三、开发流程

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,三、开 发 流 程,三、开发,流,流程,1.市场条件判断,2.项目位置选择,1.确定开发方案,2.编制可行性研究报告,1.办理建设用地规划许可证,2.领取国有土地使用证,1.领取建设工程规划许可证,2.领取建设工程施工许可证,1.招标:寻找施工单位,3.开工建设,1.领取商品房销售许可证,选 址,立 项,取得土地,规划设计,开工建设,竣工验收,建,设,用,地,规,划,许,可,证,三、开发,流,流程,房地产开,发,发流程可,以,以用“五,证,证”的取,得,得来贯穿,商,品,房,销,售,许,可,证,建,筑,工,程,施,工,许,可,证,建,设,工,程,规,划,许,可,证,国,有,土,地,使,用,证,一,二,三,四,五,图片暂缺,三、开发,流,流程,证件解释,建设用,地,地规划许,可,可证,是建设单,位,位在向土,地,地管理部,门,门申请征用,、,、划拨土,地,地前，经城市,规,规划行政,主,主管部门,确,确认建设,项,项目位置,和,和范围符,合,合城市规,划,划的法定,凭,凭证，是,建,建设单位,用,用地的法,律,律凭证。,国有土,地,地使用证,是证明土,地,地使用者(单位或,个,个人)使,用,用国有土,地,地的法律,凭,凭证，受,法,法律保护,。,。,规划局,建设项目选址意见书,国土局,土地挂牌拍卖手续,地震局,建设工程抗震设防要求审批,环保局,建设项目环境保护审批,其他相关部门,（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）,申报材料：,1、机构代码证副本、代码（首次申报）；,2、申请表；,3、意向性批文、项目建议书或选址申请；,4、现势原件地形图2份；,5、其它相关材料；,申报材料：,提供计委、规划、土地部门相关审批材料,申报材料：,1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的环境影响报告表5份及其软盘,2、建设项目排放污染物指标申请表、建设项目环境保护审批登记表及其软盘,3、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单,申报材料：,1、机构代码证副本、代码（首次申报）；,2、申请表；,3、项目有效批准文件；,4、选址意见书复印件（含附图）；,5、已批总平面方案；,6、现势原件地形图3份；,7、其它相关材料；,选 址,立 项,取得土地,规划设计,开工建设,竣工验收,三、开发,流,流程,开发商,选址、立,项,项,国土局,国有土地使用证,计委,项目建议书，可研报告,规划局,建设用地规划许可证,三、开发,流,流程,证件解释,建设工,程,程规划许,可,可证,是有关建,设,设工程符,合,合城市规,划,划要求的,法,法律凭证,，,，是建设,单,单位建设,工,工程的法,律,律凭证，,是,是建设活,动,动中接受,监,监督检查,时,时的法定,依,依据。没有此证,的,的建设单,位,位，其工,程,程建筑是,违,违章建筑,，,，不能领,取,取房地产,权,权属证件。,建筑工,程,程施工许,可,可证,(建筑工,程,程开工证)是建筑,施,施工单位,符,符合各种,施,施工条件,、,、允许开,工,工的批准,文,文件，是,建,建设单位,进,进行工程,施,施工的法,律,律凭证，,也,也是房屋,权,权属登记,的,的主要依,据,据之一。,气象局,防雷工程设计审批,人防办,人防工程建设项目技术审批,其他相关部门,（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）,申报材料,1、申请报告（已批可行性研究项目）,2、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制）,3、其他文件,申报材料,1、XX省建筑工程施工图设计审查报审表（一式三份）,2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）,3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）,4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续,5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料,6、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送,7、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料,申报材料,1、机构代码证副本、代码（首次申报）；,2、申请表；,3、项目的有效批准文件；,4、有效的土地权属证明；,5、现势原件地形图1份（市政现势管线图）；,6、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；,7、全套施工图；,8、其它相关材料。,三、开发,流,流程,申报材料,1、申请报告,2、建设项目计划,3、经规划部门批准的总平面规划图,4、项目建筑方案,5、工程地质勘察报告,申报材料,1、建设单位申报表,2、建设项目总平面图,3、设计说明（包括分类依据）,4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，天面防雷平面图，防雷施工大样图）,5、高层建筑防侧击雷措施及说明,6、电气施工说明及总配电图,7、防雷产品的说明及有关证件,8、施工资质证，焊工证（复印件2份）,9、接地系统图（复印件2份）,申报材料,1、建筑工程施工许可证申请表；,2、建筑施工合同文本；,3、建筑工程招标文件；,4、施工单位中标通知书；,5、建设工程会办单；,6、质量、安全、监理手续；,7、工程上缴规费清单；,8、建设资金落实证明；,9、拆迁许可证,10、施工险缴费单,11、外地施工企业准予进淮备案许可证,选 址,立 项,取得土地,规划设计,开工建设,竣工验收,规划局,建设用地规划许可证,规划局,建设工程设计方案评审,计委,初步设计方案,建设局,施工图,设计审查,规划局,建设工程规划许可证,建设局,建设工程施工许可证,图片暂缺,证件解释,商品房,销,销售(预,售,售)许可,证,证,是市、县,人,人民政府,房,房地产行,政,政管理部,门,门允许房,地,地产开发,企,企业销售,商,商品房的,批,批准文件,。,。,建设局,建筑工程施工许可证,计委,开工报告审批,房管局,商品房预销售许可证,申报材料,1、申请表（按要求填写）,2、规划部门、国土部门相关手续,3、初步设计批文,4、项目法人及负责人材料,5、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目）,6、执行招投法相关材料（总投资50万元以上项目）,7、监理制实施相关材料,申报材料,1、商品房销售申请书,2、营业执照、法定代表人身份证明,3、资质等级证书,4、立项批文,5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证,6、国有土地使用证,7、施工许可证,8、建设项目总规划图、销售房平面图,9、建设工程投资及工程进度状况证明,10、白蚁防治合同,11、商品房预售价格审核报告,12、物业管理方案,13、商品房预售方案,14、项目手册实施情况,15、其他材料,选 址,立 项,取得土地,规划设计,开工建设,竣工验收,三、开发,流,流程,三、开发,流,流程,立,项,项,开工建设,规划设计,取得土地,选,址,址,竣工验收,人,目的,事,提交文件,开发商,寻找可以投资的地块,1.市场条件判断,2.地块位置寻找,投资分析报告,本阶段,如,如果需要,寻,寻找合作,伙,伙伴,则,需,需要签定,合,合作意向,协议及,合,合同书,市场前期,判,判断只是,宏,宏观方面,的,的粗略判,断,断,仅从,所,所在区域,的,的市场供,求,求与潜力,进,进行判断,需要提交文件为:,项目建议书,可行性研究报告,开发商,三、开发流程,立,项,项,开工建设,规划设计,取得土地,选,址,址,竣工验收,人,目的,事,向政府提交文件,开发商,取得项目开发经营权,1.投资分析,2.编制项目建议书,3.编制可行性研究报告,4.进行项目方案概念设计,项目建议书,可行性研究报告,涉及部门分别为:,计委,规划局,建委,三、开发流程,立,项,项,开工建设,规划设计,取得土地,选,址,址,竣工验收,人,目的,事,向政府提交文件,开发商,取得土地开发与使用权,1.取得建设用地规划许可证,2.取得国有土地使用证,1.建设用地规划许可证规定提交文件,2.国有土地使用证规定提交文件,办理建设用地,规,规划许可证:,需准备文件如下,：,：,立项批复,建设项目规划审,批,批表,市政府征地批复,用地钉桩成果,按规划意见书要,求,求取得的有关协,议,议及批复文件,审定设计方案通,知,知书,三、开发流程,立,项,项,开工建设,规划设计,取得土地,选,址,址,竣工验收,办理国有土地,使,使用证:,需准备文件如下,：,：,立项批复,办理土地出让手,续,续申请,审定设计方案通,知,知书,土地评估报告原,件,件,出让合同附图，,一,一式五份，附图,为,为：钉桩图,或审计设计方案,通,通知书附图，原,土,土地方国有土地,使用证附图（加,盖,盖双方公章）,建设用地规划,许,许可证及钉桩,成,成果通知单,建筑面积与用途,说,说明书,加盖工商部门备,案,案章的营业执照,复,复印件,建设用地批准,书,书或原用地单,位,位的国有,土地使用证、,房屋所有权证,、国有土地权,属,属,来源证明文件（,原,原件）,与原用地方签定,的,的土地使用权及,地,地上物补偿,协议、联建协议,及,及相关文件,房地产开发企业,资,资质证书等,三、开发流程,立,项,项,开工建设,规划设计,取得土地,选,址,址,竣工验收,人,目的,事,向政府提交文件,开发商,项目方案满足市场需要和政府要求,1.项目方案设计,2.项目方案审批,3领取建设工程规划许可证,项目设计方案,办理建设工程,规,规划许可证:,需准备文件如下,：,：,供电、给水、市,政,政、燃气电力等,部,部门意见,建设项目规划审,批,批报表,审定设计方案,建筑工程施工设,计,计图纸,工程档案登记证,明,明,按审定设计方案,要,要求取得的,协议通知书,三、开发流程,立,项,项,开工建设,规划设计,取得土地,选,址,址,竣工验收,人,目的,事,向政府提交文件,开发商,找到符合条件施工队,开发建设,1.施工队招标,2.领取建筑工程施工许可证,项目设计方案,办理国有土地,使,使用证:,需准备文件如下,：,：,建筑工程施工许,可,可申请表一式两,份,份,建设用地规划,许,许可证及附件,建设工程规划,许,许可证及附件,施工图纸设计文,件,件审查通知书,经过备案的施工,合,合同,监理单位中标通,知,知书,项目建设资金落,实,实证明,年度施工计划,人防工程备案通,知,知书,园林局伐移树木,批,批准文件,四源费统一收费,凭,凭证,质量监督通知书,安全监督通知书,建筑节能新型墙,体,体收费凭证,统计局登记通知,三、开发流程,立,项,项,开工建设,规划设计,取得土地,选,址,址,竣工验收,人,目的,事,向政府提交文件,开发商,完成建造,出售,回收资金及获利,1.建设项目,2.工程验收,之前取得的所有证,办理商品房销,售,售（预售）许可,证,证:,需准备文件如下,：,：,年度施工计划,施工合同,地名办批复,物业管理公约批,复,复,临时国有土地使,用,用证，国有土地,使,使用权出让合同,，,，出让金缴纳证,明,明,建设工程规划许,可,可证,建筑工程施工许,可,可证,销售（预售）房,价,价监管协议书，,投,投资总额达35%以上的证明材,料,料,销售（预售）商,品,品房面积测量报,告,告和分摊部位的,说,说明，各层平面,图,图,市政府征地的批,复,复,销售（预售）商,品,品房图，装修标,准,准和设备简介等,三、开发流程,总 结,1.房地产开发,过,过程中所涉及的,部,部门有:,计委、规划局、,国,国土局、建设局,、,、环保局、人防,办,办、气象局、房,管,管局等,2.房地产开发,过,过程中从政府部,门,门取得的主要证,件,件有:,建设用地规划,许,许可证、国,有,有土地使用证,、,、建设工程规,划,划许可证、,建,建设工程施工许,可,可证、商品,房,房销售(预售),许,许可证,3.房地产开发,过,过程中从开发商,应,应提供的主要文,件,件有:,项目建议书,、,、立项报告,、,、可行性研究,报,报告、设计,方,方案送审书、,施工图等以,及,及各相关部门的,批,批文,