房地产行业营改增

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2015/7/24,#,房地产行,业,业营改增,前,前期准备,及,及注意税,收,收问题,市北分局,牟晓静,营改增来,了,了我们准,备,备好了吗,营改增的,脚,脚步近了,，,，房地产,行,行业作为,最,最后一批,营,营改增行,业,业，今年,年,年底必将,蜕,蜕去“营,业,业税”的,外,外衣，披,上,上“增值,税,税”的华,裳,裳闪亮登,场,场，至此,营,营业税自,1993,年税制改,革,革，历经,20,多年的历,程,程终将退,出,出中国税,制,制的历史,舞,舞台，完,美,美谢幕，,迎,迎接我们,的,的是“增,值,值税”的,崭,崭新天地,。,。在这个,过,过程中，,我,我想问大,家,家一句：,“你们准,备,备好了吗,？,？”,房地产行,业,业营改增,前,前期准备,首先，我,们,们了解一,下,下什么是,“,“增值税,”,”,增值税是,以,以商品（,含,含应税劳,务,务和应税,服,服务）在,流,流转过程,中,中产生的,增,增值额作,为,为征税对,象,象征收的,一,一种流转,税,税。,我国现行,增,增值税基,本,本法规是,2008,年,11,月,10,日国务院,第,第,538,号令公布,的,的,中华人民,共,共和国增,值,值税暂行,条,条例,从生产型,增,增值税转,型,型为消费,性,性增值税,。,。（消费,性,性增值税,是,是指允许,纳,纳税人在,计,计算增值,税,税税额时,，,，从商品,和,和劳务销,售,售额中扣,除,除当期购,进,进的固定,资,资产总额,的,的一种增,值,值税。所,以,以说房地,产,产行业营,改,改增后将,给,给所有行,业,业新购进,不,不动产或,租,租赁不动,产,产增加相,当,当大的可,抵,抵扣税额,，,，从而实,现,现结构性,减,减税）,房地产行,业,业营改增,前,前期准备,增值税是,对,对“增值,额,额”征税,“增值额,”,”,最大的优,点,点是避免,重,重复征税,营业税存,在,在重复征,税,税现象,增值税是,“,“流转税,”,”,流转税最,大,大特点是,税,税负转嫁,性,性，最终,消,消费者是,税,税收负担,者,者。这与,营,营业税一,致,致。,增值税是,“,“价外税,”,”,增值税不,是,是价格组,成,成部分，,游,游离于价,格,格之外，,伴,伴随价格,流,流转。,营业税是,价,价内税，,是,是价格的,组,组成部分,，,，融入价,格,格流转。,房地产行,业,业营改增,前,前期准备,然后，了,解,解一下增,值,值税纳税,人,人,增值税纳,税,税人分为,一,一般纳税,人,人和小规,模,模纳税人,一般纳税,人,人实行“,购,购进扣税,法,法”计算,增,增值税,小规模纳,税,税人适用,简,简易计税,方,方法计税,房地产行,业,业虽然目,前,前还没有,相,相关文件,透,透露，但,根,根据前期,营,营改增相,关,关文件不,难,难推定，,房,房地产行,业,业纳税人,符,符合一般,纳,纳税人条,件,件，应按,“,“购进扣,税,税法”计,算,算增值税,房地产行,业,业营改增,前,前期准备,我们重点,介,介绍增值,税,税一般纳,税,税人增值,税,税计算和,缴,缴纳,基本原理,：,：,当期应纳,税,税额,=,当期销项,税,税额,-,当期进项,税,税额,=,当期销售,额,额,适用税率,-,当期进项,税,税额,当期应纳,税,税额的多,少,少，取决,于,于当期销,项,项税额和,当,当期进项,税,税额两个,因,因素。当,期,期销项税,额,额的确定,关,关键在于,当,当期销售,额,额。,房地产行,业,业营改增,前,前期准备,讲到这，,给,给大家简,要,要介绍一,下,下增值税,会,会计处理,：,：,首先介绍,一,一下涉及,的,的会计科,目,目：,为全面核,实,实增值税,计,计算、解,缴,缴和抵扣,，,，需要在,应,应交税费,账,账户中设,置,置“应交,增,增值税”,和,和“未交,增,增值税”,两,两个,2,级科目,应交税费,应交增值,税,税,应,交,交,税,税,费,费,未,交,交,增,增,值,值,税,税,在,应,应,交,交,税,税,费,费,应,交,交,增,增,值,值,税,税,2,级,科,科,目,目,下,下,设,设,置,置,“,进,进,项,项,税,税,额,额,”,”,、,、,“,“,已,已,交,交,税,税,金,金,”,”,、,、,“,“,减,减,免,免,税,税,额,额,”,”,、,、,“,“,转,转,出,出,未,未,交,交,增,增,值,值,税,税,”,”,；,；,“,“,销,销,项,项,税,税,额,额,”,”,、,、,“,“,进,进,项,项,税,税,额,额,转,转,出,出,”,”,、,、,“,“,转,转,出,出,多,多,交,交,增,增,值,值,税,税,”,”,等,专,专,栏,栏,房,地,地,产,产,行,行,业,业,营,营,改,改,增,增,前,前,期,期,准,准,备,备,“,进,进,项,项,税,税,额,额,”,”,：,：可,以,以,抵,抵,扣,扣,的,的,进,进,项,项,税,税,额,额,“,已,已,交,交,税,税,金,金,”,”,：,：当,月,月,缴,缴,纳,纳,本,本,月,月,增,增,值,值,税,税,额,额,“,减,减,免,免,税,税,额,额,”,”,：,：减,免,免,的,的,增,增,值,值,税,税,额,额,“,转,转,出,出,未,未,交,交,增,增,值,值,税,税,”,”,：,：月,终,终,转,转,出,出,应,应,缴,缴,未,未,缴,缴,增,增,值,值,税,税,应,应,交,交,税,税,费,费,未,交,交,增,增,值,值,税,税,的,的,贷,贷,方,方,“,销,销,项,项,税,税,额,额,”,”,：,：销,售,售,货,货,物,物,或,或,应,应,税,税,劳,劳,务,务,应,应,收,收,取,取,的,的,增,增,值,值,税,税,额,额,“,进,进,项,项,税,税,额,额,转,转,出,出,”,”,：,：购,进,进,货,货,物,物,、,、,在,在,产,产,品,品,、,、,产,产,成,成,品,品,等,等,发,发,生,生,非,非,正,正,常,常,损,损,失,失,以,以,及,及,其,其,他,他,原,原,因,因,而,而,不,不,应,应,从,从,销,销,项,项,税,税,额,额,中,中,抵,抵,扣,扣,，,，,应,应,转,转,出,出,的,的,进,进,项,项,税,税,额,额,（,（,什,什,么,么,是,是,非,非,正,正,常,常,损,损,失,失,、,、,转,转,出,出,到,到,哪,哪,？,？,）,）,“,转,转,出,出,多,多,交,交,增,增,值,值,税,税,”,”,：,：月,终,终,转,转,出,出,多,多,缴,缴,增,增,值,值,税,税,应,应,交,交,税,税,费,费,未,交,交,增,增,值,值,税,税,的,的,借,借,方,方,房,地,地,产,产,行,行,业,业,营,营,改,改,增,增,前,前,期,期,准,准,备,备,应交税费,应交增值税,借方,贷方,余额,进项,税额,已,交,税金,减免,税款,转出未交增值税,合计,销,项,税额,进项税额转出,转出多缴增值税,合计,举,例,例,：,：,某,某,房,房,地,地,产,产,企,企,业,业,2016,年,1,月发,生,生,以,以,下,下,业,业,务,务,：,：,1,、销售商品,房,房取得销售,额,额,6000,万元，销项,税,税额,660,万元；,2,、发生可以抵扣进,项,项税额,100,万元；当月,缴,缴纳当月增,值,值税款,200,万元；,3,、因管理不,善,善造成部分,水,水泥被盗，,该,该部分水泥,成,成本,50,万元（,50,*,17%=8.5,）。,当月应纳增,值,值税,=660+8.5-100-200=368.5,房地产行业,营,营改增前期,准,准备,销售额的计,算,算,房地产行业,生,生产的商品,是,是不动产，,销,销售对象不,是,是个人，就,是,是企业。销,售,售给个人进,入,入消费环节,，,，增值税链,条,条终止。销,售,售给企业形,成,成企业固定,资,资产，给下,一,一环节提供,进,进项抵扣。,推,推定房地产,行,行业有可能,使,使用两种类,型,型发票：增,值,值税专用发,票,票和增值税,普,普通发票。,房地产行业,营,营改增前期,准,准备,如何进行价,税,税分离，很,简,简单：,销售额,=,销售价格,（,1+,房地产行业,增,增值税税率,）,）,由于目前尚,未,未发布房地,产,产行业营改,增,增增值税税,率,率，初步推,断,断可能为,11%,，为授课方,便,便，暂按,11%,税率讲解。,例如：当月,销,销售,A,楼盘,A,户，售价,12000,元,/,平米，建筑,面,面积,100,平米，合同,价,价款,120,万元。销售,额,额是多少？,销,销项税额是,多,多少？,销售额,=120/,（,1+11%,）,=108,万元,销项税额,=108*11%=12,万元。,房地产行业,营,营改增前期,准,准备,一、销项税,额,额,重点讲述与,房,房地产企业,有,有关的方面,：,：,1,、价税分离,2,、价外费用,：,：,包括价外向,购,购买方收取,的,的手续费、补贴、基,金,金、集资费,、,、返还利润,、,、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利,息,息、赔偿金、代收款项、,代,代垫款项、包装费、,包,包装物租金,、,、储备费、,优,优质费、运,输,输装卸费以,及,及其他各种,性,性质的价外,收,收费。但不,包,包括以下项,目,目：,1,、委托加工,应,应税消费品,代,代收代缴的,消,消费税；,2,、代垫运费,；,；,3,、同时符合以,下,下条件代为,收,收取的政府,性,性基金或行,政,政事业性收,费,费：,1,）由国务院,或,或财政部批,准,准设立的政,府,府性基金，,由,由国务院或,省,省级人民政,府,府及其财政,、,、价格主管,部,部门批准设,立,立的行政事,业,业性收费；,2,）收取是开,具,具省级财政,部,部门印制的,财,财政票据；,3,）所收款项,全,全额上缴财,政,政。,房地产行业,营,营改增前期,准,准备,3,、视同销售,将自产货物,用,用于集体福,利,利和个人消,费,费,将自产货物,作,作为投资,将自产货物,分,分配给股东,或,或投资者,将自产货物,无,无偿赠送他,人,人,将自产货物,抵,抵偿债务,增值税视同,销,销售与会计,上,上视同销售,不,不同，增值,税,税视同销售,本,本质为增值,税,税链条的终,止,止。会计上,视,视同销售往,往,往是符合收,入,入实现条件,。,。,房地产行业,营,营改增前期,准,准备,增值税视同,销,销售，销售,额,额的确定：,1,、存在公允,价,价格的按照,公,公允价格确,定,定,2,、无销售额,的,的按下列顺,序,序确定其销,售,售价格：,（,1,）最近时期,同,同类货物的,平,平均销售价,格,格确定；,（,2,）其他纳税,人,人最近时期,同,同类货物平,均,均销售价格,确,确定；,（,3,）组成计税,价,价格,组成计税价,格,格,=,成本,（,1+,成本利润率,）,）,成本利润率,为,为,10%,（国税发,【1993,】,】154,号）,例：某房地,产,产企业将,200,平米网点无,偿,偿赠送给关,联,联企业，成,本,本,8000,元,/,平米，售价,12000,元,/,平米。,房地产行业,营,营改增前期,准,准备,4,、开发产品,对,对外出租,会计上处理,增值税处理,：,：从目前营,改,改增情况看,，,，动产租赁,已,已改为增值,税,税，增值税,税,税率为,17%,。房地产行,业,业营改增后,，,，不动产租,赁,赁也改为增,值,值税，增值,税,税税率为,17%,的可能性很,大,大，在这种,情,情况下测算,一,一下税负变,化,化：,取得同一笔,租,租金收入,100,万元：,应纳营业税,=100*5%=5,万元,应纳增值税,=100/,（,1+17%,）,*17%=14.53,万元,通过上述比,较,较税负增加,比,比较明显，,所,所以大家在,营,营改增后签,订,订租赁合同,时,时应加以考,虑,虑。租赁业,务,务较多的房,地,地产企业应,密,密切关注国,家,家出台这方,面,面的税收政,策,策，提早做,好,好应对准备,。,。,房地产行业,营,营改增前期,准,准备,5,、开发产品,转,转为自用,开发产品转,为,为自用会计,上,上不做销售,处,处理；,自产货物转,为,为自用税收,上,上也不视同,销,销售。相应,进,进项税额也,不,不用转出。,从消费型增,值,值税概念上,看,看，房地产,企,企业作为增,值,值税链条的,一,一部分，将,自,自己开发的,产,产品转为自,用,用并未退出,增,增值税链条,，,，并且也没,有,有从一个环,节,节转移到另,一,一个环节而,发,发生增值。,（,（个人观点,，,，请大家密,切,切关注国家,出,出台相关政,策,策）,房地产行业,营,营改增前期,准,准备,计算销项税,额,额的“当期,”,确定：,正确确定当,期,期销项税额,，,，必须正确,确,确定纳税义,务,务发生时间,，,，从以往营,改,改增税收文,件,件看，往往,原,原营业税纳,税,税义务发生,时,时间改为增,值,值税时变化,不,不大，所以,可,可以推断房,地,地产行业营,改,改增后纳税,义,义务发生时,间,间也不会有,太,太大变动。,房地产行业,营,营改增前期,准,准备,房地产行业,营,营业税纳税,义,义务发生时,间,间具体规定,：,：,基本规定：,转,转让土地使,用,用权或者销,售,售不动产并,收,收讫营业收,入,入款项或取,得,得索取营业,收,收入款项凭,据,据的当天。,取,取得索取营,业,业收入款项,凭,凭据为书面,合,合同确定付,款,款日期的当,天,天；未签订,书,书面合同或,书,书面合同未,确,确定付款日,期,期的，为应,税,税行为完成,的,的当天。,特殊规定：,转,转让土地使,用,用权或者销,售,售不动产，,采,采取预收款,方,方式的，其,纳,纳税义务发,生,生时间为收,到,到预收款的,当,当天。,将土地使用,权,权或不动产,无,无偿赠送给,其,其他单位或,个,个人，其纳,税,税义务发生,时,时间为土地,使,使用权或不,动,动产转移的,当,当天。,目前营业税,的,的操作：专,用,用收据,销售不动产,专,专用发票，,营改增后如,何,何操作，密,切,切关注,房地产行业,营,营改增前期,准,准备,二、进项税,额,额,进项税额：,当,当前准予从,销,销项税额中,抵,抵扣的进项,税,税额，限于,下,下列增值税,扣,扣税凭证上,注,注明的增值,税,税额：,1,、增值税专,用,用发票上注,明,明的增值税,额,额；,2,、海关进口,增,增值税专用,缴,缴款书上注,明,明的增值税,额,额；,3,、购进农产,品,品按农产品,收,收购发票或,销,销售发票上,注,注明农产品,买,买价和,13%,的扣除率计,算,算的进行税,额,额。,房地产行业,营,营改增前期,准,准备,为更好的把,握,握可抵扣的,进,进行税额，,我,我们需要了,解,解一下目前,增,增值税有哪,几,几种税率：,基本税率,17%,：货物、加工,修,修理修配劳,务,务；,有形动产租,赁,赁,低税率,13%,：,交通运输业,：,：,11%,邮政业：,11%,基础电信服,务,务,11%,，,增,增,值,值,电,电,信,信,服,服,务,务,6%,现,代,代,服,服,务,务,业,业,6%,（,有,有,形,形,动,动,产,产,租,租,赁,赁,17%,）,金,融,融,保,保,险,险,业,业,6%,建,筑,筑,业,业,6%,、,11%,居,民,民,服,服,务,务,业,业,6%,房,地,地,产,产,业,业,11%,征,收,收,率,率,3%,（,小,小,规,规,模,模,纳,纳,税,税,人,人,）,）,房,地,地,产,产,行,行,业,业,营,营,改,改,增,增,前,前,期,期,准,准,备,备,重,点,点,讲,讲,一,一,下,下,房,房,地,地,产,产,企,企,业,业,可,可,扣,扣,除,除,的,的,进,进,项,项,税,税,额,额,：,：,一,、,、,开,开,发,发,成,成,本,本,：,：,1,、,土,土,地,地,征,征,用,用,及,及,拆,拆,迁,迁,补,补,偿,偿,费,费,土,地,地,出,出,让,让,金,金,：,：,有,有,可,可,能,能,允,允,许,许,房,房,企,企,凭,凭,财,财,政,政,部,部,门,门,监,监,制,制,的,的,土,土,地,地,专,专,用,用,收,收,据,据,等,等,作,作,为,为,抵,抵,扣,扣,凭,凭,证,证,。,。,抵,抵,扣,扣,税,税,率,率,是,是,多,多,少,少,目,目,前,前,不,不,得,得,而,而,知,知,。,。,回迁安,置,置用房,：,：总局,公,公告,2014,年第,2,号,（自,2014,年,3,月,1,日起执,行,行）,纳税人,以,以自己,名,名义立,项,项进行,房,房地产,开,开发，,并,并以回,迁,迁安置,形,形式对,被,被拆迁,人,人进行,房,房屋补,偿,偿行为,，,，应视,同,同销售,不,不动产,征,征收营,业,业税。,计税依,据,据为组,成,成计税,价,价格,营业额,=,开发成,本,本,（,1+10%,）,（,1-5%,）（开,发,发成本,中,中不包,含,含土地,价,价款）,营改增,之,之后，,此,此项税,收,收政策,是,是否仍,按,按计算,增,增值税,销,销项税,额,额大家,应,应密切,关,关注。,增值税,组,组成计,税,税价格,=,开发成,本,本,（,1+10%,）,房地产,行,行业营,改,改增前,期,期准备,2,、前期,工,工程费,：,：规划,设,设计费,6%,，可行,性,性研究,费,费,6%,、勘察,设,设计费,6%,、七通,一,一平或,三,三通一,平,平费（建筑业,11%,）等，,注,注意如,果,果上述,费,费用是,从,从小规,模,模纳税,人,人取得,代,代开增,值,值税专,用,用发票,为,为,3%,。,3,、基,础,础设,施,施费,：,：道,路,路、,供,供水,、,、供,电,电、,供,供热,、,、通,讯,讯、,照,照明,、,、绿,化,化等,（,（建筑,业,业,11%,），,注,注意,如,如果,上,上述,费,费用,是,是从,小,小规,模,模纳,税,税人,取,取得,代,代开,增,增值,税,税专,用,用发,票,票为,3%,。,4,、建,筑,筑安,装,装工,程,程费,：,：房,地,地产,自,自行,采,采购,材,材料,或,或设,备,备,17%,，其,他,他（建筑,业,业,11%,）,5,、配,套,套设,施,施费,：,：建筑,业,业,11%,6,、开,发,发间,接,接费,用,用：,如,如果,存,存在,动,动产,租,租赁,17%,，小,规,规模,3%,；资,本,本化,利,利息,（,（金融,保,保险,业,业,6%,）,房地,产,产行,业,业营,改,改增,前,前期,准,准备,二、,销,销售,费,费用,广告,费,费,6%,，业,务,务宣,传,传费,：,：专,业,业公,司,司,6%,，印,刷,刷品,等,等,17%,，会,展,展费,用,用,6%,三、,管,管理,费,费用,办公,用,用品,17%,，劳,保,保费,17%,，法,律,律、,会,会计,、,、税,务,务咨,询,询评,估,估鉴,证,证费,6%,，汽,油,油费,17%,，车,辆,辆维,修,修费,17%,，通,讯,讯费,6%,，业务,招,招待,费,费,四、,财,财务,费,费用,手续,费,费、,贷,贷款,利,利息,6%,房地,产,产行,业,业营,改,改增,前,前期,准,准备,不允,许,许扣,除,除的,进,进项,税,税额,：,：,1,、纳,税,税人,取,取得,的,的增,值,值税,扣,扣税,凭,凭证,不,不符,合,合有,关,关规,定,定，,其,其进,项,项税,额,额不,得,得从,销,销项,税,税额,中,中抵,扣,扣。,如,如：,超,超过,认,认证,期,期限,的,的进,项,项税,额,额，,认,认证,不,不符,无,无法,再,再更,正,正的,进,进项,税,税额,2,、用,于,于简,易,易计,税,税方,法,法计,税,税项,目,目、,非,非增,值,值税,应,应税,项,项目,、,、免,征,征增,值,值税,项,项目,、,、集体,福,福利,或,或个,人,人消,费,费购,进,进货,物,物或,应,应税,劳,劳务,3,、非正常,损,损失的购,进,进货物及相关应税,劳,劳务,非正常损,失,失：管理,不,不善造成,被,被盗、丢,失,失、霉烂,变,变质以及,被,被执法部,门,门依法没,收,收或强令,自,自行销毁,的,的货物。,4,、非正常,损,损失在产,品,品或产成,品,品所耗用,的,的购进货,物,物或应税,劳,劳务,不允许扣,除,除的进项,税,税额计入,相,相关成本,或,或费用,例：春节,为,为全体职,工,工每人发,放,放花生油,2,桶，银行,存,存款支付,5000,元，增值,税,税发票载,明,明销售额,4424.78,元，进项,税,税额,575.22,元。会计,处,处理：,借：应付,职,职工薪酬,-,非货币福,利,利,5000,贷：银行,存,存款,5000,借：管理,费,费用等,5000,贷：应付,职,职工薪酬,-,非货币福,利,利,5000,房地产行,业,业营改增,前,前期准备,计算进项,税,税额的“,当,当期,”,确定：,国税函,【2009】617,号规定：,增,增值税一,般,般纳税人,取,取得,2010,年,1,月,1,日以后开,具,具的增值,税,税专用发,票,票，应在,开具之日,起,180,日内到税,务,务机关办,理,理认证，,并,并在认证,通,通过的次,月,月申报期,内,内，向主,管,管税务机,关,关申报抵,扣,扣进项税,额,额。,“当期”,进,进项税额,就,就是上月,已,已通过认,证,证的进项,税,税额。,当期进项,税,税额不足,抵,抵扣的部,分,分可以结,转,转下期继,续,续抵扣,房地产行,业,业营改增,前,前期准备,应纳税额,计,计算相关,规,规定：,为了保证,计,计算应纳,税,税额的合,理,理、准确,性,性，纳税,人,人必须严,格,格把握当,期,期进项数,额,额从当期,销,销项税款,中,中抵扣这,个,个要点。,“,“当期”,是,是个重要,的,的时间限,定,定 ，具,体,体是指税,务,务机关依,照,照税法确,定,定的纳税,期,期限；只,有,有在纳税,期,期限内实,际,际发生的,销,销项税额,、,、进项税,额,额才是法,定,定的当期,销,销项税额,和,和当期进,项,项税额。,不,不能人为,进,进行调节,。,。,房地产行,业,业营改增,前,前期准备,增值税专,用,用发票的,使,使用及管,理,理,一般纳税,人,人通过增,值,值税防伪,税,税控系统,使,使用专用,发,发票。,一、增值,税,税专用发,票,票的联次,基本联次,：,：,发票联：购买方核,算,算成本和,进,进项税额,记,记账凭证,；,；,抵,扣,扣,联,联,：,：购,买,买,方,方,报,报,税,税,务,务,机,机,关,关,认,认,证,证,和,和,留,留,存,存,备,备,查,查,凭,凭,证,证,；,；,记,账,账,联,联,：,：销,货,货,方,方,核,核,算,算,销,销,售,售,收,收,入,入,和,和,销,销,项,项,税,税,额,额,的,的,记,记,账,账,凭,凭,证,证,；,；,其,他,他,联,联,次,次,：,：,由,由,一,一,般,般,纳,纳,税,税,人,人,自,自,行,行,确,确,定,定,。,。,增,值,值,税,税,专,专,用,用,发,发,票,票,实,实,行,行,最,高,高,开,开,票,票,限,限,额,额,管,理,理,。,。,最,最,高,高,开,开,票,票,限,限,额,额,，,，,是,是,指,指,单,单,份,份,专,专,用,用,发,发,票,票,销,销,售,售,额,额,合,合,计,计,数,数,不,不,得,得,达,达,到,到,的,的,上,上,限,限,额,额,度,度,。,。,最,最,高,高,开,开,票,票,限,限,额,额,由,由,一,一,般,般,纳,纳,税,税,人,人,申,申,请,请,，,，,区,区,县,县,税,税,务,务,机,机,关,关,依,依,法,法,审,审,批,批,。,。,（,（,总,总,局,局,公,公,告,告,2014,年,第,第,19,号,关,关,于,于,简,简,化,化,增,增,值,值,税,税,发,发,票,票,领,领,用,用,和,和,使,使,用,用,程,程,序,序,有,有,关,关,问,问,题,题,的,的,公,公,告,告,）,）,最,最,高,高,开,开,票,票,限,限,额,额,不,不,超,超,过,过,十,十,万,万,元,元,的,的,，,，,主,主,管,管,税,税,务,务,机,机,关,关,不,不,需,需,事,事,前,前,进,进,行,行,实,实,地,地,查,查,验,验,。,。,房,地,地,产,产,行,行,业,业,营,营,改,改,增,增,前,前,期,期,准,准,备,备,专,用,用,发,发,票,票,开,开,具,具,范,范,围,围,房,地,地,产,产,开,开,发,发,企,企,业,业,面,面,向,向,的,的,客,客,户,户,有,有,两,两,个,个,方,方,面,面,：,：,单,单,位,位,和,和,个,个,人,人,。,。,单,位,位,形,形,成,成,下,下,一,一,环,环,节,节,的,的,抵,抵,扣,扣,项,项,，,，,应,应,开,开,具,具,专,专,用,用,发,发,票,票,。,。,个,个,人,人,消,消,费,费,者,者,直,直,接,接,进,进,入,入,消,消,费,费,环,环,节,节,，,，,如,如,居,居,住,住,，,，,按,按,目,目,前,前,规,规,定,定,应,应,开,开,具,具,增,增,值,值,税,税,普,普,通,通,发,发,票,票,。,。,大,大,家,家,应,应密切关注相关文件，,避,避免造成税,收,收违法行为,的,的发生。,房地产行业,营,营改增前期,准,准备,增值税一般,纳,纳税人开具,增,增值税专用,发,发票后，发,生,生销货退回,、,、折让及开,票,票有误等情,况,况如何处理,：,：,一、作废,作废条件：,1,、开具时发,现,现有误的，,可,可及时作废,。,。作废专用,发,发票须在防,伪,伪税控系统,中,中将相应的,数,数据电文按,“,“作废”处,理,理，在纸质,专,专用发票（,含,含未打印的,专,专用发票）,各,各联次上注,明,明“作废”,字,字样，全联,次,次留存。,2,、开具后发,现,现有误的，,同,同时具有下,列,列情形的，,按,按上述方法,作,作废：,（,1,）收到退回,的,的发票联、,抵,抵扣联时间,未,未超过销售,方,方开票当月,；,；,（,2,）销售方未,抄,抄税并且未,记,记账；,（,3,）购买方未,认,认证或认证,结,结果为“纳,税,税人识别号,认,认证不符”,、,、“发票代,码,码、号码认,证,证不符”（,认,认证结果为,：,：重复认证,、,、密文有误,、,、列为失控,发,发票，税务,机,机关扣留查,明,明原因，进,行,行处理）,房地产行业,营,营改增前期,准,准备,二、不符合,作,作废条件的,，,，需要开具,红,红字专用发,票,票。自,2015,年,1,月,1,日起，取消,申,申请开具红,字,字专用发票,的,的审核，纳,税,税人通过网,络,络或办税服,务,务大厅将拟,开,开具红字专,用,用发票数据,采,采集录入系,统,统，系统自,动,动进行数据,逻,逻辑校验，,通,通过校验后,生,生成开具红,字,字专用发票,信,信息表编码,，,，纳税人即,可,可开具红字,专,专用发票，,将,将不再需要,税,税务机关审,核,核后开具通,知,知单的程序,。,。,房地产行业,营,营改增前期,准,准备,丢失已开具,专,专用发票的,发,发票联和抵,扣,扣联的处理,：,：,1,、发票联和,抵,抵扣联都丢,失,失。,：已认证相,符,符，凭销售,方,方提供相应,专,专用发票记,账,账联复印件,和,和销售方所,在,在地主管税,务,务机关出具,的,的,丢失增值税,专,专用发票已,报,报税证明单,，经购买方,税,税务机关审,核,核同意后，,可,可作为进项,税,税额抵扣凭,证,证。,未认证的，,凭,凭记账联复,印,印件到主管,税,税务机关认,证,证，相符后,，,，可作为进,项,项税额抵扣,凭,凭证。,2,、丢失抵扣,联,联。未认证,的,的，使用发,票,票联认证，,发,发票联复印,件,件留存备查,。,。已认证的,，,，使用发票,联,联复印件留,存,存备查。,3,、丢失发票,联,联。用抵扣,联,联认证，抵,扣,扣联复印件,作,作为记账凭,证,证。,房地产行业,营,营改增注意,涉,涉税问题,一、增值税,税,税控专用设,备,备和技术维,护,护费抵减增,值,值税额,（财税,【2012,】,】5,号文）,一、增值税,纳,纳税人,2011,年,12,月,1,日,(,含，下同,),以后,初次购买,增值税税控,系,系统专用设,备,备,(,包括分开票,机,机,),支付的费用,，,，可凭购买,增,增值税税控,系,系统专用设,备,备取得的增,值,值税专用发,票,票，在增值,税,税,应纳税额中,全,全额抵减,(,抵减额为价,税,税合计额,),，不足抵减,的,的可结转下,期,期继续抵减,。,。增值税纳,税,税人非初次,购,购买增值税,税,税控系统专,用,用设备支付,的,的费用，由,其,其自行负担,，,，不得在增,值,值税应纳税,额,额中抵减。,增值税税控,系,系统包括：,增,增值税防伪,税,税控系统、,货,货物运输业,增,增值税专用,发,发票税控系,统,统、机动车,销,销售统一发,票,票税控系统,和,和公路、内,河,河货物运输,业,业发票税控,系,系统。,增值税防伪,税,税控系统的,专,专用设备包,括,括金税卡、,IC,卡、读卡器,或,或金税盘和,报,报税盘；货,物,物运输业增,值,值税专用发,票,票税控系统,专,专用设备包,括,括税控盘和,报,报税盘；机,动,动车销售统,一,一发票税控,系,系统和公路,、,、内河货物,运,运输业发票,税,税控系统专,用,用设备包括,税,税控盘和传,输,输盘。,二、增值税,纳,纳税人,2011,年,12,月,1,日以后缴纳,的,的技术维护,费,费,(,不含补缴的,2011,年,11,月,30,日以前的技,术,术维护费,),，可凭技术,维,维护服务单,位,位开具的技,术,术维护费发,票,票，在增值,税,税应纳税额,中,中全额抵减,，,，不足抵减,的,的可结转下,期,期继续抵减,。,。技术维护,费,费按照价格,主,主管部门核,定,定的标准执,行,行。,三、增值税,一,一般纳税人,支,支付的二项,费,费用在增值,税,税应纳税额,中,中全额抵减,的,的，其增值,税,税专用发票,不,不作为增值,税,税抵扣凭证,，,，其进项税,额,额不得从销,项,项税额中抵,扣,扣。,房地产行业,营,营改增注意,涉,涉税问题,会计处理：,1,、初次购买,时,时：,借：固定资,产,产,3500,（价税合计,）,）,贷：银行存,款,款,3500,借：应交税,费,费,-,应交增值税,（,（减免税额,）,）,3500,贷：递延收,益,益,3500,计提折旧时,借：管理费,用,用,3500312=97.22,贷：累计折,旧,旧,97.22,借：递延收,益,益,97.22,贷：管理费,用,用,97.22,房地产行业,营,营改增注意,涉,涉税问题,2,、支付技术,维,维护费时：,借：管理费,用,用,1000,贷：银行存,款,款,1000,借：应交税,费,费,-,应交增值税,（,（减免税额,）,）,1000,贷：管理费,用,用,1000,链接：总局,公,公告,2014,年第,64,号：自,2014,年,1,月,1,日起，对所,有,有企业持有,的,的单位价值,不,不超过,5000,元的固定资,产,产，允许一,次,次性计入当,期,期成本费用,在,在计算应纳,税,税所得额时,扣,扣除，不再,分,分年度计算,折,折旧。,房地产行业,营,营改增注意,涉,涉税问题,二、纳税人,销,销售自己使,用,用过的物品,销售营改增,以,以前购进固,定,定资产：按,照,照简易办法,依,依照,3%,的征收率减,按,按,2%,征收增值税,。,。,销售额,=,含税销售额,（,1+ 3%,）,应纳税额,=,销售额,2%,销售营改增,以,以后购进固,定,定资产：,应纳税额,=,含税销售额,（,1+,适用税率）,适用税率,例：某房地,产,产企业销售,2016,年,1,月,1,日前购进的,微,微机,1,台，取得收,入,入,2000,元。,应纳税额,=2000,（,1+ 3%,）,2%=39,元,如为,2016,年以后购入,应,应纳税额,=2000,（,1+ 17%,）,17%=290,元,房地产行业,营,营改增注意,涉,涉税问题,三、纳税人,自,自用应征消,费,费税的摩托,车,车、汽车、,游,游艇进项税,额,额扣除问题,自,2013,年,8,月,1,日起，纳税,人,人自用应征,消,消费税的摩,托,托车、汽车,、,、游艇取得,税,税控机动车,销,销售统一发,票,票，其进项,税,税额准予从,销,销项税额中,扣,扣除。,房地,产,产行,业,业营,改,改增,注,注意,涉,涉税,问,问题,四、,房,房地,产,产企,业,业混,业,业经,营,营问,题,题,纳税,人,人兼,有,有不,同,同税,率,率或,征,征收,率,率的,销,销售,货,货物,、,、应,税,税劳,务,务和,应,应税,服,服务,，,，应,分,分别,核,核算,不,不同,税,税率,或,或征,收,收率,的,的销,售,售额,，,，未,分,分别,核,核算,销,销售,额,额的,，,，从,高,高适,用,用税,率,率。,。,房地,产,产行,业,业营,改,改增,注,注意,涉,涉税,问,问题,五、,严,严密,防,防范,虚,虚开,增,增值,税,税专,用,用发,票,票现,象,象,增值,税,税专,用,用发,票,票除,具,具备,一,一般,发,发票,作,作用,外,外，,还,还具,有,有抵,扣,扣税,款,款的,作,作用,。,。在,利,利益,驱,驱使,下,下有,可,可能,出,出现,虚,虚开,现,现象,。,。根,据,据,中华,人,人民,共,共和,国,国刑,法,法,第,205,条规,定,定虚,开,开增,值,值税,专,专用,发,发票,构,构成,犯,犯罪,，,，处,3,年以,下,下有,期,期徒,刑,刑或,拘,拘役,；,；虚,开,开数,额,额较,大,大或,其,其他,严,严重,情,情节,的,的，,处,处,3,年以,上,上,10,年以,下,下有,期,期徒,刑,刑；,数,数额,巨,巨大,或,或特,别,别严,重,重情,节,节的,处,处,10,年以,上,上有,期,期徒,刑,刑或,无,无期,徒,徒刑,。,。,房地,产,产行,业,业营,改,改增,注,注意,涉,涉税,问,问题,六、,房,房地,产,产企,业,业营,改,改增,过,过渡,政,政策,房地,产,产企,业,业营,改,改增,过,过渡,政,政策,存,存在,以,以下,可,可能,：,：,1,、,“营,改,改增,”,”时,点,点未,完,完项,目,目按,原,原税,制,制过,渡,渡,在这,种,种情,况,况下,对,对房,地,地产,企,企业,不,不会,产,产生,任,任何,影,影响,，,，但,对,对下,游,游企,业,业会,造,造成,影,影响,，,，因,仍,仍按,营,营业,税,税进,行,行处,理,理，,下,下游,企,企业,不,不能,取,取得,增,增值,税,税专,用,用发,票,票，,不,不能,形,形成,进,进项,抵,抵扣,，,，从,而,而使,下,下游,企,企业,采,采取,暂,暂时,不,不购,买,买方,式,式，,有,有可,能,能造,成,成房,企,企写,字,字楼,、,、办,公,公楼,销,销售,下,下降,的,的现,象,象。,2,、,“营,改,改增,”,”时,点,点未,完,完项,目,目执,行,行增,值,值税,，,，超,税,税负,部,部分,返,返还,在这,种,种情,况,况下,房,房地,产,产企,业,业在,营,营改,增,增时,点,点就,应,应该,严,严格,按,按照,增,增值,税,税进,行,行处,理,理，,当,当期,销,销售,计,计算,销,销项,税,税额,，,，当,期,期购,进,进计,算,算进,项,项税,额,额抵,扣,扣。,正,正确,计,计算,当,当期,增,增值,税,税和,按,按原,营,营业,税,税办,法,法应,缴,缴纳,营,营业,税,税，,对,对超,过,过营,业,业税,税,税负,部,部分,申,申请,返,返还,。,。,3,、,计算,未,未完,项,项目,成,成本,中,中的,外,外购,项,项目,，,，计,算,算分,离,离已,征,征税,款,款。,上述,情,情况,只,只是,可,可能,，,，大,家,家要,密,密切,关,关注,相,相关,文,文件,。,。,房地,产,产行,业,业营,改,改增,注,注意,涉,涉税,问,问题,房地,产,产行,业,业营,改,改增,是,是一,项,项非,常,常复,杂,杂的,工,工作,，,，已,知,知的,、,、未,知,知的,，,，能,预,预见,的,的和,不,不能,预,预见,的,的情,况,况将,非,非常,多,多。,建,建议,大,大家,遇,遇到,问,问题,时,时要,多,多多,同,同主,管,管税,务,务沟,通,通寻,求,求帮,助,助，,遇,遇事,要,要缓,一,一缓,。,。,天道,无,无亲,，,，常,与,与善,人,人,谢,谢,谢,大,大,家,家,