嘉定新城项目前期定位报告

,111,日期,：,：2010/1,常发,地,地产,嘉,嘉定,新,新城,项,项目,前,前期,定,定位,报,报告,谨呈,：,：江,苏,苏常,发,发地,产,产股,份,份有,限,限公,司,司,市场,扫,扫描,项目,背,背景,及,及产,品,品策,略,略,方案,建,建议,本案,11,号,号线,地块,方,方正,，,，距11,号,号线,嘉,嘉定,新,新城,站,站仅500米,，,，地,块,块北,侧,侧将,规,规划,为,为大,组,组团,绿,绿地,景,景观,，,，是,未,未来,可,可以,重,重点,利,利用,提,提升,自,自身,核,核心,竞,竞争,力,力的,资,资源,11,号,号线,嘉,嘉定,新,新城,站,站距,离,离本,地,地块400-500米,远,远，,与,与市,区,区交,通,通无,缝,缝连,接,接,地块,北,北侧,将,将规,划,划为,的,的大,组,组团,绿,绿地,景,景观,地块,现,现状,地块,南,南侧,有,有一,变,变电,站,站，,会,会给,本,本案,带,带来,一,一定,负,负面,影,影响,项目,背,背景,地块,方,方正,，,，西,临,临嘉,金,金高,速,速，,北,北侧,为,为规,划,划中,的,的大,组,组团,绿,绿地,景,景观,，,，距11,号,号线,嘉,嘉定,新,新城,站,站仅500米,，,，与,轨,轨道,交,交通,无,无缝,链,链接,。,。,项目名称,温泉路地块,出让面积,41863.6平方米,容积率,1.8,建筑面积,75353.4平方米,建筑密度,30%,限高,60米,楼板价,12076元,地块,位,位于,嘉,嘉定,新,新城,，,，西,临,临嘉,金,金高,速,速，,北,北侧,为,为规,划,划中,的,的大,组,组团,绿,绿地,景,景观,，,，距11,号,号线,嘉,嘉定,新,新城,站,站仅500米,，,，与,轨,轨道,交,交通,无,无缝,链,链接,。,。,本案,为,为4.2,万,万方,，,，1.8,容,容积,率,率，,地,地块,方,方正,，,，中,等,等规,模,模体,量,量，,建,建筑,密,密度30%，,限,限高60,米,米，,规,规划,限,限制,下,下产,品,品线,以,以,小高,层,层为,主,主，,产,产品,灵,灵活,性,性较,差,差,。,项目,背,背景,项目,建,建筑,面,面积7.5万,方,方中,等,等体,量,量，,容,容积,率,率1.8,，,，限,高,高60米,，,，建,筑,筑密,度,度不,大,大于30%，,规,规划,限,限制,下,下产,品,品线,小,小高,层,层为,主,主，,产,产品,灵,灵活,性,性较,差,差,本案,11,号,号线,项目,背,背景,嘉定,新,新城,近,近年,各,各大,开,开发,商,商拿,地,地楼,板,板价,近期,嘉,嘉定,地,地价,持,持续,升,升温,，,，楼,板,板价,已,已在12000元/平,米,米以,上,上，,而,而各,大,大开,发,发商,近,近年,来,来在,嘉,嘉定,早,早已,有,有了,一,一定,的,的土,地,地储,备,备，,前,前期,拿,拿地,楼,楼板,价,价仅,在,在2000元/平,米,米左,右,右，,摊,摊低,了,了整,体,体成,本,本，,其,其后,续,续开,发,发及,操,操作,有,有较,大,大灵,活,活性,。,。,本案,为,为嘉,定,定地,王,王项,目,目，,楼,楼板,价,价偏,高,高，,为,为12076,元,元/,平,平米,，,，体,量,量较,小,小，,为,为7.5,万,万方,。,。,本案,为,为嘉,定,定新,城,城地,王,王项,目,目，,相,相比,其,其他,开,开发,商,商，,操,操作,性,性上,存,存在,较,较大,劣,劣势,项目名称,楼板价（元/平方米）,新地块,楼板价（元/平方米）,保利置业,保利湖畔阳光苑,2400,嘉定区嘉定新城A04-1、A04-2地块,11148,嘉宝,嘉宝紫提湾,2400,嘉定区菊园新区B10 地块,6501,新城,新城西尚海金郡,2216,嘉定区宝翔路以西、吾尚塘以南地块,13200,龙湖,龙湖骊城,2090,嘉定区嘉定新城A15-1、B05-1地块,12200,盘古,盘古天地,1336,嘉定区嘉定新城A03-8地块,12586,项目,背,背景,开发,进,进度,：,：项,目,目2010年,底,底动,工,工，2011,年,年上,半,半年,上,上市,两大,使,使命,常发,首,首次,进,进入,上,上海,，,，意,义,义非,凡,凡,利润,企业,品,品牌,塑,塑造,项目,背,背景,常发,地,地产,首,首次,进,进入,上,上海,，,，项,目,目肩,负,负着,品,品牌,形,形象,的,的成,功,功塑,造,造和,利,利润,创,创造,的,的使,命,命,11,项目背景,08年下,半,半年，一,场,场金融风,暴,暴席卷全,球,球， 从10月起,，,，中央密,集,集发布了,以,以救市为,目,目的一系,列,列政策,12,上海市自07年“927,新,新政”,出,出台，成,交,交量开始,直,直线下降,，,，随后在,一,一定幅度,内,内波动，,整,整体成交,低,低迷，直,至,至08年,“,“1028新政,”,”出台及,政,政府救市,措,措施的刺,激,激，成交,量,量从09,年,年初开始,回,回升，目,前,前整体表,现,现出“量,价,价齐升”,。,。,09年1-11月,，,，商品住,宅,宅累计成,交,交,1688,万,万,，与08年同期,相,相比增加106.6%，超,过,过08年,全,全年的成,交,交面积（08年全,年,年成交897.8,万,万）；,11月全,市,市商品住,宅,宅成交227万方,，,，成交均,价,价高达14725,元,元/平方,米,米。,二套房政,策,策出台，,打,打压楼市,政府救市,政,政策出台,08年市,场,场调整,受政策利,好,好刺激，,刚,刚需、改,善,善需求、,投,投资逐次,成,成为市场,主,主力，09年1-11月，,商,商品住宅,累,累计成交1688,万,万，成,交,交量同比,激,激增106.6%,项目背景,13,楼市政策,已,已发生微,妙,妙转向，,政,政府态度,由,由原来的,积,积极支持,改,改为温和,调,调整，甚,至,至部分领,域,域（如二,套,套房、首,付,付比例、,贷,贷款利率,）,）已经明,显,显收紧,项目背景,国务院研,究,究楼市调,控,控政策改“抑制,”,”为“遏,制,制”,国务院总,理,理温家宝12月14日主持,召,召开国务,院,院常务会,议,议，研究,完,完善促进,房,房地产市,场,场健康发,展,展的政策,措,措施，全,面,面启动城,市,市和国有,工,工矿棚户,区,区改造工,作,作。会议,指,指出，市,场,场调控,重点是在,保,保持政策,连,连续性和,稳,稳定性的,同,同时，加,快,快保障性,住,住房建设,，,，加强市,场,场监管，,稳,稳定市场,预,预期，遏制部分,城,城市房价,过,过快上涨,的,的势头。具体措,施,施包括：,增,增加普通,商,商品住房,的,的有效供,给,给；继续,支,支持居民,自,自住和改,善,善型住房,消,消费，抑,制,制投资投,机,机性购房,；,；加强市,场,场监管和,继,继续大规,模,模推进保,障,障性安居,工,工程建设,。,。力争到2012,年,年末，基,本,本解决1540万,户,户低收入,住,住房困难,家,家庭的住,房,房问题。,14,国土部重拳,打,打击囤地,细,细查,“批而未,用,用”土地,11月20日，,国土部下,发,发关于,开,开展第二,次,次全国土,地,地调查中,“批而未,用,用”土地,核,核实工作,的,的通知,，对,“批而未,用,用”土地,展,展开核实,。,。,中央调控,政,政策密集,出,出台 楼,市,市降温序,幕,幕拉开,而进入十,二,二月，继国务院,九,九日“营,业,业税优惠,政,政策”调,整,整、十四,日,日“国四,条,条”出台,之,之后，十,七,七日财政,部,部等五部,委,委再度出,手,手打击开,发,发商囤地。,十七日，财政部、,国,国土资源,部,部、央行,、,、监察部,等,等五部委,公,公布关,于,于进一步,加,加强土地,出,出让收支,管,管理的通,知,知，将开发商,拿,拿地的首,付,付款比例,提,提高到了,五,五成，且,分,分期缴纳,全,全部价款,的,的期限原,则,则上不超,过,过一年。,三十日，,上,上海贯彻,“,“国四条,”,”的房地,产,产市场调,控,控细则出,台,台。自2010年1月1日,起,起，本市,将,将收紧多,项,项税收政,策,策，营业税征,免,免时限由2年恢复,到,到5年，,首,首次购买90平方,米,米及以下,普,普通住房,的,的个人才,能,能享受1%的契税,税,税率，恢,复,复收取个,人,人购买普,通,通住房的,住,住房登记,费,费和个人,买,买卖存量,普,普通住房,的,的交易手,续,续费等。,近期中央,密,密集出台,信,信贷、税,收,收、土地,等,等一系列,房,房地产宏,观,观调控政,策,策，透露,出,出管理层,对,对当前房,价,价上涨过,快,快的担忧,，,，全面加,强,强房地产,市,市场的调,控,控力度，,政,政策收紧,倾,倾向明显,。,。,中央房地,产,产调控政,策,策密集出,台,台，收紧,倾,倾向明显,项目背景,15,2010,年,年市场预,期,期,导致因素,世界经济,虽,虽然仍未,走,走出金融,危,危机的阴,影,影，但,中国整体,经,经济仍在,不,不断好转,，,，并且通,胀,胀预期依,旧,旧,在市场过,于,于火爆，,有,有滋生房,地,地产泡沫,风,风险预期,下,下，国家,再,再次,重申严控,二,二套房贷,款,款政策,市场有效,需,需求客户,减,减少，,后市信心,受,受影响,房屋保值,增,增值功能,及,及需求依,然,然存在,政策层面,趋,趋紧，经,济,济面面临,通,通胀压力,，,，,未来房产,市,市场不确,定,定性增加,。,价格暴涨,已,已经超越,消,消费者承,受,受力，金,融,融、宏观,政,政策收紧,，,， 未来,房,房产市场,不,不确定性,增,增加,项目背景,项目背景,嘉定新城,知,知名开发,商,商云集，,虎,虎踞龙盘,，,，区域未,来,来竞争激,烈,烈,目前嘉定,新,新城内云,集,集了众多,品,品牌开发,商,商，包括,保,保利置业,，,，中信泰,富,富、龙湖,地,地产，嘉,宝,宝集团，,绿,绿地集团,，,，新城房,产,产，盘古,银,银行等，,涵,涵盖了央,企,企、民企,、,、外资等,多,多种类型,的,的开发商,，,，区域未,来,来竞争将,异,异常激烈,。,。,项目核心,问,问题,地王项目,成本偏高,常发地产,首,首次进入,上,上海,宏观市场,面,面积很大,不,不确定性,区域内知,名,名开发商,云,云集,项目核心,问,问题,作为嘉定,地,地王项目,，,，本案如,何,何胜出？,第一目标：安全,项目地王属性和未来宏观环境的不确定性，安全性应作为本案定位的立足点,第一目标：高利润,在项目安全边际的基础上，还应尽可能提升产品销售单价，使利润最大化,项目核心,问,问题下的,项,项目目标,项目核心,问,问题,+,作为嘉定,地,地王项目,的,的策略方,向,向,安全,高利润,成本摊薄,创新产品,导,导入，差,异,异化竞争,项目策略,方,方向,1,Q:项目,的,的安全边,际,际何在，,如,如何摊薄,成,成本？,土地成本,分,分析,楼板价约12000元/,建筑、财,务,务、营销,等,等成本约6000,元,元/平方,米,米,售价至少18000元以上,才,才有利润,可,可言,未来价格,预,预判,目前区域,公,公寓基准,价,价格在1.4万方,，,，随着11号线正,式,式通车及,区,区域规划,利,利好的兑,现,现，正常,情,情况下，,预,预计2011年上,半,半年嘉定,新,新城公寓,价,价格在2,万,万元左右,5575,6727,8705,8806,14000,2006年,2007年,2008年,2009年1-10月,2009年11-12月,2006年以来区域公寓年均成交价格（元/平方米 ）,盘古天地,目,目前报价15000元/平,方,方米以上（毛坯）,；,；,保利家园,目,目前报价,为,为14000元/平,方,方米以上（毛坯）,。,。,保利湖畔,阳,阳光苑,11月底,多,多层洋房,上,上市，至,今,今均价13822元/平,方,方米（毛坯）,。,。,目前区域,公,公寓产品,基,基准价格,为,为：,14000元/平,方,方米,未来价格,预,预判,嘉定新城,所,所处时期,09年，,嘉,嘉定新城,公,公寓价格,由,由年初的8800,元,元增长至,年,年末的14000,元,元/平方,米,米，价格,增,增长,60%,以,以上,。,根据历,史,史经验,，,，地铁,通,通车1,年,年后区,域,域住宅,价,价格增,幅,幅在30%左,右,右，受,地,地铁正,式,式通车,实,实质利,好,好的延,续,续，再,加,加上其,它,它规划,利,利好进,一,一步呈,现,现，预,测,测至,2011年上,半,半年公,寓,寓价格,增,增长幅,度,度在,40%,左,左右,。,则,2011年上,半,半年公,寓,寓价格,：,：,2万元/平方,米,米,1、正,常,常情况,下,下，至2011年上,半,半年嘉,定,定新城,公,公寓价,格,格在2,万,万元左,右,右，而,未,未来最,悲,悲观情,况,况下，,区,区域,公寓价,格,格的底,部,部,是多少,？,？,2、在,最,最悲观,情,情况下,的,的公寓,价,价格的,底,底部，,本案的,安,安全边,际,际何在,？,未来价,格,格预判,正常情,况,况下，,至2011年,上,上半年,嘉,嘉定新,城,城公寓,价,价格在2万元,左,左右，但我们,还,还要考,虑,虑最为,悲,悲观情,况,况,注：假,设,设项目,全,全部为,小,小高层,公,公寓的,排,排布来,进,进行保,守,守测算,正常情,况,况下，,2011年上,半,半年嘉,定,定新城,公,公寓价,格,格：,20000元/平方,米,米,随着金,融,融、宏,观,观政策,收,收紧，,我,我们认,为,为下一,波,波市场,调,调整可,能,能会在2011年出,现,现，但,调,调整的,幅,幅度会,有,有多大,？,？,借鉴受,全,全球性,次,次贷危,机,机影响,下,下的极,端,端案例,：,：,九亭板,块,块,贝尙湾,上海奥林匹克花园,九城湖滨国际公寓,金丰蓝庭,中大九里德,上海青年城,上海源花城,摩卡,小城,上海公馆,汇贤阁,颐亭,花园,鑫山汇众苑,绿庭,尚城,象屿都城,象屿名城,2008年6,月,月开始,，,，随着,宏,宏观市,场,场环境,的,的恶化,，,，九亭,板,板块标,杆,杆项目,贝,贝尚湾,出,出现了下滑，成交,价,价格从08年6月份,的,的10500,元,元/平,方,方米，2009年1,月,月份成,交,交均价,为,为8200元/平方,米,米，,下降幅,度,度为23%,。,借鉴案,例,例：九,亭,亭板块,10500元/平方,米,米,8200元/,平,平方米,08年1月-09年6月九,亭,亭板块,公,公寓成,交,交走势,未来价,格,格预判,与嘉定,新,新城类,似,似，九,亭,亭板块,也,也经历,了,了从区,域,域性市,场,场到全,市,市型热,点,点板块,的,的裂变,结合九,亭,亭板块,价,价格波,动,动，我,们,们预判,至,至2011年,，,，最为,极,极端情,况,况下区,域,域公寓,价,价格,价格的,底,底部,为：,20000元/平方,米,米*（1-23%）,=15400,元,元/平,方,方米,而本案,售,售价至,少,少18000,元,元以上,才,才有利,润,润可言,，,，其中6000元为,建,建筑、,财,财务、,营,营销等,成,成本,而在15400元/,平,平方米,最,最悲观,价,价格下,，,，本案,公,公寓楼,板,板价必,须,须摊薄,至,至,9400,元/平,方,方米方,有,有利润,！,！,未来价,格,格预判,项目楼,板,板价12000元/,平,平方米,vs,极端悲,观,观下公,寓,寓楼板,价,价必须,摊,摊薄至9400元/,平,平方米,Q:如,何,何摊薄,成,成本？,保利林,语,语溪,案例借,鉴,鉴,项目地址,周康板块秀沿西路68弄,建筑形态,别墅+小高层,总占地面积,12万,建筑密度,30%,总建筑面积,14.4 万,容积率,1.2,公寓楼层,14及18层,别墅形态,类双拼+类独栋,1.2,容,容积率,中,中等规,模,模，别,墅,墅、小,高,高层混,合,合社区,保利林,语,语溪,项目特,征,征,整,整体,规,规划,二房90,全赠送,面,面积21,二房90,全赠送,面,面积12,二房90,全赠送,面,面积8,全赠送,面,面积,保利林,语,语溪,公寓以,90,二,二房为,主,主，大,面,面积赠,送,送，超,高,高附加,值,值，每,套,套公寓,产,产品全,赠,赠送面,积,积在8-22,平,平方米,不,不等,规划指标,摊薄后指标,项目占地面积,120573平方米,120573平方米,地上建筑面积,144688平方米,173626平方米（其中计容144688平方米）,项目容积率,1.2,1.44,楼板价,5750元/平方米,4792元/平方米,保利林,语,语溪,通过公,寓,寓产品,的,的高附,送,送，,保利林,语,语溪实,际,际容积,率,率较原,规,规划指,标,标提升,了,了20%，楼,板,板价也,摊,摊薄了20%,保利林,语,语溪,公寓成,交,交均价15211元/,周康板,块,块,同期公,寓,寓成交,均,均价12698元/,公寓溢,价,价19.8%,保利林,语,语溪,通过大,面,面积附,送,送，,保利林,语,语溪公,寓,寓实现,了,了较区,域,域20%的高,溢,溢价,【借鉴,点,点,公,公寓产,品,品通过,高附加,值,值、摊,薄,薄成本,，,，实现,高,高溢价,】,】,公寓产,品,品大面,积,积赠送,，,，超过,附,附加值,，,，使得,其,其单价,相,相对竞,品,品具有,明,明显、,不,不可逾,越,越的性,价,价比优,势,势；,该产品,由,由于为,区,区域内,的,的创新,性,性产品,，,，自我,定,定价能,力,力较强,。,。,保利林,语,语溪,万安金,邸,邸,两,两房两,厅,厅一卫89m2,方法一,：,：附送,南,南北大,阳,阳台，,二,二房变,四,四房，,建,建筑面,积,积89,平,平方米,，,，完全,附,附赠面,积,积20,平,平方米,公寓户,型,型附赠,手,手法借,鉴,鉴,公寓户,型,型附赠,手,手法借,鉴,鉴,90+70+70+90,方法二,：,：通过,预,预先埋,设,设建筑,构,构件，,在,在验收,交,交房后,统,统一搭,设,设，提,供,供附赠,空,空间,建筑构,件,件,建筑构,件,件,2,Q:创,新,新产品,导,导入，,使,使项目,利,利润最,大,大化？,华润橡,树,树湾,案例借,鉴,鉴,项目地址,新江湾城政和路1088号,建筑形态,小高层、联庭,总占地面积,210000,总户数,联庭147户,总建筑面积,230782,容积率,整体1.6，联庭0.7,联庭面积,180-240,物业费,4.5元/ /天,公寓主力面积,63-88,风格,新英格兰,该案规,划,划分联,庭,庭别墅,区,区和小,高,高层公,寓,寓区，联庭别,墅,墅容积,率,率为1.0左,右,右，而该案,整,整体容,积,积率为1.6,；,；,公寓区,规,规划70/90指标,下,下的小,户,户型产,品,品，联,庭,庭则为,大,大面积,产,产品，,公,公寓产,权,权，共49栋147,套,套。,华润橡,树,树湾,小高层,公,公寓与,低,低密度,联,联庭别,墅,墅整体,规,规划,一层连,地,地下室,总,面,面积182,两层复,三,三层,总面,积,积222-240,四层复,五,五层,总面,积,积206-211,华润橡,树,树湾,创新联,庭,庭别墅,产,产品，,通,通过庭,院,院、入,户,户花园,、,、客厅,挑,挑空设,计,计实现,别,别墅居,住,住感,华润橡,树,树湾,联庭产,品,品成交,均,均价35409元/,（08年6,月,月22,日,日推出,）,）,新江湾,城,城板块,同期高,端,端公寓,成,成交均,价,价20246,元,元/,联庭溢,价,价75%,华润橡,树,树湾,通过联庭,别,别墅提升,项,项目整体,价,价值，联,庭,庭较板块,内,内高端公,寓,寓也实现,了,了75%,的,的高溢价,【借鉴点,叠加,别,别墅基础,上,上的创新,升,升级】,摒弃传统,的,的公寓+,联,联排的规,划,划手法，,在,在“联排,”,”区独创,新,新型物业,类,类型，大,幅,幅提升公,寓,寓价值；,先以“联,庭,庭”入市,，,，引发市,场,场关注，,提,提升项目,社,社区档次,，,，为后期,公,公寓高价,入,入市创造,条,条件；,在未来联,庭,庭产品升,级,级上，可,配,配置电梯,入,入户方式；,该产品由,于,于为区域,内,内的创新,性,性产品，,自,自我定价,能,能力较强,。,。,华润橡树,湾,湾,1、容积,率,率1.2,以,以上,2、类别,墅,墅，高附,加,加值,3、带电,梯,梯，品质,感,感高,联庭升级,产,产品叠,墅,墅,华润橡树,湾,湾在后期,销,销售过程,中,中出现了,上,上叠产品,垂,垂直交通,爬楼,梯,梯等问题,，,，无法切,合,合高端人,群,群需求,拥有独立,的,的入户门,，,，私密性,强,强,挑高客厅,设,设计，气,派,派非凡,赠送入户,花,花园、庭,院,院，高附,加,加值,一、二层,设,设计亮点,叠墅,电梯设计,，,，方便实,用,用,挑高客厅,设,设计，气,派,派非凡,赠送入户,花,花园、露,台,台，高附,加,加值,三、四层,设,设计亮点,叠墅,电梯设计,，,，方便实,用,用,多露台设,计,计，采光,良,良好舒适,性,性强,挑高客厅,设,设计，气,派,派非凡,赠送入户,花,花园、顶,层,层超大露,台,台，高附,加,加值,五、六层,设,设计亮点,叠墅,华润橡树湾方案,叠墅6+1层方案,叠墅7+1层方案,组合方式,一层附送地下室、二层复三层、四层复五层,一层复二层送地下室、三层复四层，五层复六层送阁楼,地下室复一层、二层复三层、四层复五层、六层复七层送阁楼,评价,缺乏电梯，入户动线较长,低密度形态较好,可最大化的利用容积率,叠墅,+,策略特点,：,：,1、成本,摊,摊薄,：通过附,送,送南北向,大,大阳台、,搭,搭建构件,等,等，提升,附,附赠面积,比,比例（25%以上,）,），摊薄,成,成本同时,提,提升溢价,水,水平（20%以上,）,）,2、创新,产,产品导入,：差异化,竞,竞争，导,入,入创新低,密,密度叠墅产品，提,升,升利润空,间,间,作为嘉定,地,地王项目,的,的制胜策,略,略：,成本摊薄,和,和创新产,品,品导入双,管,管齐下,安全,高利润,成本摊薄,创新产品,导,导入，差,异,异化竞争,项目制胜,策,策略,市场扫描,项目背景,及,及产品策,略,略,方案建议,竞争扫描,客户扫描,区域竞争,梳,梳理,洞悉微观,市,市场竞争,格,格局，寻,找,找竞争机,会,会点！,公寓市场,梳,梳理,区域主要,在,在售公寓,项,项目为保,利,利家园三,期,期、盘古,天,天地、保,利,利湖畔阳,光,光苑,在售公寓,项,项目,项目名称,公寓推售情况,目前报价,成交均价,盘古天地,600套高层公寓分两批推出，目前共剩余86套，销售率接近85%,15000左右,12955,保利家园,三期公寓推出456套以一房、二房为主全部售出，过年前后将新推一批高层公寓,14000以上,12734,保利湖畔,阳光苑,12月份推出160套房源，面积为4.4万平米当前可售4套，三房为主力户型,14000以上,13832,嘉定新城,本案,嘉定老城,区,区,保利家园,三,三期,区域内在,售,售公寓项,目,目,盘古天地,保利湖畔,阳,阳光苑,盘古天地,保利家园,风荷丽景,嘉宝紫提湾,龙湖郦城,新城核心区，规划起点高,新城核心区，规划起点高紧邻沪宜公路，车行方便,新城核心区，规划起点高,紧邻远香湖,马陆老镇，沪宜公路、宝安路，车行方便,紧邻嘉定新城路站，车行也较方便,东南亚风情社区,社区内贯通南北与东西的T型天然水道，景观资源良好,紧邻远香湖，景观资源区域内最好,蜿蜒水系横贯东西，别墅组团景观良好,全冠移植、5层垂直绿化、四季异景等造景手法,现代风格,别墅：江南四合庭院,公寓：现代风格,现代简约,别墅：赖特草原风格,公寓：现代风格,别墅：托斯卡纳风格,公寓：现代风格,区域项目,规,规划特点,区位,排布,立面风格,区域产品,线,线以“小,高,高层+联,排,排”为主,，,，产品组,团,团式排布,，,，都具有,较,较高的品,质,质和较强,的,的竞争力,本项目,由,由于占地,较,较小同样,的,的产品布,局,局将劣势,明,明显,景观,在售公寓,项,项目,土地成交者,地块,地块面积（万平方米）,容积率,建筑面积,（万平方米）,拿地价格,（万元）,楼板价,（元/平方米）,上海盘谷房地产有限公司,嘉定区嘉定新城A03-8地块,2.49772,1.6,4,50298,12586,上海保利佳房地产开发有限公司,嘉定区嘉定新城A04-1、A04-2地块,7.34433,1.6,11.75,131000,11148,江苏常发地产股份有限公司,嘉定区嘉定新城中心区双丁路北、温泉路东地块,4.18636,1.8,7.54,91000,12076,上海龙湖置业发展有限公司,嘉定区嘉定新城A15-1、B05-1地块,6.2819,A15-1: 2.0,，,B05-1: 2.5,14.17,172888,12200,嘉定新城,本案,嘉定老城,区,区,常发地块,盘谷地块,保利地块,龙湖地块,土地市场,近期嘉定,主,主城区主,要,要地块成,交,交情况,项目名称,站点,占地面积(万m2),容积率,地上建筑面积(万m2),预计产品线,日月光地块,嘉定北站,40,2.25,90,商业、住宅,新城静宁路站地块,嘉定西站,7.8,2.28,17.8,商业、办公、住宅,嘉宝静宁路站地块,嘉定西站,11.1,1.5,16.6,住宅,新城金郡,白银路站,16.46,1.64,27,小高层、多层,保利A04-1、A04-2地块,白银路站,7.34433,1.6,11.75,高层、小高层,盘古A03-8地块,白银路站,2.5,1.6,4,高层、小高层,龙湖A15-1、B05-1地块,白银路站,6.2819,2.0-2.5,14.17,高层、小高层,风荷丽景,白银路站,15,2.3,34.5,高层、小高层，联排,鼎太地块,白银路站,6.9,1.9,13,住宅,C10-6、C14-2地块,白银路站,6.6,1.6-2,12,商业、办公、住宅,A15-1、B05-1地块,白银路站,6.3,2-2.5,14,商业、办公、住宅,A11-4地块,白银路站,3.5,1.6,5.6,住宅、办公、商业,龙湖郦城,嘉定新城站,17.8,1.66,29,联排、高层,中信泰富地块,嘉定新城站,19.4,3.2,63,办公、商场、酒店、服务式公寓,绿地地块,嘉定新城站,8.55,1.75,15,住宅,嘉宝紫提湾,马陆站,16.3,1.56,25.5,联排、小高层,保利双单路项目,马陆站,16.4,1.3,21.5,多层、小高层,好世马陆项目,马陆站,6.57,2.9,19,小高层、酒店、SOHOI,深圳天居地块,嘉定工业园区,12.9,1.4,18.1,类独栋、联排,步阳北水湾地块,嘉定菊园,6.5,2,13.1,住宅,保利和政路地块,新成路街道,3.9,1.0-2.0,7.8,住宅、办公、商业,土地市场,嘉定城区,土,土地出让,面,面积达470万方,，,，预计未,来,来有282万方的,公,公寓体量,，,，未来嘉,定,定公寓竞,争,争将十分,激,激烈,截止目前,，,，嘉定新,城,城土地出,让,让面积达470万,方,方，按照,其,其中60%为公寓,产,产品保守,估,估计，区,域,域内未来,公,公寓总供,应,应量为282万方,楼盘,形态,类型,未推体量（万方),10年推量（万方),盘古天地,高层,公寓,21,7,风荷丽景,高层、小高层，联排,公寓,31,9,龙湖花盛香醍,高层、联排,公寓,19.5,11,嘉宝紫提湾,联排、小高层,公寓,21,7,保利湖畔阳光苑,多层、小高层,公寓,26,6,新城静宁路站,小高层,公寓,14,7,天居项目,类独栋、小高层,公寓,12,3,合计,50,预计至2011年,初,初，区域,公,公寓潜在,供,供应量高,达,达232,万,万方，区,域,域公寓市,场,场未来供,应,应非常充,沛,沛,据不完全,统,统计（主,要,要根据目,前,前项目工,程,程进度预,判,判），2010年,区,区域内公,寓,寓推案量,在,在50万,方,方左右，,预,预计至2011年,初,初，区域,公,公寓潜在,供,供应量仍,高,高达232万方,公寓未来,竞,竞争分析,项目,产品线,户型（面积）,比例,产品附加值,74/90项目,保利家园,小高层公寓,2R(85-89),85%,赠送阳台、飘窗等,1R(68),15%,龙湖郦城,小高层公寓,2R（85）,50.8%,拼接户型赠送公共天井,3R（125）,38.0%,3R（145）,11.2%,盘古天地,小高层公寓,1R（65）,18%,附送入户花园,2R（90）,60%,3R(基本型112-120 ),12%,3R(舒适型140-150),8%,4R（180）,2%,非74/90项目,有,有望成为,区,区域市场,供,供应主体,，,，产品户,型,型面积趋,于,于灵活，,但,但我们预,计,计未来仍,以,以紧凑型,产,产品为主,，,，舒适改,善,善型产品,为,为辅,天居项目,小高层公寓,2R(85-89),60%,赠送阳台、飘窗等,3R(110-130),40%,嘉宝紫提湾,小高层公寓,2R(85),40%,-,3R(110-120),40%,非74/90项目,4R(140-160),20%,-,90以下,产,产品为主,紧凑型为,主,主，舒适,改,改善型为,辅,辅,公寓产品,分,分析,户型对比,盘古天地,87平米,二房,保利家园,89平米,二房,保利湖畔,阳,阳光苑,138平,米,米,三房,区域目前,在,在售项目,，,，盘古天,地,地、保利,家,家园、保,利,利湖畔阳,光,光苑户型,均,均颇为传,统,统，缺乏,亮,亮点；严,重,重缺乏产,品,品附加值,小阳台,小阳台,小阳台,小,阳,台,入户花园,小阳台,嘉定市场,主,主流公寓,产,产品户型,均,均颇为传,统,统，缺乏,亮,亮点；严,重,重缺乏产,品,品附加值,区域公寓,市,市场未来,竞,竞争激烈,，,，至2011年初,潜,潜在供应,量,量高达230万方,随着11,号,号线年底,通,通车以及,区,区域规划,利,利好的逐,步,步兑现，,未,未来1-2年公寓,价,价格将出,现,现跳跃式,增,增长,市场竞争,总,总结,公寓市场,总,总结,未来公寓,产,产品仍以,紧,紧凑型产,品,品为主，,舒,舒适改善,型,型产品为,辅,辅，在未,来,来的同质,化,化竞争中,，,，高附加,值,值应成为,产,产品设置,的,的主要考,虑,虑因素,公寓虽然,未,未来前景,较,较好但产,品,品竞争空,前,前激烈，,同,同类竞争,严,严重，户,型,型类似,别墅市场,梳,梳理,南翔板块,A地块,嘉定新城,龙湖郦城,在售项目,新增项目,项目名称,占地,建面,容积率,产品形态,销售进度,龙湖郦城,30,50,1.44,联排、高层,10月初上市，至今去化106套,嘉宝菊园地块,11.07 万,16.61万,1.5,高层、小高层、联排,11月底上市去化136套,金地格林世界,130万,100万,0.7,公寓、独栋、联排、双拼,月均去化22套,项目名称,占地,建面,容积率,产品形态,项目进度,风荷丽景,15万,26.5万,1.77,联排、高层、小高层,9月动工，10年上半年联排上市,嘉宝紫提湾,16.3万,25.5万,1.56,联排、花园洋房、小高层,一期联排11月初上市,宝华栎庭,6.1万,2.8万,0.45,独栋、院墅,预计2010年下半年上市,上隽嘉苑,13万,21万,1.6,小高层、联排、双拼,预计2011年上市,保利和政路地块,3.91万,7.82万,1.0-2.0,高层、小高层、联排,预计2011年上市,天居地块,12.92 万,18.09万,1.4,小高层、联排、类独栋,预计2010年下半年上市,长实地块,21.16 万,40.20万,1.5-1.9,高层、小高层、联排,预计2010年下半年上市,华润地块,28.5万,47.5万,1.5-2.2,高层、小高层、联排,预计2010年下半年上市,嘉宝紫提,湾,湾,风荷丽景,区域价值,裂,裂变，嘉,定,定主城区,及,及南翔板,块,块均将转,为,为外向型,全,全市竞争,板,板块，未,来,来多个项,目,目将接连,上,上市,嘉宝菊园,地,地块,保利和政,路,路地块,天居地块,上隽嘉苑,金地格林,世,世界,宝华栎庭,华润地块,长实地块,别墅市场,规划对比,上隽嘉苑,嘉宝紫提湾,风荷丽景,金地格林世界,龙湖郦城,南翔成熟板块，配套成熟,临近马陆镇，配套完善，沪宜公路、宝安公路车行便利,新城核心区，规划起点高,紧邻远香湖,南翔核心区，沪宜公路、轨道交通，车行方便,紧邻嘉定新城路站，车行也较方便,大型综合项目，大体量水景别墅社区,通过滨水步道、亲水平台、青藤紫提营造一种自然和谐,紧邻远香湖，景观资源区域内最好,联体别墅围绕着约高尔夫公园，南北相对，贯穿水系，呈宽景围合状,全冠移植、5层垂直绿化、四季异景等造景手法,现代风格,赖特草原风格,现代简约,现代简约,托斯卡纳风格,区域项目,规,规划特点,区位,排布,立面风格,景观,区域别墅,项,项目自身,体,体量较大,，,，良好的,规,规划营造,出,出精致低,密,密度社区,本项目,由,由于占地,较,较小以同,样,样的“公,寓,寓+联排,”,”很难体,现,现别墅氛,围,围,楼盘,形态,未推体量,（万方),10年推量,（万方),至11年剩余推量,（万方),龙湖郦城,联排,3,3,0,金地格林世界,独栋、联排、双拼,-,-,-,风荷丽景,联排,3.5,3.5,0,嘉宝紫提湾,联排,-,-,-,宝华栎庭,联排,2.8,2.8,0,上隽嘉苑,联排、双拼,2.8,-,2.8,保利和政路地块,联排,1,0,1,嘉宝菊园地块,合院别墅,2.9,0,2.9,天居地块,类独栋,6,2,4,长实地块,联排,11.7,2,9.7,华润地块,类独栋,6,2,4,合计,39.7,15.3,24.4,区域联排,别,别墅市场,未,未来竞争,激,激烈，至2011,年,年可售体,量,量约为24.4万,方,方，需去,化,化4-5,年,年,区域联排,别,别墅市场,未,未来竞争,激,激烈，至2011,年,年可售体,量,量约为24.4万,方,方，按目,前,前去花速,度,度，需去,化,化4-5,年,年,07年以,来,来区域别,墅,墅年均去,花,花能力5.6万方,左,左右,别墅未来,竞,竞争分析,项目,产品线,户型（面积）,比例,龙湖郦城,联排,经济型（203-230）,65%,常规型（250-280）,35%,嘉宝紫提湾,联排,经济型（190-215）,14%,常规型（250）,86%,宝华栎庭,独栋,舒适型（300以上）,100%,上隽嘉苑,联排,经济型（190 -230）,100%,风荷丽景,双拼,常规型（250-280）,20%,联排,经济型（200-220）,80%,嘉宝菊园地块,合院,经济型（200-220）,100%,天居地块,类独栋、双拼,经济型（160-220）,100%,长实地块,联排,常规型（250-280）,70%,经济型（220-250）,30%,华润地块,类独栋,常规型（260-280）,80%,舒适型（280以上）,20%,区域别墅,产,产品类型,丰,丰富，传,统,统联排、,类,类独栋、,合,合院等多,样,样化产品,，,，预计至2011,年,年初联排,产,产品总价,在,在550,万,万以上，,联,联排产品,总,总价段高,、,、客户面,相,相对狭窄,经济型：200平,方,方米左右,，,，总价550万以,上,上,常规型：250平,方,方米左右,，,，总价650万以,上,上,别墅产品,分,分析,区域联排,市,市场未来,竞,竞争激烈,，,，至2011年可,售,售量体达24.4,万,万方,区域区域,别,别墅产品,类,类型丰富,，,，差异竞,争,争困难，,但,但总价偏,高,高，客户,面,面相对狭,窄,窄,市场竞争,总,总结,联排产品,竞,竞争激烈,，,，且总价,段,段高、客,户,户面狭窄,市场竞争,总,总结,区域竞争,总,总结,市场特点,市场启示,公寓市场,超大体量供应压力,价格跳跃式增长,安全性应为公寓产品设置的主要出发点，高附加值应成为产品设置的主要考虑因素,别墅市场,联排产品竞争激烈，且总价偏高,别墅市场整体风险较大,市场扫描,项目背景,及,及产品策,略,略,方案建议,未,来,来,竞,竞,争,争,预,预,判,判,客,户,户,预,预,判,判,客,户,户,预,预,判,判,精,细,细,化,化,分,分,析,析,，,，,抓,抓,住,住,区,区,域,域,及,及,市,市,场,场,发,发,展,展,下,下,的,的,未,未,来,来,客,客,户,户,需,需,求,求,！,！,现,有,有,客,客,户,户,构,构,成,成,区,域,域,主,主,要,要,项,项,目,目,客,客,户,户,构,构,成,成,依,旧,旧,以,以,本,本,地,地,客,客,户,户,为,为,主,主,、,、,市,市,区,区,导,导,入,入,客,客,户,户,为,为,辅,辅,，,，,但,但,未,未,来,来,随,随,着,着,轨,轨,交,交,及,及,配,配,套,套,成,成,熟,熟,外,外,区,区,客,客,导,导,入,入,能,能,力,力,将,将,逐,逐,步,步,增,增,加,加,保,利,利,湖,湖,畔,畔,阳,阳,光,光,苑,苑,开,开,盘,盘,时,时,间,间,较,较,晚,晚,，,，,但,但,项,项,目,目,首,首,次,次,开,开,盘,盘,利,利,用,用,保,保,利,利,家,家,园,园,的,的,售,售,楼,楼,处,处,内,内,，,，,主,主,要,要,依,依,赖,赖,保,保,利,利,家,家,园,园,积,积,累,累,客,客,户,户,，,，,故,故,保,保,利,利,湖,湖,畔,畔,阳,阳,光,光,苑,苑,成,成,交,交,客,客,户,户,仍,仍,以,以,本,本,地,地,客,客,户,户,为,为,主,主,，,，,市,市,区,区,导,导,入,入,客,客,户,户,为,为,辅,辅,，,，,比,比,例,例,为,为30%。,未,来,来,随,随,着,着,轨,轨,交,交,及,及,配,配,套,套,成,成,熟,熟,，,，,市,市,区,区,客,客,比,比,例,例,将,将,逐,逐,步,步,增,增,加,加,。,。,盘,古,古,天,天,地,地,于,于09,年,年10,月,月,开,开,盘,盘,，,，,该,该,项,项,目,目,首,首,批,批,客,客,源,源,以,以,嘉,嘉,定,定,本,本,地,地,客,客,户,户,为,为,代,代,表,表,的,的,内,内,部,部,客,客,户,户,为,为,主,主,，,，,虽,虽,然,然,也,也,导,导,入,入,了,了,一,一,定,定,比,比,例,例,的,的,市,市,区,区,客,客,户,户,，,，,但,但,比,比,例,例,不,不,高,高,；,；,目,前,前,盘,盘,古,古,天,天,成,成,交,交,客,客,户,户,中,中,市,市,区,区,导,导,入,入,比,比,例,例,在,在35%，,未,未,来,来,随,随,着,着,轨,轨,交,交,及,及,配,配,套,套,成,成,熟,熟,，,，,市,市,区,区,客,客,比,比,例,例,将,将,逐,逐,步,步,增,增,加,加,。,。,保,利,利,家,家,园,园,首,首,次,次,开,开,盘,盘,时,时,间,间,在,在08,年,年7,月,月,，,，,初,初,期,期,客,客,户,户,以,以,嘉,嘉,定,定,本,本,地,地,及,及,周,周,边,边,乡,乡,镇,镇,客,客,户,户,为,为,主,主,，,，,市,市,区,区,导,导,入,入,客,客,户,户,较,较,少,少,；,；,不,过,过,随,随,着,着11,号,号,线,线,通,通,车,车,临,临,近,近,，,，,普,普,陀,陀,、,、,长,长,宁,宁,等,等,市,市,区,区,导,导,入,入,比,比,例,例,逐,逐,步,步,升,升,高,高,，,，,保,保,利,利,家,家,园,园,三,三,期,期,目,目,前,前,市,市,区,区,客,客,户,户,比,比,例,例,为,为42%。,保,利,利,家,家,园,园,三,三,期,期,成,成,交,交,客,客,户,户,成,成,交,交,比,比,例,例,盘,古,古,天,天,地,地,成,成,交,交,客,客,户,户,成,成,交,交,比,比,例,例,保,利,利,湖,湖,畔,畔,阳,阳,光,光,苑,苑,成,成,交,交,客,客,户,户,成,成,交,交,比,比,例,例,注,：,：,统,统,计,计,数,数,据,据,时,时,间,间,段,段,为,为,开,开,盘,盘09.12-10.01,注,：,：,统,统,计,计,数,数,据,据,时,时,间,间,段,段,为,为,开,开,盘,盘09.10-09.12,注,：,：,统,统,计,计,数,数,据,据,时,时,间,间,段,段,为,为09.10.-09.12,现,有,有,公,公,寓,寓,客,客,户,户,构,构,成,成,现,有,有,别,别,墅,墅,客,客,户,户,构,构,成,成,嘉,宝,宝,紫,紫,提,提,湾,湾,位,位,于,于,嘉,嘉,定,定,新,新,城,城,的,的,马,马,陆,陆,镇,镇,，,，,该,该,项,项,目,目,于,于12,月,月19,日,日,开,开,盘,盘,，,，,共,共,推,推,出,出138,套,套,别,别,墅,墅,，,，,开,开,盘,盘,当,当,天,天,去,去,化,化76%,；,；,成,交,交,客,客,户,户,以,以,嘉,嘉,定,定,本,本,地,地,客,客,户,户,为,为,主,主,，,，,比,比,例,例,为,为60%,，,，,但,但,是,是,市,市,区,区,导,导,入,入,客,客,户,户,也,也,占,占,有,有,相,相,当,当,的,的,比,比,例,例,，,，,为,为40%，市,区,区客,户,户主,要,要来,自,自普,陀,陀、,长,长宁,、,、徐,汇,汇等,，,，购,买,买目,的,的主,要,要是投资。,我们,认,认为,未,未来,随,随着,配,配套,成,成熟,，,，将,导,导入,更,更多,自,自住,型,型的,外,外区,别,别墅,客,客源,。,。,龙湖,蓝,蓝湖,郡,郡于09,年,年09月,开,开盘,，,，由,于,于龙,湖,湖产,品,品、,品,品牌,的,的号,召,召力,，,，该,项,项目,成,成交,客,客户,中,中市,区,区客,户,户的,比,比例,较,较高,，,，比,例,例在50%左右,；,；,市区,客,客户,主,主要,为,为滟,澜,澜山,已,已成,交,交客,户,户和,相,相当,一,一部,分,分对,滟,滟澜,山,山预,算,算不,足,足但,对,对龙,湖,湖蓝,湖,湖郡,有,有总,价,价承,受,受的,客,客户,。,。,龙湖,蓝,蓝湖,郡,郡成,交,交客,户,户成,交,交比,例,例,嘉宝,紫,紫提,湾,湾成,交,交客,户,户成,交,交比,例,例,注：,统,统计,数,数据,时,时间,段,段为,开,开盘09.12-10.01,注：,统,统计,数,数据,时,时间,段,段为,开,开盘09.09-09.12,与公,寓,寓客,户,户相,比,比，,别墅,客,客户,中,中市,区,区客,户,户比,例,例为50%左,右,右，,但,但市,区,区客,户,户以,投,投资,为,为主,，,，未,来,来随,着,着配,套,套成,熟,熟，,将,将导,入,入更,多,多自,住,住型,的,的外,区,区客,源,源,客户,需,需求,分,分析,购房类型,客户来源,诉求,年龄,主力户型,产品核心价值,公寓,首置,本地客户为主，市区为辅,1）婚房、分户需求,2）公共交通便捷，站点在步行距离内,3）周边有较完善的生活配套或规划预期,2530岁,二房（70-90）,功能紧凑,功能改善,本地客户为主，市区为辅,1）交通便捷，可快速到达；,2）周边有较完善的生活配套或规划预期,3139岁,三房（100-120）,功能改善,别墅,舒适型改善,本地客户占绝对比例,1）地面交通便捷，可快速到达,2）配套成熟或未来规划前景良好,3550岁,200以上,舒适型改善、自住,投资,本地客户、市区导入客户,1）规划前景看好,2）地面交通便捷,3550岁,200以上,投资,公寓,以,以本,地,地客,户,户为,主,主，,市,市区,为,为辅,，,，主,要,要集,中,中在,刚,刚需,及,及功,能,能改,善,善型,需,需求,别墅,客,客户,呈,呈全,市,市化,特,特征,，,，本,地,地客,户,户为,舒,舒适,型,型改,善,善需,求,求，,市,市区,客,客户,以,以投,资,资为,主,主,现有,客,客户,需,需求,分,分析,未来,客,客户,构,构成,初期,轨道,交,交通,的,的影,响,响开,始,始显,现,现，,区,区域,认,认知,度,度提,高,高，,外,外区,客,客逐,渐,渐导,入,入，,闵,闵行,徐,徐汇,等,等外,区,区挤,压,压客,户,户居,多,多,代表,楼,楼盘,：,：金,丰,丰蓝,庭,庭、,九城,湖,湖滨,、,、招,商,商依,云,云郡,早期,以,以区,域,域客,和,和部,分,分投,资,资客,为,为主,，,，外,区,区客,导,导入,存,存在,一,一定,难,难度,，,，轨,道,道9,号,号线,的,的影,响,响未,显,显现,代表,楼,楼盘,：,：知,雅,雅汇,、,、奥,林,林匹,克,克花,园,园,中期,（,（05-06,底,底）,后期,（,（07-09,）,）,九亭,位,位于,上,上海,的,的西,南,南端,，,，距,市,市中,心,心18公,里,里，,是,是松,江,江区,离,离市,中,中心,最,最近,的,的地,方,方，,与,与闵,行,行区,七,七宝,镇,镇仅,一,一桥,之,之隔,。,。凭,借,借位,置,置优,势,势，,良,良好,的,的区,域,域规,划,划和,九,九号,线,线的,开,开通,，,，使,九,九亭,成,成为,继,继三,林,林之,后,后上,海,海郊,县,县的,另,另一,个,个热,点,点区,域,域。,外区,客,客购,房,房者,比,比例,增,增加,，,，随,着,着区,域,域发,展,展，,轨,轨道,通,通车,，,，外,区,区接,受,受度,提,提高,，,，扩,大,大到,全,全市,范,范围,代表,楼,楼盘,：,：贝,尚,尚湾,、,、,中大,九,九里,德,德、,绿庭,尚,尚城,、,、奥,林,林匹,克,克花,园,园,轨道9号,线,线规,划,划阶,段,段,开发,进,进程,推,推动,阶,阶段,轨道,通,通车,阶,阶段,板块,借,借鉴,：,：九,亭,亭板,块,块,客户类型,客户特征,2007年初,2007年末,客户a,九亭、七宝本地客，当地动迁户，客户层次较低,客户b,闵行松江其他地区客，客户层次稍低,客户c,徐汇、长宁等地的市区客，对轨道交通依赖性强，客户层次稍高，属于经济型客户,客户d,虹桥、漕河泾开发区的高级白领人士，属于中产型客户,客户f,古北、龙柏等处的外籍人士（以韩国人为主）,中心,市,市区,客,客源,和,和较,高,高层,次,次客,层,层的,客,客户,量,量逐,步,步增,多,多，,并,并成,为,为主,力,力客,源,源，,甚,甚至,古,古北,、,、龙,柏,柏等,部,部分,韩,韩国,客,客户,由,由于,房,房价,的,的普,遍,遍增,涨,涨而,被,被挤,压,压到,九,九亭,。,。,九亭,客,客户,样,样