房地产开发流程及节点控制

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,房地产开发流程及节点控制,主讲人：qiuhong,11/19/2024,1,引,言,言,索,克,克,置,置,业,业,从,从,成,成,立,立,之,之,初,初,到,到,现,现,在,在,，,，,从,从,寻,寻,找,找,项,项,目,目,到,到,目,目,前,前,两,个,个,项,项,目,目,已,已,全,全,部,部,展,展,开,开,，,，,直,直,至,至,土,土,地,地,储,储,备,备,、,、,新,新,项,项,目,目,合,合,同,同,的,的,签,订,订,让,让,我,我,们,们,看,看,到,到,了,了,一,一,个,个,又,又,一,一,个,个,希,希,望,望,，,，,并,并,由,由,此,此,可,可,预,预,见,公,公,司,司,辉,辉,煌,煌,的,的,前,前,景,景,，,，,然,然,，,，,要,要,实,实,现,现,我,我,们,们,索,索,克,克,公,公,司,司,既,既,定,定,的,的,战,略,略,目,目,标,标,，,，,创,创,“,“,百,百,年,年,老,老,店,店,”,”,，,，,还,还,需,需,要,要,我,我,们,们,全,全,体,体,索,索,克,克,人,人,共,共,同,努,努,力,力,！,！,战,战,术,术,战,战,略,略,、,、,规,规,章,章,制,制,度,度,如,如,果,果,不,不,去,去,一,一,步,步,一,一,步,步,实,实,施,施,，,，,那,么,么,，,，,它,它,就,就,仅,仅,仅,仅,是,是,一,一,个,个,存,存,在,在,，,，,且,且,是,是,一,一,个,个,没,没,有,有,生,生,命,命,力,力,的,的,存,在,在,。,。,为,为,了,了,让,让,我,我,们,们,的,的,战,战,略,略,目,目,标,标,生,生,动,动,活,活,泼,泼,，,，,首,首,先,先,需,需,要,要,的,的,是,所,所,有,有,索,索,克,克,人,人,对,对,全,全,面,面,系,系,统,统,的,的,专,专,业,业,技,技,术,术,知,知,识,识,的,的,熟,熟,练,练,掌,掌,握,握,。,。,让,我,我,们,们,从,从,今,今,天,天,的,的,学,学,习,习,开,开,始,始,，,，,一,一,步,步,一,一,步,步,一,一,步,步,走,走,近,近,我,我,们,们,的,的,理想！,3/10/2023,2,一、投资决策阶,段,段,1.土地（用地,、,、土地证的取得,）,）,2.市场调研,3.方案设计,4.初步设计,3/10/2023,3,投资决策阶段释,义,义,1.土,地,地寻找,、,、选择,、,、分析,、,、判断,物,物业类,型,型，,决策,3/10/2023,4,第一讲,土,土,地,地的取,得,得及操,作,作方法,1、宏,观,观调控,对,对土地,取,取得的,影,影响,8,3112,1,国,国,八,八条5,1112号文,2、土,地,地的几,种,种性质,及,及土地,使,使用年,限,限,3/10/2023,5,a.协议出让,b.招、拍、挂,c.经济适用房,用,用地,d.“城中村”,改,改造,3、郑州房,地,地产企业获,取,取土地的几,种,种模式及方,法,法,3/10/2023,6,4、“100”为界,3/10/2023,7,5、土地价,值,值的评判,物业类型,位置,性质,周边配套,规则程度,临路状况,周边可利用,环,环境（资源,）,）,地上建筑物,情,情况,安置与补偿,、,、拆迁,区域发展潜,力,力,3/10/2023,8,2.市场,调,调研、可,行,行性分析,研,研究、预,估,估重要参,数,数、初步,市,市场定位,及,及目标客,户,户群体范,围,围、中介,机,机构提介,入,入、双方,对,对市场进,行,行充分论,证,证；市场,核,核心内容,：,：,需求；,购买力,；,；容量,；,；供给,（,（竞争对,手,手）产,品,品构思（,差,差异化）,3/10/2023,9,3.方案设计包,括,括规划和单体两,方,方面设计（,期间应注意以下,几,几个方面,）,方案设计是项,目,目成功与否的转,折,折点，必须做到,：,：解读目标项目,；,；,指标；方案沟通,；,；单体沟通量。,给出设计条件,，,，比如：物业类,型,型比例、容积率,等,等相关参数。,注意：,在方案和单体设,计,计时应保持与设,计,计师沟通的积极,性,性，争取在,该阶段使其设计,出,出有价值的东西,，,，否则重新设计,时,时间上来不及。,方案构思：产,品,品的设计与开发,理,理念（方针、路,线,线政策）；研究,城,城,市的文脉，做自,己,己的特色；建筑,的,的基本要素（实,用,用、经济、美观,是,是,住宅产品设计的,基,基本原则，另外,，,，兼顾文化、空,间,间、效益等。,如何与设计院,互,互动？使设计师,从,从专业角度对项,目,目进行解读，真,正,正,了解项目差异化,，,，沟通一定要完,全,全，增加互动机,会,会，使定位更加,清,清,晰，把握定位进,行,行取舍。,测算（度的掌,握,握，对取舍内容,做,做详尽记录，以,便,便将来的经验总,结,结）,方案设计不决定,设,设计，只是一个,方,方向，需整合后,加,加以设计。,3/10/2023,10,4.初步设计，,是,是决定性的设计,，,，应充分重视规,划,划与户型。所有,需,需设,计内容必须逐项,得,得到确认，千万,不,不要欠帐，即使,有,有些内容暂时无,法,法,确定，也一定要,安,安排专人专盯，,抓,抓紧定下来。,3/10/2023,11,二、实施决,策,策阶段,施工设计,工,工程计划,招,招,投,投标,建设工程,施,施工论证,施工设计阶,段,段为23,个,个月。如果,方,方案设计与,施,施工设计是,两,两家公,司，注意两,家,家互动与沟,通,通，注意各,环,环节的交接,棒,棒工作，因,为,为此节容,易出现问题,。,。,3/10/2023,12,具体问题,项目部（参,与,与前期人员,）,）与工程人,员,员的交接棒,问,问题；,两家设计院,之,之间的交接,棒,棒问题（容,易,易漏项，成,本,本增加）,注意给施工,设,设计充分的,时,时间；,注意施工设,计,计单位的选,择,择（“人”,的,的问题）,开发商对接,人,人对结构方,面,面专业知识,理,理解的深度,和,和应用能力,；,；,3/10/2023,13,前,期,期,人,人,员,员,分,分,工,工,决,策,策,者,者,：,：,组,组,织,织,与,与,协,协,调,调,、,、,资,资,金,金,运,运,作,作,、,、,平,平,衡,衡,与,与,取,取,舍,舍,职,业,业,经,经,理,理,人,人,：,：,组,组,织,织,方,方,式,式,、,、,逻,逻,辑,辑,关,关,系,系,；,；,下,下,一,一,流,流,程,程,的,的,核,核,心,心,关,关,系,系,、,、,技,技,巧,巧,；,；,把,把,控,控,能,能,力,力,、,、,方,方,法,法,论,论,、,、,设,设,计,计,过,过,程,程,专,业,业,机,机,构,构,：,：,创,创,造,造,与,与,创,创,意,意,；,；,市,市,场,场,判,判,断,断,与,与,分,分,析,析,；,；,目,目,标,标,客,客,户,户,群,群,体,体,的,的,定,定,位,位,3/10/2023,14,第,二,二,讲,讲,评,评,价,价,楼,楼,盘,盘,的,的,基,基,本,本,原,原,则,则,1,、,、,规,规,划,划,设,设,计,计,条,条,件,件,中,中,的,的,几,几,个,个,名,名,词,词,容,积,积,率,率,覆,盖,盖,率,率,绿,化,化,率,率,建,筑,筑,密,密,度,度,人,口,口,密,密,度,度,泊车位,楼面地,价,价,进深,楼间距,控制高,度,度,退红线,距,距离,基地面,积,积、套,内,内面积,、,、建筑,面,面积,3/10/2023,15,2、评,价,价楼盘,规,规划的,基,基本原,则,则,均好性,是否达,到,到当地,目,目前同,类,类产品,的,的标准,是否实,现,现利润,最,最大化,是否与,目,目标客,户,户的真,实,实需求,相,相吻合,3/10/2023,16,3、评,价,价单体,户,户型优,劣,劣的基,本,本原则,采光情,况,况,通风,室外,景,景观,效,效果,面积,利,利用,率,率,室内,净,净高,细部,处,处理,（,（阳,台,台位,置,置、,厨,厨卫,位,位置,等,等）,功能,3/10/2023,17,4、,规,规划,与,与单,体,体之,间,间的,平,平衡,点,点分,析,析,3/10/2023,18,5、,产,产品,定,定位,与,与规,划,划单,体,体设,计,计（,包,包括,景,景观,）,）,北京,星,星河,湾,湾（,景,景观,设,设计,）,）,广州,星,星河,湾,湾（,景,景观,设,设计,）,）,鑫苑,都,市,市领,地,地（,大,大容,积,积率,）,）,北京,诚,诚品,建,建筑,（,（围,合,合）,三林,一,一名,嘉,嘉苑,深圳,金,金域,蓝,蓝湾,（,（大,容,容积,率,率、,规,规划,手,手法,）,）,星河,国,国际,（,（大,容,容积,率,率下,的,的围,合,合）,万科,（,（创,新,新与,造,造景,）,）细,部,部处,理,理,天津,泰,泰达,城,城方,案,案,茵悦,之,之声,3/10/2023,19,三、项目实,施,施阶段,营销队伍及,方,方案确定,工程管理,营,营销推广,预售,3/10/2023,20,第三讲,营,营销策划,一个好的营,销,销策划方案,应,应具备哪些,步,步骤？,3/10/2023,21,1、房地产市场,营,营销,市场营销：,在适当的时间、,适,适当的地点，以,适,适当的价格、适,当,当的信息、沟通,和,和促销手段向适,当,当的买家提供适,当,当的产品和服务,。,。,房地产的特性，,决,决定其市场营销,比,比一般商品更需,注,注重销售的前期,和,和后期。,3/10/2023,22,2、营销认识的,提,提升,市场竞争环境的,变,变化,营销的“,技,”与“,道,”,“,技,”：技术、技巧,，,，强调经验与积,累,累，熟练程度；,特,特性快、准,、,、狠,“,道,”：行事的方向,和,和方法，强调悟,性,性；学习与提升,，,，,“见树更要见森,林,林”,3/10/2023,23,3、现代营销及,核,核心,从产品、生产导,向,向,市,市场、顾,客,客,从4P（产品、,价,价格、通路、促,销,销）4C（消,费,费者的需求、获,取,取满足成本、购,买,买的方便性与沟,通,通）,单一,营,营销整合,专业营销关键：,高,高、准、广、深,、,、细、变、专,3/10/2023,24,销售技巧,详细告诉,制造压力（促,销,销、优惠）,培养感情（让,客,客户关注你）,（方法：送票,、,、音乐会、渗,透,透信息、酒会,等,等）,竞争力,心理战术,3/10/2023,25,写字,楼,楼销,售,售原,则,则,舍得,付,付出,代,代价,，,，让,不,不愿,进,进来,的,的公,司,司进,来,来,敢于,抬,抬高,门,门槛,，,，让,想,想进,来,来的,公,公司,付,付出,代,代价,进,进来,判断,方,方式,：,：需400600平,方,方米,写,写字,楼,楼的,公,公司,，,，规,模,模,在4050,人,人，,经,经营,当,当在7年,以,以上,。,。依,此,此类,推,推。,形象,地,段,段,形象,客,户,户,形象,楼,的,的形,象,象（,个,个性,）,）,环境,强,电,电,交通,及,及停,车,车,3/10/2023,26,写字,楼,楼的,需,需求,量,量：,北,北京,（,（5055,万,万平,年,）,）、,广,广州,（2030,万,万,年,年）,、,、郑,州,州（10,12万,平,平方,年,）,）,？,思考,题,题：2006,年,年底,，,，当,金,金融,业,业完,全,全放,开,开时,，,，对,郑,郑州,写,写字,楼,楼市,场,场需,求,求会,有,有多,大,大影,响,响？,生态,文,文化,型,型是,今,今后,写,写字,楼,楼发,展,展的,方,方向,3/10/202