培训房地产基础知识

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,房地产从业人员,需要知道,哪些东西？,1,房地产业是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行为与企业的总称,。,具体内容包括,（,1,）土地的开发和再开发 （,2,）房屋开发和建设 （,3,）地产经营 （,4,）房地产经营 （,5,）房地产中介服务 （,6,）房地产物业管理服务 （,7,）房地产金融,知识层面,市场调研,房地产,开发与流程,房地产金融,建筑与规划,法律法规,政策,行为与心理,基础概念,房地产从业人员到底该做什么？你又是谁？,2,房地产基础知识,3,什么是房地产？,是指土地和土地上的永久性建筑物。基础设施水，矿藏，森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权利和利益。,广义的房地产,狭义的房地产,是指土地和土地上的永久性建筑物及衍生的权利。,简单地说就是房屋财产和房屋相关的土地财产的总称，即房产和地产的总称,.,4,房地产按照不同标准可分为不同类型，大致可分为以下几种类型：,1,、居住用房地产,2,、生产用房地产,3,、经营用房地产,4,、行政用房地产,5,、其他专用房地产,1,、房地产位置的固定性,2,、房地产地域的差别性,3,、房地产的高质耐久性,4,、房地产的保值增值性,房地产的特性,房地产的类型,5,房地产按照,房屋产权,分类，大致可分为以下几种类型：,国有房产,直管产,自营产,军队产,集体所有制房产：,是指城市集体所有制单位所拥有的房产。即集体所有制单位投资、建造、购买的房产。,私有房产：,私人所有的房产。私人购买，建造的房屋。私人企业购买或建造的房屋,房地产的类型,6,房地产按照其用途分类，大致可分为以下几种类型：,按用途分类,商业,住宅,写字楼,标准写字楼,商住写字楼,普通住宅,非普通住宅,多层,小高层,高层,别墅,144,以上,临街地铺,裙楼商铺,房地产的类型,7,房地产按照,建筑楼层,分类，大致可分为以下几种类型：,低层,多层,小高层,高层,超高层,房地产的类型,8,房地产市场,定义：是指房地产交易双方经济关系的总和,。,包括：土地的出让，转让，抵押，开发，,房地产的买卖，租赁，转让，抵押，互换，,信托以及与房地产相关的装饰等市场。,简单地说，房地产市场是指房地产商品进行交易活动的场所。,9,一级市场：土地市场,二级市场：商品房买卖市场,三场市场：二手房市场,房地产市场分为三级,房地产市场,10,房,地,地,产,产,专,专,业,业,知,知,识,识,土,地,地,市,市,场,场,：,：由,国,国,土,土,部,部,门,门,掌,掌,握,握,，,，,通,通,过,过,协,协,议,议,、,、,招,招,标,标,或,或,拍,拍,卖,卖,的,的,方,方,式,式,将,将,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,转,转,让,让,给,给,具,具,有,有,开,开,发,发,资,资,质,质,的,的,开,开,发,发,企,企,业,业,二,级,级,市,市,场,场,：,：即,获,获,得,得,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,的,的,开,开,发,发,企,企,业,业,，,，,在,在,土,土,地,地,上,上,兴,兴,建,建,物,物,业,业,，,，,然,然,后,后,销,销,售,售,给,给,广,广,大,大,小,小,业,业,主,主,三,级,级,市,市,场,场,：,：小,业,业,主,主,购,购,买,买,物,物,业,业,，,，,拥,拥,有,有,物,物,业,业,的,的,产,产,权,权,后,后,，,，,通,通,过,过,市,市,场,场,的,的,增,增,值,值,，,，,将,将,所,所,有,有,权,权,转,转,让,让,给,给,受,受,让,让,方,方,房,地,地,产,产,市,市,场,场,11,房,地,地,产,产,业,业,是,是,不,不,是,是,建,建,筑,筑,业,业,？,？,建,筑,筑,业,业,属,属,第,第,二,二,产,产,业,业,房,地,地,产,产,业,业,属,属,第,第,三,三,产,产,业,业,具,有,有,开,开,发,发,、,、,经,经,营,营,、,、,管,管,理,理,、,、,服,服,务,务,等,等,多,多,种,种,性,性,质,质,属,物,物,质,质,生,生,产,产,部,部,门,门,VS,房,地,地,产,产,业,业,与,与,建,建,筑,筑,业,业,既,既,有,有,区,区,别,别,又,又,有,有,紧,紧,密,密,的,的,联,联,系,系,No,!,房,地,地,产,产,业,业,和,和,建,建,筑,筑,业,业,的,的,关,关,系,系,12,土,地,地,所,所,有,有,制,制,的,的,形,形,式,式,：,：,中,国,国,采,采,用,用,两,两,种,种,土,土,地,地,所,所,有,有,制,制,的,的,形,形,式,式,全部土地都为,社会主义公有制（国家所有）,全民所有制（国有土地）,集体所有制（集体土地）,集,体,体,所,所,有,有,制,制,：,：农,村,村,土,土,地,地,采,采,用,用,集,集,体,体,所,所,有,有,制,制,，,，,属,属,农,农,民,民,所,所,有,有,全,民,民,所,所,有,有,制,制,：,：城,市,市,土,土,地,地,采,采,用,用,国,国,家,家,所,所,有,有,制,制,，,，,属,属,全,全,民,民,所,所,有,有,房,地,地,产,产,中,中,的,的,土,土,地,地,13,土,地,地,类,类,别,别,：,：,城,城,市,市,用,用,地,地,按,按,照,照,土,土,地,地,使,使,用,用,性,性,质,质,不,不,同,同,进,进,行,行,分,分,类,类,类别,代号,类别名称,范 围,R,居住用地,居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地,C,公共设施用地,居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地,M,工业用地,工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（,E,）,W,仓储用地,仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地,TS,交通道路广场用地,铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地,U,市政公用设施用地,市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地,G,绿地,市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地,E,水域和其它用地,除以上各大类用地之外的用地,房,地,地,产,产,中,中,的,的,土,土,地,地,14,土,地,地,的,的,所,所,有,有,权,权,土,土,地,地,的,的,使,使,用,用,权,权,土,地,地,所,所,有,有,者,者,在,在,法,法,律,律,规,规,定,定,的,的,范,范,围,围,内,内,，,，,对,对,其,其,拥,拥,有,有,的,的,土,土,地,地,享,享,有,有,的,的,权,权,利,利,，,，,这,这,种,种,权,权,利,利,包,包,括,括,占,占,有,有,权,权,、,、,使,使,用,用,权,权,、,、,收,收,益,益,权,权,和,和,处,处,分,分,权,权,。,。,国,家,家,虽,虽,然,然,具,具,有,有,完,完,整,整,意,意,义,义,上,上,的,的,土,土,地,地,四,四,项,项,权,权,利,利,，,，,但,但,国,国,家,家,不,不,能,能,直,直,接,接,去,去,行,行,使,使,这,这,个,个,权,权,利,利,，,，,而,而,是,是,授,授,权,权,给,给,全,全,名,名,所,所,有,有,制,制,的,的,单,单,位,位,以,以,及,及,个,个,人,人,进,进,行,行,经,经,营,营,管,管,理,理,，,，,任,任,何,何,单,单,位,位,和,和,个,个,人,人,不,不,得,得,占,占,有,有,，,，,买,买,卖,卖,或,或,已,已,其,其,他,他,形,形,式,式,非,非,法,法,转,转,让,让,土,土,地,地,，,，,但,但,是,是,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,可,可,以,以,转,转,让,让,。,。,土,地,地,使,使,用,用,者,者,依,依,法,法,享,享,有,有,使,使,用,用,和,和,取,取,得,得,土,土,地,地,利,利,益,益,的,的,权,权,利,利,土,地,地,的,的,使,使,用,用,权,权,可,可,以,以,转,转,让,让,房,地,地,产,产,中,中,的,的,土,土,地,地,15,什,么,么,是,是,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,的,的,转,转,让,让,?,是,指,指,国,国,家,家,以,以,土,地,地,所,所,有,有,者,者,的,身,身,份,份,，,，,按,按,指,指,定,定,地,地,块,块,的,的,使,使,用,用,年,年,限,限,、,、,用,用,途,途,和,和,城,城,市,市,规,规,划,划,等,等,条,条,件,件,，,，,将,将,城,城,市,市,土,地,地,使,使,用,用,权,权,出,出,让,让,给,给,土,土,地,地,使,使,用,用,者,者,，,并,并,土,土,地,地,使,使,用,用,者,者,收,取,取,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,出,出,让,让,金,金,的,行,行,为,为,。,。,使,用,用,权,权,有,有,偿,偿,出,出,让,让,的,的,土,土,地,地,必,必,须,须,是,是,国,国,有,有,土,土,地,地,，,，,可,可,以,以,是,是,待,待,开,开,发,发,的,的,生,生,地,地,，,，,也,也,可,可,以,以,是,是,完,完,成,成,市,市,政,政,设,设,施,施,的,的,熟,熟,地,地,，,，,还,还,可,可,以,以,是,是,连,连,同,同,地,地,上,上,的,的,建,建,筑,筑,物,物,及,及,附,附,属,属,设,设,施,施,一,一,并,并,出,出,让,让,的,的,土,土,地,地,。,。,土,地,地,使,使,用,用,权,权,出,出,让,让,的,的,方,方,式,式,1,、,出,出,让,让,2,、,划,划,拨,拨,3,、,承,承,租,租,国有土地使用权,1.,出让方式,2.,划拔方式,（,1,）招 标,（,2,）拍 卖,（,3,）挂 牌,（,4,）协 议,3.,承租方式,房,地,地,产,产,中,中,的,的,土,土,地,地,16,土,地,地,出,出,让,让,：,：国,有,有,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,出,出,让,让,方,方,式,式,与,与,获,获,取,取,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,方,方,式,式,国 家,土地使用者,土地使用权,(,一定年限,),土地使用权出让金,(,提前支付,),土地使用权出让,(,土地 一级市场,),由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,居住用地,70,年,工业用地,50,年,商业 旅游,娱,娱乐用地,40,年,综合用地或,其,其他用地,50,年,教育 科技,文,文化 卫,生,生 体育用,地,地,50,年,房地产中的,土,土地,17,办理土地登,记,记,核发,建设用地批,准,准书,交付土地,发布出让公,告,告,编制出让文,件,件,地价评估,确定出让底,价,价,编制、确定,出让方案,公布出让计,划,划,确定供地方,式,式,签订出让合,同,同,公布结果,招,标,标,拍,卖,卖,挂,牌,牌,协,议,议,招拍挂实施,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申请及资格,审,审查,(6),(10),指土地所有,者,者（出让人,）,）向多方土,地,地使用者（,投,投标者）发,出,出,投标邀请,，通过各投,标,标者,设计标书,的竞争，来,确,确定土地使,用,用权受让人,的,的方式。,按照指定时,间,间、地点，,在,在公开场所,出,出让方用,叫价的方法,将土地使用,权,权拍卖给,出价最高者,（竞买人,）,）。,出让人发布,挂牌公告,，按公告规,定,定的期限将,拟,拟定出让宗,地,地的交易条,件,件在指定的,土,土地交易所,挂,挂牌公告，,接,接受竞买人,的,的报价并,更新挂牌价,格,格,，根据挂牌,期,期限截止时,的,的出让结果,确,确定土地使,用,用者。,指政府作为,土,土地所有者,（,（出让方）,与,与选定的受,让,让方磋商用,地,地条件及价,款,款，达成协,议,议并签订土,地,地使用权出,让,让合同，有,偿,偿出让土地,使,使用权的行,为,为。,国有土地使,用,用权出让流,程,程,房地产中的,土,土地,18,什么是房地,产,产开发,是指在依法取得土地使,用,用权的土地,上,上，按照土地使用性,质,质和要求进行的基础建设房屋的活动,。,。,19,建,设,用,地,规,划,许,可,证,何为开发的,“,五 证 ”,商,品,房,预,售,许,可,证,建,筑,工,程,施,工,许,可,证,建,设,工,程,规,划,许,可,证,国,有,土,地,使,用,证,二,一,三,四,五,房地产开发,20,何为,“,二书 ”,一住宅质量保,证,证书,二住宅使用说,明,明书,房地产开发,21,土地的分类,生地：指不具备城,市,市基础设施,的,的土地。,生地价格：是指未进行,或,或部分进行,基,基础设施开,发,发和土地平,整,整的正常市,场,场条件下一,定,定年期的土,地,地使用权价,格,格。,毛地：是指城市基,础,础设施不完,善,善、地上有,房,房屋拆迁的,土,土地。,毛地价,格,格：是指已,完,完成基,础,础设施,配,配套开,发,发而未,进,进行宗,地,地内拆,迁,迁平整,的,的正常,市,市场条,件,件下一,定,定年期,的,的土地,使,使用权,价,价格。,熟地：是指具,备,备完善,的,的城市,基,基础设,施,施、土,地,地平整,能,能直接,进,进行建,设,设的土,地,地。熟地价,格,格：是指具,有,有完善,的,的基础,设,设施，,且,且地面,平,平整，,可,可用于,建,建筑的,正,正常市,场,场条件,下,下一定,年,年期的,土,土地使,用,用权价,格,格。,在建工,程,程：指地上,建,建筑物,尚,尚未建,成,成，不,具,具备使,用,用条件,的,的房地,产,产，该,房,房地产,不,不一定,正,正在建,设,设，也,可,可能停,工,工多年,房地产,开,开发,22,三通一,平,平,or,七通一,平,平,Navigation,Leadership,Ownership,Enablement,上下水通,排污通,路通,电讯通,煤气通,电通,热力通,场地平整,七通一平,电通,三通一平,水通,路通,场地平整,房地产,开,开发,23,房地产,专,专业知,识,识,房地产,专,专业知,识,识,24,我们的,目,目的,在最短的时间,内,内,掌握建,筑,筑学的,基,基本专业知识,课程内,容,容, 一,块,块地是,怎,怎样变,成,成建筑,物,物的？, 怎,样,样读懂,建,建筑图,纸,纸？, 怎,样,样从建,筑,筑指标,看,看项目,定,定位？,25,什么是,商,商品房,？,？,什么是,商,商品,是指用,于,于交换,的劳动,产,产品,商品房,是指由,从,从事土,地,地开发,的,的公司,建,建造和,建,建设的,，,，用于,交,交易的,房,房屋,房屋的,知,知识,26,期房：,是指房,地,地产开,发,发企业,从,从取得,商,商品房,预,预售证,起,起至取,得,得房地,产,产产权,证,证止，,这,这一期,间,间内的,商,商品房,称,称为期,房,房。,消费者,在,在这一,期,期间购,房,房，需,签,签订商,品,品房预,售,售合同,房屋的,知,知识,27,现房：,销售者,在,在购买,时,时即具,备,备居住,条,条件的,商,商品房,。,。销售,者,者在签,订,订房屋,合,合同后,，,，立即,办,办理入,住,住的房,屋,屋并取,得,得产权,证,证,房屋的,知,知识,28,房改房,：,：,已购共,有,有住房,，,，是指,城,城镇职,工,工根据,国,国家和,县,县级以,上,上地方,人,人民政,府,府有关,城,城镇住,房,房改革,政,政策规,定,定，按,照,照成本,价,价或标,准,准价购,买,买的已,建,建共有,住,住房。,按,按照成,本,本价购,买,买的，,房,房屋所,有,有权归,个,个人所,有,有。按,照,照标准,价,价购买,的,的，职,工,工拥有,部,部分房,屋,屋所有,权,权，一,般,般,5,年后房,屋,屋所有,权,权归职,工,工所有,房屋的,知,知识,29,存量房,是指以,被,被购买,或,或自建,并,并取得,所,所有权,证,证书的,房,房屋,平价房,是根据,国,国家安,居,居工程,实,实施方,案,案的有,关,关规定,，,，以城,镇,镇中低,收,收入家,庭,庭住房,苦,苦难户,为,为解决,对,对象，,通,通过配,售,售形式,供,供应、,具,具有社,会,会保障,性,性质的,经,经济适,用,用房。,其,其建房,土,土地由,政,政府划,拨,拨，配,售,售对象,及,及配售,价,价格由,政,政府管,理,理部门,审,审核认,定,定,解困房,是指各,级,级地方,政,政府为,解,解决本,地,地城镇,居,居民中,特,特别困,难,难户、,困,困难户,和,和拥挤,住,住户问,题,题而专,门,门修建,的,的住房,。,。,廉租房,指政府,和,和单位,在,在住房,领,领域实,施,施社会,保,保障职,能,能，向,具,具有城,镇,镇常住,户,户口的,最,最低收,入,入家庭,提,提供的,租,租金相,对,对低廉,的,的普通,住,住房,房屋的,知,知识,30,低层建,筑,筑,多层建,筑,筑,小高层,建,建筑,高层建,筑,筑,高度小,于,于或等,于,于,10,米的建,筑,筑。低,层,层居住,建,建筑为,一,一层至,三,三层。,高度大,于,于,10,米，小,于,于或等,于,于,24,米的建,筑,筑。多,层,层住宅,为,为四层,至,至六层,。,。,高度大,于,于,24,米的建,筑,筑。中,高,高层住,宅,宅为七,至,至九层,，,，高层,住,住宅为,十,十层及,以,以上。,介于多,层,层及高,层,层之间,，,，一般,指,指,7-18,层之间,的,的建筑,。,。,点式（,塔,塔式）,建,建筑,指建筑,平,平面外,廓,廓基本,成,成矩形,其长边,与,与短边,之,之比小,于,于,2,的建筑,。,。,板式建,筑,筑,指建筑,平,平面外,廓,廓基本,成,成矩形,其长边,与,与短边,之,之比大,于,于或等,于,于,2,的建筑,并且短,边,边长度,小,小于或,等,等于,16,米。,房屋的,形,形态,31,除了按,楼,楼层来,分,分类，,还,还可以,如,如何分,类,类？,花园式,住,住宅：也叫西,式,式洋房,或,或花园,洋,洋房。,低层数,，,，,4-5,层。,一层绿,化,化面积,较,较大，,外,外立面,风,风格较,明,明显,跃层式,住,住宅：有上、,下,下两层,楼,楼面、,卧,卧室、,起居室,、,、客厅,、,、卫生,间,间等功,能,能分区,，,，,并采用,户,户内独,用,用小楼,梯,梯连接,的,的房屋,复式住,宅,宅：在层高,较,较高的,一,一层楼,中,中,增加一,个,个夹层,，,，从而,形,形成上,下,下两层,的,的住宅,TOWNHOUSE,：联排别,墅,墅，原,意,意为城,区,区住宅,。,。,由三户,或,或三户,以,以上横,向,向排列,，,，一层,至,至三层,为,为一户,，,，有独,立,立的花,园,园、车,库,库的住,宅,宅。,别,墅,墅,：,：独立的,单,单户住,宅,宅，有,前,前后面,积,积较大,的,的花园,，,，,独立车,库,库或双,车,车库。,面,面积较,大,大，层,数,数一般,为,为,2,层的住,宅,宅。,房屋的,形,形态,32,用地红,线,线,道路红,线,线,经城市,规,规划行,政,政主管,部,部门依,法,法确认,的,的建设,用,用地范,围,围边界,线,线。,道路用,地,地和两,例,例建筑,用,用地的,分,分界线,，,，红线,内,内包括,车,车行道,、,、步行,道,道、绿,化,化带和,分,分隔带,。,。宽度,根,根据要,求,求变化,，,，以满,足,足交通,、,、绿化,、,、通风,日,日照、,建,建筑景,况,况和地,下,下管线,的,的要求,。,。,建筑红,线,线,建筑红,线,线是指,建,建筑物,的,的外立,面,面所不,能,能超出,的,的界线,。,。建筑,红,红线可,与,与道路,红,红线重,合,合,一般在,新,新城市,中,中常使,建,建筑红,线,线退于,道,道路红,线,线之后,以便腾,出,出用地,改善或,美,美化环,境,境,取得良,好,好的效,果,果。,专业术,语,语,33,建筑用,地,地面积,总建筑,面,面积,建筑密,度,度（建,筑,筑覆盖,率,率 ）,建筑或,建,建筑群,实,实际占,用,用的土,地,地面积,包括室,外,外工程,(,如绿化,、,、道路,、,、停车,场,场等,),的面积,其形状,和,和大小,由,由建筑,红,红线加,以,以控制,。,。,总建筑,面,面积是,指,指小区,内,内住宅,、,、公建,、,、人防,地,地下室,面,面积总,和,和。,用地内,各,各类建,筑,筑的基,底,底总面,积,积与居,住,住区用,地,地的比,率,率,(%),它可以,反,反映出,一,一定用,地,地范围,内,内的空,地,地率和,建,建筑密,集,集程度,。,。,专业术,语,语,34,房屋层,数,数,层高,建筑高,度,度,净高,房屋层,数,数是指,房,房屋的,自,自然层,数,数，一,般,般按室,内,内地坪,0,以上计,算,算；采,光,光窗在,室,室外地,坪,坪以上,的,的半地,下,下室，,其,其室内,层,层高在,2.20m,以上（,不,不含,2.20m,）的，,计,计算自,然,然层数,。,。房屋,总,总层数,为,为房屋,地,地上层,数,数与地,下,下层数,之,之和。,假,假层、,附,附层（,夹,夹层）,、,、插层,、,、阁楼,（,（暗楼,）,）、装,饰,饰性塔,楼,楼，以,及,及突出,屋,屋面的,楼,楼梯间,、,、水箱,间,间不计,层,层数。,层高是,指,指房产,高,高度以,层,为单位,计,计量，,每,每一层,的,的高度,国,国家在,设,设计上,有,有要求,，,，这个,高,高度就,叫,叫层高,。,。它通,常,常包括,下,下层地,板,板面或,楼,楼板面,到,到上层,楼,楼板面,之,之间的,距,距离。,净高是,指,指层高,减,减去楼,板,板厚度,的,的净剩,值,值。,建筑物,室,室外地,面,面至其,檐,檐口或,屋,屋面面,层,层的高,度,度。屋,顶,顶上的,水,水箱间,、,、电梯,机,机房、,排,排烟机,房,房和楼,梯,梯出口,小,小间等,不,不计入,建,建筑高,度,度。,建筑间,距,距,两栋建,筑,筑物或,构,构筑物,外,外墙之,间,间的水,平,平距离,。,。建筑,间,间距主,要,要根据,所,所在地,区,区的日,照,照、通,风,风、采,光,光、消,防,防安全,等,等方面,的,的因素,综,综合考,虑,虑确定,专业术,语,语,35,建筑容,积,积率：,在建设,用,用地范,围,围内所,有,有建筑,物,物地面,以,以上总建筑,面,面积与建设用,地,地面积的比率,。,。,即：容,积,积率,总,总建筑,面,面积,建设用,地,地面积,。,。其中，,总,总建筑,面,面积是,地,地上所,有,有建筑,面,面积之,和,和，（,地,地下车,库,库，架,空,空开放,不,不得计,入,入）,专业术,语,语,36,建筑覆,盖,盖率：,也叫建,筑,筑密度,，,，在建,设,设用地,范,范围内,所,所有建,筑,筑基底面,积,积之和与建设用,地,地面积的比率,。,。,专业术,语,语,37,绿地率,：,：,在建设,用,用地范,围,围内地面上,全,全部绿,化,化种植,面,面积与建设用地,面,面积的比率。,绿化率：,项目规划,建,建设用地,范,范围内的,绿,绿化面积,与,与规划建,设,设用地面,积,积之比。,（,（包含,：,：空中绿,化,化，垂直,绿,绿化,）,专业术语,38,房屋,建筑面积,=,套内建筑,面,面积,+,应分摊公,共,共建筑面,积,积,建筑知识,39,房屋建筑,面,面积：,按分层建,筑,筑面积之,和,和计算，,每,每层建筑,面,面积按建,筑,筑物外墙,（,（首层为,勒,勒脚）以,内,内水平投,影,影面积计,算,算。,建筑知识,40,12种情,况,况不能计,入,入房屋建,筑,筑面积,层高（高,度,度）在,2,20,米以下（不含,2,20,米）的房,屋,屋和斜面,结,结构屋顶,楼梯下方,空,空间,公共通道,、,、临街楼,房,房、挑廊,下,下的底层,作,作为公共,道,道路街巷,通,通行的,与室内不,相,相通的类,似,似于阳台,、,、挑廊、,檐,檐廊的建,筑,筑,层高小于,2,20,米以下的,夹,夹层、插,层,层、技术,层,层和地下,室,室、半地,下,下室,突出房屋,墙,墙面的构,件,件、配件,、,、装饰柱,、,、装饰性,的,的玻璃幕,墙,墙、垛、,勒,勒脚、台,阶,阶、无柱,雨,雨篷,房屋之间,无,无上盖的,架,架空通廊,房屋的天,面,面、挑台,、,、天面上,的,的花园、,泳,泳池,建筑物内,的,的操作平,台,台、上料,平,平台及建,筑,筑物的空,间,间平台及,建,建筑物的,空,空间安置,箱,箱、罐的,平,平台,利用引桥,、,、高架桥,、,、高架路,路,路面作为,顶,顶盖建造,的,的房屋,活动房屋,、,、临时房,屋,屋、简易,房,房屋,与房屋室,内,内不相通,的,的房屋间,伸,伸缩缝；,房,房屋权属,登,登记涉及,的,的有关房,屋,屋建筑面,积,积计算问,题,题，,建筑知识,41,套内建筑,面,面积：,套内使,用,用面积,+,套内墙体,面,面积,+,套内阳台,面,面积。,建筑知识,42,套内使用,面,面积,（又名地,毯,毯面积）,:,指室内实,际,际能使用,的,的面积,以使用空,间,间的水平,投,投影面积,计,计算，不,包,包括墙体,、,、柱子等,结,结构面积,和,和阳台面,积,积。,(1),套内使用,面,面积包括,卧,卧室、起,居,居室、厅,、,、过道、,厨,厨房、卫,生,生间、假,层,层、厕所,、,、储藏室,、,、壁柜等,分,分户门内,面,面积总和,建筑知识,43,开,间,间,：一间房屋,的,的面宽，,即,即两条横,向,向轴线之,间,间的距离,。,。,进,深,深,：一间房屋,的,的深度，,即,即两条纵,向,向轴线之,间,间的距离,。,。,建筑知识,44,公摊面积,：,：,商品房分,摊,摊的公用,建,建筑面积,主,主要由两,部,部分组成,：,：,1,电梯井、,楼,楼梯间、,垃,垃圾道、,变,变电室、,设,设备室、,公,公共门厅,和,和过道等,功,功能上为,整,整楼建筑,服,服务的公,共,共用房和,管,管理用房,的,的建筑面,积,积；,2,各单元与,楼,楼宇公共,建,建筑空间,之,之间的分,隔,隔以及外,墙,墙（包括,山,山墙）墙,体,体水平投,影,影面积的,50,。,楼间距：,两相邻楼的,外,外墙面距离,。,。,建筑间距的,控,控制是为了,保,保障人们工,作,作、生活的,质,质量与安全,，,，满足必须,的,的日照、采,光,光、通风等,要,要求,.,也可以用：,楼,楼高：楼间,距,距,1,：,1.2,比值计算。,建筑知识,45,公摊率：,是,一栋建筑的,总,总公摊面积,与,与套建筑面积,的比例。, ？,建筑知识,46,公摊系数：,是,一栋建筑的,总,总公摊面积,与,与总套内建筑,面,面积的比例。, ？,得房率：,是指套内建,筑,筑面积与建,筑,筑面积之比,。,。,建筑知识,47,房屋总建筑,面,面积,套内墙体面,积,积,套内使用面,积,积,房屋建筑面,积,积,套内面积,公摊面积,套内阳台面,积,积,公摊率,公摊系数,得房率,房屋的面积,概,概念之间的,联,联系,建筑知识,48,户型图示例,49,户型图示例,50,200,184,户型图示例,51,03,：,84,02,：,179,01,：,170,户型图示例,52,上海源花城,95.6,平米,96.8,上海源花城,主卧,两间,、客厅朝南,，,，对本项目,有,有较强的优,势,势,南北双阳台,，,，阳台与客,厅,厅相连，提,高,高了阳台的,使,使用性。,餐厅设置独,立,立，采光、,通,通风性较好,，,，对本项目,形,形成一定威,胁,胁,95,户型图示例,53,户型图示例,54,3,房,2,厅,2,卫,建筑面积：,105.99,套内面积：,84.70,户型图示例,55,建筑结构,56,按结构布置,特,特征划分：,（,1,）框架结构,（,2,）框架剪力,墙,墙结构,（,3,）框架筒体,结,结构,（,4,）筒体结构,（,（单筒、多,筒,筒、筒中筒,、,、束筒）,（,5,）框支剪力,墙,墙结构,建筑结构,57,按承重构件,的,的材料分：,（,1,）木结构,（,2,）砖混结构,（,3,）钢筋混凝,土,土结构,（,4,）钢结构,（,5,）钢与混凝,土,土结构,（,6,）钢管混凝,土,土结构,建筑结构,58,砖混结构,59,砖混结构,60,中国古代木,结,结构建筑,61,中国古代砖,石,石结构建筑,62,裂缝产生的,原,原因,墙体裂缝是,建,建筑结构的,墙,墙体部分产,生,生的开裂现,象,象，按照材,料,料自身材质,的,的不同，可,以,以分为如下,四,四种。,1,：混凝土墙,体,体裂缝,2,：砖砌体墙,体,体裂缝,3,：新型隔墙,板,板裂缝，如,：,：,GRC,板、石膏板,裂,裂缝等,4,：不同材质,墙,墙体产生的,裂,裂缝,混凝土墙体,裂,裂缝产生的,原,原因主要是,混,混凝土自身,的,的原因以及,施,施工过程中,的,的原因，此,类,类裂缝可以,使,使用自动低,压,压灌浆的方,法,法进行修复,。,。,砖砌体墙体,裂,裂缝、新型,隔,隔墙板裂缝,及,及不同材质,墙,墙体产生的,裂,裂缝都属于,温,温度活缝，,无,无法灌浆修,复,复，由于裂,缝,缝存在伸缩,变,变化，因此,要,要选用柔性,材,材料进行修,复,复,建筑结构,63,比 例,：图上尺寸,与,与实际尺寸,比,比例，一般,表,表示方法为,数,数字表示法,，,，,如：,1,：,100,，说明图纸,上,上,1,厘米代表真,实,实尺寸为,100,厘米。,识图基本常,识,识,64,尺 寸,（单位）：,图,图纸上一般,所,所有尺寸数,值,值均不标注,单,单位，尺寸,线,线上单位隐,含,含为毫米。,两个例外：,总,总平面尺寸,和,和标高为米,。,。,识图基本常,识,识,65,轴 线,：在设计中,，,，对承重墙,、,、柱子等主,要,要构件都要,有,有定位轴线,。,。,在施工中，,轴,轴线是施工,定,定位和放线,的,的重要依据,。,。,识图基本常,识,识,66,绝对标高：我国是以青岛附近海平面的高度平均值为零点，其他各处相对他的高度称为绝对标高。,0.000,0.000,相对标高：,以,以项目中的,某,某一特定点,为,为零点，其,他,他各处相对,他,他的高度称,为,为相对标高,。,。一般来说,可,可以以建筑,物,物一楼地面,为,为零点。,标 高,识图基本常,识,识,67,图例及符号,：,：,指北针,：用于表示建,筑,筑物的朝向,。,。在总平面,图,图及首层平,面,面图上，一,般,般都绘有指,北,北针。指针,尖,尖端处要注,明,明“北”字,。,。,识图基本常,识,识,68,风向频率玫,瑰,瑰图,:,简称风玫瑰,图,图。是总平,面,面图上用来,表,表示该地区,常,常年风向频,率,率的标志。,它,它是根据某,一,一地区多年,平,平均统计的,各,各个方向吹,风,风次数的百,分,分数值按一,定,定比例绘制,的,的。一般用,8,个或,16,个方位表示,。,。风玫瑰图,上,上所表示的,风,风的吹向，,是,是指从外面,吹,吹向该地区,中,中心的。,识图基本常,识,识,69,1,红线范围,、,、新建、拟,建,建的各种建,筑,筑物及构筑,物,物的具体位,置,置，以及新,建,建道路和各,种,种管线系统,的,的总体布局,。,。,2,表明原有,房,房屋、道路,的,的位置，作,为,为新建工程,的,的定位依据,。,。,3,表明标高,，,，如建筑物,的,的首层地面,标,标高，室外,场,场地整平标,高,高，道路中,心,心线的标高,。,。通常把总,平,平面图上的,标,标高，全部,推,推算成绝对,标,标高。 根,据,据标高可以,看,看出地势坡,高,高、水流方,向,向，并可计,算,算出施工中,土,土方真挖数,量,量。,4,用风玫瑰,图,图表示总平,面,面范围内整,体,体朝向和该,地,地区各个方,向,向风的频率,。,。,5,表明绿化,布,布置情况，,如,如哪些是草,坪,坪、树丛、,乔,乔木、灌木,等,等；标明花,坛,坛、小品、,桌,桌、椅、林,荫,荫小路、矮,墙,墙、栏杆等,各,各种物体的,具,具体位置、,尺,尺寸、做法,及,及建造要求,和,和选材说明,。,。,总平面图可,表,表达以下内,容,容：,识图基本常,识,识,70,图例示范,总平面图：,71,上海源花城,总,总平,本项目总建,面,面,约,23,万平方米,绿化率,40%,（约,65000,平方米）,其中集中绿,地,地率约,15%,（,25000,平方米）,由,11,层的小高层,和,和,18,层的高层组,成,成。,图例示范,72,嘉城一期总,平,平图,区总建筑面,积,积,90,万平方米，,总占地,1320,亩，,绿化率,40%,。,共由,34,栋小高层和,44,栋联体别墅,组,组成。,一期规划总,建,建筑面积,30,万平方米。,图例示范,73,汤臣一品,总,总平,图,图,浦东陆家嘴,共,4,幢,44,层高层住宅,汤臣一品（,上,上海）,764,平米,1208,平米,437,平米,608,平米,户型面积：,图例示范,74,云顶别墅总,平,平图,小区规划总,建,建筑面积,100000,平方米，,占地面积,432,亩，,分五期开发,。,。,图例示范,75,华府天地总,平,平,总占地,14652,平方米，,总建面,42000,平方米，,共,4,幢,18,层的高层公,寓,寓住宅,（一层一户,，,，三梯一户,）,）,得房率,78%,，绿化率,35%,。,图例示范,76,黄浦丽园总,平,平,小区总建面,12,万平方米，,绿化率达,45%,，,中央绿地超,过,过,8000,平方米。,共,5,幢,18-28,层的高层住,宅,宅,1,幢星,级,级酒,店,店,VIP,俱乐,部,部组,成,成。,图例,示,示范,77,其他,关,关于,房,房屋,面,面积,的,的概,念,念,产权,面,面积,：,：是指,房,房屋,的,的产,权,权人,依,依法,拥,拥有,的,的具,有,有所,有,有权,的,的房,屋,屋建,筑,筑面,积,积，,以,以在,当,当地,房,房产,行,行政,部,部门,登,登记,为,为准,预测,面,面积,：,：指商,品,品房,在,在期,房,房销,售,售过,程,程中,，,，有,主,主管,部,部门,认,认定,的,的房,屋,屋测,量,量机,构,构，,根,根据,施,施工,图,图纸,，,，实,地,地考,察,察等,方,方法,对,对尚,未,未完,工,工的,房,房屋,面,面积,进,进行,一,一个,预,预先,测,测量,的,的活,动,动。,预,预测,面,面积,是,是期,房,房销,售,售的,标,标准,实测,面,面积,：,：指商,品,品房,完,完工,后,后，,有,有测,绘,绘部,门,门实,地,地进,行,行的,测,测量,，,，计,算,算出,的,的面,积,积。,是,是开,发,发商,和,和业,主,主的,法,法律,依,依据,。,。也,是,是办,理,理产,权,权证,、,、交,纳,纳物,业,业费,以,以及,相,相关,费,费用,的,的标,准,准。,共有,建,建筑,面,面积,：,：指各,产,产权,主,主共,同,同占,有,有和,使,使用,的,的建,筑,筑面,积,积,关于,产,产权,78,房屋,权,权属,登,登记,：,：指房,地,地产,主,主管,部,部门,对,对房,地,地产,所,所有,权,权及,产,产生,的,的抵,押,押权,等,等房,屋,屋的,他,他项,权,权利,进,进行,登,登记,，,，并,确,确认,房,房屋,的,的权,属,属关,系,系的,过,过程,他项,权,权利,登,登记,：,：,指房,地,地产,抵,抵押,权,权等,他,他项,权,权,利,利,所,所进,行,行的,房,房屋,所,所有,权,权的,登,登记,关于,产,产权,79,房地,产,产的,权,权益,：,：,是指,对,对房,屋,屋全,面,面支,配,配的,权,权利,对于,权,权益,可,可以,这,这样,理,理解,：,：,权利,：,：,你可,以,以因,此,此享,有,有所,有,有权,、,、使,用,用权,；,；,利益,：,：,你可,以,以将,其,其转,让,让，,享,享受,升,升值,带,带来,的,的利,益,益；,收益,：,：,你也,可,可以,将,将使,用,用权,通,通过,合,合约,转,转租,他,他人,，,，获,得,得收,益,益。,关于,产,产权,80,房地产,物质实体,权益,土地,建筑物,权利,利益,收益,房屋,构筑物,关于,产,产权,81,房屋,的,的权,利,利人,：,：指依,法,法享,有,有房,屋,屋所,有,有权,和,和该,房,房屋,占,占用,范,范围,内,内的,土,土地,使,使用,权,权、,房,房屋,他,他项,权,权利,的,的法,人,人、,其,其他,组,组织,和,和自,然,然人,权利,人,人,权属,证,证书,他项,权,权证,共有,权,权证,所有,权,权证,关于,产,产权,82,权属,证,证书,所有,权,权证,：,：指房,地,地产,管,管理,部,部门,给,给房,屋,屋所,有,有权,人,人核,发,发的,对,对房,屋,屋拥,有,有合,法,法所,有,有权,的,的证,书,书,共有,权,权证,：,：房地,产,产管,理,理部,门,门向,共,共有,权,权人,核,核发,的,的，,每,每个,同,同有,权,权人,各,各持,一,一份,的,的权,利,利证,书,书。,用,用以,证,证明,共,共有,房,房屋,的,的归,属,属。,他项,权,权证,：,：在他,项,项权,利,利登,记,记后,，,，由,房,房管,部,部门,核,核发,由,由抵,押,押权,人,人持,有,有的,权,权利,证,证书,关于,产,产权,83,土地,出,出让,金,金：,各级,政,政府,的,的土,地,地主,管,管部,门,门，,将,将土,地,地使,用,用权,出,出让,给,给土,地,地使,用,用者,按规,定,定向,土,土地,受,受让,人,人收,取,取土,地,地的,全,全部,价,价款,房地,产,产税,费,费,房地,产,产契,税,税：土地,使,使用,权,权出,让,让、,转,转让,、,、房,屋,屋买,卖,卖、,交,交换,、,、赠,予,予等,发,发生,土,土地,权,权属,转,转移,时,时向,产,产权,承,承受,人,人征,收,收的,一,一种,税,税赋,营业,税,税：指销,售,售房,地,地产,的,的单,位,位和,个,个人,，,，就,其,其营,业,业额,按,按率,计,计征,的,的一,种,种税,84,房地,产,产税,费,费,印花,税,税：在经,济,济活,动,动中,或,或经,济,济交,往,往中,书,书立,的,的或,领,领受,的,的房,地,地产,凭,凭证,时,时征,收,收的,一,一种,税,税,公共,维,维修,基,基金,：,：将房,屋,屋交,付,付给,小,小业,主,主时,，,，向,小,小业,主,主收,取,取的,一,一部,分,分费,用,用，,用,用于,后,后期,对,对于,小,小区,内,内公,共,共部,位,位的,维,维修,，,，更,换,换，,养,养护,的,的费,用,用,权属,登,登记,费,费用,：,：房屋,权,权属,登,登记,费,费，,房,房地,产,产主,管,管部,门,门在,办,办理,房,房屋,权,权属,登,登记,、,、发,放,放权,属,属证,书,书时,收,收取,的,的费,用,用,85,THANKS!,86,谢谢,观,观看,/,欢迎,下,下载,BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH,