土地成本的确定讲义

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,土地,成,成本,的,的确,定,定,福建,省,省税,务,务干,部,部学,院,院,许,许,锦,锦成,1,土地,成,成本,与,与开,发,发成,本,本比,：,：取,得,得土,地,地价,款,款,开,开发,成,成本,100%,从企,业,业财,务,务部,门,门采,集,集某,开,开发,项,项目,开,开发,成,成本-,土,土地,开,开发,科,科目,记,记载,的,的土,地,地金,额,额，,与,与企,业,业财,务,务部,门,门结,合,合开,发,发项,目,目部,门,门采,集,集开,发,发成,本,本科,目,目金,额,额进,行,行计,算,算，,与,与预警,值,值进行,比,比对,，,，判,断,断是,否,否存,在,在虚,列,列、,多,多列,成,成本,费,费用,而,而少,申,申报,应,应税,所,所得,额,额疑,点,点。,指,指标,在,在应,用,用时,应,应注,意,意土,地,地分,次,次开,发,发情,况,况，,指,指标,值,值的,上,上下,区,区间,受,受开,发,发项,目,目容积,率,率的影,响,响，,容,容积,率,率越,大,大，,指,指标,值,值越,小,小。,评估,指,指标,2,单位,土,土地,面,面积,土,土地,成,成本,：,：土,地,地价,款,款,土,土地,面,面积,区间,值,值为,？,元/,？,元,元/,（,（,年,年数,据,据）,从企,业,业财,务,务部,门,门采,集,集某,开,开发,项,项目,开,开发,成,成本-,土,土地,开,开发,记,记载,的,的土,地,地金,额,额，,与,与土,地,地管,理,理部,门,门取,得,得土,地,地面,积,积进,行,行计,算,算，,与,与,预警,值,值进行,比,比对,。,。了,解,解土,地,地成,本,本在,总,总开,发,发成,本,本中,的,的构,成,成，,辅,辅佐,土,土地,成,成本,与,与开,发,发成,本,本比,指,指标,。,。如,果,果是,取,取得,的,的转,让,让土,地,地使,用,用权,，,，则,为,为延,伸,伸评,估,估提,供,供依,据,据。,评估,指,指标,3,单位,建,建筑,面,面积,土,土地,成,成本,：,：,土,土地,价,价款,建,建筑,面,面积,区间,值,值为,？,？元/,？,？元/,（,（,与,与容,积,积率,大,大小,有,有关,）,）,从企,业,业财,务,务部,门,门采,集,集某,开,开发,项,项目,开,开发,成,成本-土,地,地开,发,发记,载,载的,土,土地,金,金额,，,，与,从,从规,划,划建,设,设部,门,门采,集,集的,建,建筑,面,面积,进,进行,计,计算,，,，与预警,值,值进行,比,比对,，,，判,断,断是,否,否存,在,在多,列,列、,虚,虚列,成,成本,而,而少,申,申报,应,应税,所,所得,额,额疑,点,点。,评估指,标,标,4,楼盘平,均,均销售,单,单价与,单,单位土,地,地面积,土,土地价,款,款比：,楼,楼盘平,均,均销售,单,单价,单,单位土,地,地面积,土,土地价,款,款,区间值,为,为（5.5,7,）,）（动,态,态系数,）,）,到企业,财,财务部,门,门采集,楼,楼盘平,均,均销售,单,单价，,与,与单位,土,土地面,积,积土地,成,成本进,行,行计算,，,，与预警值进行比,对,对，判,断,断企业,的,的房屋,销,销售单,价,价是否,合,合理，,是,是否存,在,在少申,报,报应税,收,收入疑,点,点。该,指,指标受,建,建筑容,积,积率的,影,影响，,容,容积率,越,越大，,区,区间值,越,越大。,评估指,标,标,5,(一),招,招、拍,、,、挂拿,地,地方式,土,土地成,本,本的确,定,定,所谓“,招,招、拍,、,、挂”,程,程序，,是,是指招,标,标、拍,卖,卖和挂,牌,牌出让,的,的简称,，,，出让,土,土地一,方,方为国,家,家，可,以,以支付,的,的所有,款,款项进,入,入成本,。,。,政府给,予,予的土,地,地返还,款,款?,6,房地产,企,企业取,得,得政府,给,给予土,地,地返还,款,款的财,税,税处理,财务处,理,理：不,得,得冲减,土,土地购,买,买成本,从,从土地,出,出让业,务,务实质,来,来看，,企,企业按,照,照招拍,挂,挂确定,金,金额全,额,额缴纳,的,的土地,出,出让金,已,已经取,得,得了全,额,额票据,，,，计入,土,土地受,让,让成本,，,，政府,给,给予的,返,返还并,不,不是原,票,票据的,折,折让冲,回,回，多,是,是其他,名,名目的,财,财政返,还,还。根,据,据企,业,业会计,准,准则第16号,政,政府补,助,助（2006,）,）的,规,规定，,政,政府补,助,助，是,指,指企业,从,从政府,无,无偿取,得,得货币,性,性资产,或,或非货,币,币性资,产,产，但,不,不包括,政,政府作,为,为企业,所,所有者,投,投入的,资,资本。,显,显然，,房,房地产,企,企业从,政,政府取,得,得的土,地,地返还,款,款的法,律,律性质,是,是政府,补,补助。,所,所以，,房,房地产,企,企业用,取,取得的,各,各种名,义,义的土,地,地返还,款,款，在,会,会计处,理,理上应直接计,入,入营业,外,外收入，而不能够以实,际,际收到,的,的土地,返,返还款冲减土,地,地成本。,7,税务处,理,理1、,企,企业所,得,得税处,理,理：必,须,须缴纳,企,企业所,得,得税,财,财,政,政部、,国,国家税,务,务总局,关于,财,财政性,资,资金、,行,行政事,业,业性收,费,费、政,府,府性基,金,金有关,企,企业所,得,得税政,策,策问题,的,的通知,（财,税,税2008,151号）,规,规定，,财,财政性,资,资金，,是,是指企,业,业取得,的,的来源,于,于政府,及,及其有,关,关部门,的,的财政,补,补助、,补,补贴、,贷,贷款贴,息,息，以,及,及其他,各,各类财,政,政专项,资,资金。,房,房地产,企,企业由,政,政府返,还,还的土,地,地出让,金,金等按,照,照财政,收,收支规,定,定当然,属,属于财,政,政性资,金,金。,财,财,政,政部、,国,国家税,务,务总局,关于,专,专项用,途,途财政,性,性资金,有,有关企,业,业所得,税,税处理,问,问题的,通,通知,（,（财税,200987号,）,）对此,作,作了较,为,为具体,的,的规定,，,，2008年1月1,日,日2010,年,年12,月,月31,日,日期间,，,，企业,取,取得的,来,来源县,级,级以上,各,各级人,民,民政府,财,财政部,门,门及其,他,他部门,具,具有专,项,项用途,的,的财政,性,性资金,，,，同时,符,符合以,下,下条件,可,可以作,为,为不征,税,税收入,：,：一是,企,企业能,够,够提供,资,资金拨,付,付文件,，,，且文,件,件中规,定,定该资,金,金的专,项,项用途,；,；二是,财,财政部,门,门或其,他,他拨付,资,资金的,政,政府部,门,门对该,资,资金有,专,专门的,资,资金管,理,理办法,或,或具体,管,管理要,求,求；三,是,是企业,对,对该资,金,金以及,以,以该资,金,金发生,的,的支出,单,单独进,行,行核算,。,。,8,从实际,情,情况看,，,，房地,产,产企业,取,取得的,政,政府返,还,还款难,以,以满足,上,上述要,求,求，只,是,是政府,为,为招商,引,引资或,变,变相的,协,协议出,让,让的一,种,种策略,而,而已，,所,所以，,此,此土地,返,返还款应当计,算,算缴纳,企,企业所,得,得税。,2、土,地,地增值,税,税处理,：,：,既然房,地,地产企,业,业取得,的,的政府,土,土地返,还,还款不,能,能冲减,“,“开发,成,成本”,，,，那么,计,计算土,地,地增值,税,税扣除,项,项目是,否,否允许,全,全额列,支,支呢？,根,根据土,地,地增值,税,税相关,法,法规规,定,定，土,地,地增值,税,税按照,转,转让房,地,地产所,取,取得的,收,收入减,除,除规定,扣,扣除项,目,目金额,后,后的增,值,值额和,规,规定的,税,税率计,算,算征收,。,。土,地,地增值,税,税暂行,条,条例实,施,施细则,对扣,除,除项目,中,中“取,得,得土地,使,使用权,所,所支付,的,的金额,”,”规定,为,为取得,土,土地使,用,用权所,支,支付的,地,地价款,和,和按国,家,家统一,规,规定交,纳,纳的有,关,关费用,。,。,房,房地,产,产开发,企,企业收,到,到政府,返,返还的,“,“土地,出,出让金,”,”或政,府,府给予,的,的补偿,返,返还款,，,，是政,府,府对房,地,地产开,发,发企业,的,的一种,补,补助，,是,是企业,的,的一项,营,营业外,收,收入，,而,而不是,地,地价款,的,的折让,或,或开发,成,成本的,冲,冲减，,因,因此不,扣,扣减土,地,地成本,。,。但是土,地,地增值,税,税属于,地,地方财,政,政收入,，,，房地,产,产企业,也,也要关,注,注地方,税,税收政,策,策的具,体,体规定,。,。,9,例如，,辽,辽宁省,大,大连市,地,地税局,关于,进,进一步,加,加强土,地,地增值,税,税清算,工,工作的,通,通知,对,对土地,使,使用权,价,价款的,扣,扣除问,题,题作出,规,规定，,纳,纳税人,应,应当凭,政,政府或,政,政府有,关,关部门,下,下发的,土地,批,批件,、,、土,地,地出让,金,金缴费,证,证明,以,以及财,政,政、土,地,地管理,等,等部门,出,出具的,土,土地出,让,让金缴,纳,纳收据,、,、土地,使,使用权,购,购置发,票,票、政,府,府或政,府,府部门,出,出具的,相,相关证,明,明等合,法,法有效,凭,凭据，,计,计算取,得,得土地,使,使用权,所,所支付,的,的金额,。,。凡取,得,得票据,或,或者其,他,他资料,，,，但未,实,实际支,付,付土地,出,出让金,或,或购置,土,土地使,用,用权价,款,款或支,付,付土地,出,出让金,、,、购置,土,土地使,用,用权价,款,款后又,返,返还的,，,，不允许,计,计入扣除项,目,目。,又,又,如,如，青,岛,岛市地,税,税局发,布,布的,房,房地产,开,开发项,目,目土地,增,增值税,税,税款清,算,算管理,暂,暂行办,法,法规,定,定，对,于,于开发,企,企业因,从,从事拆,迁,迁安置,、,、公共,配,配套设,施,施建设,等,等原因,，,，从政,府,府部门,取,取得的,补,补偿以,及,及财政,补,补贴款,项,项，抵减房地产,开,开发成,本,本中的,土,土地征,用,用及拆,迁,迁补偿,费,费的金,额,额。,10,(二),购,购买转,让,让土地,方,方式取,得,得,买方直,接,接按照,支,支出款,项,项作为,成,成本费,用,用，除,了,了缴纳,契,契税以,外,外，没,有,有其他,涉,涉税问,题,题，是,最,最干净,拿,拿地方,式,式。,例如：,甲,甲公司,以,以8000万,从,从乙公,司,司取得,了,了一块,坐,坐落于A区的,土,土地，,但,但乙公,司,司未提,供,供发票,。,。后,甲,甲公司,从,从B区,的,的税务,局,局代开,了,了8000万,的,的发票,，,，并交,纳,纳了400万,的,的税费,。,。这8400,万,万能进,土,土地成,本,本吗？,11,甲公司,违,违反了,两,两个行,为,为;1、未,按,按规定,取,取得发,票,票,导,致,致对方,少,少缴税,款,款。,按发,票,票管理,办,办法,第,第四十,一,一条,违,违反发,票,票管理,法,法规，,导,导致其,他,他单位,或,或者个,人,人未缴,、,、少缴,或,或者骗,取,取税款,的,的，由,税,税务机,关,关没收,违,违法所,得,得，可,以,以并处,未,未缴、,少,少缴或,者,者骗取,的,的税款1倍以,下,下的罚,款,款处理,；,；2,、,、虚开,发,发票.,虚,虚开发,票,票8000万,不,不可以,税,税前扣,除,除.,发票,管,管理办,法,法,第,第二十,二,二条任,何,何单位,和,和个人,不,不得有,下,下列虚,开,开发票,行,行为：,（一）,为,为他人,、,、为自,己,己开具,与,与实际,经,经营业,务,务情况,不,不符的,发,发票；,（二）,让,让他人,为,为自己,开,开具与,实,实际经,营,营业务,情,情况不,符,符的发,票,票；,（三）,介,介绍他,人,人开具,与,与实际,经,经营业,务,务情况,不,不符的,发,发票。,12,(三),购,购买股,权,权方式,取,取得土,地,地成本,的,的确定,例：甲,将,将他于3年前,以,以2000万,元,元价格,取,取得的,一,一块土,地,地转让,给,给乙，,两,两人经,协,协商谈,妥,妥，甲,以,以1.9亿元,的,的市场,公,公允价,格,格将这47500平,方,方米商,住,住用途,的,的国有,土,土地使,用,用权转,让,让给乙,。,。如以,转,转让土,地,地使用,权,权方式,交,交易，,则,则转让,金,金（费,）,）为150多,万,万元，,契,契税为570,万,万元。,该,该地登,记,记的土,地,地使用,权,权人为,某,某贸易,公,公司。,贸,贸易公,司,司在工,商,商局登,记,记的股,东,东为甲,与,与另一,人,人，甲,持,持股权90%,，,，另一,人,人占股,权,权10%，该,贸,贸易公,司,司专为,取,取得土,地,地注册,成,成立，,没,没有开,展,展其他,业,业务，,经,经注册,会,会计师,审,审计证,实,实如此,。,。于是,，,，甲与,另,另一股,东,东签名,，,，将贸,易,易公司100%股权,转,转让给,乙,乙与乙,指,指定的,另,另一人,，,，并到,工,工商局,办,办理了,贸,贸易公,司,司股东,变,变更、,章,章程变,更,更、法,人,人代表,变,变更等,手,手续，,乙,乙成为,贸,贸易公,司,司股东,，,，从而,实,实际获,得,得土地,。,。,13,这里需要,注,注意的是,股,股权溢价,不,不允许作,为,为成本在,企,企业所得,税,税和土地,增,增值税前,扣,扣除。,14,(四）以,拆,拆迁安置,方,方式取得,土,土地成本,的,的确定,1、作价,补,补偿形式,。,。拆迁人,将,将被拆除,房,房屋的价,值,值，以货,币,币结算方,式,式补偿给,被,被拆除房,屋,屋的所有,人,人，这是,一,一种货币,补,补偿形式,。,。,这里房地,产,产企业支,付,付给被拆,迁,迁人的拆,迁,迁补偿费,是,是不需要,取,取得发票,的,的。对,于,于拆迁补,偿,偿费，房,地,地产企业,出,出具下列,凭,凭证可以,税,税前扣除,：,：,A政府,规,规定的拆,迁,迁补偿费,标,标准的文,件,件,B被拆,迁,迁人签字,的,的收款收,据,据或收条,C被拆,迁,迁户的门,牌,牌号码,D被拆,迁,迁人与房,地,地产企业,签,签订的拆,迁,迁补偿费,协,协议,另外，取,得,得的青苗,补,补偿费不,征,征营业税,也,也就不需,要,要发票,。,15,2、产权,调,调换形式,。,。拆迁人,以,以易地建,设,设或原地,建,建设的房,屋,屋补偿给,被,被拆除房,屋,屋的所有,人,人，使原,所,所有人继,续,续保持其,对,对房屋的,所,所有权，,这,这就是我,们,们通常所,说,说的“拆,一,一还一”,实,实物补,偿,偿形式,。,。,如果被拆,迁,迁户选择,就,就地安置,房,房屋补偿,方,方式，需,要,要从两个,方,方面考虑,，,，,一方面按,照,照31号,文,文件规定,确,确认视同,销,销售所得,，,，对补偿,的,的房屋按,照,照公允价,值,值或参照,同,同期同类,房,房屋的市,场,场价格确,定,定视同销售,收,收入，同时按,照,照税收规,定,定计算确,认,认拆迁安,置,置房屋的视同销售,成,成本。,另一方面,，,，需要确,认,认土地成,本,本中的“,拆,拆迁补偿,费,费支出”,。,。因为房,屋,屋补偿方,式,式相当于,房,房地产企,业,业向被拆,迁,迁户支付,货,货币补偿,资,资金，然,后,后被拆迁,户,户再用这,笔,笔货币补,偿,偿资金向,房,房地产企,业,业购入房,屋,屋，因此,应,应按公允,价,价值或同,期,期同类房,屋,屋市场价,格,格计算的,金,金额作为,“,“拆迁补,偿,偿费”计,入,入开发成,本,本的土,地,地,成,成,本,本,中,中。,16,也,就,就,是,是,说,说,：,：,回,迁,迁,房,房,和,和,其,其,他,他,的,的,商,商,品,品,房,房,一,一,样,样,，,，,成,成,本,本,也,也,分,分,为,为,两,两,个,个,方,方,面,面,1,、,、,建,建,筑,筑,成,成,本,本,等,等,2,、,、,以,以,房,房,换,换,地,地,按,按,房,房,屋,屋,公,公,允,允,价,价,值,值,计,计,算,算,的,的,土,土,地,地,成,成,本,本,，,，,注,注,意,意,这,这,里,里,以,以,房,房,换,换,地,地,要,要,按,按,公,公,允,允,价,价,值,值,计,计,算,算,。,。,例,：,：,某,某,房,房,地,地,产,产,企,企,业,业,就,就,地,地,安,安,置,置,拆,拆,迁,迁,户,户5000,平,平,米,米,，,，,市,市,场,场,售,售,价,价8000,元,元,，,，,土,土,地,地,成,成,本,本(,土,土,地,地,出,出,让,让,金,金)2,亿,亿,元,元,，,，,建,建,筑,筑,施,施,工,工,等,等,其,其,他,他,开,开,发,发,成,成,本,本1,亿,亿,元,元,，,，,总,总,可,可,售,售,面,面,积,积8,万,万,平,平,米,米,。,。,17,第1,：,：,支,支,付,付,建,建,筑,筑,施,施,工,工,等,等,其,其,他,他,开,开,发,发,成,成,本,本1,亿,亿,元,元,第2,：,：,拆,拆,迁,迁,补,补,偿,偿,费,费,支,支,出,出,：,：5000*8000=4000,万,万,元,元,（,注,注,意,意,：,：,这,这,里,里,的,的,拆,拆,迁,迁,补,补,偿,偿,费,费,不,不,是,是,拆,拆,迁,迁,户,户5000,平,平,米,米,的,的,，,，,而,而,是,是,整,整,个,个,楼,楼,盘,盘,的,的,，,，,拆,拆,迁,迁,补,补,偿,偿,费,费,支,支,出,出,要,要,按,按,总,总,可,可,售,售,面,面,积,积,计,计,算,算,分,分,摊,摊,。,。,）,）,视,视,同,同,销,销,售,售,收,收,入,入,：,：5000*8000=4000,万,万,元,元,第,第3,：,：,单,单,位,位,可,可,售,售,面,面,积,积,计,计,税,税,成,成,本,本=,（,（,土,土,地,地2,亿,亿+,土,土,地,地4000,万,万+,建,建,筑,筑1,亿,亿,）,）/80000,平,平,米,米=4250/,平,平,米,米,第,第4,：,：,视,视,同,同,销,销,售,售,成,成,本,本=4250*5000=2125,万,万,元,元,，,，,视,视,同,同,销,销,售,售,所,所,得,得=4000-2125=1875,万,万,元,元,18,(,五,五),以,以,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,投,投,资,资,入,入,股,股,方,方,式,式,取,取,得,得,土,土,地,地,成,成,本,本,的,的,确,确,定,定,第,三,三,十,十,一,一,条,条,企,企,业,业,以,以,非,非,货,货,币,币,交,交,易,易,方,方,式,式,取,取,得,得,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,的,的,，,，,应,应,按,按,下,下,列,列,规,规,定,定,确,确,定,定,其,其,成,成,本,本,：,：,(,二,二),企,企,业,业,、,、,单,单,位,位,以,以,股,股,权,权,的,的,形,形,式,式,，,，,将,将,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,投,投,资,资,企,企,业,业,的,的,，,，,接,接,受,受,投,投,资,资,的,的,企,企,业,业,应,应,在,在,投,投,资,资,交,交,易,易,发,发,生,生,时,时,，,，,按,按,该,该,项,项,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,的,的市,场,场,公,公,允,允,价,价,值,值和,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,转,转,移,移,过,过,程,程,中,中,应,应支,付,付,的,的,相,相,关,关,税,税,费,费计,算,算,确,确,认,认,该,该,项,项,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,的,的,取,取,得,得,成,成,本,本,。,。,如,如,涉,涉,及,及,补,补,价,价,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,的,的,取,取,得,得,成,成,本,本,还,还,应,应,加,加,上,上,应,应,支,支,付,付,的,的,补,补,价,价,款,款,或,或,减,减,除,除,应,应,收,收,到,到,的,的,补,补,价,价,款,款,。,。,19,(六)以合,作,作建房方式,取,取得土地成,本,本的确定,第一种方式,：,：甲方拥有,土,土地，乙方,拥,拥有资金及,资,资质，合作,建,建房，然后,分,分房子。此,种,种合作建房,，,，必须是联,合,合立项，或,者,者乙方立项,。,。【案例,】,】A公司与,甲,甲房地产公,司,司签订协议,，,，将其名下100亩土,地,地（按评估,价,价每亩100万元，总,价,价10000万元转让,）,）用于与甲,房,房地产公司,合,合作开发，,待,待项目开发,完,完毕后，分,得,得该项目50000平,方,方米房屋，,房,房地产公司,取,取得该项土,地,地时支付各,项,项税费500万元元，,分,分配开发产,品,品时，房屋,的,的单位成本,价,价为每平方,米,米4000,元,元，公允价,值,值为每平方,米,米6000,元,元。计算该,项,项土地的成,本,本。,20,1、在分配,产,产品环节确,认,认成本（该,项,项土地）,国税发【2009】31号第三,十,十一条规,定,定： 企业,以,以非货币交,易,易方式取得,土,土地使用权,的,的，应按下,列,列规定确定,其,其成本：,企业、单位,以,以换取开发,产,产品为目的,，,，将土地使,用,用权投资企,业,业的，按下,列,列规定进行,处,处理：,换,换取的开,发,发产品如为,该,该项土地开,发,发、建造的,，,，接受投资,的,的企业在接,受,受土地使用,权,权时暂不确,认,认其成本，,待,待首次分出,开,开发产品时,，,，再按应分,出,出开发产品,（,（包括首次,分,分出的和以,后,后应分出的,）,）的市场公允价,值,值和土地使用,权,权转移过程,中,中应支付的,相,相关税费计,算,算确认该项,土,土地使用权,的,的成本。如,涉,涉及补价，,土,土地使用权,的,的取得成本,还,还应加上应,支,支付的补价,款,款或减除应,收,收到的补价,款,款。,21,该土地的成,本,本0.6,50000500,30500万元,注意 （1,）,）不能按照,土,土地转让价,作,作为成本；,（2）不能,按,按照开发产,品,品的成本价,作,作为成本。,22,【案例2】A公司与甲,房,房地产公司,签,签订协议，,用,用其名下50亩土地（,按,按评估价每,亩,亩100万,元,元，总价5000万元,转,转让）换取,甲,甲房地产公,司,司名下一处,房,房产。交换,业,业务发生时,，,，被交换房,产,产的市场公,允,允价值为6000万元,。,。在土地转,让,让过程中，,房,房屋开发公,司,司支付相关,税,税费200,万,万元，计算,该,该项土地的,成,成本。,23,2、在接受,土,土地环节确,认,认成本（其,他,他土地）,换取的开发,产,产品如为其,他,他土地开发,、,、建造的，,接,接受投资的,企,企业在投资,交,交易发生时,，,，按应付出,开,开发产品市,场,场公允价值,和,和土地使用,权,权转移过程,中,中应支付的,相,相关税费计,算,算确认该项,土,土地使用权,的,的成本。如,涉,涉及补价,土,土地使用权,的,的取得成本,还,还应加上应,支,支付的补价,款,款或减除应,收,收到的补价,款,款。,这样规定主,要,要是考虑换,出,出的开发产,品,品并非在该,土,土地上建造,的,的，可能会,存,存在换入土,地,地使用权的,同,同时就交付,开,开发产品的,情,情况，二者,可,可能是同步,的,的。,该土地的成,本,本6000200,6200,万,万元。,24,第二种方式,：,：甲方拥有,土,土地，也拥,有,有开发资质,，,，乙方拥有,资,资金，合作,建,建房，然后,分,分房子。操,作,作模式：,（1）以甲,方,方为主体开,发,发，实际由,乙,乙方运作。,（2）乙方,将,将资金投入,到,到甲方。,（3）乙方,代,代替甲方的,名,名义卖房子,。,。,25,(七)以分,立,立(合并）,方,方式取得土,地,地成本的确,定,定,以分,立,立（,合,合并,）,）方,式,式取,得,得土,地,地成,本,本，,如,如果,符,符合,特,特殊,性,性税,务,务处,理,理的,条,条件,，,，并,且,且已,经,经去,税,税务,部,部门,备,备案,的,的，,可,可以,用,用原,被,被分,立,立企,业,业的,计,计税,基,基础,入,入帐,；,；如,果,果只,符,符合,一,一般,性,性税,务,务处,理,理的,条,条件,，,，清,算,算后,可,可以,按,按公,允,允价,值,值入,帐,帐。,26,财税200959,号,号同时,符,符合,下,下列,条,条件,的,的，,适,适用,特,特殊,性,性税,务,务处,理,理，,除,除此,以,以外,按,按一,般,般税,务,务处,理,理：,(一)具,有,有合,理,理的,商,商业,目,目的,，,，且,不,不以,减,减少,、,、免,除,除或,者,者推,迟,迟缴,纳,纳税,款,款为,主,主要,目,目的,。,。,(二)被,收,收购,、,、合,并,并或,分,分立,部,部分,的,的资,产,产或,股,股权,比,比例,符,符合,本,本通,知,知规,定,定的,比,比例,。,。,(三)企,业,业重,组,组后,的,的连,续,续12个,月,月内,不,不改,变,变重,组,组资,产,产原,来,来的,实,实质,性,性经,营,营活,动,动。,(四)重,组,组交,易,易对,价,价中,涉,涉及,股,股权,支,支付,金,金额,符,符合,本,本通,知,知规,定,定比,例,例。,(五)企,业,业重,组,组中,取,取得,股,股权,支,支付,的,的原,主,主要,股,股东,，,，在,重,重组,后,后连,续,续12个,月,月内,，,，不,得,得转,让,让所,取,取得,的,的股,权,权。,27,(八)以,划,划拨,方,方式,取,取得,土,土地,成,成本,的,的确,定,定,目前,，,，在,税,税收,上,上没,有,有无,偿,偿划,拨,拨的,概,概念,。,。根,据,据,企,企业,所,所得,税,税法,实,实施,条,条例,第,二,二十,五,五条,以,以及,国,家,家税,务,务总,局,局关,于,于企,业,业处,置,置资,产,产所,得,得税,处,处理,问,问题,的,的通,知,知(国,税,税函2008828号)文,件,件规,定,定，,凡,凡是,资,资产,所,所有,权,权属,发,发生,改,改变,的,的应,按,按规,定,定视同,销,销售,确,确认,收,收入。因,此,此无,偿,偿划,拨,拨的,土,土地,，,，对,于,于划,出,出土,地,地的,法,法人,企,企业,应,应当,视,视同,销,销售,，,，对,划,划拨,的,的土,地,地按,照,照公,允,允价,值,值确,认,认视,同,同销,售,售收,入,入，,对,对其,计,计税,基,基础,确,确认,视,视同,销,销售,成,成本,，,，差,额,额调,增,增应,纳,纳税,所,所得,额,额；,根,根据,税,税法,及,及条,例,例规,定,定，,企,企业接受的来,自,自其,他,他企,业,业、,组,组织,或,或者,个,个人,无,无偿,给,给予,的,的货,币,币性,资,资产,、,、非,货,货币,性,性资,产,产属,于,于捐,赠,赠收,入,入应,确,确认,所,所得,。,。因,此,此对,于,于无,偿,偿接,受,受划,拨,拨土,地,地的,法,法人,企,企业,，,，应,作,作为,接,接受,捐,捐赠,处,处理,，,，按,照,照公,允,允价,值,值计,入,入应,纳,纳税,所,所得,额,额，,同,同时,以,以公,允,允价,值,值入,账,账。,28,契税,国有,土,土地,使,使用,权,权出,让,让、,土,土地,使,使用,权,权出,售,售、,房,房屋,买,买卖,，,，以,成,成交,价,价格,为,为计,税,税依,据,据。,成,成交,价,价格,是,是指,土,土地,、,、房,屋,屋权,属,属转,移,移合,同,同确,定,定的,价,价格,，,，包,括,括承,受,受者,应,应交,付,付的,货,货币,、,、实,物,物、,无,无形,资,资产,或,或者,其,其他,经,经济,利,利益,。,。,土,地,地,使,使,用,用,权,权,赠,赠,与,与,、,、,房,房,屋,屋,赠,赠,与,与,，,，,由,由,征,征,收,收,机,机,关,关,参,参,照,照,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,出,出,售,售,、,、,房,房,屋,屋,买,买,卖,卖,的,的,市,市,场,场,价,价,格,格,核,核,定,定,。,。,土,地,地,使,使,用,用,权,权,交,交,换,换,、,、,房,房,屋,屋,交,交,换,换,，,，,为,为,所,所,交,交,换,换,的,的,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,、,、,房,房,屋,屋,的,的,价,价,格,格,差,差,额,额,。,。,也,也,就,就,是,是,说,说,，,，,交,交,换,换,价,价,格,格,相,相,等,等,时,时,，,，,免,免,征,征,契,契,税,税,；,；,交,交,换,换,价,价,格,格,不,不,等,等,时,时,，,，,由,由,多,多,交,交,付,付,的,的,货,货,币,币,、,、,实,实,物,物,、,、,无,无,形,形,资,资,产,产,或,或,者,者,其,其,他,他,经,经,济,济,利,利,益,益,的,的,一,一,方,方,缴,缴,纳,纳,契,契,税,税,。,。,以,划,划,拨,拨,方,方,式,式,取,取,得,得,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,，,，,经,经,批,批,准,准,转,转,让,让,房,房,地,地,产,产,时,时,，,，,由,由,房,房,地,地,产,产,转,转,让,让,者,者,补,补,交,交,契,契,税,税,。,。,计,计,税,税,依,依,据,据,为,为,补,补,交,交,的,的,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,出,出,让,让,费,费,用,用,或,或,者,者,土,土,地,地,收,收,益,益,。,。,为,了,了,避,避,免,免,偷,偷,、,、,逃,逃,税,税,款,款,，,，,税,税,法,法,规,规,定,定,，,，,成,成,交,交,价,价,格,格,明,明,显,显,低,低,于,于,市,市,场,场,价,价,格,格,并,并,且,且,无,无,正,正,当,当,理,理,由,由,的,的,，,，,或,或,者,者,所,所,交,交,换,换,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,、,、,房,房,屋,屋,的,的,价,价,格,格,的,的,差,差,额,额,明,明,显,显,不,不,合,合,理,理,并,并,且,且,无,无,正,正,当,当,理,理,由,由,的,的,，,，,征,征,收,收,机,机,关,关,可,可,以,以,参,参,照,照,市,市,场,场,价,价,格,格,核,核,定,定,计,计,税,税,依,依,据,据,。,。,29,耕,地,地,占,占,用,用,税,税,、,、,土,土,地,地,使,使,用,用,税,税,耕,地,地,占,占,用,用,税,税,的,的,纳,纳,税,税,人,人,包,包,括,括,在,在,中,中,国,国,境,境,内,内,占,占,用,用,耕,耕,地,地,建,建,房,房,和,和,从,从,事,事,其,其,他,他,非,非,农,农,业,业,建,建,设,设,的,的,企,企,业,业,、,、,行,行,政,政,单,单,位,位,、,、,事,事,业,业,单,单,位,位,、,、,军,军,事,事,单,单,位,位,、,、,社,社,会,会,团,团,体,体,、,、,其,其,他,他,单,单,位,位,、,、,个,个,体,体,工,工,商,商,户,户,和,和,其,其,他,他,个,个,人,人,。,。,第,九,九,条,条,新,新,征,征,用,用,的,的,土,土,地,地,，,，,依,依,照,照,下,下,列,列,规,规,定,定,缴,缴,纳,纳,土,土,地,地,使,使,用,用,税,税,：,：,（,一,一,）,）,征,征,用,用,的,的,耕,耕,地,地,，,，,自,自,批,批,准,准,征,征,用,用,之,之,日,日,起,起,满,满1,年,年,时,时,开,开,始,始,缴,缴,纳,纳,土,土,地,地,使,使,用,用,税,税,；,；,（,二,二,）,）,征,征,用,用,的,的,非,非,耕,耕,地,地,，,，,自,自,批,批,准,准,征,征,用,用,次,次,月,月,起,起,缴,缴,纳,纳,土,土,地,地,使,使,用,用,税,税,。,。,30,财,财,政,政,部,部,、,、,国,国,家,家,税,税,务,务,总,总,局,局,关,关,于,于,房,房,产,产,税,税,城,城,镇,镇,土,土,地,地,使,使,用,用,税,税,有,有,关,关,问,问,题,题,的,的,通,通,知,知,（,（,财,财,税,税2008152,号,号,）,）,第,第,三,三,条,条,规,规,定,定,：,：,“,“,纳,纳,税,税,人,人,因,因,房,房,产,产,、,、,土,土,地,地,的,的,实,实,物,物,或,或,权,权,利,利,状,状,态,态,发,发,生,生,变,变,化,化,而,而,依,依,法,法,终,终,止,止,房,房,产,产,税,税,、,、,城,城,镇,镇,土,土,地,地,使,使,用,用,税,税,纳,纳,税,税,义,义,务,务,的,的,，,，,其,其,应,应,纳,纳,税,税,款,款,的,的,计,计,算,算,应,应截,止,止到,房,房,产,产,、,、,土,土,地,地,的,的,实,实,物,物,或,或,权,权,利,利,状,状,态,态,发,发,生,生,变,变,化,化,的,的,当,当,月,月,末,末,。,。,”,”,31,土,地,地,闲,闲,置,置,费,费,扣,扣,除,除,的,的,税,税,务,务,处,处,理,理,闲,闲,置,置,土,土,地,地,处,处,置,置,办,办,法,法,（,（,国,国,土,土,资,资,源,源,部,部,令,令,1999,第,第5,号,号,）,）,第,第,二,二,条,条,规,规,定,定,，,，,闲,闲,置,置,土,土,地,地,是,是,指,指,土,土,地,地,使,使,用,用,者,者,依,依,法,法,取,取,得,得,土,土,地,地,使,使,用,用,权,权,后,后,，,，,未,未,经,经,原,原,批,批,准,准,用,用,地,地,的,的,人,人,民,民,政,政,府,府,同,同,意,意,，,，,超,超,过,过,规,规,定,定,的,的,期,期,限,限,未,未,动,动,工,工,开,开,发,发,建,建,设,设,的,的,建,建,设,设,用,用,地,地,。,。,具,具,有,有,下,下,列,列,情,情,形,形,之,之,一,一,的,的,，,，,可,可,以,以,认,认,定,定,为,为,闲,闲,置,置,土,土,地,地,：,：,（,一,一,）,）,国,国,有,有,土,土,地,地,有,有,偿,偿,使,使,用,用,合,合,同,同,或,或,者,者,建,建,设,设,用,用,地,地,批,批,准,准,书,书,未,未,规,规,定,定,动,动,工,工,开,开,发,发,建,建,设,设,日,日,期,期,，,，,自,自,国,国,有,有,土,土,地,地,有,有,偿,偿,使,使,用,用,合,合,同,同,生,生,效,效,或,或,者,者,土,土,地,地,行,行,政,政,主,主,管,管,部,部,门,门,建,建,设,设,用,用,地,地,批,批,准,准,书,书,颁,颁,发,发,之,之,日,日,起,起,满,满1,年,年,未,未,动,动,工,工,开,开,发,发,建,建,设,设,的,的,；,；,（二）已动,工,工开发建设,，,，但开发建,设,设的面积占,应,应动工开发,建,建设总面积,不,不足1/3,，,，或者已投,资,资额占总投,资,资额不足25%，且未,经,经批准中止,开,开发建设连,续,续满1年的,；,；,（ 三）法,律,律、行政法,规,规规定的其,他,他情形。,32,（一）土地,增,增值税的处,理,理,国家税务总,局,局关于土,地,地增值税清,算,算有关问题,的,的通知（,国,国税函2010220号）规,定,定，房地产,企,企业逾期开,发,发缴纳的土,地,地闲置费不,得,得扣除。,33,（二）企业,所,所得税的处,理,理,房地产开,发,发经营业务,企,企业所得税,处,处理办法,（,（国税发200931号）第,二,二十二条规,定,定，企业因,国,国家无偿收,回,回土地使用,权,权而形成的,损,损失，可作为财产,损,损失按有关,规,规定在税前,扣,扣除。第二十七条,规,规定，开发,产,产品计税成,本,本支出,土地征用,费,费及拆迁补,偿,偿费指为取,得,得土地开发,使,使用权（或,开,开发权）而,发,发生的各项,费,费用，主要,包,包括土地买,价,价或出让金,、,、大市政配,套,套费、契税,、,、耕地占用,税,税、土地使,用,用费、土地闲置费,、,、土地变更用,途,途和超面积,补,补交的地价,及,及相关税费,、,、拆迁补偿,支,支出、安置,及,及动迁支出,、,、回迁房建,造,造支出、农,作,作物补偿费,、,、危房补偿,费,费等。,34,土地成本的,分,分担,无论采取哪,种,种方式，取,得,得土地后，,如,如果分期开,发,发的，要注,意,意期内全部,成,成本对象应,负,负担的占地,面,面积为期内,开,开发用地占,地,地面积减除,应,应由各期成,本,本对象共同,负,负担的占地,面,面积。,如一项目，,土,土地面积为10000,，,分三期开发,，,，一期基座,占,占地为2500,，二期基座,占,占地为3000,，三期占地,为,为1800,。土地成本,为,为8000,万,万元，如何,分,分配土地成,本,本？,35,第二十九条,企,企业,开,开发、建造,的,的开发产品,应,应按制造成,本,本法进行计,量,量与核算。,其,其中，应计入开发产品成,本,本中的费用,属,属于直接成本和能够分清成,本,本对象的间,接,接成本，直接计入,成,成本对象，,共,共同成本和,不,不能分清负,担,担对象的间,接,接成本，应,按,按受益的原,则,则和配比的,原,原则分配至,各,各成本对象,，,，具体分配,方,方法可按以,下,下规定选择,其,其一：,36,(一)占地,面,面积法。指,按,按已动工开,发,发成本对象,占,占地面积占,开,开发用地总,面,面积的比例,进,进行分配。,1.一次性,开,开发的，按,某,某一成本对,象,象占地面积,占,占全部成本,对,对象占地总,面,面积的比例,进,进行分配。,2.分期开,发,发的，首先,按,按本期全部,成,成本对象占,地,地面积占开,发,发用地总面,积,积的比例进,行,行分配，然,后,后再按某一,成,成本对象占,地,地面积占期,内,内全部成本,对,对象占地总,面,面积的比例,进,进行分配。,期内全部成,本,本对象应负,担,担的占地面,积,积为期内开,发,发用地占地,面,面积减除应,由,由各期成本,对,对象共同负,担,担的占地面,积,积。,。,37,第三十条,企,企业下列成,本,本应按以下,方,方法进行分,配,配：,(一)土地,成,成本，一般,按,按占地面积,法,法进行分配,。,。如果确需,结,结合其他方,法,法进行分配,的,的,应商税,务,务机关同意,。,。,土地开发同,时,时连结房地,产,产开发的,属,属于一次性,取,取得土地分,期,期开发房地,产,产的情况,其,其土地开发,成,成本经商税,务,务机关同意,后,后可先按土,地,地整体预算,成,成本进行分,配,配,待土地,整,整体开发完,毕,毕再行调整,。,。,38,1、2500300018007300，各期开,发,发面积对应,的,的成本属于,直,直接成本和,能,能够分清成,本,本对象的间,接,接成本，可,以,以直接计入,成,成本对象；,2、1000073002700，这部,分,分面积对应,的,的成本属于,共,共同成本和,不,不能分清负,担,担对象的间,接,接成本，应,按,按三期面积,比,比例配比分,入,入各期成本,中,中去。共,同,同成本按面,积,积配比分入,第,第一期的比,例,例是2500730034.2%共同,成,成本按面积,配,配比分入第,二,二期的比例,是,是3000,7300,41.1%共同成,本,本按面积配,比,比分入第三,期,期的比例是1800730024.7%,则,则计入第,一,一期的成本,应,应是8000（2500270034.2%）/10000,2740,计,计入第二,期,期的成本应,是,是8000,（3000270041.1%）/100003288,计,计入第三期,的,的成本应是8000,（,（1800,2700,24.7%）/100001972,39,