房地产项目标准化研究课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2015年4,月,房地产项目标准化研究,2015年4月房地产项目标准化研究,产品标准化背景、前提与策略,01,02,03,04,目录,产品标准化的模块与执行手册,产品标准化的意义,产品标准化的工作建议,05,如何推进产品标准化,产品标准化背景、前提与策略01020304目录产品标准化的模,P,art,1,产品标准化背景、前提与策略,Part1产品标准化背景、前提与策略,产品标准化背景,房地产行业正逐步走向成熟。产品也由粗放竞争向标准化竞争过渡，产品标准化带给企业效率、效益和成本、工程、采购等相关领域更多的价值，,标准化是,企业,多项目开发的必然结果，是企业,发展壮大,，实现跨越式、可续续发展的必由之路。,“,标杆地产,”,企业都基本确立了自己的产品模式，并通过推行标准化产品线复制、连锁开发，在全国,“,攻城略地,”,。,要做大做强,做优,，必须进行多项目连锁开发，而形成标准化产品线是企业进行多项目开发的前提和基础。,产品标准化一旦确定，推广周期相对较长，标准化的产品不仅要满足当前城市规划和客户需求，更要满足未来可能的需求演变。,产品标准化背景 房地产行业正逐步走向成熟。产品也由,1.,成熟性：标准化的对象必须基于成熟产品，不能将不成熟的产品标准化后推广,2.,市场性：必须经过市场检验，不能只有设计师和企业满意，更该基于市场和客户的认可,4.,领先性：标准产品必须具有相对的领先性和适当的前瞻性,3.,通用性：标准化的产品必须具有通用性与延展性，以通过产品标准实现项目快速复制,产品标准化四个前提,产品标准化前提,1.成熟性：标准化的对象必须基于成熟产品，不能将不成熟的产,产品标准化策略,两种策略,规划复制“抽象理念”，设计复制“具体细节”,从“道”与“术”两层面界定标准化策略。,道,术,产品规划的,指导思想与准则,，,是指产品复制的规律理念与经验总结，如针对“产品规划”环节，由于土地,和,资源的差异化，不可能梳理“规划细则”进行直接照搬，而应从规划理念与原则这种规律法则性的东西去指导后期产品规划,。,“术”属于,产业设计模块的细则,，是标准化具体复制的对象，大多拿来即用。,产品标准化策略两种策略规划复制“抽象理念”，设计复制“具体,P,art,2,产品标准化的意义,Part2产品标准化的意义,产品标准化意义总述,目的,提升开发效率,标准化,创新,快速复制,保证操作水准均质化,减少犯错率,降低管理成本和建造成本,1.,增加产品附加值,2.,提升操作水准,标准化前,离散,标准化中,成核,标准化后,规则,产品标准化意义总述目的提升开发效率标准化创新快速复制1.增,产品标准化意义总述,途径,管理策略,管理标准化,管理创新,业务流程优化,管控体系定型化,产品创新机制,技术应用模式,业务操作,IT,化,开发效率,产品策略,产品标准化,产品创新,标准化设计,战略采购,形态,性能,结合业务流程开展,由人力资源部牵头,由子公司主导,标准化,创新,产品标准化意义总述途径管理策略管理标准化管理创新业务流程优化,未推行标准化开发模式出现的问题,开发周期较长，快速开发能力和规模开发能力较弱没有大范围推行产品标准化,1,设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多没有大范围推行产品标准化,2,项目成本“实际预测”的偏差率较大没有推行标准化的“项目成本定额”,3,组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移缺乏标准化权责体系,4,未推行标准化开发模式出现的问题开发周期较长，快速开发能力和规,未推行标准化开发模式出现的问题,制度、流程执行力差缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程,5,不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大没有标准化的操作规范,6,个人经验、能力、责任心对工作绩效影响过大没有标准化的输入、输出工作成果,7,未推行标准化开发模式出现的问题制度、流程执行力差缺乏严谨、,P,art,3,产品标准化的模块与执行手册,Part3产品标准化的模块与执行手册,产品标准化六大模块,产品标准化在于,产品成熟度、企业执行力等现实因素有效耦合,，即不能眼高手低，也要避免四钻牛角。,标杆企业产品标准化,整体强调落地,，在体系上更是务实的从六大模块去有效推进产品标准化。,标准化范本是快速,提升,房地产企业管理水平的有效捷径。随着地产行业不断成熟，竞争不断深入，标准化已是行业发展的大势所趋。,产品标准化六大模块 产品标准化在于产品成熟度、企业执行,CSWADI,产品标准化六大模块,01,02,03,04,05,06,扩初和施工图纸标准化,成本配置标准化,部品部件标准化,施工工艺标准化,产品配置标准化,稳定的战略合作方,产品标准化六大模块,CSWADI产品标准化六大模块010203040506扩初和,1.,扩初和施工图纸标准化,标杆企业对设计图纸的标准化推行到扩初和施工图，对不同地区的施工图不硬性强调标准化，给出参考施工图和做法说明，用于借鉴对比。针对“景观、会所、示范区”等，设计图纸则统一标准化到标准模块图、元素和景观节点图。,2.,产品配置标准化,产品配置从整体格局进行了标准化，具体针对各项目公司擅长的高层、叠加洋房、别墅等业态进行配置比例的约束。,3.,成本配置标准化,标准化产品针对各个成本指标和成本支出，进行一级科目的配置标准化。,产品标准化六大模块,1.扩初和施工图纸标准化 标杆企业对设计图纸的标准化,4,.,部品部件标准化,部品部件标准化是产品标准化的具体操作和整个产品标准化的基础。它的标准化程度直接影响项目成本、施工工艺和供应商管理等一系列的标准化。,5.,施工工艺标准化,房地产项目开发周期不同，施工工艺在很多方面的标准化，对加快产品建造、保证产品质量有直接支撑作用。,6.,稳定的战略合作方,整合优秀供应商并实现长期稳定合作，形成战略关系，尤其是对总包、设计以及关键分包商的长期稳定合作，这对产品标准化是最直接的支撑。,产品标准化六大模块,4.部品部件标准化 部品部件标准化是产品标准化的具体操,产品标准化落地的执行手册,通过五本执行手册实现产品设计建造的业务标准化、流程标准化和操作标准化,材料部品手册,1,合约采购手册,2,施工手册,3,成本手册,4,营销推广手册,5,产品标准化落地的执行手册通过五本执行手册实现产品设计建造的业,产品标准化落地的执行手册,现有产品,总结优化,标准扩初图,材料部品手册,针对材料部品及封样等进行规范,合约采购手册,施工手册,成本手册,营销推广手册,主要针对合约分判计划、供应商名录、指导采购价等进行规范,主要针对施工组织、工艺、工法和工程质量进行规范。,主要针对成本体系、成本明细、成本标准、成本数据库等进行规范,重点针对营销推广、,VI,标识、案名等进行规范和标准化,产品标准化落地的执行手册现有产品总结优化标准扩初图材料部品手,P,art,4,产品标准化的工作建议,Part4产品标准化的工作建议,标准化工作建议,1.,管理标准化,流程优化,标准化是工业化的基本特征,规范化执行,持续优化改进,卓越流程再造,完成全集团的业务流程优化文件成果编制；,完成集团范围内的业务流程的推广与执行,；,建立一套全集团的业务流程监控体系；,并,完成全集团的流程审核工作；,建立产品设计创新机制和新技术应用模式,；,建立业务流程持续完善保障制度和全面的业务管理创新机制；,全集团根据执行与审核情况，进行流程文件体系的持续优化改进；,形成具有自身特色的、卓越的标准业务流程。,标准化工作建议1.管理标准化流程优化标准化是工业化的基,标准化工作建议,1.,管理标准化,工作分解,集团总部,项目公司,协助各子公司完成的业务流程优化文件成果编制；,协助子公司完成优化流程节点程序文件编制工作。,提供产品创新机制和新技术应用模式的指引性样板,牵头业务操作,IT,化,完成业务流程优化文件成果编制；,试点建立内部的产品创新机制和新技术应用模式，在集团内推广；,配合流程,IT,化，各子公司应及时地完成相应的流程文件编写。,流程完善与管理创新,制定全集团的业务流程监控体系框架；,集团总部内部的业务流程审核,建立各子公司内部的业务流程监控体系；,完成各子公司内部的业务流程审核工作,。,流程审核,向各子公司培训和推介集团颁布的重要节点控制程序以及成果标准；（培训计划、培训讲师、培训教材、流程试题库）,各子公司内部组织培训子公司层面的流程文件及相关作业指导书,;,（培训计划、培训讲师、培训教材、流程试题库）,执行颁布的流程。,流程推广与,执行,标准化工作建议1.管理标准化工作分解集团总部项目公司协,标准化工作建议,2.,工作重点,IT,化设计管理系统专业网站将和项目网站结合，其中设计变更系统放入项目网站,标准化工作建议2.工作重点IT化设计管理系统专业网站将和项,2.,工作重点,1,将集团目前的设计监控关键节点,IT,化，便于对项目操作的监控和及时跟踪。根据各设计阶段的成果标准，控制设计操作水平，形成项目备案库。便于各公司操作经验和资料的积累，及全集团范围的知识共享,2,积累户型资料，在策划阶段提取运用，并在概念规划阶段创新性借鉴；,3,根据流程提供统一的平台，提高工作效率，同时达到对变更涉及成本等的及时跟踪和控制；,4,在设计各阶段提供部品选择，形成部品清单，并完成招投标和供应商管理的功能,5,完成对设计资源的管理工作，包括比选和评价以及积累等功能,标准化工作建议,设计关键节点管理系统,户型信息应用系统,设计变更与现场签证管理系统,部品应用与供应商管理系统,设计资源管理系统,2.工作重点1 将集团目前的设计监控关键节点IT化，便,3.,业务操作,IT,化,标准化工作建议,标准化是工业化的基本特征,启动,推广,普及,设计关键业务流程,IT,化率：,70,其它关键业务流程,IT,化率：,25,设计关键业务流程,IT,化率：,85,其它关键业务流程,IT,化率：,60,建设,IT,化设计管理平台，设计关键业务流程,IT,化率：,30,3.业务操作IT化标准化工作建议标准化是工业化的基本特征推,3.,业务操作,IT,化,标准化工作建议,工作分解,搭建操作平台,设计关键节点管理系统；,户型信息应用系统；,设计变更与现场签证管理系统；,部品应用与供应商管理系统；,设计资源管理系统；,建立鼓励使用各系统的奖励和惩罚办法并实施；,完成各系统的推广应用。,参与操作平台建设；,按照各系统的开发进度，完成涉及到的流程修订和编制工作；,负责组织并培训各自子公司相关人员使用系统；执行各系统的推广实施工作；,组织实施系统在子公司新项目中运用，完善并维护信息，提出改进建议。,业务操作,IT,化,集团总部,项目 公 司,3.业务操作IT化标准化工作建议工作分解搭建操作平台参与操,4.,标准化体系,三管齐下,标准化工作建议,标准化,管理标准化,构配件标准化,项目标准化,部品选型,构造设计通用度,目标值,10,挑战值,20,按流程操作,内部审核操作,合格率,100,标准图纸占图纸总量,目标值,35,挑战值,50,对所有项目公司,刚性要求,对所有项目公司,刚性要求,对项目公司,刚性要求,4.标准化体系三管齐下标准化工作建议标准化构配件标准化项,5.,标准产品,/,组团设计,操作方案,标准化工作建议,选取某公司项目为载体，形成全套标准化设计、操作范本以及成果范本,团队构成,费用原则,操作流程,重要文件,沟通模式,时间计划,5.标准产品/组团设计操作方案标准化工作建议选取某公司项,操作方案,团队构成,标准化工作建议,集团分管领导,技术管理部总经理,经营管理部总经理,财务管理部总经理,集团牵头：技术管理部,技术管理部,经营管理部,成本管理组,项目公司牵头：设计总监,设计部人员,市场部人员,成本部人员,集团,项目公司,决策层,操作方案团队构成标准