房地产经济评价指标与评价方法

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,第五章 房地产经济评价指标与评价方法,1、效益和费用识别,2、经济评价指标及其计算方法,3、经济评价指标计算实例,1,Real Estate Development,第一节 效益和费用识别,一、投资与成本,1、概念,房地产,投资（狭义）,是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。,固定资,产投资,流动资金,用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资，在使用过程中磨损和贬值，以折旧计入成本，以货币（销售收入等）回到投资者手中。,是指工业项目投产前有限垫付、在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用及产品占用的周转资金。,2,Real Estate Development,第一节 效益和费用识别,一、投资与成本,1、概念,成本,是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。,影响因素,：技术方案、生产规模、生产组织方式,技术水平、管理水平等。,与会计中成本的,区别,：,A、,会计中：,实际发生，因素确定，成本数据惟一；,投资分析中：,预测和估算，因素不确定。,B、,投资中,有机会成本、不可预见费等成本。,3,Real Estate Development,第一节 效益和费用识别,一、投资与成本,2、房地产投资分析中的,投资与成本,与一般工业生产活动有较大差异。,投资形式,经营方式,投 资,成 本,开发投资,出售,开发建设过程中的资金投入,建设成本,出租,建设成本出租成本,经营,建设成本经营成本,置业投资,出租,购买房地产时的资金投入,购买成本出租成本,经营,4,Real Estate Development,第一节 效益和费用识别,一、投资与成本,2、房地产投资分析中的投资,与成本,房地产项目总投资,是指在开发期内投入的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设投资和经营资金。,开发建设投资,是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。,经营资金,是指用于开发企业日常经营的周转资金。,5,Real Estate Development,开发项目总投资,开发建设投资,经营资金,固定资产及其他资产投资,开发产品成本,开发经营成本,6,Real Estate Development,第一节 效益和费用识别,二、经营收入、利润和税金,1、经营收入,经营收入（租售收入）主要包括：,销售收入、租金收入和自营收入。,销售收入和租金收入,主要包括土地转让收入，商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等。,自营收入,是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。,7,Real Estate Development,第一节 效益和费用识别,二、经营收入、利润和税金,2、利润,利润总额,经营收入经营成本管理费用销售费用财务费用经营税金及附加土地增值税,经营收入,销售收入租金收入自营收入,销售收入,土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入,租金收入,出租房租金收入出租土地租金收入,经营,税金及附加,营业税城市维护建设税教育费附加,经营成本,土地转让成本商品房销售成本配套设施销售成本出租房经营成本,8,Real Estate Development,第一节 效益和费用识别,二、经营收入、利润和税金,3、税金,经营税金及附加,营业税、城市维护建设税、教育费附加,城镇土地使用税和房产税,企业所得税,内外资企业所得税税率统一为,25%,。,企业所得税法草案,意味着我国内资企业和外资企业“公平竞争”的新时代25%税率属适中偏低水平，主要是考虑对内资企业要减轻税负，对外资企业也尽可能少增加税负，同时要将财政减收控制在可以承受的范围内。,9,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,一、房地产投资经济效果的表现形式,置业投资：租金、物业增值、减少纳税、股权增加,开发投资：销售收入,10,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,二、投资回收与投资回报,投资回收：投资者对其所投入资本的回收,投资回报：投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬,+,11,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,三、经济评价指标体系,盈利能力：是用来考察项目营利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，动态指标考虑了资金时间价值因素影响。,清偿能力：是考察项目在计算期内偿债能力的指标。,12,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,四、盈利指标计算方法,（一）动态指标,1、财务净现值（FNPV ）,是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。,基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率 。,13,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,14,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,四、盈利指标计算方法,2、财务内部收益率,财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。,财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所有投资可以被完全收回。,内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。,15,Real Estate Development,FIRR的计算,方法1：插值法,NPV,1,NPV,2,i,1,i,2,IRR,i,1,-i,2,NPV,1,+|NPV,2,|,IRR-i,1,NPV,1,NPV,i,16,Real Estate Development,FIRR的计算,方法2：Excel 函数法 IRR（X:Y）,17,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,四、盈利指标计算方法,3、动态投资回收期,是指考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。,P,b,=累计净现金流量现值开始出现正值期数-1+,上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量现值,18,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,四、盈利指标计算方法,（二）静态指标,1、成本利润率,指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。,成本利润率一般与目标利润率进行比较,19,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,四、盈利指标计算方法,2、投资利润率,投资利润率指项目达到设计生产或服务功能后的正常年份的年利润总额(或平均的利润总额)与项目总投资之比。,投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。,20,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,四、盈利指标计算方法,3、资本金利润率,是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。,21,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,四、盈利指标计算方法,4、资本金净利润率,是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。,22,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,四、盈利指标计算方法,5、静态投资回收期,是指,不,考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间。,例,：某项目现金流量分别为-400、-300、-150、100、200、250、300、390万元，则静态投资回收期为？,23,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,24,Real Estate Development,序号,项目,2003,2004,2005,2006,2007,1,现金流出,302.00,425.00,572.20,2,现金流入,0.00,444.00,663.00,864.00,3,净现金流量,-302.00,-425.00,-128.20,663.00,864.00,4,累计现金流量,-302.00,-727.00,-855.20,-192.20,671.80,5,折现净现金流量(8%),-279.63,-364.37,-101.77,487.32,588.02,6,累计折现净现金流量,-279.63,-644.00,-745.77,-258.44,329.58,静态：,(5-1)+192.2/864=4.22年,动态：,(5-1)+258.44/588.02=4.44年,25,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,四、盈利指标计算方法,6、现金回报率,指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。,26,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,四、盈利指标计算方法,7、投资回报率,指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。,不考虑物业增值收益,考虑物业增值收益,27,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,五、清偿能力指标计算方法,1、利息计算方法,各年应计利息,（年初借款本息累计+本年借款额/2）年利率,28,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,五、清偿能力指标计算方法,2、借款偿还期,29,Real Estate Development,序号,项 目,合 计,计 算 期,第1年,第2年,第3年,第4年,1,借款,1.1,年初本息余额,5.50%,4000,6000,1000,1.2,本年借款,9000,4000,5000,0,0,1.3,本年应计利息,1.4,本年还本付息,9852.5,110,3357.5,5330,1055,其中：还本,9000,3000,5000,1000,付息,852.5,1.5,年末本息余额,4000,6000,1000,0,2,还本资金来源,9852.5,110,3357.5,5330,1055,2.1,当年可用于还本的未分配利润,2.2,当年可用于还本的折旧和摊销,2.3,以前年度结余可用于还本资金,2.4,用于还本的短期借款,2.5,可用于还款的其他资金,借款偿还计划表,30,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,五、清偿能力指标计算方法,3、其他指标,31,Real Estate Development,第二节 经济效果评价指标及其计算方法,六、通货膨胀的影响,通货膨胀往往首先导致资金和信用规模以及总体价格水平的上升，并进一步导致购买力下降。,房地产增值往往是需求超过供给从而导致房地产价值上升造成的。,两者对未来的钱有类似的影响，但对折现率影响不同。,通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；,增值则不影响折现率。,32,Real Estate Development,第三节 经济评价指标计算实例,例,1,某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的1/3；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收人和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%。试列出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，其他收支均发生在年末）。,33,Real Estate Development,时间（年末）,0,1,2,3,4,5,现金流入量,300,315,330.75,347.29,现金流出量,1200,300,100,105,110.25,115.76,净现金流量,1200,300,200,210,220.5,231.53,时间（年末）,6,7,8,9,10,1120,现金流入量,364.65,382.88,402.03,422.13,443.24,443.24,现金流出量,121.55,127.63,134.01,140.71,147.75,147.75,净现金流量,243.10,255.26,68.02,281.42,295.49,295.49,解：,（1）现金流量表,34,Real Estate Development,解：,（2）目标收益率i,c,=13%,则从财务净现值判断，该项目投资可行。,35,Real Estate Development,解：,（3）,净现值函数为：,当i,1,=13%时，NPV,l,=76.96万元,当i,2,=14%时，NPV,2,27.78万元,则，FIRR=13.73%,因为FIRR=13.73%13%，则从财务内部收益率判断，该项目投资是可行的。,36,Real Estate Development,第三节 经济评价指标计算实例,例,2,某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。,37,Real Estate Development,解：（1）画出现金流量图或现金流量表,（2）计算FNPV并判断项目投资的可行性,因为i15%，s5%，且is，则：,因为FNPV256.400，则该项目投资可行。,38,Real Estate Development,解：（3）计算见解并判断项目投资的可行性,当i,1,17%时，NPV,l,71.22万元；,当i,2,18%时，NPV,2,7.64万元,则FIRR17.90%,因为FIRR17.90%15%，则该项目投资可行。,（4）计算实际收益率,因为R,a,17.90%，R,d,4%，,（1+R,a,）（1+R,r,）（1+R,d,）,则实际收益率R,r,13.37%,39,Real Estate Development,例,3,某开发商以8000万元购置了一宗商业用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为5000M,2,，容积率为8，建筑密度为60%，建筑层数为24层，从24层建筑面积均相等。地下两层中，1层为车库，有供出售的100个车位，2层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上14层为用于出租的商业用房，地上522层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3年（其中准备期为12个月，建造期为24个月）；平均建造成本为1500元/M,2,，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%，行政性收费等其他费用为200万元；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用在建造期内均匀投入；该项目建成后，住宅的售价预计为6000元/M,2,，停车位售价为10万元/个；商业用房的租金在每年年末收取，第一年的年净租金收入为1000元/M,2,，以后每年年净租金收入的上涨率为2%；销售费用和销售税金分别为销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为6%，同档次商业用房的投资收益率为8%。试计算该项目的开发商成本利润率。,40,Real Estate Development,第三节 经济评价指标计算实例,解：（1）项目总开发价值,项目总建筑面积及各部分建筑面积,项目总建筑面积：5000840000（M,2,）,24层每层建筑面积：500060%3000（M,2,）,地上522层的总建筑面积：,400006300022000（M,2,）,销售部分的总开发价值,A、l层车库销售收入：100101000（万元）,B、522层标准层住宅销售收入：,22000600013200（万元）,C、总销售收入：1000+1320014200（万元）,D、销售税金：142006%852（万元）,E、销售部分总开发价值：1420085213348（万元）,41,Real Estate Development,第三节 经济评价指标计算实例,解：出租部分总开发价值,总出租面积：3000412000（M,2,）,出租第一年末的年净租金收入：,A1200010001200（万元）,出租部分总开发价值：其中n47年，s2% ，则：,项目总开发价值：,13348+18637.5531985.55（万元）,42,Real Estate Development,第三节 经济评价指标计算实例,解：（2）项目总开发成本,土地成本：8000万元,建造成本：1500400006000（万元）,专业人员费用：60008%480（万元）,管理费用：60005%300（万元）,其他费用：200万元,财务费用：,土地费用利息：8000（1+6%）,3,11528.13（万元）,建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用的利息：,（6000+480+300+200）（1+6%）,2/2,1418.8（万元）,财务费用：1528.13+418.81946.93（万元）,43,Real Estate Development,第三节 经济评价指标计算实例,解： 销售费用：142002.5%355（万元）,项目总开发成本：,800060004803002001946.93355,17281.93（万元）,（3）开发商利润：,31985.5517281.9314703.62（万元）,（4）开发商成本利润率：,（14703.62/17281.93）100%85.08%,44,Real Estate Development,第三节 经济评价指标计算实例,例,4,A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积4000M,2,，使用年限50年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由B集团负责投资建设房屋（含设备装修费），并在项目投入运营后由B集团经营，B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿移交给A开发商。B集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造成本的10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，建设期3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建造期内均匀投入，年贷款利率（融资费用不另计）10%。按年计息。预计酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年，运营成本为收益的35%，B集团目标成本利润率为45%。,假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算B集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润率。,45,Real Estate Development,解：（1）总开发价值,项目年净收益：3600（135%）2340（万元）,总开发价值：,（2）总开发成本,总建筑面积：4000520000（M,2,）,建造成本：4000200008000（万元）,专业人员费用：800010%800（万元）,管理费用：（8000800）5%440（万元）,46,Real Estate Development,解： 财务费用：,（8000+800+440）（1+10%）,3/2,11420（万元）,总开发成本：8000800440142010660（万元）,（3）成本利润率,成本利润率,（总开发价值总开发成本）/总开发成本100%,1.1,n,2.94599,得n11.34（年）,47,Real Estate Development,第三节 经济评价指标计算实例,例,5,某投资者以1.8万元/M,2,的价格购买了一个建筑面积为60M,2,的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。,48,Real Estate Development,解：（1）购买总价：1.860108（万元）,（2）自有资金：10830%32.4（万元）,（3）抵押贷款年等额偿还额,抵押贷款总额：10870%75.6（万元）,已知：n10年，i5.31%1.5%6.81%,则：,49,Real Estate Development,解：（4）设月租金单价为y元/M,2,月,年租金6012y720y,年税前现金流720y720y25%106693.81,则：,（720y720y25%106693.81）/32400100%12%,解得：y269.58（元/M,2,）,50,Real Estate Development,例,6,某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/M,2,。2002年8月1日王某以1.1万元/M,2,的价格购买了其中50M,2,的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/M,2,，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。,51,Real Estate Development,解：（1）店面总价格：1.15055万元,（2）抵押贷款总额：55511.538.5万元,（3）i6.5%，n10年,（4）出租租金,出租第一年租金：15012509万元,52,Real Estate Development,（5）自有资金现金流量表 ，设最低转售单价为y元/M2,年末,内容,0,1,2,3,4,自有资金,5,11.5,抵押贷款还本付息,5.36,经营费用,3,装饰费,租金,9,转售收入,年末,内容,5,6,7,8,9,自有资金,抵押贷款还本付息,5.36,5.36,5.36,5.36,5.36,经营费用,3,3,3,3,3,装饰费,租 金,9(1+2%),9(1+2%),2,9(1+2%),3,9(1+2%),4,9(1+2%),5,转售收人,53,Real Estate Development,关于还本收益,教材P180表5-9,定义：,还本付息收益，即抵押贷款还本付息中还本所带来的收益。,计算公式：,还本收益年等额还款,A,当年年初剩余本金年利率,解释：,收益中的一部分用于偿还了贷款本金，这部分资金在年纯收益中没有得到体现，而是随同抵押贷款还本付息一同被减掉了。其体现的现金回报中不含每年用于支付贷款本金的部分，可以说是一种隐性收益。如果自有资金考虑了这部分收益，那么其收益率就会大大提高。,54,Real Estate Development,计算表,年,0,1,2,3,4,5,1年初借款累计,18900,18900,18176.4,17398.53,16562.32,15663.39,2当年还本付息,2141.1,2141.1,2141.1,2141.1,2141.1,3当年还本,723.60,777.87,836.21,898.93,966.35,4当年付息,1417.5,1363.23,1304.89,1242.174,1174.755,5年末剩余本金,18176.4,17398.53,16562.32,15663.39,14697.05,55,Real Estate Development,演讲完毕，谢谢观看！,内容总结,第五章 房地产经济评价指标与评价方法。销售收入、租金收入和自营收入。投资回收：投资者对其所投入资本的回收。清偿能力：是考察项目在计算期内偿债能力的指标。成本利润率一般与目标利润率进行比较。投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。是指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间。（年初借款本息累计+本年借款额/2）年利率。通货膨胀往往首先导致资金和信用规模以及总体价格水平的上升，并进一步导致购买力下降。房地产增值往往是需求超过供给从而导致房地产价值上升造成的。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。当i1=13%时，NPVl=76.96万元。解：（1）画出现金流量图或现金流量表。销售费用和销售税金分别为销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为6%，同档次商业用房的投资收益率为8%,