某集团商丘中州路项目定位报告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,2011,年,7,月,中强集团,商丘中州路项目,定位报告,总目录,第一部分：商丘市场分析,第二部分：产品定位,第三部分：我司优势,第一部分：,市场给我们的启示,目录,商丘市房地产市场现状,商丘商业地产分析,1,2,3,4,房地产政策分析,5,商丘写字楼市场分析,商丘小户型市场分析,Contents,商丘市房地产市场现状,商丘商业地产分析,1,2,3,4,房地产政策分析,5,商丘写字楼市场分析,商丘小户型市场分析,新国八条,2011,年 国务院出台新国八条房地产调控政策,房地产分析,2011,年,1,月,27,日,2011,年,1,月,26,日,2011,年,2,月,8,日,2011,年,2,月,9,日,2011,年,1,月,14,日,中国人民银行决定，从,2011,年,1,月,20,日起，上调存款,类金融机构人民币存款准备金率,0,5,个百分点。,要求各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房,房贷首付比例提高至,60%,，拉开了限购、限外和限贷,财政部公布了,关于调整个人住房转让营业税政策的,通知,，规定个人将购买不足,5,年的住房对外销售的，,将全部征收营业税。,中国人民银行决定，自,2011,年,2,月,9,日其上调金融机构,人民币存贷款基准利率,0,25,个百分点。,住房和城乡建设部发布,关于调整住房公积金存款利,率的通知,，要求从,2011,年,2,月,9,日起，上调个人住房,公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利,率上调,0,20,个百分点。五年期以下（含五年）个人,住房公积金贷款利率上调,0,25,个百分点。,2011,年,4,月,6,日,2011,年,5,月,1,日,2011,年,4,月,17,日,2011,年,2,月,18,日,中国人民银行宣布，将于,24,日起上调存款类金融机构,人民币存款准备金率,0,5,个百分点。,上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期,存贷款基准利率分别上调,0.25,个百分点。调整后，一年,期存款利率达到,3.25%,，一年期贷款利率达到,6.31%,。,中国人民银行宣布，从,21,日起，上调存款类金融机构人,民币存款准备金率,0,5,个百分点。这是央行今年以来第,四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的,频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同,时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此,次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达,20.5,的历史高位。,2011,年,3,月,25,日,上调存款类金融机构人民币存款准备金率,0.5,个百分点,。,国家发改委规定，,5,月,1,日开始一二手房销售单位在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。,房地产分析,小结,：,受调控政策影响，预计对房地产市场发展产生如下影响：,1,、,抑制了投资及改善性需求；,2,、,虽市场需求强劲，近两三年仍处于上升周期，但上升的幅度会趋于平稳温和。,3,、,建议在项目产品设计中，应,加大商业,部分比例，住宅产品中搭配满足首次置业的,刚性需求产品,以应对市场风险。,房地产分析,Contents,商丘市房地产市场现状,商丘商业地产分析,1,2,3,4,房地产政策分析,5,商丘写字楼市场分析,商丘小户型市场分析,GDP,发展稳步增长,(,数据来源：商丘市统计公报,),从,2004,年中央提出“中部崛起”开始后，商丘市,GDP,增长幅度一直保持了较高增长率，受,2008,年的经济危机影响近两年经济发展，有所减缓，但仍旧维持在,11.2%,的高位运行，高于全国,9%,的,GDP,平均水平。,从,2005-2010,年商丘人均,GDP,平稳持续增长,经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定了良好的基础,房地产市场现状,单位：亿元,城镇化率加速发展,商丘市城镇化率接近,27,，低于全省、全国平均水平。但近几年的高速发展已经接近全省平均水平，这说明商丘近年城,市化率正在加速。,城镇化率的加速将有利于商丘房地产的发展。,房地产市场现状,城市化进程可观,按照城市发展理论，商丘的发展正处于,“,快速城市化进程,”,的低速增长期，城市化发展的不断演化，带动房地产市场的发展,发展次序,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,发展阶段,初步城市化,低速增长期,高速增长期,稳定发展期,城市化水平,30%,30-50%,50-90%,90%,以上,城市特征,工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口劳动力过剩,工业基础比较深厚，影响力明显增强，工业产业快速扩大，工业接收大量农业人口,工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期,城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移,房地产市场现状,小结：,商丘经济发展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消费力有限，但从中长远发展来看发展势头仍就可观。,商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大。,按照规划和定位，随着商丘城市发展，城市房地产发展前景良好，可发展空间巨大。,房地产市场现状,商丘房地产市场板块分析,房地产市场现状,城市发展格局及规划,道北片区,：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场,老城区,：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态,神火大道区,：住宅集中开发区域，城市面貌较好,经济开发区,：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足,城西区：,随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，市政配套有待提高。,总体来说商丘市的城市发展方向：,“,南扩东进西移,”,南扩,东进,西移,商丘房地产市场现状,板块划分,为更好对商丘市场发展趋势进行分析，将城市分为,道北板块,（陇海线北）,城西板块,（梁园区政府周边）,老城区板块,（中心城区）。,神火大道板块,（神火大道两侧）、,经济开发区,五个区域来进行分析研究。,神,火,大,道,版,块,城西版块,经济开发区,道北版块,老城区,房地产市场现状,商丘目前主要在售项目一览,上东一品,建业桂园,东方豫园,东方兰亭苑,天明第一城,联盟新城,上海城市花园,汇豪天下,盛大世纪城,水木清华,海亚春天,富饶新城国际,普罗旺斯,帝和水上乐园,华联商贸国际,天秀城,书香人家,0370,金地绿洲,景苑,目前在售项目主要集中在,神火大道板块,经济开发区,城西板块,房地产市场现状,神火大道板块项目分布,房地产市场现状,神火大道板块项目分析,项目名称,总建筑面积,（万）,主力户型,客户主群体,均价,备注,帝和水上乐园,90,36-48,一房,96-120,两房,105-145,三房,165,四房,投资客、改善住房群体,3800,现只有三期四十多平方一室一厅户型，一梯十二户,东方兰亭苑,10,69,一房,93-103,两房,125-145,三房,160,四房,学校老师、投资客、首次置业者,3000,水木清华,12,100-109,两房,133-159,三房,165-175,四房,投资客、改善住房群体 对房屋品质要求比较高的富有人群,5000,新城国际,46,40-60,一房,94110,两房,117-140,三房,62,LOFT,改善性住房；企业、政府管理层,3200,目前三期差不多已卖完，只剩下部分复式楼,房地产市场现状,项目名称,总建筑面积,（万）,主力户型,客户主群体,目前均价,备注,联盟新城,29,113-143,三房,170-298 ,四房,别墅,追求高品质住宅，对生活要求非常高的高端消费群体,洋房,5000,别墅,7000,销售一次性,98,折,汇豪天下,12,96-110,两房,117-157,三房,145-152,四房,对生活品质讲究的高端消费群体,6000,采用地源热泵、天棚辐射、新风置换等系统，打造就是恒温恒湿科技豪宅,上海城市花园,17,104,两房,127-143,三房,看好该地段的投资客、商人，改善性住房客户,3800,二期由五栋高层组成共三百套，已基本售完,盛大世纪城,11,53-55,一房,94,两房,108-154,三房,155-166,四房,改善住房条件，公司管理层，投资客,5000,最后一栋，一次性,98,折,海亚春天,55,56 ,一房,96 ,两房,118-132 ,三房,153 ,四房,中档消费群体改善性住房，周边企事业单位员工,3500,1,期差不多售完，一次性,90,折按揭,92,折,房地产市场现状,项目数量是全市最多，平均规模也是全市最大。,此区域项目发展出现两个极端趋势，一是趋于,规模化,：比如帝和、海亚春天等大盘，打造的就是配套齐全的大社区，核心竞争力在于“大”“齐”。二是趋于,个性化,：具有自身核心竞争力的项目，就应当具备不可复制的特色，比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪宅，联盟新城打造的是中式低密度宽景豪宅。,从价格上来看均价在,4,千左右，但是特色鲜明、品质较高的项目价格相对较高，在售项目水木清华达到了五千，成为目前价格最高项目。,房地产市场现状,序,号,项目名称,户型配比,公寓,面积,配比,一房,面积,配比,两房,面积,配比,三房,面积,配比,四房,以上,配比,1,帝和水上乐园,0,0%,48,12%,96,12%,130-149,64%,143,14%,2,东方兰亭苑,0,0%,69,20.9%,93-103,6%,124-145,59.7%,160,13.4%,3,水木清华,0,0%,0,0%,100-109,26%,133-159,48%,165-175,26%,4,新城国际,62loft,10%,45-95,20 %,94-110,25%,117-140,45%,0,0%,5,联盟新城,0,%,0,%,0,%,113-143,55%,170-298,45%,6,汇豪天下,0,0%,0,0%,96-110,20%,117-157,45%,145-153,35%,7,上海城市花园,0,0%,0,0%,107,10%,127-140,70%,170,20%,8,盛大世纪城,0,0%,53-55,10.73%,94,5.36%,108-154,70.5%,155-166,13.4%,9,海亚春天,0,0%,56,11%,96,25%,118-132,46%,153,18%,主力户型面积区间分析,从户型上看，目前区域内户型供给以三房为主，大面积的四房和宽阔两房的投放量次之。三房的主力面积区间为,115-145,，两房的主力面积区间为,90-100,。,房地产市场现状,建筑风格对比,项目名称,建筑风格,项目名称,建筑风格,项目名称,建筑风格,帝和水上乐园,现代简约,新城国际,现代简约,上海城市花园,欧式风格,东方兰亭苑,中式风格,联盟新城,中式风格,盛大世纪城,现代,水木清华,欧式风格,汇豪天下,西班牙欧式风格,海亚春天,现代简约,建筑风格的个性化,有助于提升项目的品质，在规模化的基础上提高,个性化的建筑园林风格,能够提升项目的核心竞争力，也更加能准确的把握住项目本身的目标客户群。,房地产市场现状,项目名称,水系,水景,特色树种,老年人活动设施,儿童活,动设施,网球场,羽毛球场,游泳池,休闲设施,帝和水上乐园,东方兰亭苑,水木清华,新城国际,-,联盟新城,汇豪天下,-,上海城市花园,-,盛大世纪城,-,-,海亚春天,细部特征分析,本区域内楼盘各方面,配套比较完善,，楼盘品质也是商丘最高的,.,房地产市场现状,区域客户群体,置业动机,投资、改善居住条件、享受高品质生活,客户构成,商丘本地投资客，企业政府管理层、生意人等，周边县市定居商丘人群,房地产市场现状,小结,:,有利的政策导向和土地供应使区域内的,开发量较大,，房地产市场开发建设比较火爆，未来,竞争激烈,。,民主路至北海路段的项目基本都是以,18,层以上高层为主，销售价格在,4000-5000,元,/,，是,市区房价最高的区域,。该片区由于项目档次较高，住宅开发项目较多，已聚集成为目前商丘的中高档住宅片区。,此区域的楼盘注重,楼盘品质的打造,，无论是从建筑风格、园林设计、建筑结构都比较讲究，项目规格也都是全市最高，此区域,引领整个商丘房地产市场方向,。,房地产市场现状,经济开发区项目分布,房地产市场现状,经济开发区板块项目分析,项目名称,总建筑面积,（万）,主力户型,客户主群体,均价,备注,建业桂园,15,55.42,一房,85-86,两房,109-135,三房,189,四房,226,五房,投资客，高速路管理局工作人员，学校老师,4000,开盘当天一次性,89,折按揭,92,折，开盘当天销售率达到,75%,左右,东方豫苑,9,70-103,两房,120-140,三房,160,四房,周边首次置业工薪阶层,3500,一期已经销售完毕,上东一品,7,89-104,两房,120140,三房,160,四房,公路管理局职工、周边居民改善型住房以及看好此区域的投资客,3800,楼盘销售已经进入尾盘,天明第一城,20,55,一房,89-93,两房,114-139,三房,145-163,四房,136-163,复式,周边企事业单位人员，工薪阶层,3800,三期推出大概三百套，有一房到三房不同户型,房地产市场现状,序,号,项目名称,户型配比,一房,面积,配比,两房,面积,配比,三房,面积,配比,四房,面积,配比,五房,以上,配比,1,建业桂园,55.42,15%,85-86,15%,109-135.,40%,189,15%,226,15%,2,天明第一城,55,10%,89-93,17%,118-139,40%,145-163,25%,136-163,8%,3,东方豫苑,0,0%,70-103,39%,120-140,22%,160,39%,0,0%,4,上东一品,0,0%,89-104,14%,120-140,46%,160,30%,0,0%,主力户型面积区间分,析,从户型上看，目前区域内户型供给以三房和四房为主，一房和五房以上的户型供应量较少，一般三房的面积在,120-140,之间，四房的面积以,160,以上居多。该区域的户型面积较其他区域的的较大。,房地产市场现状,建筑风格对比,项目名称,建筑风格,项目名称,建筑风格,建业桂园,现代简约,东方豫苑,现代简约,天明第一城,现代,上东一品,现代,此区域的建筑风格比较单一，同质化较高，没有各自的核心竞争力，对目标客户群体控制力有限。,房地产市场现状,项目名称,水系,水景,特色树种,老年人活动设施,儿童活,动设施,网球场,羽毛球场,游泳池,休闲设施,建业桂园,天明第一城,东方豫苑,上东一品,-,区域内项目除了建业桂园相关配套较为齐全，其他的项目在这方面都有不足之处，这也是由于项目本身的定位和规模所限制。,细部特征分析,房地产市场现状,区域客户群体,置业动机,投资、首次置业、改善居住条件,客户构成,商丘本地投资客，首次置业工薪阶层，东三县定居商丘人群,房地产市场现状,小结,:,经济开发区,缺乏市政配套和生活配套,的投入，市场关注度有限。,区域内开发的物业基本主要是以多层为主，小高层次之，高层单位较少。区域内的户型产品主要是以,120,以上三房、,160,以上的四房为主，户型面积较其他板块要大。,目前新区人气相对较差，价格缺乏上升动力支撑。除了建业桂园项目进入最后,1,期销售，价格在,3000,元,/,左右，其余项目的价格都相对较低，在,2500-2800,元,/,之间。,房地产市场现状,华联商贸国际,天秀城,书香人家,0370,金地绿洲,景苑,城西项目分布,房地产市场现状,城西区域内项目分析,项目名称,总建筑面积,（万）,主力户型,客户主群体,均价,备注,华联商贸国际,15,40-60,公寓,65-75,一房一厅,80-90,两房,本地投资客，看好地段价值，看好沃尔玛,底商,18000,项目开盘当天共推出,197,套商铺，当天出售,137,套，开发商停止出售,金地绿洲,7,84,两房,89-134,三房,周边人群 老师政府人员,小高层,2800,多层,2500,景苑,8,98,两房,118-138,三房,工薪阶层首次置业，,预计七月初开盘,一期开盘总共有七栋，五栋,8,层多层，两栋,16,层小高层，共,384,套,书香人家,11,79.3,两房,110-112 ,三房,投资型，首次置业自住型周边学校老师,3200,VIP2,千抵,5,千最后一期，两栋,11,层小高层约,130,套,0370,30,8896,二房,110140,三房,区政府周边，道北中低档消费人群 工薪阶层首次置业者,3000,共有六栋,天秀城,4.5,51-54,一房两厅,80,两房两厅,107,三房两厅,年轻工薪阶层置业者，看好此区域的投资者以及学校老师,3000,一期两栋小高层，共,176,套，现办理优惠卡,5,千抵一万，一万抵一万八,由于城市规划和主发展趋势影响，本区域内项目多属于中低档次，多层价格在,2800,小高层在,3000,左右，而且以多层为主导产品,房地产市场现状,主力户型面积区间分析,序,号,项目名称,户型配比,公寓,面积,配比,一房,面积,配比,两房,面积,配比,三房,面积,配比,四房,以上,配比,1,金地绿洲,（二期）,0,0%,0,0%,84,35%,89-134%,65%,0,0%,2,华联国贸中心,40-62,50%,65-75,30%,80-90,20%,0,0%,0,0%,3,0370,0,0%,0,0%,88-96,60%,110-140,40%,0,0%,4,书香人家,（二期）,0,0%,0,0%,79,33%,110-112,67%,0,0%,5,天秀城,（一期）,0,0%,51-54,45%,80,30%,107,25%,0,0%,6,景苑,（一期）,0,0%,0,0%,89-98,35%,118-148,65%,0,0%,一房集中在,51-65,，二房集中在,80-90,，三房集中在,110-140,。产品主要供应以两房和三房为主。,房地产市场现状,建筑风格对比,项目名称,建筑风格,项目名称,建筑风格,金地绿洲,现代简约,书香人家,现代简约,0370,现代简约,天成秀,现代,景苑,现代简约,华联国贸中心,现代,普通住宅项目在建筑风格没有什么特色，全部都是现代风格，产品整体形象略显低档，品质难以提升。,房地产市场现状,细部特征分析,项目名称,水系,水景,特色树种,老年人活动设施,儿童活,动设施,网球场,羽毛球场,游泳池,休闲设施,金地绿洲,0370,景苑,书香人家,-,天秀城,华联国贸中心,板块区域住宅项目园林设计手法非常短缺，主要采用本地基础树种做点缀，其他元素应用少，小区风格不明显，导致产品本身的品质难以提升，目标客户群不稳定。,房地产市场现状,区域内客户群体,置业动机,投资、工薪阶层首次置业,客户构成,梁园辖区内工薪阶层首次置业者，附近政府工作人员、师院老师、工厂管理层人员，投资者、道北居民以及靠近梁园乡镇居民,房地产市场现状,小结,:,周边产品同质化比较严重，户型配比相差不,大。,由于此区域楼盘均价不高，总价控制合理，,被,中低档消费人群看好,，尤其是梁园区政府周边,以及道北消费者。,各项目风格同质化非常高，无差异化。,客户层次，非常雷同，客源截流比较严重。,房地产市场现状,个案及可行性分析,个案分析,水木清华,个案分析,项目名称,1,项目基本参数,物业名称,水木清华,占地面积,150,亩,总建面积,12,万,绿化率,45%,容积率,1,38,均价,5000,所在区域,神火大道,物业形态,多层、,小高层,楼盘地址,神火大道西侧、商字南,600,米,个案分析,项目规划,水木清华由三大组团构成，三大组团由,400,米中央水系和,10000,平米主景观区区隔而成，按照茉莉苑、丁香苑、百合苑的序列进行开发。,个案分析,水木清华以,5,层的水景花园洋房,为主，临神火大道有一部分带电梯的小高层住宅。,采用,新古典,的建筑风格。,楼体采用,高低错落,的建筑天际线，丰富的,四坡屋顶,组合加上,三段式,建筑形态，颇受商丘客户青睐。,建筑风格,个案分析,水木清华项目的景观设计为加拿大嘉柯国际（,JACC,），其项目整体定位为一个高档次住宅社区，,绿化率高,，小区园林规划较好，水木清华最大限度保留了原生树木；在社区内因地制宜，利用,半地下车库,的建筑特色，在楼宇间形成高低起伏、错落有致、步移景异、奇景迭出的,坡地景观,；利用“,天然活水生态系统,”，营造了商丘首条,400,米长的社区内中央水系。,园林风格,个案分析,户型解读,水木清华的户型设计以三房两厅两卫和四房两厅两卫为主，辅助以二房或多房户型。,在建筑端部景观大户型（四房），顶层户型空间结合坡顶带阁楼设计。其户型设计相对比较合理。,主卧与客厅朝南，且中间两户主卧采用,270,度观景落地大飘窗，采光观景效果极佳。,个案分析,水木清华个案总结与启示,水木清华，从规划到建筑，从户型到景观，从配套到物业称得上是商丘市房地产界的标杆项目。该项目以其领先商丘市其他房地产项目的优秀品质和夺人耳目的景观嬴得了大批消费者的青睐，也嬴得了商丘市民对其品质的认可。商丘市高端楼盘虽为数寥寥，但其在市民心中却有极强的影响力。消费者对楼盘品质和品牌的认可度，对楼盘的销售起着不可低估的作用。,启示：在新项目中，应当,注重产品品质,，树立品牌；同时,创建自己的品牌,，嬴得自己的客户群，以求获得更长远的发展。,个案分析,汇豪天下,项目名称,2,个案分析,项目基本参数,物业名称,汇豪天下,占地面积,63,899m2,总建面积,126.040,万平方米,容积率,2.31,绿化率,40%,均价,4000,所在区域,神火大道板块,物业形态,多层、,小高层,楼盘地址,神火大道与宋城路交汇处西,200,米,个案分析,一期,二期,二期,项目位于神火大道与宋城路交汇处西两百米,小区共有,19,栋建筑，分,2,期开发，一期开发有,4,栋,4,层的叠院洋房、,3,栋,8,层电梯洋房和两栋,11,层观景小高层。,项目规划,宋城路,个案分析,项目配套,周边配套,50*50M,的标准游泳池、网球场、,乒乓球室,由于项目地处新南城区，目前周边配套尚不完善，基于项目规模限制，小区内配套比较单一。,个案分析,小区配套,户型解读,坐北朝南，户型周正，南北通透，干湿分区，客厅带有,180,度超大宽景阳台。,户型以大三房四房为主，客厅和主卧宽敞、大气彰显豪宅气度。,个案分析,项目定位及技术组合应用,定位：,科技豪宅,（恒温、恒湿、恒氧）,十大科技系统：,恒温系统、 恒湿系统、 恒氧系统、,外节能窗系统、 外遮阳系统、 隔音除噪系统、,同层排水系统、 外墙保温系统、 中水回收系统、,24,小时热水系统,个案分析,项目主要应用技术,应用技术,新风置换系统,地源头热泵,天棚辐射系统,外遮阳系统,中水回收系统,主要技术：,天棚辐射、地源热泵、新风置换系统。,个案分析,汇豪天下作为商丘第一个科技理念豪宅，从园林设计、建筑规划布局、户型配比和,新科技,的应用都透露出豪宅气度，通过提升住户身体舒适度、观景视觉角度来体现豪宅风范。但受地理位置和项目规模限制，项目周边及小区内配套相对较单一。,小区通过科学规划设计加上,十大科技系统综合应用,，铸就了其他楼盘不可复制的核心竞争力。,个案分析,汇豪天下个案总结与启示,联盟新城,项目名称,3,个案分析,项目基本参数,物业名称,联盟新城,占地面积,63.23,亩,总建面积,4.2,万平方米,容积率,0.95,绿化率,41.6%,均价,洋房：,5000,别墅：,7000,所在区域,神火大道板块,物业形态,联排别墅、洋房,楼盘地址,神火大道南段,个案分析,项目规划,个案分析,一期,一期,二期,一期容积率仅有,0.95,最大,1.7,倍楼间距,.41.6%,的绿化率，商丘首个,1,：,1,停车位配比。新中式联排别墅,5,层电梯洋房设计。,二期采用世界经典欧式风情建筑，,120-340,平米五层景观电梯洋房,8,栋，别墅,3,栋。,项目配套,周边配套,10,万平方米的森林碧湖景观等都在商丘独一无二。,周边配套齐全，华联超市、京港超市，意买购物中心，阳光超市，；附近有建行、中行等；邻近北海门诊，离商丘市第一人民医院只有,5,分钟路程，医疗便捷；建业小哈佛幼儿园，职业技术学院、实验小学分校、良浩高中、市十一中等名校环围，书香世家，文儒飘香；项目紧邻睢阳区政府新址，仅,1,公里路程，靠近睢阳区检查院、新城办事处、睢阳区国税局、地税局、交通局、司法局、人武部、供电局、运输公司、电信、联通、移动公司等，办理事宜快捷方便。,个案分析,小区配套,户型解读,3.2,米层高，采光通风良好，,120-340,平米景观电梯洋房，户户通透，大阳台设计，主卧、客厅空间宽敞，彰显豪宅气度。,个案分析,由于建业在商丘近,7,年的,开发品牌,，铸就了,建业联盟新城一期一日清盘。二期白夜北欧众望面世。二期白夜北欧采用世界经典欧式风情建筑，,120-340,平米五层景观电梯洋房，开盘当日即接近清盘，是商丘房地产行业的翘楚楼盘,。,个案分析,联盟新城个案总结与启示,商丘房地产市场总结,商丘房地产市场总结,商丘在售项目统计,67%,18%,15%,神火大道板块房地产项目数量最多的一个区域占到总比例的,67%,。,商丘房地产市场总结,商丘市各区域在售项目规模统计,商丘房地产项目普遍较小，十万以下占,40%,，十万到三十万占,45%,，目前规模较大的项目主要集中在神火大道板块，新开项目大规模的比例逐步变大。,商丘房地产市场总结,各板块项目建筑类型分析,全市项目以,多层加小高层占绝对主力,，各类型较平均的是神火大道板块，而城西板块和经济开发区板则以多层和小高层为主。,商丘房地产市场总结,商丘各板块客户群体特征,目前商丘市场上的中高端客户群体主要以,35,岁左右的从政、从商的人员。他们所关注的是项目的区位、社区的品质、优美的景观、身份的体现。,神火大道板块为目前商丘市房地产市场的主流购买区域。,高端客户由于承受力高，一般会考虑选择这个区域进行置业,。,经济实力一般的,中低端工薪阶层,客户流动性较小，地缘性强，如老城区板块的道北居民，,一般置业都会选择在本区域内购置房屋,，例如城西梁园区政府周边。,商丘房地产市场总结,商丘房地产市场总结,1,、,神火大道板块竞争最为激烈,，该区域内中高档住宅项目林立，已自发形成一个中高档生活片区，市场上的中高端客户普遍关注神火大道板块进行置业；其次就是,商丘经济开发区和城西,板块，由于配套设施尚不完善，目前这两区域的竞争力相对较薄弱，但,发展潜力可观,。,2,、神火大道土地以较为紧缺，,神火大道以东、南京路以南,区域土地潜在供应量较大，未来周边市场将会继续扩张，并,有可能引领整个商丘房地产发展的方向。,3,、商丘项目户型以,三房占绝对主力,，面积在,110-145,之间，神火大道南端及经济开发区个别高档项目户型较其他区域面积较大。,商丘房地产市场总结,商丘房地产市场预测,商丘房地产市场预测,人口增长预测法,已知条件：,2008,年末商丘市市区人口,92,万，住房面积约为,2300,万平方米，人均 住房面积,25,平方米。,2020,年市区规划人口为,150,万人，平均每年增长,4.8,万人。,未来,5,年实现人均住房面积达到,28.8,平方米。,商丘房地产市场预测,未来五年增量,：,现有人口新增住房面积需求：,92,万,（,28.8-25,）,=,349.6,万,增量人口新增住房面积需求：,4.8,万,5 28.8=,691.2,万,则未来五年住房新增需求：,349.6+691.2=,1040.8,万,，平均每年为,9485 ,208,万,同时，未来,5,年商品房新增需求：,1040.8,万,，平均每年,208,万。此推算法未含投机需求，可视为未来五年商丘市商品住宅市场的刚性总需求。,成交总量增长趋势推导法,商丘市,2006,年商品房销售面积,49.43,万 ，,2007,年商品房销售面积,100.7,万，,2008,年商品房销售面积,106.71,万。,2009,年商品房销售面积,333.2,万。按照商丘市房管局统计预计,2010,年的销售面积则会回落到,180,万，预计未来五年的增长率保持在,18%,的水平,。,年份,2010,2011,2012,2013,2014,需求量（万）,180,212,251,295,348,由此推导：,随着市场的进一步发展，未来需求增长率将会有所下降，因此该推算法可视为商丘市未来五年商品房需求的上限。预计商丘市未来两年的年均消化量会维持在,200-230,万。,商丘房地产市场预测,市场容量预判,参照,商丘市住房建设规划,2008,年,-2012,年,：,规划,20082012,年内，商丘市住房总需求为,724.66,万平方米,6.94,万套；其中商品住房,601.82,万平方米、,5.27,万套，经济适用住房,105.49,万平方米、,1.32,万套，廉租住房,17.35,万平方米、,0.35,万套。,由此可推导,2011-2012,年商丘房地产的供应量为,362.34,万。预计商丘市年商品住宅供应量为,181.17,万，按照市场行情浮动,5%-10%,的计算，预计供应量在,190-200,万之间。,商丘房地产市场预测,商丘市房地产市场供需预判,2011-2012,年预计年均供应,商品住宅,190,万,-200,万,平方米,2011-2012,年预计年均需求,商品住宅,200,万,-230,万,平方米,结论：未来,2,年商丘房地产商品住宅市场供需基本平衡，如果要考虑到市场因素以及政策因素的影响，局部期间可能会导致需求降低。,商丘房地产市场预测,Contents,商丘市房地产市场现状,商丘商业地产分析,1,2,3,4,房地产政策分析,5,商丘写字楼市场分析,商丘小户型市场分析,商丘商业地产分析,商丘市主要的商业类型,经过十多年的建设，商丘市的商业已经基本上完成了,初级商业,的形式，处在向现代,中级商业模式寻求突破,的阶段。,商业形态的发展目前主要有以下几种：,商丘商业地产分析,百货店类商店、专业店、专业市场、大型超市、连锁专卖（专业）店食杂店,等商业形态,点评：,针对商业市场调查，我们发现，商丘市商业整体发展模式相对滞后，商业整体营业面积规模较小，经营形势发展缓慢，,中低档商业较多，新型的商业管理模式较少,。所有商场人流量低于郑州等城市同类型商场。商业形态经过近几年的发展，社区商业开始初步呈现，区域型商圈正在形成和完善中。,商丘商业地产分析,商业分类与分布,商业分类,商丘市重点商业区主要分布如下：,市区级二大商圈：,中心广场商圈、京陇商贸城商圈,社区级商业：,乐易购物中心、步行街,商业街、专业市场：,步行街、欧亚服装市场,超市类,：,超市主要分布在各大居住区、城市主干道附近，代表商家主要以京港百货为主，分店数目最多，覆盖面最广。,商业分布,商丘市的商业基本上分布在中心广场附近，即中心广场商圈内。目前商圈内正在营业并已形成一定规模的有,步行街、京港百货、丹尼斯、中环新生活广场,等典型商业。,在售的商业项目有,华联国贸、华商世贸,等。,商丘商业地产分析,代表性商圈项目调查结果分析,中心广场（即老百货楼）商圈,1,商丘商业地产分析,商圈主要商场,商场名称,类别,经营种类,京港百货（团结路店）,中高档综合类百货商场,百货、服装、鞋、化妆品等,京港百货（民主路店）,中高档综合类百货商场,百货、服装、鞋、化妆品、通讯类、家具、家电、床上用品、童装、儿童玩具等,国美电器,家电类专业市场,电视机、洗衣机、冰箱、空调等大家电及小家电,八方电器,家电类专业市场,电视机、洗衣机、冰箱、空调等大家电及小家电,丹尼斯,中高档综合类百货商场,百货、服装、鞋、珠宝、首饰等,商丘商业地产分析,租金及经营品种,商场名称,平均租金（月）,经营品种,京港百货（团结路店）,-1F,超市为整体经营,服装、鞋、洗化用品玩具、蔬菜生鲜肉、饮料、食品等,1F,：,200,元,/,化妆品、皮包、珠宝、首饰,2F,：,130,元,/,名牌服装（儿童装 淑女装 少妇装 男装）,3F,：,50,70,元,/,名牌服装（儿童装 淑女装 少妇装 男装）,京港百货（民主路店）,1F,：,150,元,/,手机、服装、鞋,2F,整体经营,（超市）食品、蔬菜肉类、洗化用品、日用百货,3F,：,10,元,/,中高档床 衣柜 桌椅等家具,丹尼斯,1F,：,100,120,元,/,黄金 珠宝首饰 鞋,2F,整体经营,（超市） 食品 蔬菜肉类 洗化用品 日用百货,3F,超市,国美电器,1F,手机 电扇 电磁炉 电扇 微波炉等小家电,2F,洗衣机 冰箱 空调 热水器等,3F,电视机 音响,此商场和八方电器为家电市场，属整体经营，租金不详。,八方电器,1F,手机 微波炉 电扇 电饭煲等小家电,2F,DVD,洗衣机 冰箱 空调 电视 音响等大家电,品牌店,150,元,/,黄金珠宝、品牌服装,（注：租金以商家报价为准，实际出租价有所出入）,商丘商业地产分析,面积分割及出租情况,商场名称,经营面积,面积分割,出租情况（,%,）,京港百货（团结路店）,1500,0,10,50,99%,京港百货（民主路店）,1250,0,51,5,100%,丹尼斯,1.5,万,203,0,100%,国美电器,2500280,0,整体经营,100%,八方电器,1700180,0,整体经营,100%,商丘商业地产分析,点评：,该商圈是在原国有企业生活服务中心的基础上发展形成的，经历了社区商业、百货商场、综合商圈的一个进化过程。该商圈形成较早，对整个商丘市消费者都有很大程度的影响。历史沉淀的结果，使它的,商业中心的地位不会轻易被动摇,。从商业的进化历程上来看，,该区商业将向综合的“一站式”购物、生活、消费方面发展。,从商业形态上来看，该商圈,商业形态比较落后,，整个,购物环境和消费场所比较落后,，处于商业形态转型前的状态。由于老的百货大楼推倒重建，步行街的投入使用，使新的百货大楼处于半倒闭状态。,从消费人群来看，主力商场“百货大楼”人流量少。由于购物习惯受限，,商业的二层以上很难聚集人气,，且此商圈交通出行十分不便，,停车是其最大的问题,。,商丘商业地产分析,京陇商贸城是商丘市最早的市场之一，位于凯旋路与红旗路交汇处，经营面积约,1,万平米，有,1000,多家商铺，临街门面房为两层，中部门面房为单层。单间门面房单层面积均在,8,平方米左右。内部门面房租金在每月,6001200,元不等，临街租金,1600,元。京陇商贸城主要以批发为主，零售为辅。主要经营服装、床上用品、鞋、玩具、装品、化妆品和办公用品等。京陇商贸城西侧全部出租，未出租的均位于商贸城的东侧，出租率,90%,左右。,京陇商贸城,2,商丘商业地产分析,京陇商贸城,租金（元,/,平米,/,月）,内部,2060,外围（临红旗路）,50100,点评：,京陇商贸城经营的业种，以低档为主，消费者以道北居民为主，兼以道南,中低消费人群。,商丘商业地产分析,丹尼斯：,商丘丹尼斯广场是,2007,年,2,月,5,日正式开业。丹尼斯生活广场总投资,2.8,亿元（一期投资,1.8,亿元），建筑面积,2.6,万平方米，是集购物、休闲、娱乐为一体的综合性广场。,此商业为丹尼斯自持商业，一楼及二三层超市的小铺对外出租获取租金回报。,重点商场介绍,商丘商业地产分析,丹尼斯基本资料汇总,楼层,主要经营类别,经营档次,中高档,经营面积,2,6,万,1F,珠宝黄金、化妆品、女装、女鞋,2F,超市,3F,超市,电梯数量及品牌,中庭,直行电梯,扶梯,货梯,无中庭设计,无,2,部,无,目标消费者,商丘市中高档消费者，以中青年女性为主。,平均租金,1F,以扣点形式代替租金。化妆品在,25%,左右。女装和女鞋以品牌来定。,点评：,商丘丹尼斯虽定位为中高档购物中心，但与郑州丹尼斯相比还有一定的差距，国际知名品牌几乎没有，服装、鞋类的品牌以国内一线二线产品为主；,化妆品仅有玉兰油、兰芝、欧莱雅这些合资和国内二线品牌；,一楼的经营情况一般，二、三楼超市的经营情况良好。,商丘商业地产分析,商丘步行街规模较大，步行街拥有门面房上千余家，,面积在,90130,平米的店面，占,30%,左右；面积在,2650,平米的店面，占,65%,左右；出租率达,95%,。,步行街主营服装和鞋，,其他还有名表、中高档化妆品、家电、家具、食品、床上用品等，均为中高档次。主要品牌有：李宁、七皮狼、鄂尔多斯、柒牌、梦特娇、皮尔,卡丹等。,步行街主要面对的是中,高层收入的人群，有政府公务员、私营企业主、国营企业科级以上人员、周边县市乡镇高收入者,。,步行街商圈有两个大型商场，分别是京港百货团结路店和京港百货民主路店。,步行街,3,商丘商业地产分析,店名,业态,面积（）,租金（元,/,间,月）,租金（元,/,）,税费,中国森达,鞋,60,6000,160,（老经营户）,1000,元,姊妹服饰,女装,30,4500,190,点评：,商丘步行街经营以中高档服装为主，汇集了一大批国内一线及二线的服装品牌；,步行街的消费群体以商丘市的中高收入人群为主，经营情况良好；,步行街的租金较高，每平米每月的租金在,140220,元之间；,商丘商业地产分析,商业销售市场分析,目前商丘在售的商业项目有：,旺角广场、中环新生活广场、华联国贸、华,商世贸,等；,我们从以下几方面对在售商业项目进行分析：,1.,位置特征,商丘目前在售的商业项目均分布在商丘的中心广场商圈中，以优越的位置吸引商丘市和各地市的投资者及经营者。,商丘商业地产分析,2.,产品特征,商业的供应以商业街为主，综合商业、主题专业市场开始出现。,在售项目中，华联国贸、华商世贸、中环新生活广场和旺角广场规划有大型商场，其余项目皆为商业街的形式。,项目,类型,层数,商铺面积（平米）,旺角广场,购物中心,/,商业街,2,层商业街,120,180,华联国贸,购物中心、内街,4,华商世贸,百货商场,6,商丘商业地产分析,商业消费人群特征,商丘市消费人群以商丘市民为主，政府部门、行政事业单位人员、大企业领导层和私营业主为高端消费群，县市消费者近几年在商丘市购房、投资者人数逐渐增多。,1,客户以个人投资为主，兼有部分生意人。,2,在调查中发现，商丘市人对街铺有极大的投资热情，所有在售项目基本都是个人投资客户为主，也有部分生意人购买用于自营或投资。,3,对虚拟产权的商场有一定的抗性，这与天鸿城的投资失败是分不开的。,3.,客户特征,商丘商业地产分析,4.,典型案例分析,商丘百货,原名银基百货，由商丘老百货大楼改造而成，除沿街门面房独立产权，其他均为,虚拟产权商铺,，银基商贸招商引进后，由于当时,购物对上楼抗性很大,，造成,经营不善,，致使现在项目除沿街全部空置，给投资者造成了极大损失。,商丘商业地产分析,天鸿城,最初定位为商丘小商品城，,虚拟产权销售,，最初招商销售都较为理想，开业后，由于甲方客观原因，造成前期诸多条款无法兑现，经营不断调整，,ITAT,、电脑城等,定位不断调整,，运营惨淡。再一次给虚拟产权商铺投资者造成了极大损失。,商丘商业地产分析,中环广场,最初定位为商丘集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的高端综合商业，,2009,年,1,月开业，由于,没有专业的商业运营公司进行管理,，经营十分惨淡，二楼以上基本无店铺经营。停车问题是其最大的弊端，但由于是独立商铺，初期销售情况良好，,二楼以上销售抗性很大,，基本滞销。,现定位已经改为餐饮、娱乐广场，二楼以上基本为餐饮店占据，人气逐渐提升,。,商丘商业地产分析,旺角广场,集百货与步行街于一体的综合商业，其步行街销售及招商经营情况良好。由于商百、天鸿城、京港百货虚拟产权销售对商丘商业市场进行了较为强烈的冲击，致使现在此,百货商场仍未对外销售,。,商丘商业地产分析,华商世贸,神火大道上集百货、公寓、写字楼、酒店为一体的综合商业，商丘首个综合体概念商业。其上小户型及公寓以销售完毕，下方,6,层商业由于也需要,考虑虚拟产权销售问题至今未面市销售,。,商丘商业地产分析,华联国贸,商丘首个真正意义上的综合体项目，规划的有大型商场、沃尔玛、百货、写字楼、酒店公寓、快捷酒店、住宅产品于一体。且,规划理念新颖超前,。沿街独立商铺销售情况良好，由于客观原因，工程一直处于停工状态，其后续招商、运营情况还需后续观望。,商丘商业地产分析,Contents,商丘市房地产市场现状,商丘商业地产分析,1,2,3,4,房地产政策分析,5,商丘写字楼市场分析,商丘小户型市场分析,商丘写字楼市场分析,市场调查主要针对商丘市市场上所存在的写字楼，这次调研共调查办公面积,4,万平方米左右，办公项目个，分别为：数码大厦、德信大厦、华联商务、兴业大厦、新城大厦、天伦,C,座。主要调查内容：项目位置，租金，出租率，物业管理，办公面积等。,商丘写字楼市场分析,具体情况如下：,项目,数码大厦,德信大厦,华联商务,天伦,C,座,兴业大厦,新城大厦,位置,神火大道和八一路交汇处,凯旋路与八一路交汇处,凯旋路与民主路交汇处,神火大道与团结路,交汇处,神火大道和八一路交汇处东,200,米,神火大道与民主路交汇处,租金,20,元,/,月,30,元,/,月,25,元,/,月,22,元,18,元,/,月,23,元,/,月,出租率,90%,100%,90%,95%,80%,100%,之间,物业公司,无,德信物业,华联物业,无,无,无,物业费,0.6,元,/,月,包含在租金中,0.6,元,/,月,0.6,元,/,包含在租金中,0.6,元,/,月,服务内容,保洁，维持次序,24,小时保安巡逻和监控，停车管理，保洁，维持次序,24,小时保安巡逻和监控，停车管理，保洁，维持次序,无,保洁，维持次序,保洁，维持次序,总楼层,8,12,12,6,10,10,办公面积,3000,13000,10000,5000,4000,4000,配套,无,停车位,停车位,水,3,元,/,吨,电,0.9,元,/,度,停车位,无,主要入住企业,电子类公司,房地产,建筑类,房地产,投资公司,培训中心,建筑,装饰公司,广告,设计,装饰,商丘写字楼市场分析,分析：,使用的写字楼项目位于商丘市市中心，紧邻商丘市的主要交通干道，周边生活配套齐全，出行方便，整体,出租率都在,90%,以上,，由于项目自身配套的不完善、部分写字楼,无专业的物业管理公司进行管理,，导致写字楼的租金很低，每平米租金在,20-30,元,/,月。,小结：,商丘现房产投资市场尚无写字楼产品出售，写字楼将成为新的投资热点；,目前商丘市场上写字楼市场出租率维持在,90%,左右，市场对写字楼有一定的市场需求。,商丘写字楼市场分析,Contents,商丘市房地产市场现状,商丘商业地产分析,1,2,3,4,房地产政策分析,5,商丘写字楼市场分析,商丘小户型市场分析,103,103,租赁市场调查,现市场中以基本无纯小户型项目在售，故我们从小户型的租赁市场对此类产品进行考察。,一方面：小户型租金在节节升高，在总价日益提升的情况下，预期租赁价格可能会更高。,另 一方面，租赁市场的供应规模在扩大。,小户型租金：,喜来登：,8001200,元,/,间,/,月（精装带家俱）,自由城市：,600(,简装,)800,元,/,间,/,月（精装带家俱）,应天国际广场,8001200,元,/,间,/,月（精装带家俱）,小户型租金均价：,800-1000,元,/,间,/,月（简装）,(,注：户型面积在,3060,平米）,商丘小户型市场分析,1.,商业及租赁地产集中在市中心位置，在东南部新兴城市区域缺乏一个核心商业区满足此区域居民的购物娱乐消费需求。,2.,未来南部庞大的消费人群聚集，要求在商丘东南部大型综合体的出现。,3.,这也是本项目定位商丘东南部城市综合体的原因和基础。,商丘市商业租赁地产市场预判,现有商圈区,暂缺少商圈,商丘小户型市场分析,市场给我们的启示,城市方向,东南片区,将成为商丘房地产市场的核心竞争板块,政策警示,温和增长,刚性需求,加大商业,学习什么,水木清华：建筑差异、精品园林,汇豪天下：科技住宅,联盟新城：品牌建设,学习什么,商场持有,街铺销售,主力店吸纳,用心运营,几个空白,东南缺少商圈,缺少高档酒店,无专业写字楼,无在售小户型,第二部分：,产品定位,Contents,1,地块分析,地块分析,地块解读,地块处于长江路、南京路之间，被中州路分为东西两个地块。地块方正，周围为在地居民自建房屋。,现状分析,：此片区处于开发初始阶段，还没有形成居住、商业氛围,；,南 京 路,长 江 路,中 州 路,本案地块,地块分析,交通分析,交通便利,：项目背面紧邻长江路，有双向六车道，路况良好。,南面到达南京路，双向六车道，人行景观道，茂密的景观树起到隔音降噪的效果。,地块分析,向性分析,中州路西面地块，距离中州大道较近，长江路西段居住人口较多,，商业基础较好。,中州大道路东部地段商铺稀少，人流、车流较少，居住环境良好。,适宜打造高端住宅产品。,地块分析,Contents,2,SWOT,分析,S,优势,W,劣势,O,风险,中州大道旁，东南片区，商丘房地产未来几年发展的高端片区；,南京路、长江路、中州路交通便利；,项目占地,500,亩，规模大盘；,城市综合体架构，城市副中心发展方向；,片区开发处于初级阶段，基础设施配套不完备；,周边民居众多，不易形成高品质楼盘氛围；,规模巨大，开发周期较长；,房地产行业调控力度加剧，势必对行业发展有影响；,城市综合体架构，对开发商资金链要求更高；,T,机会,商丘房地产市场发展势头良好，处于发展上升期；,此片区处于商丘市未来居住发展板块，占有片区优势；,商丘东南片区缺乏规模商业、住宅标志产品，本项目的建立将成为东