地级市城市商业综合体的开发与运营规律

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,地级市综合,体,体的开发规,律,律以泉,州,州、徐州、,苏,苏州等城市,为,为例,杨宝民,张,张中增,深圳市新摩,尔,尔商业管理,有,有限公司,杨宝民，星,联,联国际不动,产,产机构深圳,市,市新摩尔（NEW MALL）商,业,业管理有限,公,公司总经理,，,，清华大学,商,商业地产总,裁,裁班客座教,授,授。,研究方向：,基,基于知识创,新,新的商业地,产,产经营，大,型,型城市综合,体,体，购物中,心,心与白领百,货,货经营。QQ:465333227 电子邮,件,件：,李军，徐州,中,中央百货大,楼,楼股份公司,副,副总经理,张中增，深,圳,圳中汇建筑,设,设计事务所,，,，西安建筑,科,科技大学硕,士,士研究生导,师,师，兼职教,授,授,目,录,录,一、我国地,级,级市的消费,特,特点,二、地级市,商,商业综合体,的,的选址,三、地级市,商,商业综合体,物,物业组合模,型,型与业态,设,设,计,计特点,四、地级市,商,商业综合体,的,的建筑策划,五、地级市,商,商业综合体,招,招商与运营,管,管理特点,前,言,言,从2004,年,年开始新摩,尔,尔商业管理,公,公司陆续论,证,证一些地级,城,城市的购物,中,中心和综合,体,体，积累了,宝,宝贵的经验,和,和教训，2007年不,仅,仅以新摩尔,公,公司名义论,证,证了泉州城,市,市综合体项,目,目，而且在,年,年底以专家,身,身份到金华,现,现场指导CBD与综合,体,体项目论证,，,，2008,年,年初期新摩,尔,尔公司集中,力,力量论证了,北,北京东郊专,业,业MALL,类,类型的城市,综,综合体项目,。,。,在杨宝民,张,张中增上海,商,商业地产大,规,规模公开课,程,程中，部分,学,学员也提出,了,了在地级城,市,市如何实际,操,操作城市综,合,合体的问题,。,。,通过借鉴深,圳,圳新摩尔公,司,司操作长沙30万平方,米,米综合体的,系,系统化经验,，,，我们开始,重,重视在地级,城,城市策划一,流,流城市综合,体,体的一条龙,开,开发与运营,，,，提出了优,秀,秀标准：在,功,功能组合上,借,借鉴世界一,流,流城市综合,体,体，在文化,内,内涵上重视,优,优秀地域文,化,化特点的表,现,现，在地级,城,城市综合体,盈,盈利模式创,新,新方面注重,可,可操作性，,能,能够通过策,划,划和规划设,计,计以及招商,资,资源的有效,整,整合提高综,合,合体投资收,益,益。,一我国,地,地级市的,消,消费特点,我国幅员,辽,辽阔，根,据,据经济发,展,展特点可,以,以划分为,三,三类地级,城,城市，一,类,类是发达,城,城市例如,大,大庆、温,州,州、东莞,、,、泉州、,嘉,嘉兴、金,华,华、无锡,、,、苏州等,经,经济发达,城,城市，一,类,类是内陆,中,中等发达,城,城市例如,徐,徐州、扬,州,州、赣州,、,、锦州、,吉,吉林、潍,坊,坊、大同,、,、牡丹江,、,、芜湖、,漯,漯河，一,类,类是不发,达,达地级市,，,，例如梅,州,州、百色,、,、吉安、,阜,阜阳、汉,中,中、周口,。,。,地级市消,费,费一般特,点,点,1.生活,消,消费为主,，,，高档品,牌,牌消费除,沿,沿海发达,城,城市外较,少,少。,2.地级,市,市一般只,有,有一个商,业,业中心，,业,业态以超,市,市、百货,、,、专卖店,以,以及批发,市,市场为主,。,。,二地级,市,市商业综,合,合体的选,址,址,1.老城,区,区选址,一般选址,在,在老城区,最,最繁华商,业,业步行街,的,的端点，,明,明显优点,是,是降低开,发,发风险，,提,提升老城,区,区商业步,行,行街的档,次,次。缺点,是,是开发成,本,本较高，,往,往往涉及,拆,拆迁，需,要,要得到政,府,府的大力,支,支持和引,导,导，在大,多,多数地级,市,市适合采,用,用这种方,式,式。,表1.老,城,城区综合,体,体选址的,风,风险控制,1.拆迁风险,需要周密的拆迁方案，保证被拆迁的居民以及商户合理权益，同时要做好充分的宣传工作，减少拆迁阻力。,控制拆迁总体成本和时间是最重要的工作，需要进行拆迁摸底和评估，否则可能导致项目流产。,一般作为外地开发商适合固定费用，委托政府拆迁方式，对于被拆迁户可以优先安排子女就业，鼓励他们以优惠价格购买综合体的住宅和商铺，形成和谐的社会氛围。,2.政府风险,政府在综合体建设过程中需要起到引导作用，对政府政策连续性和政府领导人的威信和稳定程度都需要评估。,需要政府对综合体项目开发认识形成共识，形成正式文件,3.金融风险,拥有相当实力才能开发综合体项目,资金不够企业采取战略联盟方案，联合实力更强，注重可持续经营理念的企业加盟。,2.综合,体,体在城市,新,新区选址,我国众多,城,城市都有,自,自己的新,城,城开发计,划,划，新区,开,开发策略,受,受到地方,领,领导水平,和,和国际化,视,视野的制,约,约，需要,先,先策划后,规,规划，只,有,有新城开,发,发具有较,高,高的城市,规,规划和商,业,业规划水,平,平，新区,的,的综合体,开,开发才能,具,具备良好,的,的开发条,件,件，在城,市,市新区选,址,址建设综,合,合体具有,自,自己的特,点,点，我们,进,进行了初,步,步归纳分,析,析,表2.城,市,市新区综,合,合体选址,的,的SWOT分析,S,新区地价便宜，占地面积较大，适合开发非常高起点的综合体，需要打造,W,周边消费人群不够，人气聚集困难，开发失败率极高，对开发和经营水平提出较高要求,O,新区建设是中国地级市在城市化进程中普遍遇到的问题，新区开发城市综合体是必然趋势，选择会展中心和城市CBD区域建设城市综合体是一种机遇,T,老城市开发综合体对新城区威胁最大,地级市在,新,新区开发,过,过程中，,一,一般要重,点,点将一个,新,新区作为CBD所,在,在地，不,要,要多个重,点,点，否则,新,新区居民,区,区太少，,人,人口聚集,不,不够，难,以,以形成气,候,候。金华,在,在城市化,进,进程中采,取,取组团式,的,的城市发,展,展战略，,但,但是在实,施,施过程中,，,，主要开,发,发方向金,东,东新区规,划,划面积过,小,小，明显,出,出现了多,个,个新区同,步,步开发的,失,失误，造,成,成社会资,源,源的浪费,。,。事实上,能,能够集中,力,力量发展,金,金东新区,，,，与义乌,等,等加快一,体,体化进程,是,是最佳选,择,择。,新区开发,过,过程中，,居,居住区和,商,商业区域,统,统筹考虑,，,，商业区,域,域一般放,在,在中部交,通,通便捷位,置,置，在园,区,区经济方,面,面重点吸,引,引无污染,的,的产业集,群,群。泉,州,州是历史,文,文化名城,，,，室内空,间,间拥挤，,缺,缺乏绿地,，,，同时也,非,非常需要,恢,恢复古代,泉,泉州宋代,时,时候的总,体,体格局，,我,我们认为,在,在城东和,东,东海等片,区,区建设城,市,市综合体,比,比较合适,。,。,金华市金,东,东新区,三、地级,市,市商业综,合,合体物业,组,组合模型,与,与业态设,计,计特点,以,以苏州为,例,例,类别,面积范围,品牌与档次,五星级酒店,56万平方米,靠近会展中心一般选择商务酒店品牌，例如皇冠假日、锦江等品牌,购物中心,5-10万平方米,中高档购物中心,商业街区,2-3万平方米,餐饮占有较大比重，有条件地区优先考虑奥特莱斯业态,公寓,58万平方米,写字楼,4-8万平方米,发达地级,城,城市具有,中,中高端消,费,费人群，,例,例如，苏,州,州就有多,家,家五星级,酒,酒店和大,型,型会展中,心,心设施。,表3.发,达,达地级城,市,市综合体,物,物业模型,苏州是我,国,国发达地,级,级城市的,代,代表，不,仅,仅是吴文,化,化的发源,地,地，而且,其,其经济实,力,力已经远,远,远超越一,般,般的省会,城,城市。,苏州工业,园,园区是我,国,国与新加,坡,坡合作的,结,结晶，带,动,动了苏州,整,整个城市,新,新区规划,达,达到全国,最,最高水平,，,，为我国,可,可持续发,展,展树立了,标,标杆。,2007,年,年苏州经,济,济总量跃,过,过5000亿元大,关,关，全市,实,实现地区,生,生产总值,达,达5700亿元。,全,全市实现,社,社会消费,品,品零售总,额,额达到1245.5亿元，,比,比上年增,长,长18%,。,。,2007,年,年末全市,户,户籍总人,口,口624,万,万人，比,上,上年增加7.92,万,万人，其,中,中市区总,人,人口234.98,万,万人，比,上,上年增加4.83,万,万人。,苏州市区,城,城市居民,人,人均可支,配,配收入21260,元,元，全市,农,农民人均,纯,纯收入10300,元,元，分别,比,比上年增,长,长14.7%和11%。,苏州具备,发,发展城市,综,综合体的,必,必要条件,，,，苏州圆,融,融集团在,苏,苏州金鸡,湖,湖开发的,苏,苏州圆融,时,时代广场,和,和圆融星,座,座就是代,表,表性的综,合,合体项目,，,，具有较,高,高的专业,水,水平。,作为苏州,市,市重点建,设,设项目，,苏,苏州圆融,时,时代广场,占,占地面积21万平,方,方米，建,筑,筑面积48万平方,米,米，投资,规,规模约28亿元。,苏,苏州时代,广,广场以其,前,前瞻性的,规,规划与不,凡,凡的品质,，,，在众多,项,项目中独,占,占鳌头，,一,一举获得2006,年,年度中国,最,最佳商业,地,地产创新,大,大奖。,圆融星座,位,位于时代,广,广场项目,南,南面，是,圆,圆融集团,正,正在开发,的,的高档综,合,合体项目,。,。作者应,苏,苏州圆融,集,集团邀请,，,，在苏州,现,现场指导,商,商业建筑,策,策划以及,经,经营管理,工,工作，深,人,人研究了,圆,圆融星座,项,项目。,表4 苏,州,州圆融星,座,座项目物,业,业组合比,例,例,苏州圆融,星,星座周边200米,范,范围已经,有,有两家五,星,星级酒店,配,配套，因,此,此，该项,目,目不再设,置,置五星级,酒,酒店。,苏州圆融,星,星座综合,体,体位置和,物业规模,苏州圆融,星,星座项目,周,周边物业,分,分布情况,苏州圆融,星,星座项目,定,定位：高,档,档购物中,心,心,“一种环,境,境，两种,顾,顾客”,，,，高收入,顾,顾客和中,等,等收入顾,客,客共享高,档,档购物中,心,心的环境,。,。项目开,发,发与运营,提,提出如下,建,建议：,第一、打,造,造苏州工,业,业园区核,心,心商圈，,将,将时代广,场,场和本项,目,目及周边,酒,酒店及商,业,业进行统,一,一考虑。,第二、本,项,项目商业,部,部分非常,重,重要，高,档,档百货和,名,名店街区,适,适合放在,本,本项目中,，,，与时代,广,广场业态,形,形成互补,。,。,第三、建,立,立统一的,商,商业运营,管,管理体系,（,（包括圆,融,融时代广,场,场和圆融,星,星座），,能,能够优化,业,业态，开,展,展有效的,营,营销活动,。,。,第四、关,于,于项目盈,利,利模式的,思,思考，办,公,公物业,商,商住式SOHO+,购,购物中心,，,，物业销,售,售比例能,够,够收回整,个,个投资。,圆融时代,广,广场由苏,州,州工业园,区,区苏州圆,融,融集团开,发,发，国际,一,一流团队,规,规划设计,，,，分为五,大,大功能区,，,，包括高,档,档办公商,务,务区、城,市,市购物时,尚,尚街区、,生,生活休闲,区,区、河滨,步,步道-水,滨,滨餐饮区,以,以及苏州,首,首座10,万,万平方米,的,的SHOPPING MALL(购,物,物中心),。,。400,米,米巨型神,奇,奇天幕、3500,多,多个地下,车,车位、6,个,个地铁出,口,口、水上,巴,巴士、空,中,中连廊、,超,超大广场,、,、泊车系,统,统、主题,景,景观、时,