河南武陟县红旗路商业步行街定位执行报告114

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,武陟红旗路商业步行街定位执行报告,谨呈：河南君裕宏房地产开发有限公司,尚地（中国）,11/27/2024,第一篇:项目整体定位,第一部分：项目分析,第二部分：项目定位综述,第三部分：产品规划建议,第四部分：营销推广建议,整体定位 | 客群定位,价值点建议| 规划建议,营销策略,推广执行,项目分析,第一部分：市场及项目分析,项目SWOT分析,优势（S）,劣势（W）,机会（O）,威胁（T）,1、县城核心地段，地理位置优越；,2、周边生活、服务设施等配套齐全、交通便利发达；,3、,地块方正便于开发利用，减少规划设计难度,；,4、开发公司的品牌及在当地市场的开发经验。,1、城市传统商业中心，区域发展潜力大；,2、优越的地理位置，容易被客户接受，利于产品市场推广；,1、,地处闹市区，对住宅的价值提升带来一定压力。,2、西边过道狭窄目前出入不方便与东面红旗路很难形成人流对流；,1、,目前市场大多项目均为现房销售，必将分流客户；,2、未来市场投放量将进一步加大，市场存在一定的风险；,项目综合评价,1 、城市核心项目地理位置优越,2、周边现有各项配套完善,3、片区具备走商业加居住路线,项目具有很高的开发潜质，机遇大于威胁！,第二部分 项目定位综述,营销就是解决问题，其它的都可以免谈！,项目必须从解决问题开始,解决一切的问题首先是结合,形势锁定我们的目标客户群！,客户定位,1、市区高收入客户群,2、郊区及边缘乡镇高收入客户群,3、想由乡镇进入城区的客户群,客户区域来源,目标客户需求,这类客户具有雄厚的经济实力，甚至有多次置业的经验，不断寻找彰显身份的终极置业目标，以高端物业的价值作为尊贵的标签。,客户描述,对城市核心稀缺地段的占有与独享；,对社区氛围营造及园林景观主题的独创新颖；,对产品创新、物业智能化的追寻；,客户敏感点,超越常规客户群体的需求,特征，彰显身份与地位,主导：,地段的核心价值,做城市的主人,终极置业,创新产品的热衷追随,客户心理分析,追求生活的品质，既追求高的物质享受也追求有品味的精神享受；,要求独立个性的生活空间；追求别人达不到的生活境界,对生活充满浪漫美好的想像，愿意为自己所追求的生活不断努力。,乡镇各级政府行政机关高层公务员、领导；,政府行政机关中高层公务员,医院、教育、金融、电信、律师、会计等行业及其附属产业从业人员；,厂矿等私营企业主；,个体商铺老板、经营者；,其他中高收入人群,客群定位,注重项目地段及价格，对价格有一定的承受能力，但,极为重视是否物有所值，要求切实可感知的性价比。,对产品创新等缺乏主动的需求，但善于比较，重视细节形成的,附加价值。,希望得到更好的居住空间和及生活配套，往往希望,其生活水准突破区域限制，达到大中型城市的水准。,注重地段区位未来发展前景，注重项目开发商实力。,注重居住身份的提升，物以类聚，人以群分，住宅物业品,牌形象的最大号召力是激起消费者的阶层归属感和自豪感。,第三部分：产品规划建议,由统计发现，购房家庭多以三口之家和四口之家为主，约占总数的78.38%。,因此，产品在规划设计时，应当以两房、三房为主，兼顾四房，对于单间，,则不必要涉足。,客户对三房需求比例较大，占87%；,其次为两房，占12%。,通过以上调查，产品在规划设计上，面积上以80两房为主，,三房以110130 为主，复式可以相对大一些，以140180为主。,由此可见，客户对居住品质也提出了更高要求，不但要求通风采光好，,还期盼卫生间设计的能够大一些，能够有自己的生活阳台。,综上所述：,1.产品以两房、三房为主。其中两房面积控制在90左右，三房面积以118140 为主。,2.扩大南北楼间距，增加采光。,3.注重卫生间设计，干湿分离，面积保持在4 以上,户型建议：户型配比,18%,二室二厅,三房二厅,四房或复式,15%,70%,主力户型建议：室内布局,主卧：带卫生间、朝南、带飘窗、面积14-16平方米（接受大卧，开间3.3米左右，进深4.5-5米,人习惯在主卧设计洗浴设施）。,次卧：大的13平方米，小的11平方米,书房：9平方米左右,客厅：开间在4.0-4.2米，进深5米，面积在20平方米以上，带阳台。,厨房：6-7平方米左右，封闭厨房,公共卫生间：干湿分离，干区小一些。,主卧卫生间：与公共卫生间大小分开,外立面建议,外立面建议,外立面建议,街区效果建议,街区效果建议,第四部分：营销推广建议,整体营销策略,“三大前提”是实现总体战略目标的根本保证!,三大前提,全员营销,突破传统价值观,精细化营销,突破传统价值观,实现战略,目标,，必须突破单一业态传统的营销思维，搭建全新价值体系。,传统观念壁垒,全新价值观,全员营销,顾客,营销,人事,财务,客服,顾客,顾客,营销,人事,客服,财务,实施,“全员营销”,从发展商公司最高领导层开始,所有非营销部门都须以营销部门为核心进行运作.,精细化营销,为实现目标,在各个环节上都必须追求完美,打一场“超限战”,核心营销策略,品牌策略,事件造势策略,服务营销策略,3,2,核心营销策略,品牌策略,市高档楼盘样板,房地产价值的标竿,城市功能的完善,社会影响力巨大,一个真正的城市运营商,品牌策略,品牌策略,必须通过持续的品牌渗透和形象宣传，与市场进行长期的交流（包括：社会责任、文化、理念、品味、服务、营销），才能实现项目价值最大化。,服务营销,CS体验式营销（现场服务、样板房）；,大型高规格会所；,一流物业管理；,让武陟民感受前所未有的星级服务,体验,服务营销,CS是客户满意（CUSTOMER SATISFACTION）的简称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受”，是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主观的综合的评价。,CS服务接待流程,CS服务理念的导入,CS的要求：在每个环节让每个客户体验价值,永远比客户期望的要多一点,体验式营销,CS,销售服务,一切从客户出发，从每个环节体现优质服务；,50,个服务细节体验价值点。,销售人员和现场工作人员接受专业的酒店礼仪培训，以及高级美容培训；,五星服务，细节体现：个人形象、快捷和恰如其分的服务、体验式销售中心、体验式样板层、酒吧式洽谈区,项目营销推广主线,住宅,快捷酒店,商业,项目的整体形象,中央价值区的属性,推广主线：,项目整体形象,树立项目高度,强势市场占位,推广主线：,分产品重点突破,节奏有序,有的放矢,项目营销推广主线,推广主线,解决项目如何销售的问题,目的,1、实现项目市场价值。2、发展商回笼资金，,实现持续开发和经营。3、为产品和企业在,市场形成良好的口碑。,1、宣传项目是人居最佳,城市战略住宅示范样本,2、宣传新的生活方式,3、宣传良好的居住氛围、,景观资源系统、完善的配套,4、宣传尊贵、高尚的住宅品质,5、各种促销活动,1、吸引品牌商家入驻,2、合理的业态组合,3、宣传新的投资创富模式,4、宣传CFD发展给投资者带来,的高效益回报,5、商铺竞拍活动,6、提供优质的后续经营服务,支持,住宅,商业,手段,手段,产品价格定位策略,通过比较我们发现，客户最关心的问题还是价格，价格在房地产销售过程中,为一敏感因素，良好的价格策略是房地产快速销售的法宝。,综上所述：,鉴于本项目为期房，与其他现房相比较，无优势，故在定价策略上，,以稳健为主，均价在,1700,元/左右。,价格控制实施,1）,平开高走,为迅速占有市场份额，形成市场热点，建议启动区住宅平价入市，,逐步提高价格，树立升值物业形象。要切实做到平开高走，,两个难点在于：一是调价频率；二是调价幅度，必须做到调幅要“小”、,调频要“频”。,2）,各阶段定价措施,内部认购时，价格较低，充分吸引意向客户，真正做到高尚的物业、平实,的价格；开盘销售后，价格小幅“频”调，逐渐升高，因为物业的整体,形象展现会对客户有较强的吸引力。,启动区营销执行策略,战略目标,提升整体项目形象，形成市场关注热点,占领市场，快速消化，迅速回笼资金,塑造开发商企业品牌，提升物业附加价值,高形象入市，依托资源和产品优势，以“活动+事件“作为推广主要攻击点，特色营销概,念的导入及推广，把握市场机会借势跟进，以产品+核心地段资源为营销攻击力，构筑,产品的核心价值体系，打破市场原有竞争格局！,营销筹备期,序号,工作类,工作项,说明,1,执行方案,营销执行方案的最终确定统一,落实概念、策略及内容的统一,2,设计制作类,项目VI及应用系统,符合整体形象要求,外展点及售楼处内部展板、标牌、导视等、销售中心楼顶霓虹设计,吻合项目形象，增强标示性,户外、车体广告、报纸、围墙广告牌设计制作,确定形式、版面风格设计,整体形象及产品楼书、住宅户型单张、折页设计,突出其综合体一站式营销概念；选取重点推介户型，阐释户型卖点,3,营销推广类,户外广告牌位置选择、广告发布,位置、造型、发布内容确定,报纸广告/车体/分众媒体广告位购买,车次、线路、数量选择,4,物料筹备类,销售中心/样板区装修装饰,满足使用功能、彰显品质,总体沙盘、住宅沙盘及户型模型制作,建筑规划、户型平面展示物料,销售电话/销控LED配备,基础物料进场，满足接待所需,销售现场办公设备及物料,基础物料进场，满足接待所需,整体销售百问,销售人员培训，高效接待客户,我们坚持以开盘井喷为目标。为满足项目的高形象亮相、营销中心的高效接待及为营销推广及现场卖场氛围营造等重大事项做好充分准备。,事件活动项目奠基仪式,活动时间：待项目奠基时确定,活动目的：,以新闻媒体形式发布项目信息，强化项,目的开发对城市发展的重大意义。,活动执行：,邀请媒体参加，市区级主要领导出席，体现企业与政府的联动，政府对促进城市发展重大项目的重视与大力支持，通过媒体宣传达到提升项目关注度与展现开发商的实力。,市场预热期,时间跨度,2010年3月底2010年5月,营销目的,充分消化前期来访/电客户，积累新客户，,进行市场摸底。宣传上提升项目的整体卖点形象。,营销节点会员正式招募,营销活动VIP会员招募/产品发布会,媒体渠道广告牌、报纸、有线电视、车体,宣传主题,来中央公园看看好房子的标准！,工程形象售楼处、样板房、花封苑、示范园林区工程进行,公开发售期,时间跨度2010年5月2010年7月,营销目的充分消化VIP登记客户。,掀起第一轮开盘销售热潮；,树立项目整体高端形象。,营销节点第一批单位推出,少而精。,营销活动开盘活动、焰火晚会、媒体渠道广告牌、报纸、有 线电视、公交,宣传主题选择中央公园，我绝不后悔,工程形象售楼处、样板房、花封苑、示范园林区开放,强销期,时间跨度2010年8月初2010年9月,营销目的通过活动吸引客户对第二批单位关注，积累诚意客户。,进行项目二次形象提升，为销售打下基础。,提升开发商的品牌。,营销节点二批公开选房,营销活动主动营销、国庆营销,媒体渠道广告牌、报纸、有线电视、公交,第二强销期,时间跨度2010年10月初2010年11月,营销目的通过跨区域的营销，挖掘周边区域客户资源。,营销活动xx（公司名称）杯明日之星文艺PK赛,媒体渠道广告牌、报纸、有线电视、公交,尾盘销售期,时间跨度2010年12月底,营销目的通过现场营销活动，持续销售热潮,扩大客户群体，消化剩余房源。,营销节点主要通过现场营销活动带动销售。,营销活动老带新、希望工程捐助、,通过公益活动引起市场轰动， 塑造社会形 象，,答谢酒会。,媒体渠道广告牌（内外）、报纸、有线电视、公交、网络,工程形象项目封顶园林全面展示外立面落下,第二篇:商业定位招商,项目市场调研,业态分布策略,项目营销战略,营销总体策略,整体招商策略,推售策略,项目核心定位,主题定位,客户定位,形象定位,蓄客期营销执行方案,开盘营销执行方案,强销期营销执行方案,二次开盘营销执行方案,二次强销期营销执行方案,营销策略,项目定位,营销执行,营销执行,项目定位,核心问题下的项目主题定位，针对项目核心问题建立项目市场区隔性定位。,问题1,如何区隔竞争项目？,先来探询下项目的核心价值：,通过项目自身领先武陟的商业模式。,升级一个全新的时尚都市生活中心。,提升城市商业环境。,让城市更繁荣！,项目主题定位,精品步行街,商业街区,高尚居住区, ,消费者,：引领武陟的一个时尚消费之都。,居住者,：享受国际都会生活的一个居住先锋。,城市管理者,：展示国际潮流的前沿阵地。,经营者,：汇集全方位品牌的一个服务平台。,项目主题定位为：城市主场，全功能 shopping,Mall,项目主题定位,核心问题下的项目形象定位，针对项目核心问题重塑项目形象,项目形象之建立在于还原并提练客户对于项目的第一感知，针对本项目之形象，我们将从消费者、经营者、投资者、居住者角度探寻他们对本项目的第一感知，找到其平衡点，形成项目之定位。,问题2,如何,塑造项目形象？,项目形象定位,经营者,居住者,投资者,消费者,从繁荣中更容易赢得生意的机会,得到成熟都市的优越感与便利性,由繁华与成长保障的城市中心物业保值增值的潜力,获得时尚都市的消费体验,项目形象定位为：都市生活，财富前线 。,项目形象定位,针对项目核心问题突破市场容量,问题3,如何,突破市场容量？,项目客户定位,小客户：市区内投资和县区自营的客户,客户构成：公务员、银行等金融企业职工、电力电信企业职工、教师；县区投资客户来源较为广泛具不可确定性。,客户特征：非常理性，往往有过投资经验；学历往往较高；,大客户：自营和投资的客户,客户构成：企业机构客户、商业自营客户；工程承包商、外出打工人群、私营业主等。,客户特征：关注商业经营，缺乏投资渠道，资产以现金为主；文化水平较低，一次性付款，对市场现状不敏感。,项目客户定位,客户分类,先大后小，大小并举的客户策略。在当前项目形象价值与规划价值未充分释放前以红旗路之商业价值消化大客户；待项目形象与利益充分释放后采取围合式圈层营销之方式消化小客户，实现大小并举的客户策略。,客户定位策略,项目客户定位,项目营销战略分解三大阶段,将红旗路预期完全释放，以老（红旗路成熟商圈）打新（新兴商圈）,构建项目商业品牌价值，业态规划价,值（城市主场，全功能式,shopping,Mall,），在项目之形象上实现客户,对项目商业价值的高度认同以及对未来红旗路之商业价值的预期,营销手段结合客户预期讲述项目财富故事，提升客户购买之信心,项目营销战略,整体招商之原则,招商朋友化,河南区域品牌,特色街区化,时尚潮流化,以商聚气,效益最大化,始终围绕、贯穿本项目的形象与商业主题的定位并组织实施招商的原则。,整体招商策略,整体招商策略之招商前提,政府支持,开发商搭台,整合社会资源,支持一,对进驻的商户给予一定的优惠政策。,支持二,必须尽量把邮政、电信、银行等城市功能配套向本项目倾斜。,支持三,政府必须对进驻商户提供提供工商、税务登记变更等事项的一条龙服务，并减免一定手续与费用。,整体招商策略,整体招商策略之招商前提,政府支持,开发商搭台,整合社会资源,支持一,明确商业运营顾问公司与物业服务公司。,支持二,对硬件改造，满足整体招商业态需要。,支持三,明确招商政策。,支持四,明确工程进度及其项目部分商业试运营时间。,整体招商策略,整体招商策略之招商前提,政府支持,开发商搭台,整合社会资源,支持一,制定招商租金炒作方案，使参与招商的各方面人员都能从中获益。,整体招商策略,招商的目标近期目标,近期目标,工作重点,完成对武陟全市商户资源的摸排与整理。,招商工作的实现是销售的先决前提条件。因此，招商工作需实现,60%,的商户意向签约。,完成主力店招商,资源整合，着力教育客户，提升其品牌认知度。,针对武陟商户的扫街工作。,建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系。,主力店,品牌服装。,整体招商策略,B、中高品牌服装、时尚精品,招商对象以品牌服饰类为主,A B C D,25%,50%,10%,15%,A、,中低品牌服饰类,C、,中小餐饮、特色快餐,D、,休闲娱乐、KTV、酒吧,整体招商策略,招商的目标中期目标,中期目标,工作重点,在针对主力店招商同时，完成项目次主力店的招商工作，通过主力的进驻，促进其他商户达成进驻意向。,完成对招商客户意向的摸排，将客户需求分流，减少意向客户流失。,在明确项目试运营时间的前提下，展开招售或招租收定。,项目业态划分确定。,组建各类相关商业中心机构，对各种业务进行统筹和管理，为各种商业类型的经营奠定基础。,通过招商拉动项目营销热度，同时启动,招售或招租收定。,整体招商策略,依据项目工程进度和主力店招商情况确定项目的推售节奏。,10.2.1,10.5.1,蓄客期,10.8.1,首次开盘热销期,10.9.1,持销期,二次开盘热销期,10.12.31,蓄客期,10.10.1,推售节奏思路：,1#楼时代超市的进驻已经确定，有利于项目推广卖点宣传；,1#楼底铺可售面积较大，有利于回笼资金；,整个项目采用低开高走的价格策略，1#楼的热销有利于实现3#楼等的价格抬升。,筹备期,推售节奏,分阶段营销执行方案,取得价值认同阶段,2010年2月2010年4月,“把鸡蛋放进,客户,的篮子里！”,取得价值认同阶段所要解决的问题与应对策略,高举高打，强化卖点，让客户形成项目的市场预期；,招商先行，为后期销售做铺垫。,积累客户上门量；,使客户对整个项目形成逐步的价值认同。,形象手册、招商手册、电子楼书等相关展示物料完成；,户外休闲活动造势。,要解决,之问题,阶段性,之策略,营销关键,招商策略之项目招商政策,任何新兴商业市场从开业兴旺达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，一步到位的直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，一方面商户不愿意进场，容易造成市场空置；另一方面，即使能招到部分商户进场，但由于市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。,为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策,免租+半租的优惠：签定三年租期，免租1年，半租1年。对前20名进驻的商户给予一定的租金优惠。试营业期间除各商户水电费自理外，其余费用一律免除。,签约时收定金，租金每半年一收。后期市场的经营管理承诺：建议在项目开业前后期投入一定量的经营推广费用，用于宣传商户，以增强商户进场经营信心。,招商执行,招商策略之招商执行要点,为了避免销售价格对商户的干扰，影响其租赁的积极性，在招商时决口不提销售。若客户问到要购买商铺，我们需统一口径。,1,通过各级政府和协会，把武陟本地较为成功且有影响力的经销商和个体工商户聚集起来，进行探讨，达成一致意向协议。,通过努力，和武陟经销商和个体工商户搞好关系。,2,3,招商执行,精致且具有质感的项目销售物料提升客户对产品品质认知感。,形象楼书,生活读本,项目所需要销售物料包括：形象或生活楼书、海报、生活读本。,生活读本内容包括吃在武陟、乐在武陟等方面主题，生活读本名称可为欲望朝圣新都会。,项目营销物料质感的体现成为项目城市主场价值传播的重要道具与体验环节。,配合物料,小礼品嫁接项目品质感，同时方便摆放或携带，起到项目记忆符号之作用。,质感的名片夹,汽车靠枕、钥匙扣,小礼品必须精致同时费用相对较低。,同时实用性强，能够摆放在汽车中或是随身携带。,配合物料,招商手册着重体现,项目地段优势，本身特点，生意机会，政府支持，招商细则等。,展示项目地段优势，项目本身的特点，项目生意机会，政府对项目的支持，项目招商细则，项目招商政策等。,招商手册,用于装招商手册的信封,配合物料,商业氛围营造在现场展示有限的前提下提升项目展示环境。,墙面喷绘,楼梯走道导视,以时尚、商业的元素营造出较强的商业感受，以此提升客户对项目的接受度。,展示物料,电子楼书、三维宣传片使项目展示增值,项目目前三维片不能够体现出项目卖点，同时与现有VI、项目商业主题定位不符，因此需要通过制作新的三维片体现项目商业主题定位，同时配合项目电视推广渠道使用。,项目电子楼书的设置主要目的在于增加营销中客户参与与体验的环节，从而在营销的方式区隔竞争项目。,配合物料,楼体包装强化项目在售信息,根据项目工程进度，建议在临红旗路的项目建筑立面挂项目楼体广告，强化项目在售信息，同时与营销中心、样板铺外围形成项目形象视觉系统。,配合物料,亲子活动,设置乐活、蓝筹等多个亲子活动主题向全武陟人民诠释红旗路商业步行街未来之商业模式。,配合物料,形成购买预期阶段,2010年5月2010年7月中旬,舆论营销，“说,客户,爱听的话！”,形成购买预期阶段所要解决的问题与应对策略,强化红旗路未来价值预期，让客户清楚了解项目的价值；,吸引全城关注，形成热议话题。,积累客户上门量；,同时为后面的开盘做蓄客准备。,产品手册、投资手册和开发商品牌手册等相关展示物料完成；,城市高峰论坛造势。,要解决,之问题,阶段性,之策略,营销关键,招商风险分析,商户（租赁户）风险分析,项目不能如期开业或开业时间无限期拖延。,由于招商工作的疏漏，导致广场内经营无序，鱼龙混杂。,没有统一的物管或物业管理费用比较高。,生意不是很理想或经营惨淡。,开发商卖完后走人，交接工作无法完成。,要开发商风险分析,投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微。,项目日后经营不是很理想或经营惨淡，则不利于项目的品牌树立，对整个项目将产生负面影响。,项目不能获得稳定的投资回报，投资者闹事。,给予客户风险提示，引入投资8,大铁律。同时以主力店+舆论营,销给予客户以购买预期。,主力拉动项目招商工作，落实放,水养鱼的招商策略，制定合理的,租金水平。,招商执行,招商中存在的问题及规避方法,问题一,问题二,问 题 一：引入品牌租户后，可能导致租金达不到业主预期效果，影响销售。引入知名品牌客户，由于面积较大，其租金相对会降低，对项目的销售形成阻力。但引入品牌租户一次性可以租赁较大面积，另外品牌的进驻会形成示范效用，吸引中小客户进驻，从而缩短整个招商周期，保证如期开业。,规避方法：开发商适当的给予一定租金补贴。,问 题 二：招商任务完不成意向签约,60%,，将影响销售工作。,规避方法：在目前的形式下，必须对招商工作进行科学、合理的评估，认真分析招商工作中的问题和困难，正确预见并确定项目的开业时间,招商执行,DM,配合项目招商使用。体现项目商业优势，公布项目招商最新进展。,招商执行,产品手册 +投资手册,投资手册,产品手册+投资手册作为一套物料使用。,产品手册的运用主要告诉客户项目商业动线、硬件等项目规划优势。,投资手册主要分析项目回报与增值保值等内容。,招商执行,开发商品牌手册,通过开发商品牌的介绍，给予客户更多的购买信心，同时使开发商之形象由发展商转变为城市运营商。,招商执行,舆论营销,新闻标题,谁触动了武陟新都市经济“神经”？,从国际大牌时代超市出牌所看到的？,远见的价值全功能生活MALL，赢领武陟都心生活。,红旗路商业步行街，城市价值运营体的先锋。,谁触动了武陟新都市经济“神经”？,招商执行,舆论营销对于客户的影响,TO：大型商家,舆论营销将在,项目档次、规划格局,、,政府背景,等方面有着证言的作用,TO：普通消费者,我们的舆论营销将他们承诺一种,新消费文化带来的利益。把项目,特色所,营的都市时尚文化传达到极致,TO：小型商家及其个体经营者,他们,受主店入驻的影响非常大,，,对项目的前景规划看重，舆论营,销在这方面起着推波助澜的作用,招商执行,攀岩+户外SHOW活动,为了聚集人气，可以通过设置一些能够聚集消费者对项目关注的活动,迅速形成人气，通过人气集聚商气。,招商执行,城市高峰论坛,通过高峰论坛配合项目舆论炒作，提升项目营销热度。,活动操作关键在于对论坛佳宾与主持的邀请。,招商执行,释放既得利益阶段,2010年7,月中旬2010年8月,事件营销，“努力让,客户,卖单！”,释放既得利益阶段所要解决的问题与应对策略,通过招商说明会和商业管理公司的签约仪式，增强客户的投资信心。,在释放项目既得利益的情况下，销售如何得到实现；,招商说明会,商业管理公司签约仪式,要解决,之问题,阶段性,之策略,营销关键,事件拉动招商说明会,通过招商说明会与项目招商意向客户签定意向协议。,为二批发售做准备。,招商活动,邀请函,配合招商说明会使用，起到客户邀约之作用。,招商活动,商业运营顾问公司签约仪式,给予客户购买信心，体现出公司对红旗路商业街项目积极运营，负责的态度和形象。,营销活动,启售活动,发布项目开售消息，开闸放水，消化前期之蓄客，,营销活动,开盘前预热与热销阶段,2010年8,月2010年10月底,全城造势，“让,客户,兴奋起来！”,开盘前预热与热销阶段所要解决的问题与应对策略,通过明星演唱会吸引全城关注，为项目开盘聚集足够人气；,旺场活动保持销售热度。,解决开盘前的人气造势问题；,保持开盘热销状态，为后续3#楼开盘打开销售局面。,明星演唱会,时尚服装发布会,冬季暖场活动,要解决,之问题,阶段性,之策略,营销关键,系列讲座,商铺投资讲座、主力店对商业的影响讲座，树立市场信心。,红旗路商业街产品说明会,目的：通过主力店提升商业价值的案例解析，使投资者正确认识项目的投资价值；通过对后期经营的的分析，体现信泰擅长商业运营的专业水准，提升投资信心。,形式：与工商局、商会联合组织。,营销活动,开盘活动利用现场浓厚成交氛围，以成交促成更大的成交。,目的：,利用现场氛围的营造及选铺形式的制定，提高解筹成功率；并通过热销场面带动更多的现场成交及口碑传播。,内容：选铺、餐点。,要点：蓄客量达到一定数量；经过客户筛选后，剩余客户诚意度高，经铺号引导后基本确保无意向扎堆情况 。,需说明，具体形式开盘前根据实际情况制定“开盘方案”。,营销活动,时尚服装发布会高档时装发布会，体现项目潮流、时尚的特质，聚拢人气。,举行高端品牌时装发布会，体现项目的档次感，同时体现项目是一个领先潮流，追随时尚的城市商业购物中心。,营销活动,开盘预热阶段,2010年11,月2010年12月底,一鼓作气，“让,客户,追随起来！”,第二批商铺开盘预热阶段所要解决的问题与应对策略,通过会员活动和圈层式营销，扩大客户范围，增加客户积累量；,旺场活动保持销售热度。,解决开盘前的客户积累量问题；,如何保持销售旺市。,圈层活动,会员活动,客户会活动,要解决,之问题,阶段性,之策略,营销关,键动作,营销中心设置展板，制造销售紧迫感,展板内容表现形式,展板陈列形式,通过营销中心展板的设置，区隔项目这前营销节奏，给予强烈的销售紧迫感。,同时增加项目营销中心展示环节，拓宽项目销售信息释放渠道。,展示物料,软文炒作，保持项目营销热度,持续炒作项目旺销,提示客户卖单理由,项目核心卖点组合，构建项目价值体系,趁热打铁，利用项目良好销售之事实与开盘所积聚的销售气场炒作项目旺销，以皮保持项目营销热度。,同时为项目加推价格调整打好上调基础。,新闻炒作,高尚圈层营销,通过不断扩展圈层营销发展项目客户,整合企业内部之资源，从企业所熟识或已具有的人脉资源入手，通过朋友介绍朋友的方式找客户，不断扩大圈层范围，从而准确传递项目信息。,圈层营销的方式为：1）客户访谈；2）上门推介；3）活动营销。,营销活动,开盘活动开盘时间应视销售情况而定,目的：实现产品销售。,内容：将认筹客户转成成交客户。,配合工作：媒体配合(报纸,网络等)。,相关工作人员场地:接待中心。,营销活动,