商业地产IFS案例分析课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,成都,IFS,案例分析,成都IFS案例分析,目录,一、项目概况,二、商业定位,三、动线分析,四、业态分布及配比,五、项目特色,六、,SWOT,分析,目录一、项目概况二、商业定位三、动线分析四、业态分布及配比五,一、项目概况,一、项目概况,项目概况,成都国际金融中心项目位于大慈路以南，红星路以东，江南馆街以北，纱帽街以西，为香港九龙仓投资的,西部地标性建筑,。成都国际金融中心集,旗舰购物中心、超五星级酒店、高端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅,于一身。购物中心拥有近,300,家商铺，其中,90,个为首驻成都品牌。,20,万,购物中心,甲级写字楼,甲级写字楼,高端酒店,高端住宅,项目概况成都国际金融中心项目位于大慈路以南，红星路以东，江南,二、商业定位,二、商业定位,商业定位,IFS,是成都,最高端、最国际化,的购物中心，集,购物、娱乐、餐饮、休闲、艺术,于一身的一站式消费目的地。,商业定位IFS是成都最高端、最国际化的购物中心，集购物、娱乐,三、动线分析,三、动线分析,外部动线,IFS,IFS,大慈寺路,江南馆路,红星路,东大街,纱帽街,地铁,2,号线,地铁,3,号线（在建）,春熙路站,纱帽街站,纱帽街北站,红星路口站,红星路广场北站,地面交通,地铁,IFS,交通四通八达，十分便捷，通过红星路、纱帽街可进入东大街和大慈寺路等快速通道；,公交线路：,周边有,4,个公交站台，,19,条公交路线，通达成都各地区；,地铁：,2,、,3,号线出入口春熙路站位于,IFS,主入口南端，地铁人群也可通过地下通道直达,IFS,。,外部动线IFSIFS大慈寺路江南馆路红星路东大街纱帽街地铁2,外部动线,人流动线,车流动线,主入口,，此处不仅可到达,1,楼，还可通过跨层电梯直通,3,楼，通过下沉式广场到达负,1,楼和负,2,楼,地铁,2.3,号线地面出入口，人群可通过地下通道无缝连接购物中心负,1,、,2,楼,此入口位于红星路和大慈寺路的交叉口,此入口正对大慈寺路，可通过跨层电梯到达,3,楼,此入口正对纱帽街，离停车场出入口很近，乘客可在此下车进入购物中心,此入口正对江南馆街,停车场出入口,停车场出口,卸货区、停车场入口,红色区域内为,3,楼，车辆可通过位于纱帽街的高架到达,上,3,楼,这两处为购物中心,3,楼入口,IFS,一楼共有,5,个出入口,，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个。,3,层停车场，,1700,个停车位,，设有,1,个出口，,1,个入口和,1,个出入口。,外部动线人流动线车流动线主入口，此处不仅可到达1楼，还可通过,内部水平动线,出入口,主,出入口,出入口,出入口,出入口,IFS1,楼共有,5,个出入口,，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个；,3,楼有,3,个出入口。,采用,“回”字型动线,，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效地避免商业死角。,出入口,出入口,1,层,2,层,3,层,4,层,内部水平动线出入口主出入口出入口出入口出入口IFS1楼共有5,内部水平动线,负,1,层有,1,个地铁出入口；负,2,层,1,个地铁出入口，并设有专门的落客区，乘客可直接乘车至此。,采用,“回”字型动线,，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效避免商业死角。,地铁,出入口,地铁,出入口,5,层,6,层,负,1,层,负,2,层,乘客落客区,内部水平动线负1层有1个地铁出入口；负2层1个地铁出入口，并,内部垂直动线,跨层式电梯,跨层式电梯,内部设有,6,个中庭,，每层至少有,5,部扶梯,、,3,部观光电梯,，保障楼层间的通达性；并设有,跨层电梯,，连接,-2F,至,1F,、,1F,至,3F,、,3F,至,5F,，让客户能够快速到达目的地。,观光电梯,手扶电梯,内部垂直动线跨层式电梯跨层式电梯内部设有6个中庭，每层至少有,小结,小结：,地面交通便捷，四通八达。,公交：,19,条公交线路途径本项目，能便捷通向成都各地区，出行便利。,地铁：,地铁上盖物业，与地铁,2,、,3,号线实现无缝对接，为,IFS,带来大量人流。,水平动线：,采用“回”字型动线，人流动线较简单。,垂直动线：,商场内设置众多扶梯和观光电梯，保障商场垂直通达性。,小结小结：,四、业态分布及配比,四、业态分布及配比,1.,总体配比,IFS,主要,以服饰为主,，比例达到,48%,，多数为国际一线品牌；同时配备了餐饮、娱乐等业态吸引和留住人群，达到刺激消费的目的。,1.总体配比IFS主要以服饰为主，比例达到48%，多数为国际,2.LG2,业态配比,负二楼业态主要,以服饰和餐饮为主,，服饰中有,50%,为童装；该层的,冰悦滑冰场,吸引了众多人群，为整个商场聚集了人气。,主力店：,冰悦滑冰场,面积约,3000,，采用了欧洲第一的制冷科技及设施，提供高质量冰面，保障顾客安全。,Great,顶级超市,面积,4000,以上，为,内地首店,。主要出售进口食材和现烹食品，为消费者搜罗世界顶级的佳肴及新鲜食品，包括空运过来的澳大利亚新鲜牛肉、加拿大猪肉、美国时令水果等。,H&M,面积约,2500,，首次售卖,H&M,家居系列产品,。,2.LG2业态配比负二楼业态主要以服饰和餐饮为主，服饰中有5,3.LG1,业态配比,负一楼业态主要,以服饰和鞋、箱包为主,；该层的大食代美食广场提供各式美食，可起到留住客群的作用。,主力店：,大食代美食广场,目前里面只要少部分商家开业。,H&M,面积约,2500,，首次售卖,H&M,家居系列产品,。,3.LG1业态配比负一楼业态主要以服饰和鞋、箱包为主；该层的,4.L1,业态配比,一楼主要为,国际奢侈品牌,，云集,Chanel,、,Dior,、,Fendi,、,Giorgio Armani,、,LV,、,Prada,、,Valentino,、,Roger Vivier,等跨层旗舰店。,主力店：,Chanel,、,Dior,、,Fendi,、,Giorgio Armani,、,LV,、,Prada,、,Valentino,、,Roger Vivier,、三星,4.L1业态配比一楼主要为国际奢侈品牌，云集Chanel、D,二楼主要为,国际奢侈品牌,，以,鞋、箱包,为辅；云集,Chanel,、,Dior,、,Fendi,、,Giorgio Armani,、,LV,、,Prada,、,Valentino,、,Roger Vivier,等跨层旗舰店。,主力店：,Chanel,、,Dior,、,Fendi,、,Giorgio Armani,、,LV,、,Prada,、,Valentino,、,Roger Vivier,5.L2,业态配比,二楼主要为国际奢侈品牌，以鞋、箱包为辅；云集Chanel、D,6.L3,业态配比,三楼,95%,是奢侈,珠宝、钟表、配饰,店，该层的国际精品百货,Lane Crawford,(,连卡佛,),是其继香港、北京、上海之后开始的全新门店。,主力店：,Lane Crawford,Lane Crawford,是香港老牌的高档百货店。目前该店只有化妆品区开始营业。,6.L3业态配比三楼95%是奢侈珠宝、钟表、配饰店，该层的国,7.L4,业态配比,四楼以,时尚服饰,为主,。,主力店：,Lane Crawford,Lane Crawford,是香港老牌的高档百货店。目前该层,Lane Crawford,尚未营业。,7.L4业态配比四楼以时尚服饰为主。主力店：,8.L5,业态配比,五楼以,时尚服饰,为主,。,主力店：,上井精致料理,未开业,优衣库,面积近,2000,，是,成都最大门店,。,8.L5业态配比五楼以时尚服饰为主。主力店：,9.L6,业态配比,六楼以,电子数码,产品为主，并开设,UA(IMAX),影院,。,主力店：,UA(IMAX),是目前成都地区规模最大、设备最先进的室内影院之一，隶属香港,UA,国际院线集团。,优衣库,面积近,2000,，是,成都最大门店,。,9.L6业态配比六楼以电子数码产品为主，并开设UA(IMAX,10.L7,业态配比,七楼为,雕塑花园及餐饮店,。,10.L7业态配比七楼为雕塑花园及餐饮店。,11.,小结,小结：,IFS,业态,以服饰为主,，并且云集,Chanel,、,Dior,、,Fendi,、,Giorgio Armani,、,LV,、,Prada,、,Valentino,、,Roger Vivier,等超过,100,家全国,/,成都旗舰店。,冰悦滑冰场、,Great,顶级超市、大食代美食广场、连卡佛、,UA(IMAX),影院等主力店能够吸引人群，为商场聚集人气，从而带动整个商场的消费。,餐饮业态比重太小，不利于留住客群。,开业较仓促，众多店铺尚处装修阶段，还未开业。,11.小结小结：,五、项目特色,五、项目特色,项目特色,亮点一：熊猫元素,与本土元素熊猫结合，邀请美国专业设计师劳伦斯打造的高达,15,米的户外熊猫“,I am here,”，憨态可掬的形象给人留下深刻印象。,1,月,14,日至,2,月,15,日举办的“大熊猫艺术及慈善公益项目”给,IFS,带来更多艺术气息，也吸引了大量人流至此。,项目特色亮点一：熊猫元素,亮点二：空中花园,坐落在商场七层的,空中花园、雕塑庭院和艺术展览馆,，给顾客带来愉悦的购物体验和生活享受，艺术展览馆将展览全球知名艺术家最前沿及最有感染力的艺术作品。,项目特色,亮点二：空中花园项目特色,亮点三：跨层电梯,主入口设置跨层式电梯，直接将客流带上,3F,，下沉广场连通,-1F,，左侧大门可以直接进入,1F,。从入口处便将客流引入,3F,和,-1F,，一方面实现客流的最大化集中，另一方面也满足了消费者的喜好需求。,商场内部，设有多部手扶电梯和观光电梯可快速实现上下楼层的需要，并设置了,-2F,至,1F,、,1F,至,3F,、,3F,至,5F,的跨层式电梯，方便客户快速达到目的地。,跨层式电梯,跨层式电梯,跨层式电梯,观光电梯,下沉广场,项目特色,亮点三：跨层电梯跨层式电梯跨层式电梯跨层式电梯观光电梯下沉广,亮点四：动线设计,采用,“回”字型动线,，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，避免商业死角。,连廊的设置，每隔一段距离（约,5,米左右）设有连廊，连接两边的商铺，方便顾客来回购物。,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,出入口,项目特色,亮点四：动线设计连廊的设置，每隔一段距离（约5米左右）设有连,亮点五：中庭,设置,6,个挑空式的,中庭,，给人很强的空间感和舒适感；,多个中庭设有手扶电梯，能够有效地疏导人流；,采用,室内灯光与自然采光相结合,的方式，既能节约能源又能给人贴近自然的感受。,项目特色,亮点五：中庭项目特色,亮点六：真冰场,约,3000,平米的,冰悦真冰场,，能够聚集人气，提高商场的知名度。,项目特色,亮点六：真冰场项目特色,亮点七：儿童业态,负二楼的儿童业态可以聚集人气，儿童是家庭的核心，抓住了儿童，就等于抓住了整个家庭，商场的人气自然就上来了。,项目特色,亮点七：儿童业态项目特色,亮点八：细节处理,各楼层入口处设有,礼宾台,，方便顾客咨询。,人性化的,购物指南,服务，每一楼层都设有购物指南。,栏杆边角进行了,包边,处理，防止戳伤顾客。,项目特色,包边处理,亮点八：细节处理项目特色包边处理,六、,SWOT,分析,六、SWOT分析,SWOT,开发商实力雄厚,：九龙仓集团是香港十大地产商之一，总资产上千亿，公司业务包括房地产、传媒、酒