资源描述
单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/4/22,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/4/22,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/4/22,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/4/22,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/4/22,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/4/22,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/4/22,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/4/22,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/4/22,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/4/22,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/4/22,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/4/22,#,房地产企业所得税政策解析及税收规划,房地产企业所得税政策解析及税收规划,1,目 录,第一节 针对房地产企业所得税的专门文件及举例说明房地产企业所得税预缴与汇算清缴。,第二节 房地产企业开发产品收入的税务处理,第三节 房地产企业开发产品成本的税务处理,第四节 房地产企业的资产税务处理,第五节 房地产企业的费用税务处理,第六节 房地产企业的关联交易与转移定价及风险控制,目 录第一节 针对房地产企业所得税的专门文件及举例说,2,2.,国税函,【2009】342,号规定：,国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复,海南省国家税务局：你局,关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示,（琼国税发,2009121,号）收悉。经研究，批复如下：根据,国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知,（国税发,200631,号）规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。,房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。开发产品,开始投入使用,是指房地产开发企业开始办理开发产品,交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。,三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理,2.国税函【2009】342号规定：三、房企汇算清缴中的成本,3,3.,国税函,2010201,号的规定,国家税务总局,关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知,（国税函,2010201,号）规定：,根据,国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知,（国税发,200631,号,）规定精神和,国家税务总局关于印发,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,的通知,（国税发,200931,号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，,无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续,，,当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用,，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。,3.国税函2010201号的规定,4,（三）完工项目要及时核算计税成本,开发产品完工后，交付使用会计核算上由“预收账款”科目结转到“主营业务收入”，“开发成本”归集的成本费用相应按照,已售建筑面积占可售建筑面积,的比例结转至“主营业务成本”。当然，如果企业由于种种原因不进行损益结转，并不可能减少应纳税所得额，因为开发产品完工后或税法视同完工后不能再依据预计计税毛利率确定应纳税所得额。国税发,200931,号第九条规定：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,（三）完工项目要及时核算计税成本,5,（四）可以预提的三种计税成本,国税发,200931,号第三十二条考虑了这一因素，允许预提部分成本费用计入完工产品的计税成本：,1.,出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的,10%,；,2.,公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；,3.,应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除此之外的,建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。,（四）可以预提的三种计税成本,6,（五）完工项目确定计税成本核算终止日,国税发,200931,号第三十五条规定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。可以归纳为以下几点：,1.,开发产品当年度完工必须结算计税成本（完工指税法视同完工条件）。,2.,根据计税成本结算额，对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。,3.,计税成本核算有终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前。,2007,年,12,月,31,日完工例子。,（五）完工项目确定计税成本核算终止日,7,（六）年终汇算清缴的计税成本的纳税调整,1.,计税成本只考虑实际毛利额，不考虑会计实际结转成本。汇算清缴需要根据主营业务成本做出纳税调整。,2.,会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可以次年,5,月,31,日前任一时点为核算终止日。汇算清缴根据,12,月,31,日账面数据可在,5,月,31,日前纳税调整。,3.,会计成本：未入账的成本费用均可以预提；计税成本：预提成本费用不超过国税发,200931,号第三十二条规定的范围和标准。所以预提成本汇算清缴也要纳税调整。,（六）年终汇算清缴的计税成本的纳税调整,8,4.,1,月,1,日,5,月,31,日之间取得合法凭据，会计作为次年度发生的成本费用或冲减预提成本，税法则可以计入当年度计税成本。所以汇算清缴要注意可以计入计税成本的范围。,核算终止日的规定遵从了,企业所得税法实施条例,第九条的规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，,均作为当期的收入和费用,；不属于当期的收入和费用，,即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用,。这样就给了房地产企业充分的核算申报时间，即企业可以在年度结束后的,5,个月汇算清缴期内，尽快地完成出包工程结算，索取发票，完整确定完工项目的计税成本。补计需要在当年度税前扣除的应计未计、应提未提项目。,4.1月1日5月31日之间取得合法凭据，会计作为次年度发,9,（,七）未完工开发产品不进行汇算清缴,。,未完工开发产品在纳税年度结束时，只有预售收入，其成本费用项目仍然不能够归集全，也不能够准确核算出来，因此，纳税年度结束时，仍未完工的开发产品在当年度内预缴的所得税，不能参加当年度的企业所得税汇算清缴,。,（七）未完工开发产品不进行汇算清缴。,10,（八）所得税汇算不同于项目清算,【,例,2-2】A,房地产企业开发的,B,项目，,2007,年实现预售收入,1000,万元，预计计税毛利率为,20%,，期间费用及可扣除税金为,150,万元，当年缴纳企业所得税,16.5,万元；,2008,年实现预售收入,2000,万元，预计计税毛利率为,15%,，期间费用及可扣除税金为,200,万元，当年缴纳企业所得税,25,万元；,2009,年,B,项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入,3000,万元，期间费用及可扣除税金为,250,万元，项目计税成本为,4200,万元。假设没有其他纳税调整项目，,A,房地产企业在,B,项目竣工清算年度，即,2009,年需要缴纳多少企业所得税？,（八）所得税汇算不同于项目清算,11,A,房地产企业财务人员认为，,B,项目竣工清算共计实现销售收入,6000,万元（,1000,2000,3000,），发生计税成本,4200,万元，项目期间费用及可扣除税金,600,万元（,150,200,250,）,应纳税所得额,6000,4200,600,1200,（万元）,应缴企业所得税,120025%,300,（万元），,实际预缴企业所得税,16.5,25,41.5,（万元），项目竣工清算应补缴企业所得税,300,41.5,258.5,（万元）。（提示：,这种清算是错误的）,区别在于还有流转税等期间费用的影响。,A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实现销售收入60,12,正确的项目清算办法：,第一，,房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，,A,房地产企业,2007,年度、,2008,年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非,B,项目完工前的预缴税额。,第二，,企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。上例中，,A,房地产企业,2007,年销售收入对应的应纳税所得额,100020%,150,50,（万元），,2008,年销售收入对应的应纳税所得额,200015%,200,100,（万元）。,正确的项目清算办法：,13,第三,，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。,B,项目计税成本为,4200,万元，实际毛利率（,6000,4200,）,6000100%,30%,，,2007,年、,2008,年实际毛利额与预计毛利额的差额分别为,100,万元,1000,（,30%20%,）,和,300,万元,2000,（,30%,15%,）,，毛利差额,400,万元（,100,300,）应当计入,2009,年度应纳税所得额。,第四，,确定,2009,年度应纳税所得额,3000,4200,3000,（,1,30%,）,250,400,1050,（万元），应纳所得税,105025%,262.5,（万元）。,以上计算结果与企业财务人员计算结果的差额,262.5,258.5,4,（万元），形成此差异的原因在于房地产开发企业对于销售收入的理解不准确，将项目清算与所得税汇算相互混淆。该例中，清算仅指项目计税成本的最终结算，涵盖了,3,年的销售期间，而汇算指按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。,第三，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售,14,房地产开发企业注销前,补缴土地增税,有关企业所得税,退税处理,房地产开发企业注销前补缴土地增税有关企业所得税退税处理,15,北京西都房地产开发公司开发的冠城花园项目共取得销售房屋收入,5,亿元，全
展开阅读全文