产,产服务的内,容,容专业化，,服,服务水平才,会,会有很大的,提,提高。,二是社会化。专业化的,生,生产服务又,要,要求社会上,其,其他专业服,务,务与它相配,套,套，这样才,有,有充足的市,场,场。,大陆的物业,管,管理是从香,港,港借鉴而来,的,的。在香港从事,私,私人楼宇、,商,商业大厦和,公,公共屋村管,理,理的管理机,构,构人员组成,都,都较少，管,理,理机构将保,安,安、清洁、,维,维修等工作,都,都以合同形,式,式发包给专,业,业公司、承,包,包商去做。,3.物业管,理,理现代化。主要体现,在,在：,（1）,管理观念现,代,代化,信息观念,系统观念,经营观念,（2）,管理组织网,络,络化,（3）,管理标准规,范,范化,（4）,管理方式程,序,序化,第二节,物,物业管理的,概,概念和内容,一、物业,（一）物业,的,的涵义,房地产：real estate,或,或 real property,。,。,“realestate”一词,具,具体是指土,地,地及附着在,土,土地上的人,工,工构筑物和,房,房屋；,“realproperty”,一,一词具体是,指,指 real estate及其,附,附带的各种,权,权益，包括,所,所有权在内,的,的、以及与,此,此相关的保,有,有权、享用,权,权、管理权,、,、处分权等,。,。物业的涵义,应,应该是指real Property。,物业概念是：物业是指已,建,建成并投入,使,使用的各类,房,房屋及其与,之,之相配套的,设,设备、设施,和,和场地。,一个完整的,物,物业包括四,个,个部分：,（1）建筑,物,物。包括房屋,建,建筑、构筑,物,物（如桥梁,、,、水塔等）,、,、道路、码,头,头等。,（2）设备。指配套的,专,专用机械、,电,电气等设备,。,。如电梯、,空,空调、备用,电,电源等。,（3）设施。指配套的,公,公用管、线,、,、路。如上,下,下水管、消,防,防、强电（,供,供变电等）,、,、弱电（通,讯,讯、信号网,络,络等）、路,灯,灯，以及室,外,外公建设施,（,（如幼儿园,、,、医院）等,。,。,（4）场地。指待建或,露,露天堆放货,物,物之地，包,括,括建筑地块,、,、庭院、停,车,车场等。,完整地把握,物,物业的概念,，,，需注意两,点,点:,第一，物业,的,的主体是建,筑,筑物，辅助部分,是,是配套的设,备,备、设施与,场,场地等。如,果,果没有建筑,物,物，而是单,独,独的设备、,设,设施或是单,独,独的场地（,如,如空地），,就,就不能称其,为,为物业。,第二，物业,管,管理中的物,业,业（适用于,住,住宅小区）,主,主要是物业,的,的共同部分,：,：共同部位、,共,共用设施设,备,备、物业规,划,划红线内的,市,市政设施和,附,附属建筑及,附,附属配套服,务,务设施。,业主自用物,业,业建筑物部,分,分和自用设,备,备通常不是,物,物业管理的,范,范畴。,（二）物业,与,与房地产、,不,不动产的区,别,别,（1）适用,范,范围不同,物业一般多,指,指一个单项,的,的“物业”,单,单位；,房地产是指,一,一个国家、,地,地区或一个,城,城市所拥有,的,的房地产。,（2）称谓,的,的领域不同,不动产是民,法,法通常使用,的,的词汇；,房地产是在,经,经济法和行,政,政法及商事,实,实务中经常,使,使用的词汇,；,；,物业则是指,房,房地产领域,中,中单元性的,房,房地产概念,的,的别称。,（3）概念,外,外延不同,房地产概念,的,的外延包括,房,房地产的投,资,资、开发、,建,建设、销售,、,、售后管理,等,等整个过程,。,。,物业有时可,用,用来指示某,项,项具体的房,地,地产，然而,，,，它仅仅是,指,指房地产的,交,交易、售后,服,服务这一使,用,用阶段或区,域,域。,（三）物业,的,的分类,居住物业。包括住宅,小,小区、单体,住,住宅楼、公,寓,寓、别墅、,度,度假村等；,商业物业。包括综合,楼,楼、写字楼,、,、商业中心,、,、酒店、宾,馆,馆、康乐中,心,心等；,工业物业。包括工业,厂,厂房、仓库,等,等；,其他用途物,业,业。如车站、,码,码头、医院,、,、学校等。,（四）物业,的,的特性,1.位置固,定,定性、地区,性,性,建筑物由于,定,定着在土地,上,上，形成了,其,其不可移动,性,性和地区性,。,。,2.形式上,的,的多样性,每种物业都,是,是单件产品,，,，在类别、,品,品种、规格,、,、结构、式,样,样上都有区,别,别于它宗物,业,业的地方，,没,没有两宗物,业,业是完全相,同,同的。,3.使用上,的,的长期性,其一是构成,物,物业基础的,土,土地具有不,可,可毁灭性；,其二是地上,建,建筑物使用,期,期限可达几,十,十年乃至上,百,百年。土地,使,使用权出让,最,最高年限按,下,下列用途确,定,定：居住用,地,地70年；,工,工业用地50年；教育,、,、科技、文,化,化、卫生体,育,育用地50,年,年；商业、,旅,旅游、娱乐,用,用地40年,；,；综合或者,其,其他用地50年。,4.,开发建设,周期性长、,投,投资量大,物业开发建,设,设周期比一,般,般的商品生,产,产周期要长,得,得多，同时,需,需要大量的,投,投资。,5.易受政,策,策限制,物业受法令,和,和政府政策,的,的影响较重,要,要的有两项,：,：一是警察,权,权（Police Power）,的,的行使。二,是,是行政征用,权,权，政府为,满,满足社会公,共,共利益的需,要,要，可以对,任,任何物业实,行,行强制征收,。,。,6.受相关,因,因素影响大,物业的价格,往,往往受其周,围,围其他建筑,的,的影响。,7.保值性,与,与增值性,房地产的价,格,格一般也会,不,不断上涨，,有,有着保值和,增,增值的作用,。,。,（五）物业,的,的产权,1.产权的,概,概念,产权就是财,产,产权利，是,指,指对财产的,各,各种权利的,总,总称，包括,占,占有权、使,用,用权、出租,权,权、转让权,、,、用尽权、,消,消费权及其,他,他与财产有,关,关的权利。,因,因此，也可,以,以说产权是,一,一种权利束,。,。,合理有效清,晰,晰的产权，,可,可以使人们,各,各尽其能、,各,各守其责、,各,各得其利。,2.物业的,产,产权类型,（1）私有,产,产权,是指关于资,源,源利用和所,有,有的权利。,私,私有产权的,关,关键在于对,财,财产所有权,利,利的行使的,决,决策完全是,私,私人做出的,。,。,（2）社团,产,产权,是指某个人,对,对一种资源,行,行使某权力,时,时，并不排,斥,斥他人对该,资,资源行使同,样,样的权利，,或,或者说，这,种,种产权是共,同,同享有的。,如,如城市景观,和,和市政公用,设,设施便属于,社,社团产权。,对,对于社团产,权,权来讲，每,个,个人对如何,行,行使权利的,决,决定是无需,事,事先与他人,协,协商的。,（3）集体,产,产权,一种产权如,果,果是集体的,，,，则关于如,何,何行使对资,源,源的各种权,利,利的决定就,必,必须由集体,做,做出，由集,体,体的决策机,构,构以民主程,序,序对权利的,行,行使作出规,定,定和约束。,（4）建筑,物,物区分所有,权,权,把多人共同,拥,拥有同一建,筑,筑物的情况,界,界定为建筑,物,物区分所有,权,权。,建筑物区分,所,所有，是将,一,一幢房屋特,别,别是楼房，,按,按其本身结,构,构区分为各,个,个独立单元,，,，每一单元,均,均构成一个,相,相对独立的,所,所有权客体,，,，由此在一,幢,幢房屋上形,成,成两个以上,的,的所有权。,建筑物区分,所,所有权具体,是,是指多个区,分,分所有权人,共,共同拥有一,栋,栋建筑物时,，,，各区分所,有,有权人对建,筑,筑物专有部,分,分所享有的,专,专有所有权,与,与对建筑物,共,共用部分所,享,享有的持分,权,权，以及因,共,共同关系所,生,生的成员权,之,之总称。,二、物业管,理,理的概念,这样理解物,业,业管理，对,不,不对？,张某在和一,些,些朋友聊天,时,时谈到物业,管,管理，他说,：,：“物业管,理,理就是房产,管,管理，只不,过,过房产管理,和,和物业管理,所,所处的体制,不,不一样，名,称,称换了一下,，,，其根本区,别,别就是收不,收,收费的问题,。,。”他的朋,友,友也说：“,物,物业管理就,是,是在原来的,房,房产管理上,增,增加点内容,，,，比如扫扫,地,地、浇浇花,、,、看看门而,已,已。”这些,看,看法对吗？,广义的物业,管,管理是由物业的,涵,涵义引申出,来,来的，它泛,指,指一切为了,物,物业的正常,使,使用、经营,而,而对物业本,身,身及其业主,和,和用户所进,行,行的管理和,提,提供的服务,。,。,今天我们使,用,用的物业管,理,理概念主要,是,是狭义的物,业,业管理。狭义的物业,管,管理（ Real PropertyManagement或 Property Management），是,指,指由专门的,机,机构和人员,，,，依据合同,和,和契约，对,物,物业及其附,属,属设施、周,围,围环境等实,施,施统一的、,专,专业化的、,综,综合性的经,营,营管理，并,向,向人们提供,综,综合性的有,偿,偿服务。,物业管理的,要,要点：,是一种经营,性,性的管理方,式,式,是对物业开,发,发、租赁、,销,销售和售后,服,服务等活动,进,进行全过程,的,的管理,是一种专业,化,化、综合性,的,的管理,是按合同或,契,契约进行法,制,制化规范化,管,管理,具有服务性,三、物业管,理,理与传统房,屋,屋管理的区,别,别,项目及比较内容,现代物业管理,传统房屋管理,物业权属,多元产权（私有、公有）,单一产权（国有、公有）,管理单位,物业管理公司,政府、单位房管部门,管理单位性质,企业,事业或企业性事业单位,管理手段,经济和法律手段,行政手段,管理行为,企业经营服务行为,非企业行为,管理性质,有偿服务,无偿、低偿服务,管理观念,为业主、住户服务,管住住户,管理费用,自筹、管理费、服务费等,低租金和大量补贴,管理形式,社会化、专业化统一管理,多头分散管理,管理内容,全方位多层次的管理服务,管房和养房,管理关系,代表业主，业主主导型,国家或单位主导型,管理模式,市场经济管理模式,计划经济管理模式,【讨论】,后勤服务集,团,团的服务是,不,不是就是物,业,业管理？,近几年，国,家,家推行后勤,管,管理社会化,，,，不少高等,学,学校纷纷建,立,立自己的后,勤,勤服务集团,，,，为学校师,生,生服务。请,问,问，后勤服,务,务集团的服,务,务是不是就,是,是物业管理,？,？,后勤服务与,物,物业管理的,不,不同,项目,后勤服务,物业管理,单位性质,学校等单位下属的企业单位,一般是社会化的单位,专业特长,主要是清洁、医疗、饮食、交通等,主要是保安、房屋及设备维修等,费用收取,通常比社会上的服务费低,通常是市场化的收费,业务来源,主要是系统或单位内部需求,主要到社会上去寻找,服务对象,主要是面向单位的员工,社会各单位、各物业,服务内容,针对性强，相对单一、层次雷同,针对性较弱，内容多样、层次不一,四、物业管,理,理的性质、,类,类型和原则,（一）物业,管,管理的性质,【问题】,房,房地产业属,于,于第几产业,？,？物业管理,呢,呢？,三次产业分,类,类的理论,第一产业就是指那些,直,直接依赖于,自,自然资源的,开,开发和利用,，,，并且只能,在,在自然资源,所,所在地进行,生,生产过程的,行,行业。如农,业,业、畜牧业,、,、渔业、林,业,业和采矿业,。,。即作为广,义,义的农业；,第二产业是对第一产,业,业初级产品,进,进行再加工,过,过程的行业,，,，是第二层,次,次上的生产,活,活动，如制,造,造业、建筑,业,业等，人们,称,称之为广义,的,的工业；,第三产业是以第一、,第,第二产业产,品,品为物质条,件,件，生产非,实,实物形态产,品,品的行业，,如,如商业、旅,游,游业、交通,、,、金融、保,险,险、邮电、,教,教育、文艺,、,、房地产业,等,等。第三产,业,业意味着提,供,供服务的产,业,业，在很多,场,场合又称之,为,为服务产业,。,。,房地产业是,区,区别于建筑,业,业的一个独,立,立行业,建筑业：第二产业；房地产业：第三产业。,在联合国制,定,定的国际,标,标准行业分,类,类中，把,经,经济行业分,为,为十大类，,其,其中建筑业,为,为第五类，,房,房地产业和,经,经营服务业,为,为第八类。,2002年,国,国家统计局,颁,颁布的国,民,民经济行业,分,分类(GB/T4754-2002)，把,我,我国经济行,业,业分为：门,类,类20个，,大,大类95个,，,，中类396个，小类913个，,其,其中建筑业被列,为,为第E门类,，,，房地产为,第,第K门类。总之，国际,国,国内都把建,筑,筑业和房地,产,产业作为两,个,个独立的产,业,业部门来对,待,待。,行业分类与,代,代码,物业管理的,性,性质,物业管理属,于,于第三产业,，,，是一种服,务,务性行业。,其宗旨就是,服,服务，寓管,理,理、经营于,服,服务之中；,其管理对象,是,是物业，服,务,务对象是物,业,业产权人和,物,物业使用人,；,；,其经营方针,是,是“保本微,利,利、服务社,会,会”，不以,牟,牟取高额利,润,润为目的。,明确物业管,理,理的性质的,意,意义,为制定物业,管,管理的政策,和,和法规提供,理,理论依据,物业管理的,政,政策法规是,物,物业管理的,宏,宏观环境，,其,其科学性如,何,何是物业管,理,理发展的关,键,键。,有利于物业,管,管理的健康,发,发展,物业管理应,沿,沿着其性质,所,所标志的方,向,向发展，否,则,则将会遇到,难,难以克服的,障,障碍。,指出了物业,管,管理的宗旨,物业管理的,宗,宗旨就是服,务,务，通过服,务,务实现社会,效,效益、经济,效,效益和环境,效,效益的统一,。,。偏离服务,这,这个宗旨，,就,就会使物业,管,管理与社会,和,和公众的利,益,益相背，最,终,终削弱物业,管,管理的生命,力,力。,（二）物业,管,管理的类型,委托服务型,物,物业管理,房地产开发,商,商将开发建,成,成的物业出,售,售给用户，,一,一次性收回,投,投资并获取,利,利润，然后,委,委托物业管,理,理企业对物,业,业进行管理,，,，完善其售,后,后服务。,租赁经营型,物,物业管理,房地产开发,商,商建成房屋,后,后并不出售,，,，而是交由,属,属下的物业,管,管理公司进,行,行经营管理,，,，通过租金,收,收回投资，,获,获得利润。,（三）物业,管,管理的主要,原,原则,1.物业所,有,有权与经营,权,权相分离的,原,原则,业主是物业,的,的主人，享,有,有物业所有,权,权。物业管,理,理企业在接,受,受业主或者,业,业主委员会,委,委托后，就,成,成为物业的,具,具体管理者,。,。业主与物,业,业管理企业,是,是委托与被,委,委托的关系,，,，而这种关,系,系正体现了,物,物业所有权,与,与经营权的,相,相分离。,2.公,平,平竞争,的,的原则,“国家,提,提倡业,主,主通过,公,公开、,公,公平、,公,公正的,市,市场竞,争,争机制,选,选择物,业,业管理,企,企业”,（,（见,物,物业管,理,理条例,第三,条,条）。,1994年1,月,月，深,圳,圳市成,功,功地组,织,织了一,次,次莲花,北,北区新,建,建小区,物,物业管,理,理招标,，,，此事,开,开创了,我,我国物,业,业管理,引,引入竞,争,争机制,的,的先河,。,。,3.统,一,一管理,的,的原则,物业管,理,理区域,内,内的房,屋,屋建筑,维,维护、,修,修缮、,环,环境保,护,护、绿,化,化美化,、,、治安,保,保卫、,车,车辆道,路,路、设,备,备修理,等,等，应,当,当统一,由,由一个,物,物业管,理,理企业,负,负责。,4.专,业,业和高,效,效的原,则,则,物业管,理,理企业,应,应当根,据,据需要,，,，通过,签,签订合,同,同的办,法,法，将,一,一些专,业,业性更,强,强的项,目,目分包,给,给各有,关,关专业,公,公司，,如,如房屋,修,修缮公,司,司、清,洁,洁公司,、,、绿化,公,公司、,保,保安公,司,司、市,政,政公司,等,等等。,北京青,年,年报：物业管,理,理能否,打,打破黑,箱,箱,美,美林香,槟,槟小镇,首,首用招,投,投标方,式,式选拔,专,专业公,司,司,5.经,济,济合理,的,的原则,物业服,务,务费用,的,的收费,标,标准要,公,公开，,价,价格要,合,合理，,提,提供的,服,服务要,让,让业主,和,和物业,使,使用人,满,满意，,并,并感到,质,质价相,符,符。,6.依,法,法管理,的,的原则,业主委,员,员会和,物,物业管,理,理企业,的,的人员,，,，应掌,握,握和熟,悉,悉有关,物,物业管,理,理方面,的,的法律,、,、法规,和,和政策,规,规定，,正,正确地,解,解决和,处,处理物,业,业管理,中,中出现,的,的各种,问,问题。,7.以,业,业养业,及,及基金,专,专用原,则,则,应根据,“,“以业,养,养业”,的,的原则,培,培养物,业,业管理,公,公司的,造,造血功,能,能，在,经,经费上,做,做到“,维,维持平,衡,衡，略,有,有结余,”,”。,五、,物,物业管,理,理的内,容,容,（一）,物,物业管,理,理的基,本,本内容,1.对,物,物业及,其,其配套,设,设施的,维,维护和,保,保养。,2.,做,做好,日,日常,维,维修,工,工作,，,，确,保,保物,业,业的,正,正常,运,运行,，,，为,业,业主,和,和租,户,户提,供,供基,本,本的,使,使用,保,保证,。,。,3.,加,加强,保,保安,和,和消,防,防管,理,理，,向,向业,主,主和,租,租户,提,提供,生,生活,和,和办,公,公的,安,安全,保,保障,。,。,4.,搞,搞好,物,物业,及,及周,围,围环,境,境的,清,清洁,。,。,5.,做,做好,绿,绿化,草,草地,和,和花,木,木的,养,养护,工,工作,，,，努,力,力营,造,造一,个,个优,美,美宜,人,人的,环,环境,。,。,6.,加,加强,车,车辆,管,管理,，,，防,止,止车,辆,辆丢,失,失、,损,损坏,或,或酿,成,成事,故,故。,7.,搞,搞好,维,维修,基,基金,的,的核,收,收与,管,管理,，,，为,用,用户,的,的长,远,远利,益,益作,早,早期,的,的筹,划,划。,8.,及,及时,办,办理,物,物业,及,及附,属,属设,备,备的,财,财产,保,保险,，,，避,免,免由,于,于自,然,然灾,害,害给,业,业主,造,造成,巨,巨大,的,的财,产,产损,失,失。,9.,做,做好,管,管理,费,费用,的,的核,收,收和,使,使用,管,管理,，,，保,证,证物,业,业管,理,理工,作,作的,健,健康,顺,顺利,进,进行,。,。,10.搞,好,好多,种,种配,套,套服,务,务经,营,营，,为,为业,主,主和,租,租户,提,提供,尽,尽可,能,能全,面,面的,服,服务,。,。,11.搞,好,好社,区,区管,理,理，,创,创造,健,健康,文,文明,的,的社,区,区文,化,化，,为,为建,立,立友,好,好融,洽,洽的,新,新型,人,人际,关,关系,而,而尽,心,心尽,力,力。,12.建,立,立物,业,业档,案,案，,随,随时,掌,掌握,产,产权,变,变动,情,情况,，,，维,护,护物,业,业的,完,完整,和,和统,一,一管,理,理。,（二,）,）物,业,业管,理,理中,的,的服,务,务内,容,容,常规,性,性的,公,公共,服,服务,是指,物,物业,管,管理,中,中公,共,共性,的,的管,理,理和,服,服务,工,工作,，,，是,物,物业,管,管理,企,企业,面,面向,所,所有,业,业主,、,、物,业,业使,用,用人,提,提供,的,的最,基,基本,的,的管,理,理和,服,服务,。,。比,如,如清,洁,洁卫,生,生服,务,务；,治,治安,保,保卫,服,服务,；,；维,护,护居,住,住区,环,环境,服,服务,等,等等,。,。,针对,性,性的,专,专项,服,服务,是指,物,物业,管,管理,企,企业,面,面向,广,广大,业,业主,、,、物,业,业使,用,用人,，,，为,满,满足,其,其中,部,部分,住,住户,、,、群,体,体和,单,单位,的,的一,定,定需,要,要而,提,提供,的,的各,项,项服,务,务工,作,作。,委托,性,性的,特,特约,服,服务,是指,物,物业,管,管理,企,企业,为,为了,满,满足,业,业主,、,、物,业,业使,用,用人,的,的个,别,别需,求,求受,其,其委,托,托而,提,提供,的,的服,务,务。,通,通常,是,是指,在,在物,业,业服,务,务合,同,同中,未,未约,定,定、,物,物业,管,管理,企,企业,在,在专,项,项服,务,务中,也,也未,设,设立,，,，而,业,业主,、,、物,业,业使,用,用人,又,又提,出,出该,方,方面,需,需求,的,的服,务,务项,目,目。,（三,）,）物,业,业管,理,理中,的,的经,营,营内,容,容,经营是物,业,业管,理,理公,司,司以,管,管理,区,区域,内,内的,条,条件,为,为基,础,础、,以,以住,户,户为,对,对象,所,所进,行,行的,经,经济,活,活动,。,。,基本,的,的经,营,营项,目,目主,要,要包,括,括下,列,列四,个,个方,面,面：,1.,住,住宅,的,的租,赁,赁经,营,营；,办,办公,楼,楼宇,的,的租,赁,赁经,营,营；,酒,酒店,、,、商,场,场及,工,工业,楼,楼宇,的,的租,赁,赁经,营,营；,停,停车,场,场地,、,、货,仓,仓场,地,地的,租,租赁,经,经营,等,等。,2.,房,房屋,及,及附,属,属设,施,施维,修,修及,改,改建,工,工程,施,施工,；,；室,内,内装,修,修设,计,计及,工,工程,施,施工,；,；设,备,备安,装,装；,经,经营,建,建材,等,等。,3.,经,经营,商,商场,、,、餐,饮,饮、,旅,旅游,、,、游,泳,泳池,、,、电,影,影院,等,等各,种,种生,活,活文,化,化娱,乐,乐设,施,施等,。,。,4.,不,不动,产,产投,资,资咨,询,询、,中,中介,、,、拆,迁,迁、,住,住房,置,置换,等,等。,（四,）,）物,业,业管,理,理中,的,的社,会,会管,理,理内,容,容,物业,管,管理,公,公司,要,要和,各,各级,政,政府,、,、政,法,法、,公,公安,、,、医,疗,疗等,部,部门,加,加强,联,联系,，,，随,时,时传,达,达新,的,的政,策,策和,法,法令,，,，协,助,助开,展,展工,作,作。,比,比如,：,：,当某,种,种传,染,染病,开,开始,流,流行,时,时，,物,物业,管,管理,公,公司,就,就应,当,当迅,速,速和,医,医疗,单,单位,取,取得,联,联系,，,，通,知,知并,组,组织,住,住户,及,及时,采,采取,预,预防,措,措施,，,，类,似,似还,有,有诸,如,如预,防,防接,种,种，,普,普及,医,医疗,教,教育,等,等等,；,；,此外,像,像全,民,民选,举,举、,人,人口,普,普查,等,等，,都,都可,以,以由,物,物业,管,管理,公,公司,来,来组,织,织实,施,施；,由于,物,物业,管,管理,公,公司,有,有详,细,细的,业,业主,档,档案,，,，且,对,对于,所,所管,物,物业,居,居住,、,、工,作,作的,人,人员,比,比较,熟,熟悉,，,，对,于,于侦,察,察犯,罪,罪也,会,会有,所,所帮,助,助。,（五,）,）不,同,同用,途,途的,物,物业,的,的管,理,理要,点,点,1.,写,写字,楼,楼管,理,理：,期,期望,甚,甚高,写字,楼,楼需,有,有高,标,标准,高,高质,量,量的,管,管理,服,服务,，,，这,类,类楼,宇,宇都,有,有比,较,较现,代,代化,的,的设,备,备，,如,如自,动,动控,制,制的,高,高档,电,电梯,与,与升,降,降梯,、,、由,电,电脑,控,控制,的,的楼,宇,宇自,动,动化,系,系统,、,、中,央,央空,调,调设,备,备、,通,通风,设,设备,、,、保,安,安监,控,控设,备,备等,等,等。,这,这些,设,设备,需,需有,具,具备,专,专门,知,知识,与,与技,术,术的,人,人员,来,来操,作,作与,养,养护,。,。,人们,对,对这,类,类楼,宇,宇，,特,特别,是,是出,入,入口,、,、大,堂,堂、,洗,洗手,间,间、,公,公共,通,通道,的,的清,洁,洁卫,生,生要,求,求很,高,高。,为,为保,持,持楼,宇,宇的,外,外貌,美,美观,，,，楼,宇,宇的,外,外墙,也,也需,要,要定,期,期清,扫,扫。,2.,住,住宅,管,管理,：,：最,受,受关,切,切,供水,、,、供,电,电、,供,供气,、,、供,暖,暖等,的,的状,况,况如,何,何是,人,人们,最,最关,切,切的,问,问题,。,。,住宅管理的,目,目的是为住,户,户提供舒适,的,的生活环境,，,，因此房屋,及,及设施的维,修,修养护、保,安,安、清洁、,绿,绿化、康乐,及,及多种服务,项,项目的管理,就,就显得较为,重,重要。,3.公共商,业,业楼宇管理,：,：形象第一,良好的物业,管,管理可以创,造,造商场的美,好,好形象，从,而,而吸引顾客,，,，这是公共,商,商业楼宇管,理,理的最大要,求,求。要做到,这,这一点就必,须,须注意这样,几,几个方面：,在适当的地,方,方设置明显,的,的方向指示,牌,牌；,商店的招牌,应,应妥善管理,；,；,设施设备应,加,加强养护，,减,减少停机率,；,；,空气调节必,须,须适宜；,消防通道必,须,须保持畅通,无,无阻