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,调研结论,新江湾城客户,调研结论新江湾城客户,访谈结果分析,浦东客户特征,:,新江湾城目前浦东区域客户主要为碧云、金桥居住区具有国外生活背景的人群，主要在金桥加工区及陆家嘴工作。居住理念偏生态。杨浦至碧云、金桥交通便捷（车程,7-8,公里）、区位相对较为接近，再加上新江湾城的教育资源及五角场的成熟商业配套，杨浦新江湾受到这部分客户的首可,客户来源,:,目前新江湾城的客户大部分还是北三区的客户为主，浦东客户占,30%,左右。以仁恒客户比例为上海北三区（杨浦、虹口、宝山）,50%,，浦东,20%,，全市各区,10%,，外地,20%,，反而仁恒的关系客户在新江湾城并不多。,1,、项目的客户来源及目前新江湾城的客户现状,访谈结果分析浦东客户特征:客户来源:1、项目的客户来源及目前,2,、项目的主要推广渠道及效果,3,、新江湾城产品的定位及客户置业需求的变化情况,访谈结果分析,银亿项目目前累计客户还不多，因为没做过宣传，基本属于住在新江湾城周边对产品类型有更高需求的人，对新江湾城客户对于区域内别墅物业兴趣大，原置业新城御景、涵碧景苑等项目客户因改善性需求再次置业新江湾城物业,目前这部分客户对物业的需求将由公寓专为更高等级的产品或别墅,.,对浦东客户比较有效的推广渠道,:,碧云、金桥区域居住人群基本生活消费集中在浦东大拇指广场及附近的家乐福，符合这两区域客户需求的项目通常在大拇指广场巡展和派单效果都较好。,2、项目的主要推广渠道及效果 3、新江湾城产品的定位及,4,、新江湾城的精装修市场及客户第一线的反馈情况,5,、从营销的角度对本案产品定位及精装修的意见和建议,访谈结果分析,1,、精装修打造存在模仿痕迹重、以品牌堆砌为主，缺乏设计理念等不足，整体市场同质化竞争激烈,2,、银亿项目未来精装成本在,4500-5500,元,/,平米，报价将达到万元。看的到得地方和,LOGO,都是一线，其它就不是了。纯目前新江湾城精装报价都在万元及以上，包括建发,10000,元,/,平米标准，成本基本在,4000-6000,元平米，成本与报价溢价达,100%,。,精装修有条件可以请一个设计师，融入设计理念，传达给客户一种生活理念，这样才可以和其他项目有差异化，有竞争力，而非简单的品牌的堆砌。,4、新江湾城的精装修市场及客户第一线的反馈情况5、从营销的角,调研结论,大学教授，私营企业主,调研结论大学教授，私营企业主,结论分析,1,、客户区域及规模,九组客户中八组客户工作在杨浦，生活在杨浦，并且有,4,组客户在新江湾城有购房体验,家庭结构,3-4,人为主，年龄集中于,35-45,岁之间，家庭月收入,10,万元以上，其中,4,名为私企业主，行业集中于制造业及物流贸易。,2,名为建筑设计企业高管，均为大学教师，高知背景，学校出来进行独立创业。,2,、,客户置业需求,产品面积段及总价需求：,有效的,9,组客户全部都为再次改善购房，面积需求有五组集中于,200,平米以上，其余四组客户面积需求集中于,150-160,平米左右。购房预算集中于,1000-1500,万。,配套和社区细节需求：,对车位的需求以双车位为主，由于有四组客户在新江湾城已有物业，再次改善更看重周边的配套及小区自身的配套。,结论分析1、客户区域及规模 九组客户中八组客户工作在杨浦，生,3,、,客户喜好因素分析,结论分析,由于项目考虑精装修，对客户的喜好分析主要集中于客户对精装修的看法，客户对精装修的预算及看法主要集中于一下几点：,精装修预算：,6000-8000,元,/,平米为主,精装修关注点：,厨具、卫具品牌及细节部分,以朱海青女士为例：,目前在新江湾城有两套物业,“精装修的预算我认为,8000,块比较合理，目前新江湾城的房子装修报价都在,10000,元以上，个人认为有很多虚高的部分，而,5000,元左右的装修又做的太粗糙，,8000,元我觉得就差不多了，至于在装修方面，个人认为功能性和实用性是最重要的，尤其是厨具和卫浴，使用频率最高，磨损也比较厉害，但是这个方面我也有个问题，这些顶级品牌的卫浴和厨具到底比二级品牌好多少，但是在价格方面却贵很多，我觉得效果好，质量好是最主要的，不需要太多噱头。”,私营企业主：朱海青,3、客户喜好因素分析结论分析 由于项目考虑精装修，对客户的喜,酒店式公寓,/,酒店与会所的收费,S,tructure,THREE,典型案例研究,酒店式公寓 /酒店与会所的收费Structure TH,酒店式公寓参考案例分析,酒店式公寓参考案例分析,酒店式公寓定位：从项目的整体气质和办公的设计新规，本项目酒店式公寓的面积段以,150,平米以上的大面积为主。相对于市场上出现的小面积的酒店式公寓，本案酒店式公寓必须以极致的物业服务等独特的卖点吸引目标客户。,与酒店集团合作由其冠名并提供管理服务是星级物业管理服务的保障，同时也是目前高端酒店式公寓的发展趋势。,酒店式公寓定位思考,酒店式公寓定位：从项目的整体气质和办公的设计新规，本项目酒店,内环内项目,内中环项目,中外环项目,外环外项目,铂悦,818,乐非天地,天之骄子,碧云,东壹栋,禹洲蓝爵,瑞景公寓,和兰苑二期,御华山大厦,中铁中环时代广场,紫金公馆,CITY155,河滨壹号,祥腾新领寓,永和生活广场,骏丰嘉峰汇,晶鼎,九久青年城二期,上海酒店式公寓市场中还未出现与五星级酒店集团合作尤其冠名的项目,而项目组发现，目前在广州和北京相继出现了一些与五星级酒店集团签约由其冠名并提供管理服务的酒店式公寓项目。,酒店式公寓案例,内环内项目内中环项目中外环项目外环外项目铂悦818乐非天地天,参考案例一,W,公寓,占地面积：,22,625m2,总 建 面：,282,691m2,总体规划：三栋住宅,A,、,A2,、,B,座，,一栋公寓,C,座,一栋,W,酒店配套服务公寓,一栋,W,酒店,容 积 率：,8.3,绿 化 率：,30,珠江美景,海心沙广场,观光塔,四大文化建筑,中轴广场,珠江公园,丽思,.,卡尔顿酒店,CBD,豪宅圈,君悦酒店,W,公寓,参考案例一W公寓占地面积：22,625m2珠江美景海心沙广,参考案例一,W,公寓,W,公寓产品设计原则：,1,、给客户提供原汁原味的,居住体验,2,、在产品设计上完全按照,W,酒店的标准,进行打造,在,户型,上，广州,W,公寓,40,、,80,、,120,平米的面积规划是参照,W,酒店的客房而设计的；,W,公寓首创了,3.45,米的,超高层高,，这一层高与广州,W,酒店客房层高一致，令,W,公寓具备与,W,酒店客房同等的居住舒适度；,W,公寓的,外立面,也采用了与,W,酒店一致的单元式玻璃幕墙，外观上与,W,酒店融为一体。,户型,套内面积（,m,2,）,建筑面积（,m,2,）,套数（套）,比例,单间,31-33,45-48,74,22%,一房一厅,61-72,87-102,246,73%,两房一厅,90,130,18,5%,合计,31-90,45-130,338,100,参考案例一W公寓W公寓产品设计原则：户型套内面积（m2）建筑,参考案例一,W,公寓,W,公寓销售情况：已售罄，二手房售价,34000,元左右，附送价值,6000,元,/,平方米的装修,部位,精装修,石材,意大利木纹石，印尼新雅米黄石,天花板,镶嵌了水晶灯,其他,配置了品牌洁具、厨具、灶具、冰箱、中央空调、热水器、电视等；,每套公寓都将配备可视对讲门铃及日立智能家居安防系统,参考案例一W公寓W公寓销售情况：已售罄，二手房售价34000,W,公寓客户：主要分为投资客户及租赁客户,参考案例一,W,公寓,重点客户群,核心客户群,游离、偶得客户,国际高端投资者,本地，港澳台、珠三角高端投资者,中国内地高端投资者,投资客户：,重点客户群,核心客户群,游离、偶得客户,生意人、高素质自由职业者等,驻广州外资企业高层管理人员、技术人员等,驻广州国内知名企业高层管理人员、技术人员等,使用客户：,W公寓客户：主要分为投资客户及租赁客户参考案例一W公寓,参考案例一,W,公寓,W,公寓与酒店管理公司,酒店管理公司提供每月四次房间打扫服务，并有一些基础的订票，复印，委托联系家政人员等服务。只提供酒店式服务，不统一委托经营，物业费,7,元,/,平米,/,月,与国际级品牌,Starwood,（喜达屋）合作打造的,W,公寓，品牌效应使,W,公寓的去化和投资价值都是其他周边同类产品无法媲美的,W,公寓与周边其他酒店式公寓及住宅的租金对比,W,公寓与周边其他酒店式公寓及住宅的售价对比,楼盘名称,三,月均价,(,元,/m,2,),W,公寓,34000,汇峰国际公寓,28045,隽峰苑,27871,保利心语花园,27884,方圆月岛,31975,楼盘名称,三月租金,(,元,/m,2,),W,公寓,47-84,汇峰国际公寓,36-71,隽峰苑,28-63,保利心语花园,29-54,方圆月岛,38-76,参考案例一W公寓W公寓与酒店管理公司W公寓与周边其他酒店式公,参考案例一,W,公寓,项目名称,W,公寓,首次开盘时间,2019-10-05,售罄时间,2009-12,总套数,554,套,楼层栋数,3,栋,25-48,层的高层,销售周期,15,个月,月均销售套数,37,套,项目销售周期在,15,个月左右，月均销售套数,37,套,参考案例一W公寓项目名称W公寓首次开盘时间2019-10-0,参考案例二四季世家公寓,占地面积：,32790m2,总 建 面：,24.7,万,m2,总体规划：写字楼，酒店，公寓,写字楼：,23,层，总高,89.5m,，层高,3.8,米,酒店：,23,层，总高,89.5m,，层高,3.3m,公寓：,21,层，总高,81.7m,，层高,3.3m,公寓户型面积：,242-318,平米面积段（两房、三房）,参考案例二四季世家公寓占地面积：32790m2,北京四季世家在售户型为,242,平米二居，,318,平米三居，精装修，现房，均价,85000-90000,元,/,平米,户型的共性：,1.,动静分离的户型格局,2.,佣人房的设计,3.,大面积的公共空间,4,、主卧套的设计,参考案例二四季世家公寓,四季世家,242m,2,四季世家,262m,2,参考案例二四季世家公寓,四季世家,318m,2,北京四季世家在售户型为242平米二居，318平米三居，精装修,参考案例二四季世家公寓,四季世家精装修,门,材质,高档实木,门锁,威宝,客厅,地面,大理石,墙面,墙纸,空调,大金,卧室,地面,高档实木,墙面,墙纸,厨房,地面,大理石,墙面,瓷砖,厨具,艾密沃,冰箱,佳格,净水,博士,卫生间,地面,大理石,墙面,干挂大理石,洁具,威宝,马桶,TOTO,全自动马桶,热水,市政供热,智能化,品牌,三菱,系统名称,家居智能系统,功能,背景音乐,电动窗帘,电子防盗,开关遥控,地暖,美国威宝,德国博士,日本东陶,日本三菱,参考案例二四季世家公寓四季世家精装修门材质高档实木门锁威宝,1,、住宅物业，委托四季酒店集团管理，全部服务人员均隶属于四季酒店集团,2,、提供,24,小时全天服务，包括与五星级四季酒店同样的软性服务：房间打扫、订票、订餐、采购物品等等。只提供酒店式服务，不统一委托经营。,3,、业主可享受社区高档会所所有功能及五星级酒店的配套设施，费用均包含在,29,元,/,月,/,平米的物业费中,4,、开发商已与四季酒店签订,20,年委托管理协议，开发商可在四季酒店管理不善的情况下单方面解除合约，业主委员会也可决定管理公司的去留,5,、四季酒店御用室内设计团队全程参与前期设计工作,参考案例二四季世家公寓,1、住宅物业，委托四季酒店集团管理，全部服务人员均隶属于四季,客户：,年龄集中在,35-45,岁，拥有较高的社会地位和收入，基本是企业主或高管，大部分客户有海外生活背景，近,7,成来自海外。,参考案例二四季世家公寓,楼盘名称,三月均价,(,元,/m,2,),四季世家公寓,85000,置地公寓,53000,大悦公寓,40000,US,联邦公寓,36090,四季世家公寓与周边住宅的售价对比,四季
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