某公司项目整体策划方案建议书

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,邹城,项,项目,整,整体,策,策划,方,方案,建,建议,书,书,和记,中,中原,2013.03.10,谨呈:邹,城,城鲁,兴,兴公,司,司,报告,思,思路,与,与结,构,构,项目,思,思考,项目,分,分析,项目,定,定位,项目,营,营销,策,策略,慎于,思,思,慎于,思,思，,才,才能,敏,敏于,行,行,袁,袁枚,我们,的,的思,考,考,对项,目,目的,理,理解,：,：,一、,本,本项,目,目作,为,为市,区,区规,模,模最,大,大的,项,项目,之,之一,，,，对,城,城市,功,功能,升,升级,，,，形,象,象提,升,升，,及,及对,鲁,鲁兴,的,的品,牌,牌价,值,值的,提,提升,将,将产,生,生大,的,的影,响,响；,二、,本,本项,目,目由,酒,酒店,、,、商,业,业、,公,公寓,、,、住,宅,宅组,成,成，,符,符合,现,现代,都,都市,地,地产,发,发展,趋,趋势,，,，具,有,有高,瞻,瞻远,瞩,瞩的,前,前瞻,性,性，,是,是邹,城,城真,正,正意,义,义上,的,的城,市,市综,合,合体,；,；,三、,本,本项,目,目操,作,作难,度,度大,，,，对,资,资金,的,的要,求,求高,。,。需,要,要准,确,确的,市,市场,定,定位,、,、创,新,新的,概,概念,设,设计,、,、科,学,学的,市,市场,营,营销,、,、和,精,精妙,的,的推,广,广策,略,略。,核心,的,的问,题,题,1、,如,如何,科,科学,规,规划,本,本项,目,目的,各,各业,态,态组,合,合定,位,位？,使,使其,能,能,有,有效,避,避免,未,未来,市,市场,风,风险,，,，又,能,能打,造,造差,异,异化,的,的核,心,心竞,争,争力,？,？,2、,如,如何,平,平衡,短,短期,资,资金,回,回收,与,与利,润,润最,大,大化,？,？,3、,如,如何,协,协调,各,各业,态,态的,矛,矛盾,与,与冲,突,突，,实,实现,项,项目,价,价值,最,最大,化,化？,4、,如,如何,挖,挖掘,本,本项,目,目价,值,值最,佳,佳点,，,，增,强,强竞,争,争力,？,？,我们,的,的思,路,路,思路,决,决定,出,出路,郭,郭海,东,东,1、,深,深入,研,研究,市,市场,，,，建,立,立分,析,析模,型,型，,全,全面,降,降低,市,市场,风,风险,，,，实,现,现项,目,目价,值,值最,大,大化,；,；,2、,平,平衡,风,风险,最,最小,与,与利,润,润最,大,大之,间,间的,矛,矛盾,，,，制,定,定科,学,学的,战,战略,布,布局,及,及市,场,场定,位,位；,3、,综,综合,市,市场,及,及收,益,益诉,求,求，,合,合理,制,制定,推,推广,、,、销,售,售节,奏,奏，,实,实现,最,最佳,投,投资,收,收益,；,；,4、,结,结合,我,我司,积,积累,的,的项,目,目操,作,作经,验,验，,深,深入,分,分析,地,地块,价,价值,，,，把,握,握不,同,同业,态,态的,价,价值,规,规律,，,，实,现,现项,目,目价,值,值最,大,大化,。,。,明于,势,势,明大,势,势者,得,得天,下,下,猎,猎鲸,理,理论,邹城,房,房地,产,产市,场,场的,现,现状,与,与格,局,局,城区,规,规划,我市,城,城市,总,总体,规,规划,是,是由,山,山东,省,省城,乡,乡规,划,划设,计,计研,究,究院,编,编制,，,，2011年5月,经,经山,东,东省,人,人民,府,府审,批,批实,施,施，,规,规划,期,期限,至,至2020年,，,，用,于,于指,导,导我,市,市各,项,项城,乡,乡规,划,划编,制,制、,建,建设,项,项目,地,地等,工,工作,。,。规,划,划确,定,定我,市,市城,市,市性,质,质为,国,国家,历,历史,文,文化,名,名城,，,，现,代,代化,能,能源,城,城市,。,。城,镇,镇规,模,模等,级,级结,构,构分,为,为三,级,级，,一,一级,为,为邹,城,城市,中,中心,城,城区,；,；二,级,级为,城,城前,、,、看,庄,庄、,太,太平,三,三个,中,中心,镇,镇；,三,三级,为,为一,般,般建,制,制镇,。,。规,划,划至2020,年,年城,镇,镇化,水,水平,达,达到60%左,右,右，,城,城市,人,人口,达,达到50,万,万人,左,左右,，,，城,市,市建,设,设用,地,地52平,方,方公,里,里。,城,城市,规,规划,区,区包,括,括钢,山,山、,凫,凫山,、,、千,泉,泉三,个,个街,道,道办,事,事处,及,及中,心,心店,、,、北,宿,宿、,唐,唐村,、,、峄,山,山、,大,大束,、,、太,平,平等,六,六个,镇,镇辖,区,区范,围,围。,中,中心,城,城区,城,城市,建,建设,用,用地,发,发展,的,的总,体,体要,求,求是,“,“东,拓,拓、,南,南控,、,、西,限,限、,北,北跨,、,、中,优,优”,，,，即,城,城市,向,向东,拓,拓展,；,；向,南,南控,制,制不,突,突破,规,规划,南,南外,环,环路,；,；向,西,西不,得,得跨,越,越压,煤,煤线,；,；向,北,北跨,越,越铁,山,山、,岗,岗山,风,风景,区,区发,展,展，,优,优化,现,现状,建,建成,区,区，,进,进一,步,步完,善,善城,市,市功,能,能。,城,城市,空,空间,布,布局,形,形成,“,“一,核,核两,轴,轴四,片,片”,的,的结,构,构。,一,一核,：,：指,城,城区,中,中部,的,的绿,色,色核,心,心,岗,岗山,、,、铁,山,山风,景,景区,。,。两,轴,轴：,指,指沿,崇,崇义,路,路,择,择邻,路,路、,太,太平,路,路,矿,矿建,路,路形,成,成东,西,西向,发,发展,轴,轴线,；,；沿,峄,峄山,路,路形,成,成南,北,北向,发,发展,轴,轴线,。,。四,片,片：,指,指规,划,划城,区,区划,分,分成4个,综,综合,用,用地,片,片区,，,，分,别,别为,中,中心,片,片区,、,、东,部,部片,区,区、,西,西部,片,片区,、,、北,部,部片,区,区。,格局,1、,邹,邹城,新,新区,初,初具,规,规模,，,，区,域,域价,值,值在,未,未来,三,三年,有,有较,大,大提,升,升；,2、,商,商业,地,地产,投,投资,兴,兴旺,，,，市,场,场竞,争,争激,烈,烈；,3、,区,区域,商,商业,环,环境,前,前景,看,看好,，,，但,三,三年,内,内区,域,域商,业,业氛,围,围还,处,处于,培,培育,期,期；,4、,城,城市,经,经济,在,在全,国,国靠,前,前，,为,为星,级,级商,务,务酒,店,店的,投,投资,提,提供,了,了比,较,较好,的,的投,资,资环,境,境。,项目,区,区位,区位,概,概况,分,分析,项目,位,位于,交通,市政,配,配套,星级,酒,酒店,的,的要,求,求,商业,的,的商,圈,圈评,级,级,写字,楼,楼的,要,要求,住宅,的,的十,分,分钟,理,理论,项目,价,价值,与,与机,会,会,机会,点,点,酒店:普,通,通星,级,级酒,店,店竞,争,争异,常,常激,烈,烈，,全,全球,知,知名,的,的品,牌,牌,酒,酒,店,店存,在,在较,大,大的,发,发展,空,空间,；,；,商业,：,：市,级,级商,圈,圈逐,渐,渐形,成,成，,商,商业,价,价值,凸,凸显,，,，中,高,高档,综,综合,商,商业,和,和专,业,业主,题,题化,商,商业,曾,曾在,较,较大,机,机会,；,；,公寓,：,：区,域,域战,略,略地,位,位的,提,提高,，,，将,有,有力,推,推动,公,公寓,的,的价,值,值实,现,现，,公,公寓,低,低端,市,市场,趋,趋于,平,平衡,，,，中,高,高端,市,市场,空,空白,点,点；,住宅,：,：中,高,高端,住,住宅,将,将成,为,为市,场,场热,点,点。,价值,点,点,1、,城,城市,综,综合,体,体，,提,提升,项,项目,品,品牌,价,价值,及,及市,场,场整,合,合力,，,，满,足,足多,元,元化,市,市场,需,需求,；,；,2、,大,大规,模,模商,业,业楼,面,面，,如,如果,能,能合,理,理布,局,局将,大,大大,提,提升,了,了项,目,目的,开,开发,价,价值,；,；,3、,品,品牌,酒,酒店,提,提升,了,了项,目,目的,国,国际,化,化形,象,象气,质,质；,4、,品,品牌,商,商超,的,的进,驻,驻将,大,大大,提,提升,项,项目,的,的整,体,体价,值,值。,难点,1、,在,在当,前,前区,域,域商,业,业气,候,候还,没,没形,成,成的,情,情况,下,下，,商,商铺,销,销售,存,存在,一,一定,压,压力,，,，需,要,要重,点,点突,破,破；,2、,项,项目,规,规模,大,大、,功,功能,多,多，,容,容易,给,给市,场,场造,成,成形,象,象识,别,别的,混,混乱,；,；,3、,市,市场,不,不确,定,定因,素,素多,，,，存,在,在一,定,定的,市,市场,风,风险,。,。,主要,竞,竞争,对,对手,分,分析,谋于,略,略,上兵,伐,伐谋,，,，其,次,次伐,交,交，,其,其伐,兵,兵，,其,其下,攻,攻城,孙,孙子,项目,定,定位,战略,定,定位,：,：,打,打造,城,城市,标,标志,性,性的,城,城市,综,综合,体,体,邹城,最,最具,特,特色,的,的城,市,市建,筑,筑群,之,之一,最具,影,影响,力,力的,城,城市,综,综合,体,体之,一,一,城市,国,国际,化,化形,象,象的,窗,窗口,战略,目,目标,销售,和,和资,金,金回,笼,笼为,第,第一,目,目标,？,？,树立,品,品牌,和,和形,象,象为,第,第一,目,目标,？,？,品牌,和,和销,售,售两,者,者都,要,要？,如何,实,实现,战,战略,目,目标,集为,大,大，,散,散为,活,活,集,多,业,业态,整,整体,推,推广,，,，以,规,规模,化,化、,复,复合,化,化增,强,强品,牌,牌形,象,象和,市,市场,整,整合,力,力，,实,实现,价,价值,的,的最,大,大化,；,；,散,结,合,合开,发,发战,略,略和,市,市场,的,的需,求,求，,把,把握,时,时间,节,节点,，,，控,制,制销,售,售节,奏,奏，,分,分批,推,推向,市,市场,，,，实,现,现利,润,润最,大,大化,。,。,战略,布,布局,战,战术,突,突破,以酒,店,店、,商,商超,作,作为,形,形象,支,支点,，,，撬,动,动整,个,个项,目,目形,象,象价,值,值；,什么,样,样的,客,客户,决,决定,了,了什,么,么样,的,的物,业,业价,值,值，,通,通过,商,商业,和,和公,寓,寓的,优,优质,客,客户,提,提升,整,整体,价,价值,；,；,以主,题,题化,和,和差,异,异化,的,的形,象,象气,质,质，,增,增加,项,项目,的,的附,加,加值,。,。,健于,行,行,千里,之,之行,始,始于,足,足下,老,老子,形象,定,定位,总体,形,形象,定,定位,CBD国,际,际商,务,务中,心,心,突破,方,方向,：,：突,出,出核,心,心核,心,心价,值,值,突出,规,规模,效,效应,突出,功,功能,复,复合,型,型,商业,单,单独,定,定位,，,，避,免,免矛,盾,盾点,品牌,策,策划,一个,真,真正,的,的城,市,市综,合,合体,：,：项,目,目规,模,模大,，,，项,目,目功,能,能全,，,，项,目,目档,次,次高,。,。,品牌,价,价值,的,的思,考,考：,必,必须,通,通过,持,持续,的,的品,牌,牌渗,透,透和,形,形象,宣,宣传,，,，与,市,市场,进,进行,长,长期,的,的交,流,流，,才,才能,实,实现,利,利益,最,最大,化,化。,创新,价值,观,观创,新,新,概念,（,（形,象,象、,理,理念,、,、文,化,化、,功,功能,、,、）,创,创新,服务,创,创新,营销,推,推广,创,创新,文化,文化,承,承载,量,量越,大,大的,项,项目,其,效,效益,释,释放,量,量越,大,大,王,志,志刚,将亚,圣,圣（,庄,庄子,）,）文,化,化融,入,入楼,盘,盘形,象,象概,念,念设,计,计：,孔,孔孟,桑,桑梓,之,之邦,，,，文,化,化发,祥,祥之,地,地。,持,持中,庸,庸之,道,道，,俯,俯瞰,全,全城,。,。,将潮,流,流时,尚,尚文,化,化融,入,入儒,家,家文,化,化：,时,时尚,来,来源,于,于生,活,活，,生,生活,是,是历,史,史长,河,河的,一,一部,分,分，,历,历史,沉,沉淀,出,出了,文,文化,，,，理,解,解了,文,文化,才,才能,更,更好,的,的理,解,解时,尚,尚。,推盘,节,节奏,模式,一,一：,形,形象,主,主导,：,：酒,店,店,商业,（,（商,超,超）,公寓,住宅,模式,二,二：,资,资金,主,主导,：,：住,宅,宅,公,寓,寓,酒店,商业,模式,三,三：,形,形象,资,金,金,主,主导,：,：国,际,际知,名,名星,级,级酒,店,店,住宅,商业,公,寓,寓,营销,工,工作,组,组织,组织结,构,构,项目总,监,监,销售经,理,理,招,招商,经,经理,销售主,管,管,销,销售主,管,管,招,招商,主,主管,招,招商主,管,管,销售员,销,销售,员,员,销,销售员,销,销售,员,员,招,招商员,招,招商员,招,招商,员,员,招,招,商,商员,我们的,销,销售思,路,路,招,商,商和销,售,售齐头,并,并进,招商：,希,希尔顿,主,主题酒,店,店,沃尔玛,超,超市,销售：,一,一个现,场,场售楼,部,部，一,个,个市中,心,心外展,点,点。,售楼部,亮,亮点：4D影,院,院,希尔顿,主,主题酒,店,店,希尔顿,酒,酒店集,团,团公司,（,（Hilton HotelsCorporation）,希,希尔顿,国,国际酒,店,店集团,是,是总部,设,设于英,国,国的希,尔,尔顿集,团,团公司,旗,旗下分,支,支，拥,有,有除北,美,美洲外,全,全球范,围,围内希,尔,尔顿商,标,标使用,权,权，管,理,理405家酒,店,店，包,括,括263家希,尔,尔顿酒,店,店、142家,斯,斯堪的,克,克酒店,，,，在全,球,球的78个国,家,家拥有,超,超过7,万,万名雇,员,员，有10多,个,个不同,层,层次的,酒,酒店品,牌,牌。,沃尔玛,沃尔玛,公,公司（Wal-MartStores, Inc.,）,）（NYSE,：,：WMT）是,一,一家美,国,国的世,界,界性连,锁,锁企业,，,，以营,业,业额计,算,算为全,球,球最大,的,的公司,，,，其控,股,股人为,沃,沃尔顿,家,家族。,总,总部位,于,于美国,阿,阿肯色,州,州的本,顿,顿维尔,。,。沃尔,玛,玛主要,涉,涉足零,售,售业，,是,是世界,上,上雇员,最,最多的,企,企业，,连,连续三,年,年在美,国,国财,富,富杂,志,志全球500,强,强企业,中,中居首,4D影,院,院,4D影,院,院是从,传,传统的,立,立体影,院,院基础,上,上发展,而,而来，,相,相比较,于,于其他,类,类型影,院,院，具,有,有主题,突,突出、,科,科技含,量,量高、,效,效果逼,真,真、画,面,面冲击,性,性强等,特,特点和,优,优势。,随,随着影,娱,娱乐技,术,术的发,展,展和娱,乐,乐市场,的,的需求,，,，人们,不,不仅将,震,震动、,坠,坠落、,吹,吹风、,喷,喷水、,挠,挠痒、,扫,扫腿等,特,特技引,入,入3D,影,影院，,还,还根据,影,影片的,情,情景精,心,心设计,出,出烟雾,、,、雨、,光,光电、,气,气泡、,气,气味等,效,效果，,形,形成了,一,一种独,特,特的体,验,验，这,就,就是当,今,今十分,流,流行的4D影,院,院。由,于,于观众,在,在观看4D影,片,片时能,够,够获得,视,视觉、,听,听觉、,触,触觉、,嗅,嗅觉等,全,全方位,感,感受，,近,近年来4D影,院,院的发,展,展非常,迅,迅猛。,和于道,天时不,如,如地利,，,，地理,不,不如人,和,和,孟,子,子,楼盘顾,问,问专家,服务于,中,中国16个城,市,市,公司简,介,介,和记中,原,原房产,代,代理战,略,略机构,（,（原名,万,万兴伟,业,业）是,业,业界极,具,具影响,力,力的顾,问,问企业,，,，专业,从,从事房,地,地产策,划,划、代,理,理与顾,问,问工作,，,，同时,兼,兼顾房,地,地产培,训,训业务,。,。,我们的,理,理论水,平,平是看,的,的见摸,的,的着，,我,我们的,置业,顾,顾问培,训,训实务,即将,出,出版,我们的,实,实战能,力,力是有,证,证可鉴,的,的，在,全,全国各,地,地做了,大,大量的,住,住宅盘,、,、商业,盘,盘与写,字,字楼盘,成,成功案,例,例。我,们,们的营,销,销模式,操,操作性,极,极强。,特,特别是,对,对滞销,楼,楼盘,无一例,外,外的实,现,现了销,售,售成功,！,！,核心竞,争,争力,一、用,经,经验武,装,装头脑,公司大,部,部分的,员,员工都,有,有着多,年,年多个,楼,楼盘的,从,从业经,验,验，相,关,关知识,丰,丰富，,实,实战能,力,力强。,打,打破了,房,房产销,售,售是“,青,青春饭,”,”的传,统,统观点,，,，将地,产,产销售,职,职业化,。,。,二、敢,于,于紧逼,目,目标客,户,户,在销售,过,过程中,，,，针对,目,目标客,户,户的实,际,际情况,大,大胆提,出,出了,“,“,逼,逼定”,这,这一工,作,作环节,，,，让我,们,们的置,业,业顾问,始,始终掌,握,握着主,动,动权，,大,大大提,高,高了客,户,户的初,次,次成交,率,率。但,“,“逼定,”,”必须,要,要对客,户,户情况,有,有十足,的,的把握,，,，这就,需,需要丰,富,富的销,售,售经验,，,，否则,将,将适得,其,其反。,核心竞,争,争力,三、严,谨,谨的工,作,作作风,工作中,坚,坚持团,结,结协作,，,，互动,互,互助的,工,工作作,风,风。发,扬,扬团队,精,精神，,达,达到最,大,大的工,作,作效率,。,。,四、诚,信,信塑造,品,品牌,销售过,程,程中以,“,“共同,甲,甲方、,双,双赢互,利,利、长,期,期合作,”,”为宗,旨,旨，努,力,力为开,发,发公司,打,打造企,业,业品牌,。,。,核心竞,争,争力,五、专,业,业与学,习,习,所有员,工,工都经,过,过公司,专,专业的,培,培训（,自,自编教,材,材），,并,并具有,较,较长的,实,实践经,验,验，同,时,时每天,有,有早会,，,，共同,学,学习分,配,配任务,；,；每周,例,例会交,流,流经验,互,互相学,习,习汇报,成,成绩；,每,每月大,会,会学习,、,、修订,计,计划、,重,重布销,控,控。,六、军,事,事化管,理,理,我公司,楼,楼盘实,行,行强有,力,力的军,事,事化管,理,理，具,有,有强大,的,的执行,力,力,。,七、有,责,责任感,的,的企业,文,文化,我公司,对,对员工,定,定期进,行,行培训,，,，将个,人,人的社,会,会责任,感,感、集,体,体责任,感,感、家,庭,庭责任,感,感紧密,结,结合在,一,一起，,使,使我们,的,的员工,在,在做好,本,本职工,作,作的同,时,时成为,一,一个服,务,务社会,、,、感恩,社,社会，,并,并能感,染,染周围,的,的人。,核心竞,争,争力,八、自,有,有的理,论,论研究,体,体系,我公司,在,在楼盘,运,运作过,程,程中,坚,坚持实,际,际工作,与,与理论,研,研究向,结,结合,形,形成了,自,自己独,有,有的房,产,产销售,理,理论体,系,系如:,简,简约地,产,产理论,、,、售楼,部,部建设,标,标准与,流,流程建,设,设、管,理,理体系,与,与评判,标,标准，,为,为销售,工,工作提,供,供了充,分,分的理,论,论支持,。,。,选择我,们,们,就是选,择,择成功,与,与效益,！,！,由于对,项,项目接,触,触时间,较,较短，,本,本次提,案,案主要,以,以策略,为,为主在,双方确,定,定合作,内,内容和,框,框架后,，,，具体,执,执行方,案,案我司,再,再行提,出,出。,THANKS,