XXXX地产政策分析及应对策略

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中航共,青,青地产,事,事业部,市场营,销,销部,二一,一,一年二,月,月二十,三,三日,宏观政,策,策分析,及,及应对,策,策略,宏观政,策,策回顾,新“国,八,八条”,出,出台与,房,房产税,开,开征,楼市,保障房,政府监管,土地政策,财税政策,信贷金融,房贷：,二套最低首付,6,成,土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明,合理确定本地区年度新建住房,价格控制目标,主要城市,拥有,2,套后不能再购房,严格实行地方政府,问责制,加快建立,个人住房信息系统,多种方式增加保障房供应,广州,2011,年计划供应,10,万套,上海重庆开征,房产税,不足,5,年,全额征收营业税,加强,土地增值税,征管的监督,增加土地供应,大力推广“,限房价、竞地价,”加强闲置土地处置,宏观政,策,策分析,政策形,势,势不利,房地产,市,市场宏,观,观调控,逐,逐渐从,严,严，限,购,购更严,格,格、范,围,围不断,扩,扩大；,调控政,策,策组合,与,与叠加,措,措施，,短,短时间,内,内效果,突,突显；,多数专,家,家认为,房,房地产,市,市场未,来,来调控,周,周期还,将,将持续,35,年；,机会尚,且,且存在,宏观调,控,控的起,效,效时间,与,与调控,效,效果是,自,自上而,下,下逐渐,延,延缓与,削,削弱的,，,，共青,城,城作为,4,线以下,城,城市受,政,政策影,响,响不会,很,很严重,；,；,目前共,青,青城作,为,为不限,购,购地区,，,，将吸,引,引限购,地,地区需,求,求流入,；,；,宏观政,策,策对首,次,次置业,的,的影响,不,不大；,共青市,场,场情况,共青市,场,场情况,共青市,场,场不利,外来开,发,发商不,断,断进入,，,，今年,将,将有,10,余个项,目,目入市,销,销售，,竞,竞争愈,发,发激烈,；,；,违规销,售,售情况,严,严重，,多,多数楼,盘,盘未取,得,得预售,证,证便开,始,始认筹,、,、认购,；,；,共青当,地,地银行,已,已在,2010,年开始,执,执行限,贷,贷政策,；,；,机会尚,且,且存在,共青城,目,目前执,行,行“限,贷,贷，不,限,限购”,，,，政策,影,影响相,对,对不严,重,重；,中航城,果岭东,方,方一二,期,期梳理,了,了良好,的,的口碑,，,，客户,基,基础良,好,好；,项目品,质,质标杆,形,形象将,为,为项目,后,后续销,售,售提供,有,有利支,撑,撑；,地产事,业,业部十,二,二五规,划,划,中航城“十二五”项目收入汇总表,工程名称：,江西共青地产事业部新建项目,序号,工程项目名称,技术指标,预算明细（单位：万元）,规模,(m,2,),用地（亩）,容积率,2010,年,2011,年,2012,年,2013,年,2014,年,2015,年,未出售价格,收入合计,1,中航城,聆湖名城,235518,177,2.00,8402,9420,8753,12913,16213,17218,72919,2,中航城,聆湖名城,(,低密度,),159560,176,1.36,5880,8970,15830,11420,24000,66100,3,中航城,商业地产,515000,438,1.76,2500,25200,45000,108300,181000,4,项目收入合计,910078,791,1.73,8402,11920,14633,21883,57243,73638,132300,320019,出路在,哪,哪里？,综合房,地,地产宏,观,观调控,政,政策现,在,在与未,来,来走势,的,的分析,，,，结合,共,共青城,本,本地市,场,场的研,判,判，,要求我,们,们：,加快项,目,目开发,与,与销售,速,速度,抢占时,机,机抢占,客,客户,项目应,对,对策略,一,一、开发策,略,略,大盘开,发,发思想,、,、小步,快,快跑,整体规,划,划设计,，,，确定,合,合理分,期,期,开发体,量,量，避,免,免销售,断,断档；,分期开,发,发，分,批,批次推,售,售；,项目应,对,对策略,二,二、项目定,位,位,做品质,标,标杆、,不,不一定,要,要做价,格,格标杆,大盘开,发,发，分,批,批次稳,步,步提升,价,价格；,让利一,定,定空间,给,给客户,，,，培养,忠,忠实客,户,户；,促进项,目,目各期,去,去化速,度,度，实,现,现整体,利,利润最,大,大化；,项目应,对,对策略,三,三、形象定,位,位,CBD,GLOF,阔景名,宅,宅,CBD,展现项,目,目未来,与,与前景,的,的核心,卖,卖点；,GLOF,项目品,质,质生活,与,与生态,生,生活的,标,标签；,阔景名,宅,宅,回归产,品,品本身,，,，灵动,空,空间，,阔,阔景生,活,活；,项目应,对,对策略,四,四、客户定,位,位,立足大,共,共青,逐,逐步外,拓,拓,深耕共,青,青本地,客,客户市,场,场，抢,占,占市场,份,份额；,随着购,买,买力的,消,消化，,要,要逐步,向,向大共,青,青外拓,客,客户；,项目未,来,来要立,足,足大共,青,青，辐,射,射昌九,；,；,项目应,对,对策略,五,五、营销策,略,略,客户营,销,销 活,动,动营销,客户是,项,项目最,大,大的资,源,源，最,给,给力的,营,营销渠,道,道；,通过各,种,种活动,落,落实客,户,户营销,，,，制造,体,体验；,以活动,为,为方式,，,，以体,验,验内容,，,，培养,项,项目忠,实,实客户,；,；,项目应,对,对策略,五,五、营销策,略,略,客户营,销,销的三,个,个层面,吸引意,向,向客户,促成准,客,客户,培养忠,实,实客户,项目应,对,对策略,五,五、营销策,略,略,吸引意,向,向客户,高调推,广,广、集,中,中亮相,亮相演,出,出、引,爆,爆关注,置业讲,堂,堂、拦,截,截客户,项目应,对,对策略,五,五、营销策,略,略,促成准,客,客户,发放,VIP,卡、锁,定,定客户,产品推,介,介会稳,定,定客户,客户根,据,据付款,方,方式的,不,不同进,行,行差别,优,优惠,分期付,款,款促进,客,客户成,交,交,项目应,对,对策略,五,五、营销策,略,略,培养忠,实,实客户,客户联,谊,谊活动,、,、拉近,距,距离,老带新活动,，,，客户营销,提供良好的,客,客户服务,从看房到购,房,房,从入伙到入,住,住,高尔夫夏令,营,营、摄影比,赛,赛,业主高尔夫,区,区位赛、家,装,装评比,认养小区树,木,木，做主人,翁,翁,CBD,发展论坛，,展,展示未来,制作季度项,目,目杂志,逐步建立会,员,员制度,内容回顾,未来市场挑,战,战与机遇并,存,存,加快项目开,发,发与销售速,度,度,大盘开发思,想,想、小步快,跑,跑,做品质标杆,、,、不一定要,做,做价格标杆,立足大共青,逐,逐步外拓,客户营销,活,活动营销,