中大国际广场营销执行报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012-8-27,#,中大国际广场营销执行报告,城市开篇,西南交通咽喉，资源极丰富，,茅台享誉世界，冠西部煤海。,在中国版图上，有避暑之都；,静观西南突围，大贵阳来临。,中心扩大两倍多，一城三带多组团山水林城相融合,大贵阳,320,万人,，总面积达,1230,平方公里,城市开篇,小“香港”之城，百年苦寻终定爽都,向一线城市雄心，十年“金阳”浦东,至此大贵阳风声水起,国际爽都，北城之心,第一部分 城市性格,第二部分 项目解读,第三部分 项目定位,第四部分 营销执行,一、城市解读,二、市场解读,第一部分 城市性格,城市人口,城市解读,贵阳,贵阳市,地处贵州省中部，东南与黔南自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺,4,县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区两县和遵义市。土地总面积,8034,平方千米，市区面积,2403,平方千米，,2009,年底全市常住总人口为,378,万人。,贵阳市,辖,6,个区（南明、云岩、小河、金阳、乌当、白云、花溪）、,1,个市（清镇）、,3,个县（开阳、息峰、修文）、一个高新技术产业开发区。,城市,面积（平方公里）,常住人口数（万人）,人口密度,（人,/,平方公里）,上海,(2008,年,),7037.5,1371.04,1948,重庆,(2009,年,),82403,2839,345,成都,(2009,年,),12390,1270.6,1026,昆明,(2009,年,),21473,623,290,长沙,(2009,年,),11819,658.56,557,南宁,(2009,年,),22200,682.48,307,贵阳,(2009,年,),8034,356.77,444,截止,2009,年末,，贵阳人口总数,356.77,万人,，其中城区人口约,174,万人,，总量相对较小，在一定程度上制约了城市的消费总量水平。,城市人口密度,444,人,/,平方公里，其中老城每平方公里,2.5,万人的人口密度，,成为我国人口密度最大的城市之，在城市向外拓展成为必然。,数据来源：各城市,2008,及,2009,年,统计公报,主城人口密集度大,城市外拓迫在眉睫,省会林城,国际爽都,经济产业,观点：,贵阳市,09,年,GDP,为,811.1,亿元，位于西南地区末位，,GDP,总量偏低。人均,GDP,为,20200,元，略高于农村人口比重较大的重庆和南宁,，与,一线,城市经济,差距较为,明显，第三产业比值逐年增大。,数据来源,：贵阳市政府网,“二四四六”产业空间布局,贵阳市十一五重点开发区域,贵阳,城市经济,圈,十一五重点开发区域,100KM,城市经济圈,GDP,产值西南末位,第三产业比值逐年增大,城市解读,收入消费支出,城市解读,经济结构规划布局清晰，由核心圈两城区向周边和外围扩张。社会消费同比大幅上涨，,支配收入低、消费高增长近,9%,。,主次外多层经济圈，,GDP,产值小增长过,10%,，消费大幅增长,城市拓展,政府导向规划，以两城区商贸中心,-,金阳新区行政中心为双核心，东扩、南延、北拓、西连出金阳新区,-10,年炒热贵阳“浦东”,城市解读,云阳县,乌当区,两城区,小河区,花溪区,金阳区,白云区,清镇市,修文县,息烽县,北拓：高新技术产业集群,南延：城镇化进程和产业集聚,东扩,：,东部新城区建设,西连,：,新老城区融合,三桥片区、小河片区、二戈寨片区、白云区域为外围区域的主城区；沙文区域、花溪区域、龙洞堡、新天区域为外围发展组团。,单一城市功能的转变,“城市行政重心西移”,“,10,年居住供应西移”,居住板块的转变,城郊化居住,品质化居住,一环路,三环路,二环路,十六条射线骨干路,市区,白云区,商贸中心,行政中心,交通组织,交通升级刻不容缓,解决“堵城”压力和近远出行，大势唱响避暑之都,城市解读,贵阳市“,7,小时快铁交通网络”示意图,一环一射两联线,观点：,一环、二环、三环皆已通车，与轻轨、铁路、高速交织四通八达，缩短贵阳与周边省份的距离，对外交通的大为改善,有望带动经济发展,尤其促进房地产业的发展。,市域综合交通组织,城市规划,城市解读,老城区板块,小河板块,二戈寨板块,白云板块,金阳板块,三桥马王庙板块,主城区,主城区拥堵 新规划出炉,中心城区扩大两倍多一城三带多组团山水林城相融合,贵阳市总体规划,(20092020,年,),划分图,的中心城区范围达,1230,平方公里，大大延伸了贵阳市中心城区的范围。根据新,纲要,，新划定的贵阳市中心城区北至修文扎佐镇、南至花溪区高坡乡、西到清镇城区、东到修文白宜乡，,整个建设用地,300,平方公里，中心城区总面积翻了两倍多，总人口,320,万。,贵阳市未来十年的发展将以,“,生态,”,为方向，在中心城区打造,“,山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱,”,的城市特色。届时，整个中心城区将形成,“,一城三带多组团、山水林城相融合,”,的空间布局结构，,即一个包括老城区、金阳新区、小河和三马片区的,一个市级综合服务的中心,城市，百花山脉、黔灵山脉和南岳山脉这三条山脉为主体的环城山带，花溪组团、龙洞堡组团、新天组团和沙文,(,高新区,),组团等为主的,四个组团级中心。,新规划、新方向,市区交通,城市解读,出城交通建设提上日程，弱化距离,出城交通道路规划的滞后性，引发城市扩张速度延缓，交通加快拉近距离,提速贵阳城市升级和城市扩展。,北京东路东扩龙洞堡,机场路东扩龙洞堡,南厂路南延小河,三桥大道路西连金阳,鹿冲关路西连金阳,黔灵山路西连金阳,甲秀大道纵横贵阳南北,水路北拓龙乌当,客车站西迁金阳，解决城区交通拥堵和带动金阳人气两相宜。,城市扩张,城市解读,扩张局面,主城狭小拥堵，“第三城区”小河已成雏形，金阳热区相对成熟，目标急转相对较近的乌当区和龙洞堡片区。,小河区,乌当新天寨,白云区,金阳新区,主城区,城市规划,城市解读,乌当：构建小河金阳开发之后近城休闲旅游重镇蓝图,龙洞堡：,10,年再造一个东部新城,红色：蓝调行车线,黄色：机场路、北京东路,东扩版图,轻轨小碧站,轻轨龙洞堡站,国家森林公园,功能分区,1,、龙洞堡物流区,2,、创业科技园区,3,、航空港,4,、中央商务区,5,、食品工业区,6,、生态居住区,7,、多彩贵州城,8,、生态休闲区,本案,龙洞堡区,新天寨,本案,云岩区政府,龙洞堡,空港枢纽、环境优势、南明区政府带动与二戈寨物流园区和龙里联动互进,架构,“,两轴,”,、,“,一带,”,、,“,四区,”,、,“,五中心,”,，旅游和文化走廊的文化休闲旅游度假区。,城市发展,城市解读,远郊,土地资源丰富，交通不便，市政配套不完善，离主城区时间距离抗性，城市成熟度较低。,主城区,土地资源枯竭，房价逐年飙涨，成熟度高，交通拥堵，市区噪音污染大。,城郊,可开发土地量大，交通便捷，环境好，闹中取静，成熟度较高，整合房价、环境、便捷等优势，是购房者的理想选择。,沿,四条出城道路,将是,贵阳城市扩展、房地产开发,的热点区域！,城郊优先扩展,新区扩张人气不足，成熟度不够，而主城成熟度高，土地资源稀缺，商品房量少价高，致享城区成熟配套住近郊化。,城市区域,城市解读,大营坡独冠群雄,四条出城沿路,的,房地产开发代表贵阳城市扩张动向,新规划新交通枢纽中心，三桥向大城迈进,代表楼盘：贝地,卢加诺、檀溪谷、黔灵公馆，兴隆,枫丹白露,在售项目少，规划改造后潜力将显,代表楼盘：中国铁建国际城、花郡、兆基新王府,成熟区位，开发进程加快,代表楼盘：阳光金地、紫金庄园、都市道,1,号、曦阳山庄、中天花园、银海嘉怡花园、天誉城、中大国际广场,交通环境改善 城东前景无限,代表楼盘：中天世纪新城、经典时代、美佳假日花园,名盘带动，形象品质佳升,代表楼盘：山水黔城、卧龙山庄、大正雨熙城、畔山丽苑,城西：,三马板块,城北：,大营坡,-,茶店板块,城南：,花果园,-,太慈桥板块,城南：,沙冲路板块,云岩、南明主城区,城东：,水口寺板块,大营坡机遇,城市解读,踞主城、通金阳、抵乌当的战略位置，天生的商业,“,金三角,”,多处要到交汇、交通便捷,辖,50,万人口、配套圈、辐射范围广,北京路东延、轻轨近城,云岩区政府搬迁至此，贵阳城市扩展向郊区化，多个楼盘开发带动，区域价值开始凸显，逐渐改变区域杂、乱、脏区域形象，区域认同日益提高。,房地产市场,城市解读,进程,房地产,根据城市规划发展的需要，贵阳房地产市场沿着城市既定目标前行，房地产在市场前景无限繁荣的道路上也逐渐演变自身行业的过程,第一时期（,1998,2000,年）,城市旧城改造工作的逐步实施，市区逐渐兴起新一伦的地产开发热潮,热点板块：中心城区,第二时期（,2000,2002,年）,随着城市的扩张，近郊大盘逐步兴起,热点板块：中心城区近郊,第三时期（,2002,2006,年）,“浦东”金阳,新区成为,城市扩展的焦点，“第三城”小河,等区域远郊,楼盘也惠及发展,热点板块：金阳,第四时期（,2006,年至今）,随着政府对金阳投入加大，以及小河、乌当板块逐渐升温,，加上城区,一批旧城,改造，,楼市发展,逐步众星捧月的,局面,热点板块：金阳、小河、乌当,贵阳房地产市场的发展进程之十一年（,1998,2009,）,观点：,贵阳市房地产业发展较快但起点低，在政府规划主导下形成片区开发，随着城市化进程加快，市场容量逐步放大，总体规模已步步放大。,2000,2002,2004,2006,2010,1998,金阳新区：,政府,主导性强，大盘规模性开发为主,；外来,需求主导，高中低端,需求均衡,两城区：,大量,中小规模地块开发，产品创新较多,；本地,需求强劲，中高端需求是主流,花溪区：,单个,零散开发，未形成气候,；本地,和外来需求弱，本地低端需求是主流,小河区：,占据,先机，中等规模地块开发较多,；本地,及城区外溢需求，高端需求量少，中低端需求量大,乌当区：,开发,量大，单个楼盘开发带动,；城区,需求为主，高、低端需求分化,白云区：,政府,主导力量较弱，未形成大规模片区供应,；需求,外溢严重，本地低端需求为主,城市化发展进程加速，主城区土地稀缺，新区和城郊部开发大势上演,指标,房地产,各项利好指标表明：贵阳市房地产市场发展健康,住宅,房地产,大盘名盘青睐,前景广阔,代表楼盘：保利温泉新城、臣功新天地、蓝波湾新天卫城,商贸中心,行政中心,乌当板块,两城区,龙洞堡板块,小河板块,花溪板块,金阳板块,白云板块,贵阳“第三城区”热点依旧,代表楼盘：大兴星城、兴隆,珠江湾畔、碧园花城、腾龙湾,新兴板块 全国十强开发商落地,代表楼盘：首开项目、空港城,旅游带动地产,新行政中心新需求 新交通价格攀升,代表楼盘：,花溪御院和银地,班芙小镇,物业两级分化,价格品质齐升,南湖新区功不可没,代表楼盘：,花恒大绿洲、利海米兰春天、中天托斯卡纳、丽水铭城,超大开发量、开发高速度、楼盘高品质,代表楼盘：世纪城、观山湖,1,号、金阳新世纪、中天会展城、中铁逸都国际、远大生态风景,主城区跨入万元楼市,近郊板块,-,近远之间 价值显现,远郊板块-发展潜力巨大，价格稳中攀升,资源稀缺 价格猛涨 万元楼价带破,代表楼盘：亨特国际、紫林广场、中央公园、世纪南山、君临天下、时尚天地,09,年,房地产,09,年云岩区商品房供求比,0.94,：,1,，资源稀缺性优势明显，客户对市区的热衷，销量也大幅提升，供应量有限，价格稳步攀升。,09,年各区需求全面释放，供应、销售最大是金阳新区，买房金阳首选之区，其次为主城区，价格以两城区最高，其次为乌当。,房地产,城市解读,贵阳地产开始发力，全国大强房开押宝贵阳,贵阳市房地产市场供需相对平衡，价格逐年上涨趋势明显，贵阳三线城市房地产近几年还有很大的开发空间。保利、新世界、恒大、世纪金源等全国知名开发商的进入，,09,年世纪城销量位列全国销售榜首，更让万科、上海大华、北京首开等