房地产营销策划方案{详细}课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,一品国际花园,项目营销策划提报,2014. 4.,14,1、房地产市场浅析,2、一品国际项目认知,3、营销战略诊断,4、营销策略推广,5、形象推广设计,6、公司简介与案例,目 录,第一部分：房地产市场浅析,老城板块,东北新区板块,城东板块,新野已经形成三足鼎立的竞争格局,老城板块：,供应量较少，仅有汉城广场、名都商城、阳光花园等商业带住宅项目，档次不高，规模不大，且都属于尾盘 ，均价约3000元/平米左右。,城东板块：,在售的主要有凯旋城、福地名钻、颐景苑,(,书香人家处于尾盘状态,),，盘量皆超过10万方，属于销售热点片区，均价约3200左右。目前还有部分土地处于待推状态。后期竞争激烈。,东北新区板块,：政府重点打造的行政中心区，目前有儒林新城、希尔顿国际公馆及一品国际花园，体量均在40万方以上，现正处于前期蓄客阶段。片区还有大片土地待开发，片区呈大盘竞争格局，未来竞争激烈。,未来竞争分析,东北新区与城东两大板块形成直接竞争，板块内各楼盘短兵相接,老城板块势微，东北新区板块与城东板块供应量激增，两大板块间将展开激烈竞争。两板块均属于新区，且板块内各楼盘相距很近，外部条件基本相同。因此产品自身的竞争力将成为制胜的决定因素。,市场容量有限，供应量激增，未来竞争激烈,据实地踩盘及与同行交流，统计12年新野销售约,1900,套，年度总销售面积约,22,万方。平均每月去化,158,套。新野自,2011,年,5,月以来成交土地面积约,18,万方，未来供应量预计达,50,万方左右。市场将形成供过于求的局面。当前市场在售户型以1,1,0-1,30,平米的的刚需三房为主，同质化竞争激烈。,竞争项目资源配套对比表,项目,宇信凯旋城,奥通福地名钻,鑫汇,颐景苑,儒林新城,希尔顿国际公馆,建筑风格,新古典,中式现代,新古典,现代,新古典,园林风格,法式园林,江南园林,法式皇家园林,苏式园林,法式园林,景观资源,内部,240,米滨水景观带，,80,亩法式园林，最大,70,米宽景楼间距,千米滨水水景带，江南风情园林,20,亩中心花园，最高,107,米宽景楼距,5,万平生态绿化，社区水景,社区外,60,亩景观广场、滨水景观带,社区配套,3,万平商业街,3,万平广场，,2,万平商业步行街，国际双语幼儿园，老年活动中心、医务室、室内健身房,国际双语幼儿园，商业街,4,万平大型商业，社区医院，康乐球场、幼儿园,希尔顿酒店,竞争项目推广特征对比表,项目,宇信凯旋城,奥通福地名钻,鑫汇,颐景苑,儒林新城,希尔顿国际公馆,推广高度,新野地标,一座城市的骄傲,新野首席,5S,好房子标准，引领人居典范,别墅级,人生极境 唯此一景,国际化,极致考究,形象定位,新野地标纯粹法兰西,TreeHouse,优质生活城,钻石品质 名仕城邦,20,万墅质洋房社区,46,万生态宜居大盘,城市作品 极致考究,推广战略,高举高打，深耕品质，持续通过活动及名人策略聚集人气，提升品牌形象,通过震撼的现场体验及高性价比的产品取胜,走高性价比路线,推广较为平实，以,2,万抵,6,万大幅优惠蓄客,依托酒店，树立高端形象。通过,0,元成为会员形式蓄客,主推卖点,板楼、,80,亩法式园林、新古典外立面、宇信地产品牌、品质用材,社区配套优越、,CLD,区位,板楼，,20,亩中心园林、新古典建筑,规模、宽楼间距、景观、社区运动设施,法式景观、酒店式物管、新古典建筑,主要推广渠道,道旗、户外、活动、派单,活动、户外、道旗,户外、道旗、活动、网站、派单,户外、临时外展、行政单位定点宣传,户外、外展、宣传车、派单,第二部分：项目认知,2.1,、项目概况,2.2,、卖点总结,2.3,、,13,年项目定位,2.1,项目概况,项目概况,【,一品国际花园,】,位于新野东北新区南阳大道旁，地属县城新区，比邻老城区，南临南阳大道，北接三里河南路，西靠金州路和老城区居民房，东临三国大道与新野五星级酒店。,一期总用地,92955,，总建,240443,，其中住宅面积,208095,。,建筑密度,33%,，容积率,2.58,，绿地率,31%,，总户数,1427,户，总车位,500,个，其中地上车位,283,个，地下车位,217,个。,85,91,两房,262,套，,102,130,三房,991,套，,139,141,四房,174,套。,老城区,本案,行政中心,东北新区,位处东北新区核心，共享,5,分钟老城生活圈配套，坐拥三里河一线滨水美景,2.2,卖点总结,品牌,全国化布局的集团公司，城市运营专家,作为新野招商引资的重点企业，南阳希尔顿房地产,20,年沉淀，布局全国，多个成功案例佐证，实力与专业更胜一筹。希尔顿携手新野县政府，,20,亿打造新野中心，改变城市格局。,品质,国际视野打造一品华宅,新野招商引资重点项目，城市房地产的标杆。古典英伦经典建筑，国际级会所，精品建筑，高档用材，精工品质城市难觅其它。,地段,城市中心国际品质特区,位处东北新区核心与城市门户口岸位置，与市政府仅一河之隔，与老城中心仅,5,分钟车程。紧邻城市主干道，交通便利。,规模,超百万方恢弘体量,总用地近,600,亩，总建面积超百万方，新野第一大盘即将诞生！大品牌，大社区，大享受,!,教育,享受一站式便利教育,社区幼儿园，周边幼儿园、小学及中学林立，一站式便利教育，让孩子赢在起跑线上。,规划,墅质宽景洋房社区,稀缺一梯两户墅质电梯花园洋房，两梯两户、两梯三户板式高层。整体建筑北高南低，通透采光俱佳。,配套,酒店、超市、广场、公园等配套一应俱全,3,万商业配套，,60,亩春风广场，五星级酒店，千亩河滨公园,更享老城区,5,分钟成熟生活配套。,景观,奢享,7,万平米大花园,知名机构打造,7,万绿化空间，,9,大景观组团。架空层种植绿化，进一步增加社区绿化空间。大部分高层可观三里河水景。,户型,市场主流户型,85,141,两房、三房、四房，客户选择面大，以三房为主，符合市场主流需求。,团队,实力团队通力协作,广银集团、希尔顿房地产、知名物管,2.3,、,13,年项目定位,核心优势,品牌：县招商重点企业，全国布局的集团化公司，实力雄厚,规模：百万方建筑群，运营城市,(,涵括住宅、商业、办公等）,地段：新区核心，行政单位搬迁于此，交通及配套逐步完善,品质：古典英伦建筑，开发商拥有打造精品楼盘的实力和经验,产品：洋房产品，市场稀缺。两梯两户、两梯三户板式高层。,资源：千米滨水美景，,60,亩广场，,3,万平商业，,5,星酒店，,1800,平幼儿园,项目定位（方案一）,城中心,百万方都市综合体,区域属性界定,大型社区,开发商实力体现,气势上压制竞品,集酒店、商业、广场、住宅、办公、学校及公园于一体,产品属性界定，与竞品形成区隔,开发商运营城市，并非简单的住宅开发,城市未来,百万方行政级宜居大盘,项目定位（方案二）,新城中心，潜力无穷,广银远见未来，运营城市格局,大型社区,开发商实力体现,气势上压制竞品,行政中心区,资源、配套、产品及品质优势决定项目的宜居属性,第三部分：,营销战略诊断,一品国际项目属于新野新区最大的项目之一,也是最有代表性和影响力的项目，,无论其开发理念、规划设计、产品定位、销售执,行、物业服务（售楼部物业服务）、开发商实力,还是未来发展潜力等，,都可谓是,新野首屈一指,一品国际项目属于新野新区最大的项目之一,但是，好的产品却没有叫卖，甚至不卖座。,什么原因？,我们从客观和主观两方面分析，得出如下结论：,客观方面：,1,、国家房地产宏观政策的调整，对购房者心理产生影响；,2,、政策影响导致新区建设的推进速度期望值降低；,3,、短期内（,2012,年至今），市场供应量迅速增长；,4,、同业间无序竞争、恶性竞争；,5,、新野县域市场的房地产消费观念没有质的升级；,6,、我们不了解新野市场需求与特性，水土不服；,主观方面：,1,、我们的目标客户定位模糊或不准确；,2,、我们的广告定位与设计大众化，没有鲜明特征；,3,、策划、推广、营销、活动、制作等衔接不畅；,4,、营销、促销策略与产品定位不符；,5,、价格策略出现重大失误（并非价高）；,6,、营销手段单一，策略调整、跟进不及时；,7,、产品卖点挖掘不到位,宣传推广语：,【一品国际】/新野首席城市运营商 大新野地产领航先锋/,【一品国际】/世界涌入新野 一品领先一步/,【一品国际】/一品国际 新野主流生活缔造者/,【一品国际】/一品国际 城市精英和贵族住宅供应商/,【一品国际】/英伦春色 一品人生/,第四部分：营销策略及推广,一品国际运作的关键,一、策略先行,大盘开发模式借鉴,案例分析及精英会营销模式探究,系统定位及形象及客户定位,二、赢在执行,整合营销传播,大盘开发模式,主题社区开发模式,通过社区英伦城邦主题吸引特定消费群体，提升社区的影响力，支撑项目开发。,中心城镇大盘模式,以区域规划为城市次中心、区域性中心为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式。,紧缩城市开发模式,在通过城市大盘开发中浓缩城市的主要功能，通过建,“,城中城,”,来保持项目的相对独立性。,案例分析,碧桂园,营销启动模式：,体验营销,+,圈层营销,+,活动营销,推广传播手段：,户外,+,公交车体,+,样板房,+,报广,+,电视,+,短信,+,杂志,+,道旗,+,围墙,+,房展会,+,卖场展示,营销启动切入：,产品作为营销主,线,社区配套：,五星级酒店、,4,万平方米商业、幼儿园,案例分析,世茂河滨花园,营销启动模式：,情景展示,+,会员营销,+,活动营销,推广传播手段：,户外,+,公交车体,+,市区接待,+,报广,+,电视,+,短信,+,杂志,+,道旗,+,围墙,+,房展会,+,卖场展示,+,电台,营销启动切入：,产品作为营销主线,社区配套：,五星级酒店、农贸市场、商业、会所,案例分析,格林美郡,营销启动模式：,情景展示,+,会员营销,+,活动营销,推广传播手段：,户外,+,报广,+,电视,+,短信,+,杂志,+,道旗,+,围墙,+,电台,+,网站,营销启动建筑风格作为营销主线,切入,社区配套：,社区商业,营 销 模 式,产品营销模式,营销推广放在产品品质上，体验营销或情景展示，感,受产品，对产品品质要求比较高，多适用于想通过产品来塑造品牌的开发商,概念营销模式,以项目的灵魂作为与客户达成共鸣的营销模式，多在,与客户在精神层面交流，营销费用较高，多适用于全国影响力的开发商,价值营销模式,注重产品价值阐述，包括区域价值，前景价值，城市,功能价值，多用于有区域影响力的开发商,一品国际在营销推广上要站在城市的高度,引领新野的居住模式,开发商定位,新野首席城市运营商 大新野地产领航先锋,精于业 惠于民,精筑山河 信达天下,至善建筑 至美生活,新野最具影响力品牌地产,一品国际精神和理念的传达，同时又表达了一品国际的社会责任感,开发商定位,新野首席城市运营商 大新野地产领航先锋,一品国际为城市创造价值,领跑地产经营城市未来,新兴品牌运作建筑至美生活,新野最具影响力品牌地产,一品国际作为大型地产公司，承担运营城市,的责任,品牌落地,新野首席城市运营商 大新野地产领航先锋,世界涌入新野 一品领先一步,一品国际 新野主流生活缔造者,一品国际 城市精英和贵族住宅供应商,一品国际定位,一城 一宅 一人生,城：寓意着大盘，同时又表达了将来这里配套会非常完善，同时又非常大气；,宅：释义永不满足的向上心和表现欲，在新野又是家的物质表现，故强调了项目对精英人群的归属感；,人生：人的本性是不满足，幸福是人们的渴求被满足后愉悦感受，人类的最终追求是幸福。因为人的本性是不满足，,-,不满足导致了人们的渴求,-,渴求获得了满足,-,人们就获得了幸福。,人生就是人们渴求幸福的享受和享受幸福的过程。,英伦春色 一品人生,风景美筑 悠雅生活,项目精神定位,客户群体定位,公务员、企业高管、个体户、返乡置业客户：,主力,35-60,岁，总价承受能力,45,万左右，有一定积蓄，自住改善型需求为主，兼有一定投资性需求，对配套要求高。,教师、医生等白领阶层：,主力,28,-50,岁，总价承受能力,40,万左右，当地原居民，有结婚置业及改善型居住需求，以首次置业为主。,企业中层管理人员：,次主力,25-40,岁，总价承受能力,30,万左右，当地原居民，以首次置业需求为主，收入不高，想留在南阳，支付能力有限，仅能在外围区域购置小面积公寓产品。,金字塔尖上层客户素描,1,、生活习惯：注重生活质量，追求高品质的生活,2,、生活态度：希望能有一套彰显身份的,居所,3,、消费取向：他们注重小区的品质、环境、,配套、地段、功能等。,客户特征,他们主要来自本地，处在社会的上流阶层。,他们事业有成、手中积蓄较多，追求生活品质、注重生活理念，渴望有一套能证明其身份和地位的居所，对居所，他们更多是看重产品附加值，关注建筑细节，同时能感受到身份及地位的凸显。,置业敏感点,价值取向,购买力,40-80,万,置业特征,公务员、私营业主、教师、白领等,居住现状,已有一套及以上住房或租房,置业目的,首置首改，改善性住房或者婚房,来源,新野本地、返乡置业、周边县市,需求特征,能够代表新野高端水平，产品豪华和阔绰，配套高端，物管优良,需求物业,洋房或高层,客户写真,品质,价格,配套,环境,功能,项目综合区域,中国新野城的后花园,新野 人居大盘 英伦 优雅生活,新野后花园 精英生活圈,优雅生活 意境十足,项目物质定位,一品生活 百万英伦风情人居大盘,我们还买不起幸福的时候，我们绝不应该走得离橱窗太近，盯着幸福出神。,莎士比亚,一期形象定位,精英会,汇菁英,主打精神广告语,产品魅力核心,活力新野城 才智精英汇,产品力和利基力,卖点（建筑）,企划表现,主流户型,稀缺一梯两户墅质电梯花园洋房，,两梯两户、两梯三户板式高层,小户型,花园洋房 所谓大城小户 当此不负,陈距,超大陈距 不在和阳光捉迷藏,户型,北高南低 浅进深 阳光空气更自由,户型,北高南低浅进深 阳光爬上我的床,建筑风格,古典英伦经典建筑,如果建筑是风景 这里到处是风景,建筑风格,当建筑成为风景,入户花园,和孩子第一个问候 在入户花园,入户花园,入户花园 花园入户,产品力和利基力,卖点（景观）,企划表现,景观率,3,1,%,景观率 现在有但今后不在有,英伦景观,家的风景中 人在油画中,植物,认不清楚绿化植物 只认识回家的路,亲水平台,亲水 景观 阳光 氧吧 一个都不能少,卖点,(,建筑）,企划表现,高档材质,同样,70,年让你节省一套房,卖点（规划）,企划表现,市政规划,紧随城市发展步伐 与河相伴,卖点（客群）,企划表现,高级精英,时代精英汇聚地悠雅生活大新野,白领,白领小户型 新野贵族部落,白领,菁英汇 白领域,卖点,(SP,户外活动）,企划表现,缘分,爱情从新野开始 缘分与一品同行,卖点（风情街）,企划表现,风情街,在这儿 不仅是购物天堂 更是艺术殿堂,文化寓意,一街购物时尚 一幅英伦油画,卖点（价格）,企划表现,按揭付款,按揭付款,96,折 一次性,95,折,老带新,老业主成功介绍新客户购买房子，新客户可额外享受,99,折，老业主可获赠,2000,元物业管理费。,性价比,贵族的品质 工薪的价格,性价比,用二房的预算实现三房梦想,产,品,力,和,利,基,力,价格与推案,低价抢先入市,先行回笼资金,后期保证利润,客户信心保证,价格稳步上涨,一期,二期,付款方式设计,1,、新野市场都是,让利优惠,的习惯，故建议尊重市场习惯,2,、,建议三种付款方式,:,一次性 银行按揭 一老带新,尊重市场习惯 三种方式自选,执行政府文件 适当让利客户,营销总纲,区域特征,区域发展阶段,成功营销方向,陌生区域、认知度低,区域发展迅速，拥有一定,区域价值,区域高成熟度，区域价,值已被充分认可,区域,“,婴儿,”,期,区域,“,少年,”,期,区域,“,成年,”,期,“,告诉别人她会长的更美,”,重新定义区域价值，提升形象,“,告诉别人她的美与众不同,”,基于区域价值，重新定义产品,“,告诉别人她是完美的,”,利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大,营销总纲,成功营销方向,成功营销动作,重新定义区域价值，提升形象,基于区域价值，重新定义产品,利用成熟区域价值，项目全方位打造外在的细节放大,营造,时尚感,营造,稀缺感,营造,身份感,推广路线设计,造势期,蓄水期,一期强销期,二期强销期,区域价值,品牌价值,项目价值,精英文化,形象力,大社区,项目产品力 利基力,区域前景,城市功能,品牌运营商,新野人居形象大使,区域优势、产业优势、自然景观优势、配套优势、阶层优势,项目规模、建筑风格、商业特色、项目景观,小户型、白领公寓、价格优势、投资概念、样板房、艺术文化,前期造势 概念推广,建立项目品牌,为后期销售火爆造势,新闻营销,论坛营销,活动营销,户外,公交,道旗,围墙,现场看板,软文,活动营销（五一、十一）,口碑营销 圈层维护,DM,短信 信函 电视 报广 杂志 乡村横幅,4月,5月,7月,6月,8月,9月,10月,11月,1,2月,1月,关系营销,活动营销,网路营销,下乡推广,电视,广播电台,报广,软文,乡镇横幅,造势期,新闻营销,营销视角：,中国 新野,“,浦东新区,”,营销时间：,2014,年4,5月,新闻方式：,政府报道 媒体报道 领导巡视 公益活动,新闻视角,：,紧急寻找新野的浦东新区,一品国际就是新野的浦东新区的,101,个理由,浅析一品国际对新野的重大战略意义,数风流人物还看今朝,中国 新野一品国际,底特律因汽车城而闻名 休斯顿英航天城而著称 新野必将以一品国际而扬名,菁英居住模式解读,新野区域居住文化,欢迎进入中国新野的浦东新区菁英生活,中国新野 一品国际,携手共建新野,”,浦东新区,“,切入方式：,横向,与周边县市新区对比 纵向,与底特律 休斯顿比较,新闻参与者,：,新野新区管委 一品国际 媒体 新极限,软文方向,区域价值,紧急寻找新野的,“,浦东新区,”,一品国际就是新野的浦东新区的,101,个理由,浅析一品国际对新野的重大战略意义,底特律因汽车城而闻名 休斯顿英航天城而著称 新野必将以一品国际而扬名,属风流人物还看今朝,-,一品国际花园之魅力,一品国际品牌,一品国际 新野首席城市运营商,一品国际携手新野新城 共创新野,“,浦东新区,”,国际地产智慧 缔造新野,“,浦东新区,”,生活,项目价值,浅析新野,“,浦东新区,”,配套项目一品国际一品生活,一品国际 一品生活 新野人居形象大使,菁英文化,新野菁英文化浅析,菁英居住模式解读,-,新野一品生活的居住文化,欢迎进入新野一品生活的菁英生活,造势期,公益活动营销,主题活动：,爱情从新野开始 缘分与一品同行,活动时间：,2014,年,5,月上旬,活动目标：,让新野主流人群,(26,40,岁,),都知道一品国际 培养社区文化 同时得到客户信息,活动地点：,大型酒店,参加对象：,县域未婚人员 新野精英未婚人士 年纪,22-40,参加人数：,原则上定男 女各,60,人；不允许带家长,活动延伸：,设立一品生活有缘人,QQ,群，微信，为后期交流，同时可以发布项目信息,承办单位：,南阳日报 南阳房产超市网 新野在线等媒体,活动形式：,连环 速配 活动 个性展,造势期,活动营销,主题活动：,“,一品地产杯,”,篮球对抗赛,活动时间：,2014,年,5,月,6,月,活动目标：,一品员工及县域精英 了解一品国际 同时我们得到客户信息,活动地点：,公园 院校或广场,参加对象：,一品员工单独组队 个人可以自由组队,比赛规则：,采用,3,对三的形式 比赛,10,分钟 以分数高者获胜,活动延伸：,设立,”,一品地产杯,“,QQ,群,“,，微信，为后期交流，同时可以发布项目信息,承办单位：,南阳日报 南阳房产超市网 新野在线等媒体,蓄水期,活动营销,活动主题：,房地产政策发展与研究高峰论坛,活动时间：,2014,年,6,月,活动目标：,形成热点，展示开发商实力，扩大一品国际的知名度 ，同时可有效降低媒体推广费用,活动地点：,大型酒店,参加对象：,邀请全国知名房产策划专家、城市规划专家；城市精英人群，德高德高望重的意见领袖；,各大新闻媒体 。,蓄水期,活动营销,活动主题：,关注,”,留守儿童,“,送爱心活动,活动方式：,利用节点假日返乡期，组织返乡人更爱家的联欢活动，同时赠送返乡车票,活动目的：,引起返乡人群关注并认可项目,活动对象：,外出务工/本地或者外地经商改善型客户群体,活动地点：,下乡、下地市,蓄水期,关系营销,活动主题：,皇家酒会,活动目的：,为政府排忧 保证新野精英人群的生活无忧 同时促进产品去化 回笼资金,活动房源：,一期剩余楼盘,活动方式:,1,依托区域关系 开展产品推介酒会,2,酒会告知房源，同时告知优惠措施 包含三点：首先是精英会的低价入市 一品国际本身就是让利 其次是一品 国际队内部认购客户有特备额度的让利优惠 但是强调付款方式 第三个事鼓励政府适当补贴 契税减免等,3,政府补贴方式：鉴于精英汇项目的特殊性 同时政府协商贴补的方式和贴补金额 但是这部分的资金可以协商在后期规费中减免 以减少政府的资金压力 同时减轻了一品国际的资金压力可谓双赢,4,只要是前期内部认购的客户 另外可以建议赠送一定时间的物管费用等,5,同时程度后期购买的价格政策会有一定的调整 甚至可以告知上涨幅度,6,联系贷款银行 在贷款方式 还贷方式 办理手续上灵活多样化,蓄水期,下乡活动,活动方案：,针对人群 各个击破,-,下乡 扫巷,“,下乡,”,针对周边镇区客群：巡演活动,-,外国乐队巡演,巡演活动的目的是要当地未见过活动的形式造成影响,形成口碑, 扩大知晓度 , 外国乐队的表演与项目现代、 时尚、 高档的形象相吻合 尤为当地群众所喜闻乐见 ， 容易吸引眼球、 形成话题、 迅速传播.,“,下乡,”,针对周边镇区客群： 露天电影,看露天电影目前已经比较少见了, 但是农村却具有巨大的吸引力, 同时在放电影中间放映一品国际项目宣传片 发放小礼品 , 积累客户资源.,“,扫巷,”,针对县域周边拆迁客群 ,大量派单,组织学生上门进行市场调查 , 可以赠送小礼品, 实则是调查的时候 宣传菁英汇 扩大一品国际的品牌度 ,重点乡镇,重点轰炸,蓄水期,网络营销展开,1,、和房超网联合开展,“,寻找新野菁英,”,的活动 ，开始网络上一品国际的品牌宣传,2,、在新野本土最大的门户网站房产贴吧板块 长期置顶帖子，主题 中国新野 新野人居形象大使,一品国际,3,、开始建立一品国际 菁英汇,QQ,群 、微信，圈层客户 ，应道购房方向，同时维系原来的,2,个,QQ,群。,蓄水期,一品汇启动,启动策略,:,连圈带养,客户会名称：,一品国际菁英居住促进委员会 简称,“,一品汇,”,菁英汇 会员权益：,第一类、品牌商家折扣权益；可享受联盟品牌商家的消费折扣及不定期获得折扣券,（联盟品牌商家建议；大卖场、家具卖场、餐饮、服饰、美容、旅游、健身等）,（折扣券发放形式：前往售楼处领取。）,第二类、积分类权益；可享客户会的有奖积分制度。,第三类、活动类权益；免费参与客户会不定期活动及职业讲座,第四类、销售权权益；可享受购买一品国际名下的项目不定额优惠,第五类、服务类权益；可获得特定银行,VIP,客户权益,可享受专人置业顾问的全程过问服务,可作为未来小区物业,VIP,卡使用，获得超值的物业服务,一品汇 蓄水方式,1,、定点蓄水；通过团购洽谈、精英联谊会的形式在项目周边主要人流活动区域定点招募会员,2,、活动蓄水；通过房展会、客户活动、活动现场招募会员,3,；售楼处蓄水；在前往售楼处的客户中招募会员,4,、一品国际网站蓄水；一品国际网站设置客户板块，客户可直接在网上填写入会申请表,5,、联合蓄水：可与网站联合，网站的标准客户可自动成为客户会员,一品汇 会员维护：,1,、定期资料更新,2,、不定期活动、讲座,3,、会员生日贺卡邮寄，节假日贺卡邮寄、短信问候,4,、不定期商家折扣券邮寄,5,、重点客户的定期电话回访与座谈,6,、短信平台，销售信息传达,一品汇售卡,提前蓄客,售钻石,VIP,卡，仅针对一品汇会员销售，设置一定门槛，可以退，目的是保证开盘当时现场人气；,钻石会员入会条件 :,2000,元，但是开盘可以享受,“,2000,抵,20000,”,的活动,普通卡：所有一品汇 会员都可以得到普通卡,正式开盘时，钻石卡拥有优先选房权利，且根据卡号依次选房；钻石卡全部选完后，普通卡会员方可选房。,蓄水期,电台和信函传媒,弃,原来不顾客户感受，以打扰为基础的被动式广告传播,建立,起被受众允许的传播方式。它会不知不觉中侵入你的肌体，让你对它产生好感，并主动传播它。,根据名单，点对点邮寄,“,亲笔产品推荐信,”,电台文案增加,“,开车购房，终身免费洗车,”,蓄水期,全城炒作,印制,100元现金卡,进行销售，购房可抵5000元,或印制,3000元代金券,免费发放，购房直抵。,全城炒作,销售期,优惠活动,针对潜在细分客户群体，精准定位，落地实施,1.城区结婚置业刚需群体,活动主题：,“,购房有大爱,”,婚纱照，红包贴心送,活动方式：购房送婚纱照（婚纱照价格=全额房价的万分之一）,婚礼当天贴心红包（金额500,1000）,活动合作方：新野知名婚纱影楼,活动截止时间：一年内,销售期,优惠活动,2.周边乡镇需要进城置业的客户群体,活动主题：,“,你买房，我装修,”,10000装修基金免费送,活动方式：购房即送10000装修基金,活动合作方：港湾装饰（需洽谈）,活动截止时间：购房之日起1年内,针对项目问题，给出研究建议：,1、销售问题：A 需要解决顾问信仰引导与树立,B 顾问的谈判技巧要实战性培训,2、客户心理抗拒问题：,需顾问在谈判中解决，但一定要有针对性的说辞培训。,3、关于推广问题：,需要实际的东西来操作，大而空必定会落空，一定要换位从消费者角度重新认识市场。,4、物业服务问题：,这是一个较为关键的问题，是整个楼盘出卖相、让客户认知并得到美誉度的窗口，必须严格改进。,5、关于价格：,没有降价销售的，通过楼盘卖点的强化以及各种活动促销即可。,2014,年营销推广费用预算,广告类,户外广告,报纸广告,南阳日报,南阳晚报,高炮,杂志广告,网络广告,网,网,广播广告,交通音乐台,电视广告,南阳新野电视台,公交广告,直投广告,DM,等,其他广告,短信,印刷类,信函传媒,印刷类,楼书、名片,包装制作类,围墙、道旗等,制作类,模型,SP,活动,开盘活动,房展会,sp,活动,合计,（万元）,请大家一起感受英伦格调,第五部分：形象推广设计,标志,标志组合表现,项目图腾,纸杯效果,名片效果,门牌,室内吊旗,户外高炮广告,户外高炮广告,户外高炮广告,一品国际,壹品国际,围墙广告,围墙广告,围墙广告,还在留恋于新英伦风格的设计吗？,我们还有一套方案,形象推广设计,陕西新极限房产营销策划有限公司于,2001,年,8,月,16,日成立于中国西安，是一家以从事房地产全案策划、代理销售、房产媒体运营为核心业务的房地产综合服务商。致力于为开发商提供专业的市场调研、项目定位、产品策划、规划设计、代理销售、形象宣传、媒体推广、物业顾问等综合服务,。,我们的案例,世博广场打造社旗中心的方向,每个城市都有自己的灵魂，灵魂不仅是简单位置上的中心，而是城市价值的中心；是城市财富，城市功能，城市荣耀高度聚合的中心！,整套,VI,设计中，我们的设计师采用圆形，向心力的表现，准确且形象的说明了世博广场就是社旗未来发展的中心，是引导社旗未来发展的向心力及标杆。是首席集,“,吃、住、玩、乐、游、购,”,为一条龙的大型综合性商业领域，星级酒店、高档购物中心、娱乐中心、休闲会所、特色餐饮，无论想要什么，都可以在这里得到最大化的满足。,世博广场,Vi,部分展示,Vip,贵宾卡,名片,纸杯,世博广场,Vi,部分展示,中央广场,|,龙街设计展示,中央广场,|,龙街设计展示,物料设计,中央广场,|,龙街设计展示,中央广场,|,龙街设计展示,图为,“,幸运大抽奖,“,，猜谜迎中秋,”,活动期间针对业主所设计的抽奖券，一等奖为,2011,年西安世界园艺博览会门票一张。,中央广场,|,龙街设计展示,中央广场,|,龙街设计展示,金桥水岸设计展示,金桥水岸设计展示,金桥水岸设计展示,金桥水岸设计展示,金桥水岸设计展示,我们的资质,我们的资质,所获荣誉,策划案例,12,年来，根植中原腹地，成功代理运营了南阳锦江公寓、社旗香山公园、社旗世博广场、三门峡宏江中央广场、南阳宏江中央广场，郑州宏江中央广场、漯河宏江中央广场等项目，为近万户居民家庭打造了舒适宜居的生活空间，连续多年被市建委和房管局授予先进企业和优秀企业荣誉称号！,郑州 宏江*中央广场项目鸟瞰,漯河 宏江*中央广场项目鸟瞰,三门峡 宏江*中央广场项目鸟瞰,发展历程,活动照片展示,招商会现场照片展示,开盘现场照片展示,开盘商演活动策划,招商项目,南阳 宏江*中央广场，南阳首席价值型城市综合体。,南阳 宏江*中央广场南区项目鸟瞰,宏江*中央广场北区项目鸟瞰,我们的力量,我们有一只中坚的销售团队，在进行南阳宏江中央广场销售过程中，大家不辞辛苦，栉风沐雨，日夜奋斗，在半年的蓄客的基础上，用了仅仅一个月的认筹，在开盘当天就消掉了房源的,75%,，创造了南阳千人抢房的盛举，取得了骄人的成绩。,我们的平台,作为一支新生房产媒体，仅用了一年时间，已经迅速占领来了整个大片房产市场，收录了市县，新盘,145,个，二手房将近四千余套。每个月都会举行大型看房团活动，大批客户通过我们这个同台买到了自己称心如意的房子。同时，我们还会推出专场看房团活动。,南阳策划中心,中国策划研究院,是中国咨询策划业最具权威的学术和经营实体，创立于二零零零年五月，专业从事咨询策划领域的学术研究、市场研发和咨询策划，是中国策划工作者开展理论研究、实践探索、学术交流、服务企业的最佳平台。,中国策划研究院南阳策划中心,设立于,2009,年十二月，中心凝聚了一批在市场上具有,10,年以上经验的行业精英，秉承,“,聚合精英、共襄盛举,”,的理念，以推动南阳以及中国咨询策划事业的发展和服务企业为己任，以提升我们的咨询策划力为目标，始终高屋建瓴地关注着咨询策划业的前沿动态，依托中国策划研究院强大实力的平台支持，努力服务实践于南阳企业、南阳经济与社会生活。,我们的平台,我们的平台,每年全国各位策划大师，房产精英都会进行头脑风暴创意交流讨论，在刚刚结束的第十届中国创意策划年会，新极限荣获,“,年度诚信企业,”,，这是整个中国策划界，对新极限的认可。,第十届中国创意策划年会,三杰房地产开发公司,三杰梅溪商城、阳光家园、,三杰淯景苑,金广源房地产开发公司,中州花园,南阳市港岛房地产开发公司,艺苑小区、社旗综合大市场,南阳市建业房地产开发公司,建业大厦,河南宏江房地产开发公司,锦江公寓、宏福世家、,锦江嘉年华、香山花苑、,世博广场、中央广场,南阳市宏悦房地产开发公司,福瑞小区,鸿运房地产开发公司,山林逸境、阳光公寓、,新兴嘉苑、御景苑,南阳市凯盛房地产开发公司,龙腾花园,南阳市恒康房地产开发公司,滨河新城,河南中天投资咨询有限公司,邓州御花园,唐河县中信置业有限公司,大唐中央,南阳市裕隆房地产开发公司,汉王城公馆,邓州市三贤置业有限公司,三贤富贵园,河南惠众置业有限公司,首府山庄,合作伙伴,我们不是一个人在奋斗,我们拒绝平庸,没有好的创意就,OUT,了,宁愿做旷野里奔啸的狼,也不愿做马戏团里漂亮的老虎,我们的做法已不满足于客户的认可,而更要求客户的成功,好的营销策划方案,得不到有力完善的营销执行保障,我们同样愤怒,因为我们渴望成为传奇,1,周边项目推广对比,2经营圈层会限制客户，,3时尚，身份，时尚与品质，,4风格包装与之前的过度。,5客户消费不够，,6做的过于高端，和当地的,1,我们最核心的卖点是什么？,2,买点切入怎样和客户相结合？,Thank,you the end,