三四线城市社区商铺销售方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2015.3,泛华盛世,国际社区,商业销售推广方案,目录,content,1,2,3,招商策略,市场概况,销售方式,第一节：市场概况,目,录,商业定位,市场概况,宁都市场概况,1.,县城商业区域概况,2.,市场调研,3.,调研小结,1.,县城商业区域概况,县城成熟商业圈,2.,市场调研,项目,龙溪湾,壹号,北大星城,香江国际,龙都华庭,东方丽都,华隆首府,泛华盛世,总推间数,157,99,106,105,156,25,131,已售间数,5,57,27,0,105,0,12,面积范围（）,24.67-240.95,43-720,20.67-375.37,32-475,60100,57-101,27500,层高（,m),4-6,4-5,5-6,5-6,5-6,5-6,3-5.6,开间（,m),3-13.6,3.8-4.8,4-16.4,4-15,4-10,4-12,3.3-11.1,进深（,m),4.6-24,8-12,5-33,6-22,8-16,6-16,5-18,目前销售均价,(,元,/,）,31000,20000,30000,4980-37800,9000-19800,15888-19000,13000,优惠方式,不打折,协商折扣,表单价减,2000,（只剩一套，二楼未开）,未推售,表价,92,折,未推售,9,折,销售率,3.18%,57.57%,25.47%,0%,67.31%,0%,9.16%,业态及周边租金,计划综合体,/70,元,/,.,月,未交房,/30,元,/,.,月,计划综合体,/,60,元,/,.,月,未交房,/50,元,/,.,月,社区商业,/45,元,/,.,月,未交房,/35,元,/,.,月,社区服务,/35,元,/,.,月,3.,调研小结,商业形式：,以传统的街道商业分布为主，商业呈现松散型点状、线状商业布局，多为满足生活所需配套，高端休闲娱乐业态尚未出现，对周边乡镇的吸附能力较差，目前龙溪湾、香江国际的规划是打造大型商业综合体；,店铺面积：,店铺面积集中在,30-100,不等，层高主要为,4.5,米，进深约为,10,米左右,商铺售价：,宁都目前在售商业售价在,6900-31000,之间不等,租金情况：,传统的商业街道租金较高，如中山路、解放路,;,在售的商业项目依地段不同，租金水平在,30-80,元,/,/,月；而本项目周边目前商业氛围薄弱，租金水平在,20-50,元,/,/,月。,3.,调研小结,小结：,综上所述，在可预测的情况下，各盘收益情况的差异在于其周边商业发展程度、自身价格；商业发展程度越高、自身价格越低，其收益率则越高，回本时间也越短，投资风险更小。但投资大则回报大，价格较贵的商铺虽然回本时间长，但其短期内创造的收益却很大；价格较低的商铺则回本时间较短，纯收益期较长；各有各的优势，这两类商铺的消费者群体心理各不相同，一类追求高回报，一类追求稳中求赚。而本项目适合第二类消费者，前期投资不要太大，回本快，风险小。,本项目的劣势在于地理位置的不利和周边商业的薄弱,；,然而项目的商业氛围并不一定由其地理位置、目前的周边商业发展情况而决定，在前期招商顺利、商业氛围形成较快的情况下，商铺收益率将大大提高，,故项目的招商和商业氛围的培养才是促进本项目商铺销售的重点。,第二节：招商策略,目,录,招商建议及业态建议,租金收益预测,招商推广,业态分区原则,重点突出以“东江风情街”为主题的规模与形象；,沿河街铺以“高端门店区”作为重要的形象展示面，从而能有效提高商业的整体档次。,内街则以“普通门店区”进行集中布局，相互呼应，从而能有效吸引人流在内街集中消费。,餐饮区则利用位置较差的区域进行布置，既能与主题商业街进行功能分区，亦能提高商铺租金价值。,商业定位,分地段定位商业业态,社区服务休闲中心，立足项目自身，辐射周边。,社区内外型商业，基本生活配套类，服务学校、社区商业。,服务、休闲、格调,东,江,风,情,街,宁都的自然、生活的格调、东江的风情、美食的味道、风景的流连,有品位的道路、有美食的街道,营销策略,招商、销售同步,招商先行，销售跟进,对喷泉广场旁,22#-A09,号大面积商铺进行招商,，引进大型主力店，如特色餐饮、健身房、洗浴中心等，因其门店装修都比较豪华，且无具体品牌性可比，可制造商业氛围，提升档次，另一方面可以保障购买客户投资利益，增强购买信心,。,。,依据对本项目的市场定位与分析，建议先对大面积的,22#-A09,招商，引进大型主力店，如餐饮、健身房、洗浴中心等，制造商业氛围，,第一年给商户免租，自第二年起开始根据周边水平及自身发展情况收租,；因商户初期投入成本较大，建议先由开发商与其,签,5,年租赁期,，待该商铺卖出去时需将开发商改为铺主，同时为保证商户利益，开发商还需与铺主签订协议，保障商户在,5,年租赁合同期内可正常经营。,招商建议,招商业态建议,足浴城,电器广场,电玩城,家具广场,健身中心,瑜伽室,小商品批发,主力店,品牌商家的拓展与招商,先推,24#,大面积商铺招商,重点推进,812,栋商铺招商,1,、业态分区认定,2,、整合推广与现场包装,正式招商之前,正式招商,全部清货,趁热打铁,招商思路示意图,持续招商,第二节：招商策略,目,录,招商建议及业态建议,租金收益预测,招商推广,招商推广策略,现场招商,在售楼处设立现场招商咨询处，利用售楼处、户外、媒体、招商海报等，充分展示商铺环境等。,设计招商海报,设计制作内容详实的招商海报，说透生意机会及生意成本，作为项目的宣传资料。,探寻各渠道商户资源，进行品牌商户洽谈及资料派发,在招商前期阶段采取定人定点的方式，拜访品牌商家，派发宣传资料，进行定向招商。,媒体推广及广告招商,在招商阶段，在媒体上发布招商信息，同时通过新闻推广方式，进行一定的媒体炒作，以吸引更多的商家关注。,招商推广策略,派单,给各类的目标客户送去招商海报，既可以摸清商户想法，又可以和客户建立良好的关系。,条幅,楼体布置招商信息条幅，每有一个品牌商家入驻就增加一块条幅。,现场包装,楼体包装,项目楼体或楼顶布置形象喷绘、条幅及广告牌，突出商铺形象及招商信息；,户外广告牌,县城高炮、乡镇各广告牌、墙体广告、项目处楼体广告全部更新成商铺销售广告；,广告推广,推广策略,社区内外成长型商业,集社区服务、精品购物、休闲娱乐为一体的一站式商业街区,东江,风情,商业街,整体方向,推广重心,推广包装,推广要点,炒作区域，建立商业价值基础；,新老城区交汇地段、区域发展价格；,交通便利、高端居住区密集、未来高端居住人口庞大；,纯街铺,=,投资安全,+,收益稳定；,“,3,年包租、每年返,7%,，一次性返回”的销售模式。,作为一种隐蔽的公开让利方式，值得高调传播；,打造文化特色街区，创造目的性消费，创造特殊商业价值，推动两层的商业销售。,从推广两个层面，重点指向文化特色街区的概念炒作、价值传播，以特色吸引眼球、以特色聚焦目的性消费客群、以特色创造商业价值。,塑造,共性价值,建立个性与特色价值,推广包装,推广节奏,3,月,4,月,15,4,月,3,月,15,沿河大面积商铺,12#A05,812#,、,销售,推广,5,月,住宅销售持续，以商业推广刺激市场，带动住宅销售,商业形象全部亮相（户外、道旗）,招商部成立，并进行相关前期工作。,社区配套型商业,未来高端居住区消费潜力,招商确定后，带动沿河商铺销售,打造风情商业业态,2,月,现场包装、氛围制作完毕,区域未来与高端居住区可见价值宣传，打造文化特色街区传播,3,月下旬开始，老业主逐一回访,商业区、商业街推介,4,月下旬，重点社区定点访问，成熟社区等,招商,3,月启动招商主力店合作洽谈,对主力商家进行细则谈判，招商进入确定阶段,沿河商铺,4,月中，主力店签订意向书,推广包装,推广主题,线上推广主题,买铺，用闲钱赚大钱,东江风情商业街返租,3,年，轻松做房东,城北崛起，抢占先机,东江风情商业街返租,3,年，轻松做房东,第二节：招商策略,目,录,招商建议及业态建议,租金收益预测,招商推广,昌厦公路租金：,约,2040,元,/,月,项目周边租金调查,翠微东路：租金,:,约,40-50,元,/,月,项目周边的临街商铺租金水平在,30,40,元,/M,2,/,月；,总体呈越靠近宁河大桥，租金越高的分布趋势；,3.,各盘租金收益对比预测,以各盘位置较好的,100,店铺对比：,项目,龙溪湾,壹号,北大星城,香江国际,龙都华庭,东方丽都,华隆首府,泛华盛世,面积（）,100,100,100,100,100,100,100,目前销售均价,(,元,/,）,31000,18000,30000,25000,18000,18000,15000,业态及周边租金,计划综合体,/80,元,/,.,月,未交房,/40,元,/,.,月,计划综合体,/60,元,/,.,月,未交房,/70,元,/,.,月,社区商业,/40,元,/,.,月,未交房,/45,元,/,.,月,社区服务,/40,元,/,.,月,店铺总价（万）,310,180,300,250,180,180,150,年租金,96000,48000,72000,84000,48000,54000,48000,年租占比,3.04%,2.67%,2.40%,3.36%,2.67%,3.00%,3.20%,各盘收益对比情况：龙都华庭,泛华盛世,龙溪湾,华隆首府,东方丽都,=,北大星城,香江国际,依据上述对项目周边的商业项目租金价格调查，加以本项目准确的市场定位与分析，预计本项目的,评估租金均价幅度,如下：,项目名称,昌厦公路,翠微东路,租金水平,20,40,40,50,预测租金,沿河：一层均价,40,元,/,月，不带赠送空间的,35,元,/,月，内街：,25,元,/,月,单位：元,/,月,本项目商铺租金预测,商铺租金定价建议,沿河商铺一层,40,元,/,平,/,月，不带赠送空间的,35,元,/,平,/,月,内街租金,25,元,/,平,/,月,租金收益预测,房号,面积,(,平方米,),租金均价,(,元,/,平方米,),月租金,（元）,年租金,（元）,24-A05,108,25,2700,32400,22-A09,500,25,12500,150000,12-A05,98,40,3920,47040,12-A08,74,40,2960,35520,11-A07,78,40,3120,37440,说明：,1,、以上租金水平为第一年目标期望值，以发展商须后期投入整体包装、整合推广为前提。,2,、由于其他商铺面积都较小（约,30-108,平方米），我们预计每间商铺月租金约,1200,元,-4000,元，结合本区域实际情况以此为首年租金商家易于承受。,第三节：商业销售方式,目,录,包租销售,返租销售,总结建议,带租约销售,向买主承诺返租,3,年形式销售，每年以总价的,7%,返租，,3,年共返租,21%,，开发商与客户各承担一半，即,21%*0.5,，该部分返租折算到售价内抵扣房款，故房价在保证固定实收价的前提下需按比例上调；返租期内若发生租赁，则租金归铺主所有。针对自营户则打较低折扣销售。,以,22-A09,、,11-A07,为例：,1,、返租式销售,房号,面积,假定原始单价,假定总价,加上返租后单价,加价后总价,22-A09,500,12000,6000000,13408,6704000,11-A07,78,14000,1092000,15643,1220154,销售时与客户签订,3,年包租协议，开发商承诺,3,年期内若没有经营户租赁，则补偿未租出去当年的租金，按当年周边租金水平补偿，故房价在保证固定实收价的前提下需按比例上调；协议期过后开发商不再承担补偿。,以,22-A09,、,11-