4第五章 房地产评估

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,第五章 房地产评估,1,本章学习目的和要求,1、了解房地产评估的根本内容和特点,2、熟悉房地产评估的影响因素,3、掌握收益法、市场法、本钱法、剩余法在房地产评估中的应用,4、熟悉基准地价修正系数法及路线价法在房地产评估中的应用,5、了解在建工程评估,2,第一节 房地产评估概述,房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物（不动产）。其中：,土地是指地球的外表及其上下一定范围内的空间。,建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物。,其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能别离，或者虽然可以别离，但是别离不经济，或者别离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的局部。,一、房地产的整体概念,3,（一）土地,广义：指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌生物和水文、水文地质等因素构成的自然历史综合体，包括过去和现在人类活动对土地所产生影响的结果。,两重性：不仅是资源，也是资产,自然供给：地球提供的可利用数量,土地的供给,经济供给：人类开发利用而形成的土地供给,二、土地及土地使用权,4,（二）土地的特性,自然特性：位置固定性 质量差异性,不可再生性 效用永续性,经济特性：供给稀缺性 产权可垄断性,土地利用多方向性 效益级差性,5,（三）土地使用权,我国土地所有权与使用权相别离，土地所有权有两种情况：,城市土地-所有权属于国家；,农村城市郊区的土地-所有权归农民集体所有。,土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。,70年居住用地,国家出让土地使用权 40年商业、旅游、娱乐用地,50年其他（工业、科教文卫体）,国家出让土地使用权的方式：协议、招标和拍卖,土地使用者可将土地使用权再转让、出租、抵押,申请续期最迟于届满前一年,6,三、地租与地价理论,马克思的理论认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。,（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。如土地出让金,（2）级差地租：,级差地租：由于土地自然差异导致的地租,级差地租：对同一土地连续投资，投资收益差,别所导致的地租,（一）地租理论,7,级差地租原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差异的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。,级差地租原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差异的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。,垄断地租,建筑地段地租,8,1、地价的本质是地租的资本化,一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，但没有开垦的土地不是劳动产品，即使是开发了的土地，价格与价值差异也很大，土地价格决定也具有特殊性。,2、地价特征,(1)地租的资本化 (2)权益价格,(3)具有增值性 (4)与用途相关,(5)具有个别性 (6)具有可比性,（二）地价理论,9,1、位置固定性 2、供求区域性,房地产市场是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。,3、长期使用性 4、大量投资性,5、保值增值性,引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：,(1)对房地产本身进行的投资改进，如装修改造，更新或添加设备，改进物业管理；,(2)通货膨胀；,(3)需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增加；,(4)外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善。,6、难以变现性 7、政策限制性,8、 投资风险性,四、房地产的特性,10,除供需原则、替代原则、奉献原则外，特别要注意的：,1、最有效使用原则（即预期原则）最正确使用,指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值到达最大的一种最可能的使用。,2、合法原则,合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。,在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。,在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。,在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权 出让合同)等允许的处分方式为依据。,五、房地产评估原则,11,六、房地产评估的程序,明确评估的根本领项,制定工作方案,实地勘察与收集资料,测算被估房地产价值,综合分析确定结果,撰写评估报告,签订评估合同,确定评估基准日,了解评估对象,明确评估目的,归档归档,12,第二节 房地产价格及其影响因素,一、房地产价格的种类,1、按价格形成方式分,（1）市场交易价格实际成交价格,（2）评估价格对市场交易价格的模拟,如基准地价、标定地价、交易底价、房屋重置价格、课税价格等,2、按房地产实物形态分,（1）土地价格：基准地价、标定地价等,（2）建筑物价格：纯建筑物局部的价格,（3）房地产价格：房地合一价,13,3、按房地产价格表示单位分:,房地产总价格：,土地-单位地价,单位价格- 建筑物-单位建筑面积的建筑物价格,房地产-单位建筑面积的房地产价格,楼面地价-单位建筑面积地价,= 土地总价格 / 建筑总面积,= 土地单价 / 容积率,其中：容积率 = 建筑总面积 / 土地总面积,建筑密度(建筑覆盖率)，指底层建筑面积与总用地面积,的比例。,14,二、 影响因素,经济开展经济增长速度、国民生产总值、国民收入、,物价指数等,经济 财政金融利率水平与土地的价格成反比,产业结构,人口数量、密度、素质与地价正相关,家庭规模小型化住宅套数需求增大 涨价,社会 房地产投机,教育科研水平和治安,社会福利,土地制度+住房制度+地价政策,城市规划、土地规划、城市开展战略,行政 税收政策、投资政策,隶属关系变更,交通管制,心理,一般因素,15,区域因素,总体上：,1、商服繁华因素：,2、道路通达因素：,3、公交便捷因素：,4、城市设施状况因素,基础设施，生活设施，文体娱乐设施,5、环境状况因素：自然环境和人文环境,各种噪声，环境污染，视觉环境,16,影响住宅房地产价格的主要区域因素：,日照、风向等气候条件；,当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境；,街道的宽度、构造；,离市中心的距离及交通状况；,商业网点的配置状况；,上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状况；,学校、公园、医院、健身等配置状况；,噪音、污水、空气等污染程度及防治状况；,景观环境装况；,17,影响商业房地产价格的主要区域因素：,商业群落状况及地段的繁华程度；,顾客来源及购置力状况；,顾客的交通手段及交通状况；,营业类别及竞争装况；,经营者的创造力及资信状况；,土地利用的管制状况等。,18,影响工业房地产价格的主要区域因素：,道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建设装况；,动力供给和供排水状况；,劳动力市场的供给状况；,与关联产业的位置关系；,与生产紧密联系的气候、地质、水文状况；,政府行政上的指导与管制，如排污限制。,19,个别因素,区位: 宗地位置优则价高,面积、宽度、深度: 临街较宽则价高、深度不深不浅,则价高,形状: 矩形价高、街道交叉口三角形等不规则地价高,土地（宗地） 地力、地质（正比）、地势（高则价高）、地形,（平坦高）,容积率: 与地价同方向变动但一般不呈线性关系,用途: 商业用地地价住宅工业,土地使用年期,面积+结构+材料等: 影响本钱,设计、设施: 是否与功能相适应,建筑物 施工质量: 影响耐用年限、平安性、方便性、舒适性,法律限制: 城市规划、建筑法规,环境协调: 是否最正确使用,20,第三节 收益法在房地产评估中的运用,一、根本思路,以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值,价值上下主要取决于以下3个因素：, 未来净收益的大小, 获得净收益的可靠性, 获得净收益期限的长短,21,3个因素：,未来净收益的大小,未来净收益越大，价值越高，反之越低；,净收益的测算途径可分为两种：,一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产；,二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。,获得净收益的可靠性,获得净收益越可靠，价值就越高，反之越低,获得净收益期限的长短,获得净收益期限越长，价值就越高，反之越低,22,二、适用范围,收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、公寓、商店、旅馆、餐馆、游乐场等。,23,三、纯收益,客观纯收益= 客观总收益 客观总费用,实际纯收益：,指土地在现在利用条件下产生的纯收益, 一般来说 它不能直接用于估价。,客观纯收益：,指房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最正确利用方向上的纯收益值。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。,客观总费用：,为取得总收益所必须投入的正常支出，如维修费、管理费 、税金等。（客观费用）,24,四、资本化率,-期望投资收益率,（一）求取方法,1、市场测算法,根据市场上类似的近期交易实例推算出r。,一般采用永续年金求r,也可以是有限年期的普通年金求r,例 5-1 在房地产市场中收集到5个与待估房地产类似的交易实例：,可比实例,纯收益（元/年.平方米）,交易价格（元/平方米）,资本化率,1,418.9,5900,7.1%,2,450.0,6000,7.5%,3,393.3,5700,6.9%,4,45939,6300,7.3%,5,507.0,6500,7.8%,r = ( 7.1% + 7.5% + 6.9% + 7.3% + 7.8% ) / 5 = 7.32%,25,2、平安利率加上风险调整值法，即风险调整法,首先，找出平安利率(通常选择短期国债利率或银行中长期利率),其次，确定风险调整值。一般包括：,对投资风险的补偿房地产投资收益不确定、具有风险性；,对管理负担的补偿房地产要求的管理工作一般远远超过存款、证券等，因此，投资者会要求对其承受的额外管理负担有所补偿；,对投入资金缺乏流动性的补偿股票和债券比房地产投资买卖较容易，交易费用也较低，因此，投资者对其投入的资金缺乏流动性有所补偿。,第三，由于投资于房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资，投资者因此会降低所要求的报酬率，所以，针对投资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。,26,3、各种投资收益率排序插入法,具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以，可通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。,(1)调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料 (2)将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列，制成图表。 (3)将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的平安性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。 (4)根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就确定出了所要求取的报酬率。,27,（二）资本化率的种类,1、综合资本化率r,:,适用于房地产整体价值的（L+B），,对应的纯收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益 。,2、建筑物资本化率r,2,:,适用于建筑物自身价值的（B），对应的纯收益应当是建筑物产生的净收益(即仅归属于建筑物的净收益)，不包含土地带来的净收益。,3、土地资本化率r1,:,适用于土地自身价值的评估（L），对应的纯收益应当是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净收益)，不包含建筑物带来的净收益。,28,五、计算公式,-假设土地使用年期为无限,（一）评估房地合一的房地产价值,房地产价值 =（房地产总收益房地产总费用）/ 综合资本化率,（纯收益通常以年度计，并假设在年末发生）,房地产总收益,= 潜在毛收入 空置等造成的收入损失,（以潜在毛收入的某百分率来计算）,房地产总费用,= 管理费 + 维修费 + 保险费 + 税金,注意：房地产总费用中不包括会计上的折旧额,29,（二）单独评估土地的价值,1、由土地收益评估土地价值,适用于,空地出租,的情况：,土地价值 = 土地纯收益 / 土地资本化率,土地纯收益=土地总收益土地总费用,土地总费用=管理费+维护费+税金,30,2、由房地产收益评估土地价值,（1）,土地价值 = 房地产价值建筑物现值,建筑物现值 = 建筑物重置价年贬值额已使用年数,年贬值额 =（建筑物重置价残值）/ 耐用年限,（2）,土地价值 =（房地产纯收益建筑物纯收益）/ 土地资本,化率,建筑物纯收益 = 建筑物现值建筑物资本化率,31,（三）单独评估建筑物的价值,1、建筑物价值 房地产价值 土地价值,2、建筑物价值 （房地产纯收益 土地纯收,益）/ 建筑物资本化率,32,六、应用举例,例5-2：有一宗土地 ，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值 。,33,例5-3： 有一宗房地产，2003年的纯收益为50万元，资本本化率为5%，若：（1,）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2003年初的房地产价值。,34,例5-4：某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平房米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。,35,（1）年房地产纯收益=房地产总收益-房地产总费用,年总收益5012900（110%） 486000（元）,年总费用4860003.5% 25009001.5% 20900, 25009000.2% 73260（元）,年房地产纯收益 486000 73260 412740（元）,（2）建筑物纯收益建筑物现值建筑物资本化率,年贬值额 （2500900） 48 46875（元）,建筑物现值 2500900 468754 2062500（元）,建筑物纯收益 20625008% 165000（元）,（3）土地纯收益 412740 165000 247740（元）,（4）土地使用权价格 247740（P/A，7%，44), 3358836.15（元）,（5）土地单价 3358836.15/500 6717.67（元）,36,一、理论依据：是房地产价格形成的替代原理,二、适用范围：,在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易,那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑等则难以适用。,第四节 市场法在房地产评估中的应用,37,三、计算公式,举例5.4.7,被估房地产评估价值 = 参照实例价值A B,C D E F,其中：,A. 交易情况修正,、,B. 交易日期修正,、,C. 区域因素修正,、,D. 个别因素修正,、,E. 容积率因素修正,、,F. 土地使用年限修正,38,A、交易情况修正,交易中的特殊因素主要有：,1、有特殊利害关系的经济主体间的交易,2、交易时有特别的动机,3、买方或卖方不了解市场行情,4、其他特殊交易的情形,5、特殊的交易方式，如拍卖、招标等,即采用可比实例的成交价格比其正常价格是高还是低多少的方法,举例5.4.1,39,例5.4.1,为评估某宗地H的地产价格，选取了M、N两个参照地块交易实例。M地块的交易性质为诉讼抵债，其土地使用权交易价格为3400元/平方米，N地块系拍卖转让的土地使用权，拍卖价格为4500元/平方米；且经分析发现，M地块价格比正常情况低了10%，而N地块拍卖价格则高出正常情况的16%，则有：,40,B、交易日期修正,价格指数有,定基,和,环比,两种。,如：(1) 建筑造价指数或变动率；,(2)建筑材料价格指数或变动率；,(3)建筑人工费指数或变动率；,(4)房地产价格指数或变动率。,房地产价格指数或变动率又可细分为：,(1)全国房地产价格指数或变动率；,(2)某地区房地产价格指数或变动率；,(3)全国某类房地产价格指数或变动率；,(4)某地区某类房地产价格指数或变动率。,举例5.4.2,41,例5.4.2,续前例，假设待估宗地H的评估期基准日为2001年7月1日，M地块的交易日为2000年8月1日，N地块的交易日期为2000年9月30日。又据有关统计资料，2000年1月1日至2001年8月1日，房地产业的价格,平均每月上涨0.3%,，则上述M、N地块经期日修正后的价格分别为：,42,C、区域因素修正,区域因素修正的内容主要包括：,繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等。,(交易实例当时的区域因素状况）,一般采用多因素评定法,(使用打分的方法。既可采用直接比较法，也可采用间接比较法）,举例5.4.3,43,例5.4.3,续前例，假设上述待估地产和参照实例M、N都属于商业用地，运用直接法对地块H进行区域因素修正的结果见表：,区域因素,待估地产H,参照实例M,参照实例N,1、商服繁华程度,2、道路通达度,3、公交便捷度,4、商业区综合环境,5、规划因素,25,20,20,20,15,24,21,18,17,14,29,22,21,20,17,总分值,100,94,109,44,D、个别因素修正,土地方面的个别因素修正的内容有：,面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管理条件等。,建筑物方面的个别因素修正的内容有：,新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。,修正方法与区域因素根本相同。,举例5.4.4,45,例5.4.4,假设上述地块H、M、N的面积分别为8000、8760、6200平方米，其形状依次为矩形、梯形、梯形，其个别因素比较结果见表：,个别因素,待估地产H,参照实例M,参照实例N,1、面积,2、形状,3、地质条件,4、临街深度,20,25,25,30,21,23,24,32,18,23,26,27,总分值,100,100,94,46,E、容积率因素修正,在一定范围内，容积率与地价成同方向变化，但不是线性关系。,根据容积率与地价的关系，编制容积率地价指数表。 如下例,举例5.4.5,47,例：容积率地价指数表的编制,如：某类用地容积率与地价的关系为：当容积率在11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出局部的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。要求编制容积率地价指数表。,容积率,1.0,1.1,1.2,1.3,1.4,1.5,1.6,1.7,地价指数,100,105,110,115,120,125,128,131,48,例5.4.5,续前例，假设政府城市规划对H、M、N三地块的容积率最高限额依次为8、10、9，则查容积率地价指数表可计算参照实例M、N的容积率修正率分别为：,容积率,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,地价指数,1,1.516,1.933,2.297,2.627,2.93,3.214,3.482,3.737,3.981,49,F、土地使用年限修正,土地使用年限修正系数按下式计算：,举例5.4.6,50,例5.4.6,前例中，若地块H、M、N的剩余使用年限依次为38年、32年、40年，且土地复原利率为8%，则有：,51,例5.4.7,续前例，待估宗地H经过上述各因素修正后，可确定其最终评估结果：,（1）按参照实例M计算的评估价格：,（2）按参照实例N计算的评估价格：,（3）地产H的评估价格,待估地产价格（M）,待估地产价格（N）,52,第五节 房地产评估的本钱法,一、根本思路：,-重置一宗效用相同的房地产,二、适用范围：,-无收益、少交易的特殊性房地产,53,三、土地评估的本钱法,分为：,1、,征地费用,：国家征用集体土地而支付的。,包括：,土地补偿费,、,地上附着物和青苗补偿费,及,安置补助费,、,新菜地开发基金,等,2、,拆迁费用,：为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用。,土地价格 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息,+ 利润 + 土地增值收益,（一）土地取得费：向原土地使用者支付的费用。,54,1、基础设施配套费,如“三通一平：通水、通路、通电、平整地面,“七通一平：通上水、通下水、通电、通讯、,通气、通热、通路、平整地面。,2、公共事业建设配套费用,指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用,3、小区开发配套费,（二）土地开发费,55,（三）投资利息：即资金时间价值,注意：,全部资金（自有资金和借入资金）都要计算利息,土地取得费的计息期,：开发期+销售期,土地开发费的计息期,：开发期的一半（均匀投入）+销售期,（四）投资利润和税费：,利润,：（土地取得费 + 土地开发费） 投资利润率,或：开发后地价 销售利润率,税费（国家政策法规确定）,56,（五）土地增值收益,主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。,土地增值收益归土地所有者所有。,土地增值收益 = 前几项本钱价格 土地增值,收益（一般为10%-25%）,57,某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。,例题,（1）计算土地取得费=10万元/亩=150元/平方米,（2）计算土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米,（3）计算投资利息,取得费利息=150 (1+6%),2,-1=18.54元/平方米,开发费利息=20035% (1+6%),1.5,-1+20065% (1+6%)0.5-1=10.23,（4）计算开发利润=（150+200）10%=35元/平方米,（5）计算土地价格,土地单价=（150+200+18.54+10.23+35）（1+15%） =475.84元/平方米,土地总价=475.8415000=7137600元,58,四、新建房地产评估的本钱法,注意：由于评估基准日是开发建成日 ，无需计算贬值。,开发本钱包括：,（1）勘察设计和前期工程费,（2）基础设施建设费,（3）房屋建筑安装工程费,（4）公共配套设施建设费,（5）开发过程的税费及其他间接费用,新建房地产价格 = 土地取得费 + 开发本钱 + 管理费用,+ 利息 + 销售税费 + 正常利润,59,五、旧建筑物评估的本钱法,1、更新重置本钱,2、贬值，又称建筑物损耗，与会计上的折旧是有差异,（1）有形损耗：由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实,体价值损,（2）无形损耗：由于功能上或经济上的因素，诸如技术进,步、消费观念变更、其周边环境不协调等。,3、主要采用使用年限法和成新折扣法。,使用年限法：贬值 年贬值额 已使用年限,年贬值额（更新重置本钱净残值）耐用,年限,成新折扣法：重置本钱成新率,旧建筑物价值 = 更新重置本钱 贬值,60,第六节 房地产评估的剩余法,一、根本思路：,土地的最高价等于开发完成后的房地产价值扣除开发本钱和相应利息、利润等之后的余额。又称假设开发法。,二、适用范围：,待开发土地、将生地开发成熟地、待拆迁的土地,61,三、计算公式：,传统法：采用计算利息的方式,地价 = 预期楼价 建筑费专业费用,销售费用利息税费利润,62,四、操作步骤,1、调查根本情况规划等限制条件+位置+自然情况,+公共设施+权利状况,2、确定最正确开发利用方式最正确土地用途+容积率,+覆盖率+高度+档次等,3、预测楼价出售总价或出租收益现值,4、估算本钱费用 建筑费+专业费+利息+税费+租售费用,利息: 即预付资本（地价+建筑费用+专业费用）的融资本钱,其中: 地价计息期整个工期（建造期、空置期、销售期）,开发费及专业费计息期一半建造期、空置期、销售期,5、确定合理利润,利润=（地价+建筑费用+专业费用）投资利润率,6、估算待估土地价格,例5-10,举例,63,例5-10,根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金纯收益为每建筑平方米300元，该类房地产的复原利率为8%，总建筑面积5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年期）：,年纯收益=300 12 5000 80% =1440万元,总价=1440/8%=18000万元,64,有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000,平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设,期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的,10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字,楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费,用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行,年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。,试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。,例题5-11,65,地价 预期楼价建筑费专业费用销售费用,利息税费利润,（1）楼价 20002.59000 45,000,000（元）,（2）建筑费和专业费 300020002.5（1+10%）, 16,500,000 （元）,（3）销售费用和税费 45,000,000（2.5%+6.5%）, 4,050,000 （元）,（4）利息 地价【(16%),2,1】+16,500,000【(1+6%),1,-1】, 0.1236地价990000,（4）利润 （地价16,500,000)10%,（5）地价 45,000,00016,500,000 4,050,000 0.1236地价,990000 0.1地价1,650,000,（6）总地价 21,810,0001.2236 17,824,452 （元）,（7）单位地价 17,824,4522000 8912（元/平方米）,楼面地价 89122.5 3565（元/平方米）,66,在现金流量折现法中利息和利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。,折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与收益法中的资本化率的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发工程所要求的平均收益率，,所以，现金流量折现法要求折现率既包含平安收益局部（通常的利息），又包含风险收益局部（利润）。,举例,五、剩余法现金流量折现法,67,例: 需要评估一宗“七通一平熟地于2004年9月的价值。,该宗土地的面积为5000，土地剩余使用年限为65年，,容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得,该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安,装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业,费用为建筑安装工程费的12，第一年需要投入60的,建筑安装工程费、专业费用，第二年需要投入40；销,售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2，房地,产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6，,预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价,格为每平方米建筑面积2 000元。试用现金流量折现法测,算该宗土地2004年9月的总价、单价及楼面地价(折现率,为12)。,68,（1） 开发完成后的总价值,200050002(112%),2,1594.39(万元),（2）建筑安装工程费等,800(112) 50002【60,（1+12%）,0.5,40%（1+12%）,1.5,】,810.36(万元),（3）销售费用和销售税费总额,1594.39(2+6) 127.55(万元),（4）该宗土地的总价,1594.39810.36127.55656.48(万元) 土地单价1312.96(元),楼面地价656.48(元),69,一、基准地价的含义和特点,1、含义：,基准地价,是指按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。,标定地价,是市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件下，具体宗地在一定使用年限内的价格,2、特点：,（1）区域性价格（2）土地使用权价格（3）平均价格,（4）单位面积地价,（5）基准地价一般都要覆盖整个城市建成区,（6）基准地价具有现实性,3、杭州市区基准地价表,4、杭州市房屋重置价格,第七节 基准地价修正系数法,70,二、基准地价修正系数法的根本思路,根本原理：替代原理，是市场法的一种特殊形态,市场法：以土地交易实例为参照物，,基法：以基准地价的平均条件为参照物，属于一个虚拟的“参照物。,地价 = 待估宗地所处地段的基准地价区域修,正系数年限修正系数日期修正系数,容积率修正系数其他因素修正系数,三、适用范围,适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价，可以进行大批量宗地地价的评估,一辅助方法,71,第八节 路线价法,一、路线价的含义,1、,路线价,：指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，,设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的,平均单价。,标准宗地：深度、宽度和形状标准的宗地，面积大小随各国,而异。,如美国标准宗地：位于街区中间宽1英尺、深100,英尺的狭长地块,日本标准宗地：以宽3.63米，深16.36米的长方形,地块,我国台湾标准宗地：宽1米，深18米。,实际估价中的标准深度，通常是路线价区段内临,街各宗土地深度的众数,2、,路线价区段,：具有同一路线价的地段,划分路线价区段的标准：用途相同，地价相近、地段相连,72,73,74,二、路线价法的含义、根本依据及计算公式,1、含义：以路线价为基准，配合相应的深度指数及其他修正率求取该街道内一定临街深度的宗地价格的估价方法。,2、根本依据：,（1）替代原理：市场法的一种，其参照物是路线价对应的标准宗地。,（2）地价随距街道距离增大而递减,3、计算公式：,宗地总价=路线价（宽度单价）累计深度百分率临街宽度其他修正率,宗地总价=路线价（面积单价）平均深度百分率临街宽度临街深度其他,75,三、适用范围,适宜于对大量土地同时进行估价，如土地课税,76,四、深度百分率,深度百分率，又称深度指数，是地价随临街深度长短变化的,比率。,（1）单独深度百分率（递减）,（2）累计深度百分率（递增）,（3）平均深度百分率（递减）,例：“四三二一法则,标准深度为100英尺，级距为25英尺，单位（%）,深度（英尺）,25,50,75,100,125,150,175,200,单独深度百分率,40,30,20,10,9,8,7,6,累计深度百分率,40,70,90,100,109,117,124,130,平均深度百分率,160,140,120,100,87.5,78,70.8,65.2,77,a,1,a,2,a,3,a,n-1,a,n,道路,临街深度,0,地,价,nmA = m a,1,+ m a,2,+ m a,3,+m a,n-1,+m a,n,A = ( a,1,+ a,2,+ a,3,+ a,n-1,+ a,n,)/n,n,m,a,1,单独深度指数,a,1,/标准深度单位面积,78,五、欧美路线价法则介绍,1、四三二一法则：,又称慎尔法则，由 J.A.Zangerle在其著作不动产估价原理一书中提出，并最早运用于估价实践。,2、苏慕斯法则：由美国估价师Willian A. Somers于1886年创设的。,根本含义：100英尺深的土地，前一半深度的土地价值占宗地价值的72.5%，后一半占27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增的价值仅为15%。,3、霍夫曼法则：由纽约市法官霍夫曼（Hoffman）1866年创设。,根本含义：100英尺深的土地，前25英尺土地的价格占总价的37.5%，前50英尺土地的价值占总价的2/3，即67%，75英尺等于87.7%。,4、哈柏法则：,创设于英国，根本含义是宗地价值与其深度的平方根成正比,79,现有临街宗地A、B、C、D、E，其深度和宽度分别如下表所示，路线价为2000元(总价法），设标准深度为100英尺。试运用“四三二一法则，计算各宗土地的价格。,A=2000 0.4 10=8000（元）,C=2000 （0.4+0.3+0.2） 20=36000（元）,B=2000 （0.4+0.3） 10=14000（元）,D=2000 1.0 20=40000（元）,E=2000 （1.0+0.09） 30=65400（元）,80,第九节 在建工程评估,一、在建工程的特点：,-以是否“验收、交付使用为标准,1、情况复杂：种类多，专业技术强,2、可比性差：可比案例少,3、投资不能完全表达在建工程的形象进度：,帐实不一致（应付、预付款）,4、工期差异大,5、价格受后续工程的影响：料费价格、设计不确定性大,81,二、在建工程评估的主要方法及选择,1、形象进度法,=可比房地产市价形象进度（1-折扣率）,其中：形象进度=建安工程实际完成量/总工程量,适用于已完成或接近完成,2、本钱法,3、假设开发法（剩余法）,82,