房地产项目的规划设计

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,8,房地产项目的规划设计,导 读,房地产项目规划设计，是政府为了确立城市性质、规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地、协调城市空间和各项建设的综合部署。规划设计既要符合有关管理部门的要求，又要取得良好的社会效益和环境效益。理解规划设计的地位和作用，有助于做好房地产项目的规划设计。,8,房地产项目的规划设计,8.1,规划设计的指导思想和原则,8.1.1,规划设计的指导思想,坚持以人为本的规划设计思想。,还要坚持科学的开发，实现可持续发展。,还要坚持人文的开发观念、理念和精神。,8,房地产项目的规划设计,8.1.2,房地产项目规划设计的基本原则,（,1,）依据城市总体规划和分区规划，体现社会、经济和环境效益相结合的原则。,（,2,）坚持依据国家和地方政府有关法律，法规，严格履行规划管理手续的原则。,（,3,）房地产规划设计要做到统一规划、合理布局、因地制宜、综合规划、配套建设的原则。,（,4,）遵循价值规律和市场供求法则，坚持按照经济规律办事的原则。,（,5,）坚持集约利用土地的原则。,（,6,）体现以人为本，可持续发展的原则。,8,房地产项目的规划设计,8.1.3,房地产项目规划设计应满足的基本要求,（,1,）使用要求。,（,2,）卫生要求。,（,3,）安全要求。,（,4,）经济要求。,（,5,）施工要求。,（,6,）美观要求。,8,房地产项目的规划设计,8.2,居住区规划设计,8.2.1,居住区布局结构,居住区一般实行三级布局结构，即,“,居住区,居住小区,住宅组团,”,。住宅组团是由若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式，它是居住区中最基本的布局结构形式；若干个住宅组团的有机结合构成居住小区，它是由城市道路以及自然界线,(,如河流,),划分的完整居住地段；居住小区的再次组合就是居住区。,8,房地产项目的规划设计,8.2.2,居住区道路系统,居住区布局结构一般是通过区内的道路系统分割而成的，与居住区的布局结构相对应，居住区道路也分为居住区级、居住小区级和住宅组团级,（,1,）房地产项目道路规划主要为区内服务，不应有过境交通穿越，以保证房地产项目内居民的安全和安宁。,（,2,）道路走向应符合人流走向。,（,3,）尽端式道路长度不宜超过,200m,在尽端应留有回车空间。,8,房地产项目的规划设计,（,4,）住宅单元入口至最近车行道之间的距离一般不宜超过,60m,。,（,5,）道路应结合地形布置，尽可能结合自然分水线和汇水线设计，以利于排水和减少土石方工程。,（,6,）在旧住宅区改造时，应充分利用原有道路系统及其他设施。,8,房地产项目的规划设计,8.2.3,住宅设计,（,1,） 住宅选型,按层数划分：有低层住宅、多层住宅和高层住宅；,按建筑形式划分：有花园式住宅,(,别墅,),、公寓式住宅、错层式住宅、退台式住宅、跃层式住宅、复式住宅；,按平面特点划分：有点式住宅、条式住宅、大进深住宅、大开间住宅；,8,房地产项目的规划设计,按使用对象划分：有青年公寓、铺面住宅、综合性商住楼；,按面积大小划分：有小套,(,一室户,),、中套,(,二室户,),、大套,(,三室户、四室户等,),；,按结构形式划分：有砖混结构、砌块结构、砖石结构、大模板结构、大板结构、框架轻板结构等。,8,房地产项目的规划设计,常用的住宅类型有：,点式住宅。,条式住宅。,错层式住宅。,跃层式住宅。,复式住宅。,退台式住宅。,花园别墅。,8,房地产项目的规划设计,（,2,）住宅的布置,住宅的平面组合布置有,4,种基本形式：周边式布置、行列式布置、混合式布置、和自由式布置。,各种布置方式的特点见下表,8.1,。,表,8.1,住宅布置比较表,常见形式,特 点,行列式,按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。,周边式,沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。,混合式,采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。,自由式,结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以取得良好的日照通风效果。,8,房地产项目的规划设计,（,3,）住宅户型选型,在选择住宅户型时，要注意以下几个问题：,动静分开。,公私分开。,主次分开。,干湿分开。,8,房地产项目的规划设计,8.2.4,公共建筑规划布置,布置居住区公共建筑，首先要确定居住区公共建筑的项目、数量、规模、用地面积，然后根据公共建筑的不同性质和功能，合理地布置居住区内各项公共建筑,。,8,房地产项目的规划设计,公共建筑的规划布置应按照使用的频繁程度分等级，与人口规模相适应、成套配置和集中与分散相结合的原则进行。布置的基本要求是：,各级公共建筑应有合理的服务半径，便于居民使用。,应设置在交通较方便、人流较集中的地段，符合人流走向。,产生噪音、气味、污染物的公共建筑应和住宅保持适当的距离。,在满足居住区内居民需求的同时，兼顾区外服务，提高经济效益。,8,房地产项目的规划设计,8.2.5,绿地规划布置,（,1,）要形成绿化系统。多元化配置。,（,2,）节约用地，尽可能利用一些劣地、坡地和洼地，充分利用建设用地中原有的绿化，形成开放式空间，加强内外绿化的联系。,（,3,）与经营结合起来，发挥绿化的经济效益。,（,4,）注意景观要求，合理选种、配置，花草结合，常绿与落叶树结合，乔木灌木相间，使居住环境四季常青。,8,房地产项目的规划设计,8.2.6,规划区设计的主要指标,（,1,）平均层数。,（,2,）居住建筑密度。按基地面积计算。,（,3,）居住面积密度。按居住面积计算。,（,4,）居住建筑面积密度。按居住建筑总面积计算。,（,5,）建筑容积率。居住建筑总面积（平方米）,/,居住建筑用地面积（平方米）,（,6,）人口净密度。,（,7,）居住建筑用地指标。,（,8,）建筑间距。,8,房地产项目的规划设计,8.3,房地产规划设计方案评价,8.3.1,规划设计方案评价的主要因素,（,1,）外墙周长系数。,（,2,）有效面积系数。,（,3,）层高。,（,4,）层数。,（,5,）单元组合。,（,6,）容积率。,（,7,）绿化率。,（,8,）单方造价。,8,房地产项目的规划设计,8.3.2,规划设计项目评价,（,1,）评价的基本原则,严格执行国家设计规范；,执行国家有关的建设标准；,符合城市总体规划要求；,合理利用土地；满足使用功能要求，保证方便生活，方便工作；,8,房地产项目的规划设计,正确处理使用、辅助、交通三大部分关系，对建筑空间进行合理组合，优化设计；,正确处理装修构造和选择设备标准；,满足卫生、防火、日照、通风和安全疏散的要求；,正确选择结构形式和建筑材料，降低工程造价，缩短建设工期，提高工程质量。,8,房地产项目的规划设计,（,3,）综合评价方法,综合评分法：对规划设计方案的各评价指标进行评分，其中定性指标采取专家打分，定量指标则转化为相应的评分，最后将各项指标的得分累加，求出该方案的综合评分值。按照分值高低决定方案取舍。,层次分析法：建立评价模型，将评价问题分为三层：目标层、指标层与方案层；构造判断矩阵；层次单排序；方案总排序。,详细内容参见本教材,P186-193,。,