民发实业无锡锡东地块项目定位报告(市场部分)

单击,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,民发实业,无锡锡东地块项目定位报告,2012/08/05,知己知彼：市场分析与自我解读,2,隆中对,：项目自身审视及产品建议,3,战术执行：产品力提升及营销策略,4,1,众生相：宏观调控下的楼市百态,5,目录,同样的背,景,景下，各,开,开发商的,应,应对措施,1,众生相：,宏,宏观调控,下,下的楼市,百,百态,金融危机冲击楼市,经济复苏，楼市回暖并逐渐升温,限购政策下楼市低迷,无锡自限,购,购令出台,之,之后，投,机,机、投资,性,性需求已,基,基本退出,市,市场，总,体,体成交量,维,维持低位,运,运行，总,体,体供应量,略,略大于需,求,求,国家调控,下,下无锡楼,市,市受到较,大,大影响,08.03,：证监会,支,支持房企,上,上市发股,08.10-09.01,：房贷利率,下,下浮,30%,最低房贷,首,首付调整,为,为,20%,楼市开始,回,回暖,09.06,：商品房资,本,本金比例,20%,09.12,：拿地首付,提,提高到五,成,成,10.02,：国十一,条,条发布,10.04,：国十条,发,发布,楼市进入,低,低谷的前,奏,奏,11.03,：限购令,出,出台,史上最严,苛,苛打压楼,市,市政策,11.05,：明码标,价,价政策出,台,台,11.07,：,2-7,月连续,3,次加息,楼市进入,历,历史最底,谷,谷,调控历史,回,回顾,无锡整体,市,市场,无锡限购,令,令出台,7,月首次大,范,范围公开,降,降价,政策调控,下,下，目前,价,价格受到,一,一定控制,，,，刚性需,求,求的逐渐,释,释放使得,成,成交量有,所,所回升，,但,但是改善,性,性需求受,到,到较大影,响,响。,当前市场,环,环境下，,刚,刚需产品,是,是各项目,挽,挽回资金,的,的救命稻,草,草,刚需产品,放,放量，市,场,场成交量,有,有所回升,大环境下,的,的应对选,择,择,当前市场,环,环境下，,刚,刚需产品,是,是各项目,挽,挽回资金,的,的救命稻,草,草,金科米兰,金域缇香,太湖国际社区,时代上城,限购后去化：,45,套,/,月,限购后去化：,64,套,/,月,限购后去化：,160,套,/,月,限购后去化：,49,套,/,月,均价：高层,7328,，洋房,9870,均价：高层,9128,，洋房,11326,均价：高层,9543,，洋房,13552,均价：高层,9639,，小高层,12194,降价促销,积极调整价格策略，调整产品,宣传万象城，加强未来生活实景体验感,提升产品丰富度，调整价格策略,可售余量：,4.8,万,可售余量：,7.6,万,可售余量：,10,万,可售余量：,3.15,万,项目总余量：,29,万,项目总余量：,31,万,项目总余量：,98,万,项目总余量：,85,万,后续开发周期：,3-4,年,后续开发周期：,4-5,年,后续开发周期：,8-9,年,后续开发周期：,7-8,年,积极调整,价,价格，推,出,出刚需产,品,品，现金,为,为王,典型项目,分,分析,楼栋号,物业类型,楼层数,梯户设计,户型面积,8#,高层,34,两梯,五户,123,、,85,9#,高层,34,两梯,五户,123,、,85,2#,高层,22,二梯三户,143,、,64,、,137,2#,8#,9#,别墅,洋房,滨河景观,入口,入口,楼栋号,开盘报价,（元,/,）,成交均价,（元,/,）,精装修标准,（元,/,）,分析,8#9#,10300,9600,1200,位于入口处，相对嘈杂,2#,12000,11000,1300,景观较佳，采光通风性较好,目前在售,2#,和,8#9#,位置不同,，,，以位置,较,较好的,2#,楼作为标,杆,杆产品，,位,位置较弱,的,的,8#9#,小面积产,品,品降低价,格,格，作为,主,主力产品,，,，丰富产,品,品线，标,杆,杆与主力,组,组合销售,。,。,金域缇香,在售同学,组,组团,楼栋号,物业类型,楼层数,梯户设计,户型面积,同学组团,30,、,31,、,32#,高层,34,二梯四户,119,、,93,洋房,10-13#,多层,6,二梯二户,116,、,143,、,164,、,275,楼栋号,开盘报价,（元,/,）,成交均价,（元,/,）,精装修标准,（元,/,）,分析,同学组团,30,、,31,、,32#,7000,元,/,6915,元,/,位于高架旁，噪音相对较大,洋房,10-13#,8300,元,/,8020,元,/,社区核心位置，景观较佳，,目前项目,主,主力产品,为,为,30-32#,楼高层刚,需,需产品，,价,价格较低,，,，以跑量,为,为主，同,时,时以多层,洋,洋房产品,树,树立标杆,，,，组合销,售,售。,金科米兰,米,米兰,目前二期,高,高层余房,销,销售中，,即,即将推出,三,三期繁华,里,里对外报,价,价,7300,元起，降,价,价幅度较,大,大，同时,结,结合标杆,洋,洋房产品,销,销售，丰,富,富产品线,。,。,一期（洋房）,09,年,8,月开盘,二期（高层、小高层）,10,年,7,月开盘,三期（高层、小高层）,11,年,11,月初开盘,四期,（高层、小高层、超高层）,预计,2013,年上半年入市,首推,3,幢,楼栋号,物业类型,楼层数,梯户设计,户型面积,二期,4,、,5#,高层,33,二梯四户,85,、,126,、,141,洋房,B8,、,B13#,小高层,7,二梯二户,123,、,143,、,217,三期高层,3,、,4,、,5#,高层,23,二梯四户,87,、,120,、,139,楼栋号,开盘报价,（元,/,）,成交均价,（元,/,）,精装修标准,（元,/,）,分析,二期,4,、,5#,9500,元,/,9485,元,/,太湖大道沿线，环境较为嘈杂,洋房,B8,、,B13#,11000,元,/,10427,元,/,社区核心位置，景观较佳，,三期高层,3,、,4,、,5#,7300,元起,即将推出产品，降价幅度较大,时代上城,二期（已交付）,三期（部分交付）,四期（在售）,五期（在售）,湖滨东区,湖滨西区,一期（已交付）,36,万的中央港湾区,无锡,大剧院,项目高层,限,限购令实,施,施前均价,10500,元,/,，限购,令,令实施后,迅,迅速调整,价,价格策略,，,，通过多次,降,降价，目,前,前均价已,基,基本回落,至,至,2010,年水平。,目前主推,拾,拾壹峯组,团,团,35#,均价仅,8197,元,/,，实际已成,为,为太湖新,城,城的价格,洼,洼地。,拾壹峯组,团,团,主推刚需,型,型房源，,结,结合万象,城,城以及无,锡,锡大剧院,35,万中央,港,港湾区完,善,善规划销,售,售，同时,通,通过多次,加,加推降价,，,，取得良,好,好销售成,绩,绩。,太湖国际,社,社区,了解自己,，,，分析别,人,人，我们,的,的机会点,在,在哪里？,知己知彼,：,：市场分,析,析与自我,解,解读,2,加强与宜兴、江阴的联系，构建发展大无锡；,五大新城崛起，无锡城市规模扩大；,京沪高铁开通，加速长三角一体化进程；,无锡轨道交通建设，城市之间融为一体；,更多国际品牌进入无锡，生活更加国际化；,充分利用无锡城市的自然、历史和文化资源，尽快拉开城市框架，扩大建成区面积，推动城市建设,南进北伸、西拓东联,，构筑由主城、副城、卫星城组成的多中心、开敞型、组团式城市布局结构，打造国际化新无锡，锡东新城将成为其中最受瞩目的新核心；,新无锡,崛起中的城市新核心,太湖新城,惠山,新城,蠡溪新城,锡山区,新区,空港,沪宁铁路,沪宁高速,京沪高铁,东联,南,拓,高铁商务区,无锡,主城区,锡东新城,V-park,S-park,区域宏观,解,解读,2011,，京沪高铁，哑铃效应,从日本揭开高速铁路的序幕，高速铁路就成为世界铁路的共同趋势。中国京沪高铁，时速达,350,公里，建成将从根本上提升南北运输能力，经济较发达的长三角地区将可完成对周边地区的辐射，,就像一个哑铃，环渤海、长三角是哑铃的头，京沪高铁是中间的杆。,无锡处在此等发展契机，将成为长三角连接全国的枢纽之地。,无锡,锡东新城,将,将带领无,锡,锡迎来新,的,的发展契,机,机,区域宏观,解,解读,2011,年正式投入运营，无锡至北京缩短至,3.5,个小时，至上海仅需,23,分钟。无锡将快速融入上海半小时经济圈，突破长三角经济圈，挺进京津冀经济圈。同时将以无锡新站为核心，形成新的,1,小时经济圈层，辐射周边江阴、常熟、张家港、宜兴等城市。,天 津,济 南,南 京,无 锡,上 海,北 京,京沪高铁,突破长三,角,角经济圈,，,，形成更,广,广的,1,小时经济,圈,圈层，未,来,来商业商,务,务等发展,前,前景凸显,区域宏观,解,解读,锡东新城，无锡东、高铁门户,锡东新城位于无锡东部，作为无锡东部的对外窗口，未来将成为,承接上海，联系京沪,的主阵地和战略前沿。,作为无锡,东,东门户的,概,概念，形,象,象高度上,超,超过无锡,其,其它区域,区域宏观,解,解读,战略定位：“三中心、一枢纽”,无锡城市副中心,锡山政治经济文化中心,高端产业集聚中心,长三角区域性交通枢纽,战略定位,：,：带领无,锡,锡迈入特,大,大城市领,域,域,区域宏观,解,解读,商务区地,处,处沪宁、,锡,锡张、锡,昆,昆三条高,速,速公路的,三,三角地带,；,；,京沪高铁,穿,穿城而过,。,。,交通优势,区域宏观,解,解读,无锡机场,近在咫尺，每天有二十多个航班飞往国内主要城市及港澳地区，现已开通至日本大阪的国际航班，更多国际航线正在筹备当中；与上海虹桥机场、浦东国际机场、南京禄口国际机场距离都在,150,公里内。,无锡机场,高铁商务区,杭州,萧山机场,南京,禄口国际机场,上海,浦东国际机场,虹桥国际机场,航空运输,区域宏观,解,解读,京沪高铁,4,号线,2,号线,至江阴,锡东大道,蠡湖新城,太湖新城,高铁商务区,至张家港,至昆山,至宜兴,至常熟,中心城区,空港,至上海,至太仓,10,分钟以内,至江海路快速内环及空港；,20,分钟以内,至太湖新城、蠡湖新城,30,分钟,-1,小时,至江阴、宜兴、张家港、常熟,无锡轨道交通中的,2,号线和,4,号线两条地铁线路经过无锡高铁商务区，与无锡主城区时间距离缩至,10,分钟。,轨道交通,便捷的交通网络,至宜兴 杭州,至宜兴 常州,区域宏观,解,解读,总部经济,国际社区,商务居住,休闲旅游,服务外包,努力打造,以,以高端服,务,务业为主,导,导的一流,区,区域服务,中,中心,主导产业,总部经济：总部,经,经济办公区、研,发,发,/,孵化中心、数字,化,化办公楼,服务外包：滨水,DOHO,创意园区、信息,技,技术服务,旅游休闲：亲子,乐,乐园、主题公园,、,、极限运动,商务居住：星级,酒,酒店、商务中心,、,、城市商务酒店,国际社区：高端,生,生态住宅、国际,标,标准式公寓、,CEO,官邸,区域宏观解读,产业,服务,生态,航空,京沪,交通,定位,战略,新引擎,战略高度：高瞻远瞩的新城计划；,城市定位：日臻完善的新城功能,完善交通：全方位立体化交通网络；,京沪高铁：连接沪宁杭,京津唐战略要道；,航空运输：贯穿全国的航空通道；,生态环境：生活休闲游乐自得其乐；,服务体系：人性化、高效率行政制度；,产业结构：以服务为主导一条龙服务中心；,新引擎，战略优势催生城市发展新动力,区域宏观解读,锡东新城前景定,位,位：无锡实现大,城,城市梦想的起点,与,与引擎,区域发展机会点,：,：产业及商务作,为,为新城规划发展,的,的重点，生活居,住,住配套类相对弱,化,化,锡东新城产业发,展,展将带来区域楼,宇,宇经济的成型，,从,从而带来大量的,产,产业人群以及置,业,业需求,宏观区域规划,产,产业变化楼宇,经,经济人才输入,但这样的规划资,源,源，是一种共享,资,资源,区域宏观解读,锡山区楼盘区位,分,分布：,东亭区域以