房地产成本核算与“营改增”会计处理课件

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“营改增”：,中国宏观经济与社会发展,中国宏观经济态势,1.,经济新常态五大特征：放缓增长速度、经济虚拟,化、经济国际化、信息社会化、实现经济稳健发展。,2.,供给侧结构性改革：不仅强调需求，也注重供给,视角以及需求与供给相结合，旨在调节经济结构。,金融政策,降低利率,+,调整汇率,+,互联网金融,财税政策,财政体制调整,+,“营改增”,+,“个税改革”,2024/11/19,中国宏观经济与社会发展中国宏观经济态势2023/9/30,消除重复征税,减轻企业税负,调整产业结构,完善税收制度,“营改增”的目的,“营改增”历程,消除重复征税“营改增”的目的“营改增”历程,一般计税方法,应纳税额,=,销项税额,-,进项税额,-,上期留抵,简易征收方式,应纳税额,=,销售额,征收率,一般纳税人,小规模纳税人,简易计税方法,应纳税额,=,销售额,征收率,免征税款,2014,年,57,号公告,月销售额不超过,3,万元,增值税基本原理,原理一：两种计税方法,原理二：两类纳税人,一般计税方法一般纳税人小规模纳税人简易计税方法 增值税基本,工业企业,营改增行业,一般纳税人,商业企业,50,万元,80,万元,500,万元,生产加工,商品销售,金融、建筑房地产,一般纳税人认定标准：年销售额（不含税）超过一定标准,增值税基本原理,工业企业营改增行业一般纳税人商业企业50万元80万元500万,增值税与营业税之间的区别,项 目,营业税,增值税,价税核算方法,价内税，月末按税种合并计算,部分税种未实际产生收入也缴税,销售收入，均需要逐笔进行价税分离,月末按业务类型对应和税率进行汇总,是否开销项票,不需要逐笔开具销项票,需要开具发票,需要，逐笔开具销项票,需要通过金税系统进行发票的开具,总账记账方式,不进行价税分离，直接记入总账,逐笔业务价税分离后，再记入总账,缴税数据来源与归集,会计视角的总账系统（报表）,+,业务系统数据统计,税务视角的总账（报表）,+,金税系统,+,税管系统,是否涉及进项抵扣,不涉及，营业税可作为费用,涉及，且需要金税系统认证进项,进项抵扣有时限性要求,增值税与营业税之间的区别项 目营业税增值税价税核算方法价内,“营改增”对房地产业的影响,总体税负下降,1.,抵扣充足：销项税率,11%,，但允许扣除土地价款,2.,建筑材料,17%,、建筑服务,11%,3.,费用（合理的部分）,税务管理提升,促进税务部的建立,+,发票管理,+,税负测算,规范一致，持续降税,长周期来看，随着未来固定资产不断更新，税负还,将持续下降。,2024/11/19,“营改增”对房地产业的影响总体税负下降2023/9/30,“营改增”的制度缺陷,9,一、顶层设计缺陷,政策不全、政策不细、政策不透,三个月出台,50,多个“补丁”文件,政策出台之后地方解释非常多,“营改增”的制度缺陷9一、顶层设计缺陷,“营改增”的制度缺陷,10,二、不含税价未能在实践中推行,价税分离，计算复杂。几乎涉及所有相关税种的计税税基的调整：契税、房产税、土地增值税、个人所得税。,不利于培养依法纳税意识,住建部主导调整建筑工程计价依据,“营改增”的制度缺陷10二、不含税价未能在实践中推,“营改增”的制度缺陷,11,三、融资利息未能实现税款抵扣,金融与实体经济之间没有打通。,增加举债方的税收负担。,“营改增”的制度缺陷11三、融资利息未能实现税款抵,“营改增”的制度缺陷,12,四、简易计税方法的广泛应用，破坏了税制公平原则,简易计税方法属于一种照顾性政策。,人为创造制度的不公平,“营改增”的制度缺陷12四、简易计税方法的广泛应用,“营改增”的制度缺陷,13,五、与管理者、劳动力等有关支出难以抵扣进项税额,一,个典型缺陷是，与管理者、劳动力等人员有关的费用支出的进项税额不允许抵扣。这类费用支出主要有以下三类：一是工资薪金、劳务费用等直接人工费用；二是人身保险费不允许抵扣进项税额；三是与人员相关的交通费用不允许抵扣进项税额,。,“营改增”的制度缺陷13五、与管理者、劳动力等有关,“营改增”开启中国税制新时代,“营改增”开启中国增值税新时代，抵扣链条趋于完整，税制迈向公平。,“营改增”开启中国税制新时代“营改增”开启中国增值税新时代，,第,2,讲,开发项目成本核算,第 2 讲 开发项目成本核算,16,主要内容,一、项目开发管理的一般流程,二、开发成本核算的基本程序,三、开发成本核算的对象的确定,四、开发成本费用的归集与分配,五、开发产品成本的结转,16 主要内容一、项目开发管理的一般流程,17,一、,项目开发管理的一般流程,房地产业是一种特殊行业，房地产企业经营特点、风险和财务会计政策、税收政策、会计核算体系与其他企业有很大的不同。,主要经营特点：资金密集，智力密集，受国家宏观形势、经济政策、房地产业政策和房地产金融信贷政策的影响极大，投资周期较长，市场风险较大，售后服务工作要求高等。,17一、项目开发管理的一般流程 房地产业是一种特殊行业，房,18,1.,投资机会分析与土地竞投,对房地产投资机会研究与土地竞投活动实施有效控制，为公司房地产开发获得有价值的土地资源，并防范土地投资风险。,主要工作内容：项目选择、项目建议书、概念设计、可研报告、竞投等。,2.,项目立项及可行性研究,对项目立项及可行性研究工作流程实施有效的控制，提交各阶段的可行性研究报告，为项目开发的立项和深入开展项目全程策划与规划设计提供依据。,主要工作内容：开发计划、资金计划、各阶段可研报告、竣工后评估等。,一、,项目开发管理的一般流程,181.投资机会分析与土地竞投一、项目开发管理的一般流程,19,3.,项目全程策划,对项目全程策划过程实施有效控制，为房地产开发项目的设计、施工、营销、税务、法律等工作提出合理的依据。,主要工作内容：市场调研、全程策划、各阶段策划书等。,4.,规划设计和前期工作,对项目规划设计和前期工作实施有效控制，确保公司开发的商品房符合法律、法规的要求，为开发项目的施工、营销提供依据。,主要工作内容：地质勘察、方案竞选、方案设计、扩初设计、施工图设计、规划验收等。,一、,项目开发管理的一般流程,193.项目全程策划一、项目开发管理的一般流程,20,5.,工程施工项目管理程序,对工程项目的造价、进度、质量与安全实施有效的管控，确保施工过程的项目管理符合规定要求。,主要工作内容：施工组织设计、三通一平、选择供方、图纸会审、物资准备、开工建设、施工管理、专项验收、竣工验收、工程结算、保修维修等。,6.,市场推广与营销,对房地产开发过程中的市场推广、楼盘销售策划、商品房销售评审、交付过程以及顾客投诉实施有效的控制，确保市场推广和营销阶段工作符合规定要求。,主要工作内容：营销策划推广、销售许可、开盘销售、竣工交付等。,一、,项目开发管理的一般流程,205.工程施工项目管理程序一、项目开发管理的一般流程,21,7.,物业管理控制程序,对公司委托的物业管理进行有效控制，确保公司项目房售后服务的水平和质量，提高业主满意度。,主要工作内容：选择物管、物管方案、验收交接等。,一、,项目开发管理的一般流程,217.物业管理控制程序一、项目开发管理的一般流程,22,二、成本核算的基本程序,（,1,）根据项目特点和成本核算对象的确定原则，确定成本核算对象。,（,2,）设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。,（,3,）按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。,（,4,）将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。,22二、成本核算的基本程序（1）根据项目特点和成本核算对象的,23,（,5,）职能部门提供正确划分的可售面积、不可售面积，再根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确计算分摊额。,（,6,）编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。,（,7,）正确划分已完工开发产品和在建开发标段之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。正确结转完工开发产品的销售成本。,（,8,）编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。,二、成本核算的基本程序,23（5）职能部门提供正确划分的可售面积、不可售面积，再根据,24,三、成本核算对象的确定,1.,确定原则,计税成本对象的确定原则：,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,的通知（国税发,200931,号）规定，成本对象可以按可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则来确定。,以上原则要求企业在开工之前合理确定并报主管税务机关备案，并且一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,在确定成本对象时要注意成本计算、成本费用的归集、成本的分配与结算、成本监控等方面的要求。,24 三、成本核算对象的确定1.确定原则,2024/11/19,25,成本核算对象的确认原则,【,税务指引,】,：成本对象在开工之前合理确定，并报税务机关备案。,【,政策变化,】,国家税务总局公告,2014,年第,35,号,房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发,计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随企业所得税年度纳税申报表一并报送主管税务机关。,房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况,等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。,成本核算对象的确认,2023/9/3025成本核算对象的确认原则成本核算对象的确,26,三、成本核算的对象的确定,（,2,）确定具体成本核算对象,根据上述原则，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。,开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本核算，不能对外经营销售的，先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本分配计入能够对外经营销售的成本对象。,在同一开发地点、产品结构类型相似、开竣工时间相近的群体开发项目，可作为一个成本核算对象。,26三、成本核算的对象的确定 （2）确定具体成本核算对象,27,开发项目各组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可作为独立的成本核算对象。,开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应作为独立的成本核算。,开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象。,开发产品属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象。,三、成本核算的对象的确定,27开发项目各组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可作,28,最常见的商住一体商品房、底下有人防设施商品房、同一标段包括可售与不可售不同产品类别等情况，成本对象的确定往往存在一定的困难。,对于只为一个成本对象服务的、即应全部摊入该成本对象且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入商品房的成本科目。,三、成本核算的对象的确定,28最常见的商住一体商品房、底下有人防设施商品房、同一标段,29,四、成本费用的归集与分配,成本费用的归集与分配涉及的会计科目主要有：开发成本（包括开发间接费、资本化利息等）、开发产品、预付账款,、,应付账款,、,预提费用等；分配是指公共成本在成本对象中进行分配和过渡性成本对象归集的成本在能够对外经营销售的成本对象中进行分配。,1.,成本费用归集与分配的基本原则,会计核算的一般原则有真实性、实质重于形式、一致性、可比性、明晰性、权责发生制、配比、谨慎性、重要性、划分资本支出和收益支出等。,在房地产会计核算中要特强调的是真实性、一致性、可比性、配比、谨慎性、划分资本支出和收益支出等。,29四、成本费用的归集与分配 成本费用的归集与分配,2.,成本费用分配方法,国税发,【,2009,】,31,号,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,的通知,第二十九条,企业开发、建造的开发产品应按,制造成本法,进行计量与核算。,四、成本费用的归集与分配,2.成本费用分配方法四、成本费用的归集与分配,其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按,受益的原则,和,配比的原则,分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一,。,四、成本费用的归集与分配,其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成,（一）占地面积法,：,指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配,。,（二）建筑面积法,：,指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。,四、成本费用的归集与分配,（一）占地面积法：指按已动工开发成本对象占地面积占开发用,（三）直接成本法,：,指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。,（四）预算造价法,：,指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。,四、成本费用的归集与分配,（三）直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内,四、成本费用的归集与分配,四、成本费用的归集与分配,四、成本费用的归集与分配,四、成本费用的归集与分配,例,1,:,2016,年,6,月，西南房地产开发公司通过竞拍拍得了,A,块土地，,A,块土地价款总额为,3,亿元，,A,块土地上整体项目规划分为商业区、住宅区和别墅区，具体技术经济指标还未知。,借：,开发成本,-,土地征用及拆迁补偿费,-,土地出让金,-,待分摊成本,300,000,000,贷：银行存款,300,000,000,四、成本费用的归集与分配,例1: 2016年6月，西南房地产开发公司通过竞拍拍得了A块,例,2,：,2017,年,3,月,该地块占地面积,8,万平方米，总建筑面积为,20,万平方米。整体项目分为商业区、,普通,住宅区和别墅区三个区域，具体经济技术指标如下,：,（,1,）商业区：总占地面积,2,万平方米，开发产品为三层裙楼为商场和,七,层写字楼，总建筑面积,l0,万平方米，其中：裙楼建筑面积,3,万平方米，写字楼建筑面积,7,万平方米。,（,2,）,普通,住宅区：占地面积,4,万平方米，建筑面积,8,万平方米,。,（,3,）别墅区：占地面积,2,万平方米，建筑面积,2,万平方米,。,四、成本费用的归集与分配,例2：2017年3月该地块占地面积8万平方米，总建筑面积为2,借：开发成本,-,裙楼,-,土地征用及拆迁补偿费,-,土地,征用费,22,500,000,开发成本,-,写字楼,-,土地征用及拆迁补偿费,-,土地,征用费,52,500,000,开发成本,-,住宅,-,土地征用及拆迁补偿费,-,土地,征用费,150,000,000,开发成本,-,别墅,-,土地征用及拆迁补偿费,-,土地,征用费,75,000,000,贷：开发成本,-,土地征用及拆迁补偿费,-,土地出让金,-,待分摊,成本,300,000,000,四、成本费用的归集与分配,借：开发成本-裙楼-土地征用及拆迁补偿费-土地征用费,层高系数建筑面积法：,对同一项目中既包含住宅，又包含其他类型房产的，可以采,用“层高系数建筑面积分摊法”作为成本分摊的计算方法。,（,1,）计算层高系数,在纳税人同一项目（包含不同类型房地产）中，选取住宅层,高为基数，设定为,1,；层高低于住宅的，以,1,为系数；其他的,用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层,高之比，计算出其层高系数。,某类型用房层高系数,=,该类型用房层高,/,住宅层高,层高系数建筑面积法,层高系数建筑面积法： 层高系数建筑面积法,（,2,）计算层高系数面积,总层高系数面积,=,（某类型用房层高系数,某类型用房可,售建筑面积）,某类型用房已售部分的层高系数面积,=,某类型用房层高系数,某类型用房已售建筑面积,（,3,）计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本,=,房地产开发总成本,/,总层高系数面积,某类型用房已售部,分的层高系数面积,层高系数建筑面积法,（2）计算层高系数面积 层高系数建筑面积法,1,、,南宁市地方税务局关于土地增值税清算若干政策问题的通知,（南地税发,【2008】221,号）,2,、,福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知,（,榕地税发,【2008】108,号）,3,、,福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知,（闽地税发,【2008】64,号）,4,、,河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答,层高系数建筑面积法,1、南宁市地方税务局关于土地增值税清算若干政策问题的通知,42,四、成本费用的归集与分配,3,、开发项目的成本核算与科目设置,开发成本下设一级科目,成本科目代码,成本科目名称,4301.401,土地费用,4301.402,前期工程费,4301.403,建安工程费,4301.404,社区管网工程费,4301.405,园林环境工程费,4301.406,公共配套设施费,4301.407,开发间接费,4301.409,财务费用（资本化利息费用）,4301.411,不可预见费,42四、成本费用的归集与分配 3、开发项目的成本核,43,四、成本费用的归集与分配,4301.401,土地费用的归集,注：其他土地费用含交易服务费、土地登记费、土地评估费、用途变更费；宗地测绘费等。,成本科目代码,成本科目名称,备 注,4301.401.01,土地价款,4301.401.02,土地出让契税,出让地价或评估地价的,4%,4301.401.03,其他土地费用,4301.401.04,征地补偿费,4301.401.05,拆迁补偿费,4301.401.06,征地规费,43四、成本费用的归集与分配 4301.401 土地费用的归,44,四、成本费用的归集与分配,土地费用的分配,根据,国家税务总局关于印发,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,的通知,（国税发,【,2009,】,31,号）第三十条的规定，土地成本一般占地面积法进行分配，如果确需结合其他方法进行分配，应商税务机关同意。,能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入商品房的成本核算对 象中；,如果分不清成本核算对象，可先进行归集，然后再在有关成本核算对象间按占地面积分配；,通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。,注意：成本分配方法有多种。,44四、成本费用的归集与分配土地费用的分配,45,四、成本费用的归集与分配,（,1,）先按小区的占地面积将土地成本分配到各组团；,（,2,）再将分配到各组团内的土地成本，按组团内房 屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；,（,3,）然后将分配到组团内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的开发成本；,（,4,）房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。,45四、成本费用的归集与分配（1）先按小区的占地面积将土地成,46,四、成本费用的归集与分配,4301.402,前期工程费（开发前期准备费）,注：规划设计费中包括项目策划与方案招标、规划设计、设计审查、模型、动画等。,领照规费中包括市政公用基础设施配套费、新建房屋白蚁防治费、人防建设费、城市规划设计收费、规划服务费、教育增容费、发展新型墙体材料专项用费、散装水泥专项资金等。,成本科目代码,成本科目名称,备 注,4301.402.01,勘察测量费,4301.402.01.01,勘察,包括普勘、详勘,4301.402.01.02,测量,包括地形图、管线；工程放线定位,4301.402.02,规划设计费,4301.402.03,建设规费,4301.402.03.01,领照规费,4301.402.03.02,增容费,自来水管网建设费、双电源供电贴费,46四、成本费用的归集与分配 4301.402 前,47,四、成本费用的归集与分配,4301.402,前期工程费（续）,成本科目代码,成本科目名称,备 注,4301.402.04,施工准备费,4301.402.04.01,三通一平费,4301.402.04.02,临时设施费,注：三通一平费中包括临时道路、临时用水、临时用电、市政管线迁移费、场地平整费等。,临时设施费中包括临时办公室、临时围墙、围板、售楼处及临时样板房、临时场地占用费等,。,4301.403,建安工程费（主体建筑工程费）,注：工程桩甲供材中包括钢筋、水泥、商品砼、预制桩、型材、型钢、其他材料等。,47四、成本费用的归集与分配 4301.402 前,48,四、成本费用的归集与分配,成本科目代码,成本科目名称,备 注,4301.403.04,土石方工程,包括排水费、轻型井点、沉井等降水费,4301.403.05,主体工程及粗装修,包括非集中建设的小区配套人防、车库地下室,4301.403.05.01,一般土建工程,4301.403.05.02,一般安装工程,4301.403.05.04,一般建安工程材差,4301.403.08,专项土建工程,4301.403.09,专项安装工程,4301.403.12,精装修工程,有精装修，但不包括在土建合同或土建定额的项目,4301.403.18,样板房,4301.403,建安工程费,（续）,48四、成本费用的归集与分配成本科目代码成本科目名称 备,49,四、成本费用的归集与分配,4301.403,建安工程费,（续）,【,注,】,：专项土建工程指建筑物以内，且由甲方独立发包的专项工程：一是不在土建单位合同中，又不属装饰工程的由特殊项目。如坡道雨棚、屋顶构架，非小区共有的屋顶花园、屋面球场等；二是包含在土建单位合同中，而实际操作时又单独发包的项目。如：防水、保温、防腐、防酸工程、特殊地面、跃层楼梯等。,专项安装工程中包括消防设备与器材及工程安装费、空调通风采暖设备、主材及工程费、室内燃气工程费、电梯设备及其安装费等。,【,注,】,：精装修工程中包括外墙精装饰材及施工费 、公共部位精装饰材及施工费、户内精装材设及施工费、商铺精装材设及施工费架空层精装材设及施工费等。,49四、成本费用的归集与分配 4301.403 建安工,50,四、成本费用的归集与分配,4301.404,社区管网工程费,成本科目代码,成本科目名称,备 注,4301.404.01,室外给水系统工程,4301.404.02,室外雨污水系统工程,4301.404.04,室外燃气系统工程,按户外,800,元,/,米收取,4301.404.06,室外供、配电系统工程,4301.404.08,室外消防管网工程,4301.404.10,室外智能化系统工程,小区停车系统、电子巡更系统、围墙监控系统等；,4301.404.12,小区路灯系统,4301.404.16,其他工程,4301.404.20,甲,/,直供设备主材,50四、成本费用的归集与分配 4301.404 社区管,51,四、成本费用的归集与分配,4301.405,园林环境工程费,成本科目代码,成本科目名称,备 注,4301.405.01,环境设计费,4301.405.02,绿化工程费,区内、区外绿化支出,4301.405.03,园建工程费,包括园林的道路、广场、建筑小品、雕塑、喷泉土建等,4301.405.05,围墙建设费,4301.405.07,小区道路费,含小区正式的大门、围栏；室外挡土墙等,4301.405.11,室外零星工程,包括背景音乐、各种指示牌、标识牌、示意图等,4301.405.15,室外配套设施与器材,包括室外的体育器材、游乐设施、园艺小品的成品雕塑、信报箱及雨棚等,51四、成本费用的归集与分配 4301.405 园林环,52,四、成本费用的归集与分配,4301.406,公共配套设施费,成本科目代码,成本科目名称,备 注,4301.406.01,社区中心,包括文化、体育、卫生、商业、金融、行政管理、社区服务等,4301.406.03,幼儿园,4301.406.04,学校,4301.406.06,人防及车库工程,小区集中建设配套人防地下室、车库,4301.406.08,物业管理设施,含独立的物业管理建筑物、岗亭等,4301.406.11,污水泵站,4301.406.12,垃圾收集站,4301.406.13,环卫作息和工具房,4301.406.18,其他设施,含游泳池、邮局、车站；室外的各类球场、车蓬等,52四、成本费用的归集与分配4301.406 公共配套,53,四、成本费用的归集与分配,4301.407,开发间接费,成本科目代码,成本科目名称,备 注,4301.407.01,工程监理费,总投资的,1.2,2.5,4301.407.02,预算编审费,4301.407.03,工程质检检测费,4301.407.06,技术服务费,4301.407.08,施工水电费,4301.407.11,物业管理费,4301.407.12,办公费用,4301.407.013,工资薪金,4301.407.20,其他,53四、成本费用的归集与分配 4301.407 开发间接,54,四、成本费用的归集与分配,4301.409,资本化借款费用,（,1,）借款费用资本化的期限：自开发投入日起至完工交付日止的借款费用可资本化，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内；,（,2,）可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失等借款费用，但不包括借款手续费及佣金；,（,3,）可确定借款用途并专款专用于某特定开发项目的，可将借款费用直接计入受益的开发项目；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各开发项目间分摊。,54四、成本费用的归集与分配4301.409 资本化借款,55,成本费用归集与分配疑难问题,1.,同一成本项目与核算对象的对应关系、同一施工建设单位发生不同的成本项目的分类核算问题,同一成本项目与核算对象的对应关系问题主要是指一项工程包括不同的核算对象、不同的物业，如住宅楼或办公楼底屋是商业，同时又有装璜；公共配套设施和商品房由一个单位施工等；同一施工建设单位发生不同的成本项目的分类核算问题主要是指一个施工单位同时做了多项工程，如小区内道路和排水排污工程，主体建筑工程和周边（屋前后）室外工程。会计处理上往往先将它们作为一作整体进行归集，然后借助工程预算和工程决算来进行归类和分配。,55 成本费用归集与分配疑难问题1.同一成本项目与核算对象,56,2.,同一开发小区不同类别物业公共成本分摊标准问题,主要是指一个开发项目同时存在多种不同类别的物业，如多层、（小）高层、高级公寓、别墅、商业、办公等物业时，由于其建设标准、配套标准、销售价格等不一致，其对公共成本、公共设施的投资、受益程度也不一样，如园林环境、供电、配套设施等，都是按小区规划实施。但要正确鉴定其受益程度几乎是不可能的。,对差异大的且能够区分的部分，如高级公寓建筑范围（组团、期）的园林环境，要求有单独合同、单独核算；可以按一定的配套的数量进行分配的，也可要求进行分析后合理分配，如电力工程设备费等可以按各组团的供电量大小进行分配。但对于公共设施、公共园林环境等则只能按一定标准平均分配。,成本费用归集与分配疑难问题,562.同一开发小区不同类别物业公共成本分摊标准问题 成本,57,3.,地下（人防）车库成本的归集和分摊问题,（,1,）为解决停车难问题和人防标准提高，规划方案对地下车库的配套标准很高，面积大，投资巨大，也是有些开发商宁愿牺牲小区部分品质也要有力求少建地下车库的原因。,（,2,）地下车库往往和地上建筑相连，成本难以划分。如桩基工程、土方工程、预应力工程、结构工程等等。,（,3,）不同类别物业地下车库的配套标准也不一致。,（,4,）地下室往往集中建设，多屋住宅下面不一定建地下室。,（,5,）地下车库都有人防功能，其中又分,6,级和,6B,级人防建设标准要求。,成本费用归集与分配疑难问题,573.地下（人防）车库成本的归集和分摊问题 成本费用归集,58,（,6,）由于结构原因，地下室梁柱多，较多的地下面积不可利用。,（,7,）,6,级人防地下车库一般不可出售但可出租。,（,8,）销售数量难以确定，销售困难，大多数情况大量成本不能弥补。,（,9,）租金和成本相比很低。,地下（人防）车库成本的归集和分摊，始终是房地产开发企业会计核算的难点问题，税务机关以要求必须核算其成本。,地下（人防）车库成本的归集和分摊掌握下列原则：,a.,分摊不可售地下（人防）车库面积的成本；,b.,体现成本补偿原则。,成本费用归集与分配疑难问题,58（6）由于结构原因，地下室梁柱多，较多的地下面积不可利用,59,【,案例,】,某小区按规划要求建设一个地下车库,30,000,平方,米,总投资预算为,8,400,万元，可划分停车位,800,个，每个,停车位售价为,88,800,元。据此，从会计核算角度分析：,a.,可售车位,800,个；,b.,每个车位成本不应超过,74400,元,74400=88800/,（,1+11%,）,*,（,1-,土地增值税,2%-,经营管理费,5%,）,c.,地下车库应分摊的成本为：,（,8400-800*74400/10000,）,=2448,（万元）,每个车位还需分摊的成本,=2448/800=3.06,（万元）,成本费用归集与分配疑难问题,59【案例】某小区按规划要求建设一个地下车库30,000平方,60,4.,小区外成本的处理问题,主要可能有市政配套设施，如供水、供电、供气、学校等,配套设施，还有可能存在的是附属征地开发条件。,成本费用归集与分配疑难问题,604.小区外成本的处理问题 成本费用归集与分配疑难问题,61,5.,甲供材料及其材料差价的核算问题,房地产开发项目材料核算的特点比较特殊。,材料计价：由于房地产开发公司主要材料一般没有库存，其材料核算一般采用实际成本法；,出库入库核算：材料管理部门根据材料采购计划、采购申请单、材料验收单、入库单及相关领导授权办理材料入库手续、付款申请手续等，会计上借记“库存材料”；,会计部门根据有效的材料领用单据贷记“库存材料”，并借记相关的成本费用科目。很多情况往往是一边入库一边出库，入库出库手续同时办理,。,成本费用归集与分配疑难问题,615.甲供材料及其材料差价的核算问题 成本费用归集与分配,62,材料差价的结算：施工单位领用的材料往往和工程项目中标标书的定额数量不一致，就是所谓的材料“超供”和“欠供”，这就要进行材料“超供”和“欠供”数量和金额（材料差价）的结算，多退少补。计算其方法有两种。,【,案例,】,：工程合同造价决算,1000,万元，其中甲供钢材,280,万元，预算数量,1000,吨，预算价格,2800,元,/,吨，实际供应数量,1010,吨，实际采购价格,3800,元,/,吨，则材差为超（,+,）,3.8,万元,（,1010-1000,）,*3800,，应付工程款,716.20,万元（,1000-280-3.8,）。,另一种计算方法：从合同造价决算中扣除实际供应数量的预算价格，即,282.80,万元（,1010*2800,），然后计算超欠供数量的实际采购价格与预算价格的差价，即,1,万元,10*,（,3800-2800,）,，应付工程款,716.20,万元（,1000-282.8-1,）。,成本费用归集与分配疑难问题,62 材料差价的结算：施工单位领用的材料往往和工程项目中,63,建筑材料甲供或乙供，增值税抵扣引发采购权之争,“营改增”后，甲方和乙方谁采购材料，谁将抵扣税款。但能抵扣税款并不意味着税负一定会降低。,建筑、房地产业的增值税税率为,11%,，那么采购,17%,、,13%,税率的货物，将获得,6%,、,2%,的税差收益；采购,6%,税率、,3%,税率的货物、服务，将形成,5%,、,8%,的税差损失；采购,11%,税率的货物、服务，进项税额与销项税额将维持平衡。,成本费用归集与分配疑难问题,63 建筑材料甲供或乙供，增值税抵扣引发采购权之争 成本,64,五、开发产品成本的结转,理论上非常简单，会计上表现为“开发成本” 科目转为“开发产品”科目。在实际工作中，必须考虑以下问题：,1.,开发成本的明细科目很多，同样产品成本的构成项目也很多，都从明细科目结转开发产品成本缺乏可操作性；,2.,开发产品完工交付时，工程竣工决算并未全部完成，得不到开发产品的实际成本；,3.,要尽可能保持成本核算科目实际发生金额的连续，方便查询、对账、分析。,例如：,2016,年,12,月,31,日，规划设计费结转开发产品成本前的余额为,2000,万元，本期需结转,500,万元记入开发产品，若直接减记规划设计费，则余额为,1500,万元，经过一段时间后，若想查询规划设计费支付的金额，则从余额中已经无法得到，经过多次结转长时间后更是如此。预付工程款项目要特别引起重视，结算时特别容易出现少扣预付款的情况。,为此，在实际工作中，往往在开发成本二级科目中设置专门用于结转开发产品成本的科目，已发生完毕的成本项目按实际成本分摊结转，未发生完毕的成本项目按预算成本分摊结转。,64五、开发产品成本的结转 理论上非常简单，会计上表现,65,六、土地增值税清算成本扣除问题,1.,关于清算条件。国税发,200991,号文件第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：,（,1,）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；,（,2,）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；,（,3,）直接转让土地使用权的。,（,4,）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在,85%,以上，或该比例虽未超过,85%,，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；,（,5,）取得销售（预售）许可证满,3,年仍未销售完毕的；,（,6,）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；,（,7,）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。,65六、土地增值税清算成本扣除问题1.关于清算条件。国税发,66,六、土地增值税清算成本扣除问题,问题出现在分期开发、分期清算。国税发,【,2009,】,91,号文第三十七条规定：房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对于比较大的项目，其首期开发项目，又达到清算条件的，可能出现增值额为负的情况。原因分析如下：,（,1,）为了平衡开发资金，以优惠价格甚至低价销售；,（,2,）配套设施未建设或正在建设之中；,（,3,）园林环境、小区管网等公共成本未完全发生；,（,4,）本期的配套设施和整个小区的配套设施不成比例等。,66六、土地增值税清算成本扣除问题 问题出现在分期开发,67,六、土地增值税清算成本扣除问题,2.,关于预提费用,国税发,200931,号文件,关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知,第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应是实际发生的成本，即：,（,1,）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的,10%.,（,2,）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。,67六、土地增值税清算成本扣除问题2.关于预提费用,68,六、土地增值税清算成本扣除问题,（,3,）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,以上是房地产开发经营业务企业所得税处理办法，但对土地增值税却没有相关规定，国税发,200991,号文第二十一条规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭证的不息得扣除，即扣除项目必须同时满足取得符合规定的凭证，并且已经支付款项。只对房地产开发企业未支付的质保金，明确规定在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质保金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。由于在土地增值税清算过程中不能合理预提相应成本，给房地产公司带来很大负担。其主要原因源于以下几种情况：,68六、土地增值税清算成本扣除问题（3）应向政府上交但尚未上,69,六、土地增值税清算成本扣除问题,（,1,）工程施工进度快于工程款支付进度；,（,2,）商品房单体工程进度一般快于室外工程及配套工程进度；,（,3,）工程决算在工程竣工后较长时间才能完成；,（,4,）涉及的金额较大，给企业造成重大负担；,69六、土地增值税清算成本扣除问题（1）工程施工进度快于工程,70,六、土地增值税清算成本扣除问题,3.,关于开发费用,土地增值税暂行条例实施细则,第七条第三项规定和国家税务总局,关于土地增值税清算有关问题的通知,（国税函,2010220,号，明确对开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，开发费用按,“,取得土地使用权所支付的金额,”,与,“,房地产开发成本,”,金额之和的,10%,以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照,“,取得土地使用权所支付的金额,”,与,“,房地产开发成本,”,金额之和的,5%,以内计算扣除。,70六、土地增值税清算成本扣除问题3.关于开发费用,71,六、土地增值税清算成本扣除问题,（国税函,2010220,号）进一步明确，全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法计算扣除。具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。对房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，明确其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种扣除办法。而对已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时，要求应调整至财务费用中计算扣除。而实际情况是：,（,1,）开发项目有建设周期，资金的使用也有周期，银行贷款若贷款项目专用，会造成资金的极大浪费。因此，项目贷款取得的资金是统筹使用的。而利息的记入是以资金占用为基础的，把一笔项目贷款的利息全部记入该项目反而是不合理的。而税务部门认可的“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的”，往往指的是专款专用。,71六、土地增值税清算成本扣除问题 （国税函2010,72,六、土地增值税清算成本扣除问题,（,2,）对于大中型房地产开发公司，资金来源会存在多种渠道，“对房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，明确其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种扣除办法。”税务部门又往往理解成只能来源于金融机构借款，才符合据实扣除条件。,（,3,）在从紧货币政策时期，贷款利率普遍高于基准利率，“最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”，对“同类同期贷款利率”税务部门又往往理解成同类同期贷款基准利率。实际上在当前两者的差别巨大。,72六、土地增值税清算成本扣除问题（2）对于大中型房地产开发,73,六、土地增值税清算成本扣除问题,（,4,）上述情况在土地增值税汇算时是“项目利息不能分清”，只能按,5%,计算可扣除利息。但实际上项目应承担的利息往往要远远超过按,5%,计算的扣除利息。,【,案例,】,：一开发项目地价,4,亿元，开发建设投资,6,亿元，建设周期三年，银行平均贷款余额,6,亿元，期限,3,年，利率,9%,，则需支付银行利息合计,1.62,亿元，按,5%,计算扣除利息仅为,5000,万元，两者相差,1.12,亿元。,实际上，一般情况下，贷款利息要远高于已近,20,年前制定的,土地增值税暂行条例实施细则,规定的,5%,水平。,73六、土地增值税清算成本扣除问题（4）上述情况在土地增值税,74,六、土地增值税清算成本扣除问题,4.,关于配套设施问题,地下建筑的成本计算及扣除问题，是土地增值税汇算清缴中碰到的最普遍、最严重、的老大难问题。具体问题如下：,（,1,）地下建筑面积是否等同于地下车库面积，由于结构原因，地下室梁柱多，较多的地下面积不可利用；,（,2,）地下建筑成本是多少，如何分配公共成本。地下建筑往往和上部结构构成整体，成本难以区分，另一方面，该如何给地下建筑分摊公共成本，如园林环境、社区管网等，可能有点关系，但关系又不大；,（,3,）若想移交地下人防建筑，很多地区又没有相应的移交办法，即移交不了；,（,4,）由于对地下建筑的规划要求高、面积大、且土建成本相对较高；,（,5,）业主往往愿意买车，但不愿意买车位，销售困难；,（,6,）地下建筑的成本计算确认及扣除问题无论对土地增值税还是所得税都会产生重大影响。,74六、土地增值税清算成本扣除问题4.关于配套设施问题,75,六、土地增值税清算成本扣除问题,5.,关于成本限额问题，指的是在土地增值税汇算清缴时对房地产开发建筑成本的确认问题，具体是指建筑安装成本高于参考值，税务部门提出一个成本限额。具体问题：,（,1,）参考值怎么制定的，是否合理，实际上就是各年、各成本项目参考值是基本合理的，但要计算出成本金额也是非常复杂的，需要非常专业人员进行计算；,（,2,）由于规划设计的个性化，各开发公司对成本的管理和质量的要求不一样，同类的同时建设的建筑成本差异也会较大，差异小的只是钢筋混泥土而已；,（,3,）有的成本限额非常不合理；,（,4,）市场化的房地产市场优质优价，已在增值额中体现；,（,5,）成本审核的重点应是是否虚列成本、关联交易、利润转移而不是所谓的限一个成本。,75六、土地增值税清算成本扣除问题5.关于成本限额问题，指的,第,3,讲,“营改增”新政（六）,进项税额抵扣,第 3 讲 “营改增”新政（六）,2024/11/19,77,准予抵扣的进项税额,1.,准予从销项税额中抵扣的进项税额,（,1,）增值税专用发票上注明的增值税额；,（,2,）海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额；,（,3,）农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和,13%,的扣除率计算进项税额。,（,4,）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。,2023/9/3077准予抵扣的进项税额 1.准予从销,2024/11/19,78,准予抵扣的进项税额,2.,准予抵扣的不动产进项税额,（,1,）适用一般计税方法的试点纳税人，,2016,年,5,月,1,日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者,2016,年,5,月,1,日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分,2,年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为,60%,，第二年抵扣比例为,40%,。,（,2,）一般纳税人在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可以一次性抵扣。,2023/9/3078准予抵扣的进项税额 2.准予,2024/11/19,79,【,操作细节,】,上述进项税额中，,60%,的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；,40%,的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第,13,个月从销项税额中抵扣。,纳税人,2016,年,5,月,1,日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过,50%,的，其进项税额分,2,年从销项税额中抵扣。,准予抵扣的进项税额,2023/9/3079【操作细节】准予抵扣的进项税额,2024/11/19,80,【,操作细节,】,1.,从销项税额中抵扣进项税额，应取得,2016,年,5,月,1,日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。,2.,分,2,年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。,【,评论,】,：增值税抵扣范围历史性扩大，抵扣政策超出社会预期。该政策不动产抵扣政策对房地产市场产生拉动效应。自此，增值税真正成为消费型增值税。,准予抵扣的进项税额,2023/9/3080【操作细节】准予抵扣的进项税额,2024/11/19,81,项目,内容,进项抵扣,购进货物,电子设备、办公设备、劳保用品、电等,17%,购进货物,图书、报,纸、,杂志、印刷品、暖气、热水等,13%,购进货物,自来水,3%、13%,取得不动产,直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得,的不,动产,11%,取得无形资产,购买技术（专利技术、非专利技术）、商标权、著作权、经营权、代理权等。,6%,电信业,基础电信服务（如：电话费）,11%,增值电信服务（如：短信、彩信、移动数据流量）,6%,建筑服务,工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务等,11%,各项经济业务的可抵扣进项税率,2023/9/3081项目内容进项抵扣购进货物电子设备、办公,2024/