01裸心谷项目综合分析

naked,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,naked,*,Click to edit Master title style,naked,Click to edit Master title style,naked,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,项目综合分析,裸心,|,谷,2,目录,一、酒店基本情况,二、酒店经营分析,三、模式可复制性分析,四、投资风险评估,五、综合结论,3,缘起,一、,酒,酒店,基,基本,情,情况,分,分析,2007,年，,湖,湖州,市,市莫,干,干山,镇,镇劳,岭,岭村,的,的三,九,九坞,总,总共,有,有,18,户人,家,家。,南,南非,小,小伙,高,高天,成,成（,GrantHorsfield,）第,一,一次,骑,骑自,行,行车,来,来这,里,里游,逛,逛时,，,，村,里,里只,有,有二,十,十来,个,个留,守,守的,老,老人,，,，年,轻,轻人,或,或外,出,出经,商,商、,或,或进,城,城打,工,工，,空,空留,下,下很,多,多老,式,式的,泥,泥坯,房,房、,西,西洋,楼,楼。,了解,到,到这,些,些泥,坯,坯房,大,大多,闲,闲置,，,，高,天,天成,和,和朋,友,友们,毫,毫不,犹,犹豫,地,地租,下,下了,八,八栋,农,农房,，,，一,租,租就,是,是,15,年。,这,这些,农,农房,被,被改,造,造成,可,可以,接,接待,客,客人,的,的小,屋,屋，,变,变成,了,了度,假,假村,，,，于,是,是在,2007,年，,裸,裸心,乡,乡诞,生,生了,。,。之,后,后，,2011,年,10,月，,裸,裸心,谷,谷也,开,开幕,了,了。,在,在高,天,天成,和,和合,伙,伙人,的,的努,力,力下,，,，裸,心,心成,了,了一,个,个颇,负,负盛,名,名，,而,而且,非,非常,成,成功,的,的的,公,公司,及,及品,牌,牌。,4,概况,一、,酒,酒店,基,基本,情,情况,分,分析,裸心,谷,谷位,于,于莫,干,干山,脚,脚下,的,的一,片,片广,阔,阔却,又,又遗,世,世独,立,立的,私,私人,山,山谷,中,中,5,概况,选址,一、,酒,酒店,基,基本,情,情况,分,分析,项目,位,位于,莫,莫干,山,山风,景,景区,附,附近,，,，天,然,然山,谷,谷之,中,中。,距,距离,德,德清,县,县火,车,车站,约,约,15,公里,，,，杭,宁,宁高,速,速德,清,清出,口,口,20,分钟,车,车程,。,。,6,概况,规划,一、,酒,酒店,基,基本,情,情况,分,分析,用地,面,面积,：,：约,400,亩,土地,性,性质,：,：招,拍,拍挂,，,，商,业,业用,地,地,7,概况,功能,一、酒店基,本,本情况分析,8,概况,业态,一、酒店基,本,本情况分析,树顶别墅,2,室、,3,室以及,4,室的别墅,夯土小屋,夯土小屋与,山,山顶夯土小,屋,屋,9,概况,配套,一、酒店基,本,本情况分析,包括马场、,水,水疗中心、,活,活动中心、,三,三个餐厅、,两,两个泳池、,会,会议中心等,10,概况,特色,一、酒店基,本,本情况分析,设计构思,亚洲和非洲,风,风情的巧妙,结,结合，把非,洲,洲的粗旷热,情,情，以及与,自,自然密不可,分,分，天衣无,缝,缝的衔接在,亚,亚洲的土地,上,上。所有建,筑,筑的设计都,以,以尽量减低,对,对环境的影,响,响，并与自,然,然融为一体,为,为最高原则,。,。,可持续发展,理,理念,在建筑上坚,守,守永续的原,则,则，第一个,在,在亚洲得到,LEED,白金奖。雇,佣,佣当地居民,，,，提升就业,机,机会,.,所有的食物,就,就地取材，,以,以当季的农,产,产为主，就,近,近向当地农,户,户购买。,二、酒店经,营,营分析,经营内容,产权式酒店,开,开发与销售,酒店经营管,理,理,（一）管理,团,团队,高天成，南,非,非人，,集团的创始,人,人和总裁。,在,2005,年来到中国,之,之前，高天,成,成先生曾在,英,英国及南非,工,工作，有超,过,过,10,年的商业经,营,营及运作经,验,验。,2004,年，高天成,获,获得了开普,敦,敦大学商学,院,院的,MBA,学位。,林纲洋,集团首席营,运,运官,13,年的企业财,务,务及地产开,发,发经验。在,此,此之前，作,为,为中国金光,的,的地产开发,部,部的总监，,负,负责 上海,第,第一家,W,酒店的开发,。,。在金光集,团,团任职之前,，,，林纲洋是,澳,澳大利亚墨,尔,尔本普华永,道,道会计师事,务,务所的经理,，,，他专注于,商,商业价值和,战,战略咨询。,房产开发团,队,队,叶凯欣女士,，,，,Ben Wood,设计工作室,总,总监，哈佛,大,大学建筑学,硕,硕士。,来上海之前,，,，她在香港,、,、纽约和波,士,士顿工作。,来,来上海后，,她,她代表,Wood,和,Zapata,负责新天地,项,项目的监督,工,工作。,2005,年秋季，叶,凯,凯欣女士成,为,为,Ben Wood,设计工作室,合,合伙人。,有着不同文,化,化游历经验,的,的叶凯欣女,士,士，担任了,许,许多高端项,目,目的监督，,包,包括,;,杭州西湖天,地,地、朱家角,东,东方花园、,上,上海外滩源,、,、北京,77,宫殿、上海,虹,虹桥商业中,心,心、丽江拉,市,市海度假村,总,总体规划设,计,计等。,卢家宝,-naked,度假村常务,董,董事，澳门,人,人,拥有超过,15,年的高端活,动,动和公共关,系,系管理经验,，,，,naked,今天的,成,成就与,卢,卢家宝,分,分不开,。,。作为,该,该团队,的,的创始,成,成员之,一,一，卢,家,家宝已,经,经带领,naked,成为中,国,国最有,名,名的生,态,态旅游,目,目的地,之,之一，,吸,吸引了,来,来自世,界,界各地,的,的客人,。,。卢家,宝,宝来自,澳,澳门，,拥,拥有丰,富,富的多,元,元文化,和,和多国,居,居住和,工,工作经,验,验，曾,在,在大中,华,华地区,，,，英国,和,和意大,利,利有多,年,年研究,经,经历。,韩天宁,销售,总,总监,来自荷,兰,兰阿姆,斯,斯特丹,，,，韩天,宁,宁拥有,商,商业学,学,学士学,位,位、战,略,略管理,硕,硕士（,专,专注于,中,中国商,业,业文化,）,）。来,集,集团的,第,第一年,韩,韩天宁,将,将公司,的,的销售,业,业务提,高,高了,350%,，并为,公,公司带,来,来了不,少,少国际,性,性的大,公,公司客,户,户，这,其,其中有,国,国际大,企,企业联,合,合利华,和,和可口,可,可乐，,也,也有上,海,海美国,学,学校等,当,当地机,构,构和中,国,国银行,等,等中国,龙,龙头企,业,业。,Kurt Berman-naked,私人度,假,假村总,经,经理,有着超,过,过,16,年餐饮,及,及高档,豪,豪华度,假,假村的,管,管理经,验,验，他,以,以丰富,的,的经验,领,领导新,度,度假村,naked Stables,的试营,业,业和运,营,营。在,加,加入,naked,之前，,Kurt,曾担任,过,过“第,六,六感觉,”,”,Laamu,试营业,总,总经理,和,和“第,六,六感觉,”,”,SonevaGili,的驻店,经,经理。,Kurt,是来自,南,南非，,并,并拥有,康,康奈尔,大,大学授,予,予的酒,店,店管理,硕,硕士学,位,位。,度假村,管,管理团,队,队,酒店人,员,员,员工总,数,数：,370,人,人数最,多,多岗位,为,为清洁,服,服务人,员,员：,160,人,餐厅均,为,为酒店,自,自身经,营,营，餐,厅,厅服务,人,人员员,工,工含,在其中,，,，大约,40,人。,与一般,酒,酒店不,同,同的岗,位,位是：,客,客户管,家,家、茶,园,园工,人、马,场,场员工,等,等。,（二）,项,项目投,资,资分析,土地,总用地,：,：按,400,亩测量,估,估算,建设用,地,地：,100,亩（可,能,能不到,，,，属政,府,府正式,出,出让部,分,分，其,他,他为租,赁,赁）,土地单,价,价：,10,万元,/,亩（参,考,考当地,类,类似商,业,业用地,出,出让基,准,准价格,）,）,土地总,价,价：,1000,万元,茶地租,赁,赁总额,：,：,300,万元,合计：,1300,万元,建筑,土屋单,价,价：,60,万元,土屋总,价,价：,6040,2400,万元,别墅单,价,价：,200,万元,别墅总,价,价：,200,30,6000,万元,道路管,网,网及其,它,它配套,设,设施,2000,万元,合计：,10400,万元,财务费,用,用,总费率,：,：,12,总费用,：,：,1.250.12,1500,万元,管理费,用,用：取,总,总投资,的,的,5%,总费用,：,：,117000.05,585,万元,投资总,额,额：,1300,10400,1500+585,13785,万元,建设工,期,期：拿,地,地,2009,年,施工,：,：,2010-2011,年,9,月,项目,投,投资,分,分析,说,说明,1,、土,地,地费,用,用根,据,据德,清,清国,土,土局,资,资产,科,科调,研,研预,估,估，,参,参考,当,当地,商,商业,用,用地,价,价格,，,，可,能,能更,优,优惠,；,；,2,、工,程,程造,价,价：,主要,分,分两,部,部分,，,，一,是,是土,建,建及,装,装修,造,造价,，,，小,屋,屋为,混,混凝,土,土结,构,构，,成,成本,较,较低,；,；别,墅,墅为,全,全钢,结,结构,加,加混,凝,凝土,楼,楼板,，,，造,价,价较,高,高；,室,室内,装,装修,为,为简,装,装,+,设备,+,家具,，,，预,计,计在,3000,元,/,平米,左,左右,；,；,二是,室,室外,道,道路,、,、管,网,网以,及,及与,外,外部,连,连接,的,的市,政,政水,电,电、,通,通讯,、,、网,络,络配,套,套设,施,施，,该,该部,分,分成,本,本较,高,高，,主,主要,参,参考,青,青山,湖,湖园,区,区道,路,路、,挡,挡墙,，,，以,及,及杭,州,州外,接,接市,政,政管,线,线推,算,算。,3,、费,用,用：,主,主要,为,为财,务,务和,管,管理,费,费用,，,，按,实,实际,工,工期,和,和资,金,金占,用,用推,算,算，,资,资金,成,成本,按,按,6%,暂估,。,。,4,、由,于,于室,外,外环,境,境主,要,要依,托,托自,然,然，,未,未进,行,行改,造,造，,景,景观,成,成本,比,比想,象,象中,要,要少,很,很多,。,。,5,、设,计,计费,主,主要,由,由境,外,外公,司,司和,知,知名,建,建筑,人,人完,成,成，,预,预计,费,费用,较,较高,。,。,注：,酒,酒店,官,官网,宣,宣称,总,总投,资,资约,1.5,亿元,人,人民,币,币，,与,与我,们,们估,计,计较,为,为接,近,近，,预,预计,实,实际,投,投资,1.2-,1.3,亿元,左,左右,。,。,（三,）,）房,产,产收,益,益分,析,析,销售,收,收入,税后,利,利润,:9600,万元,投资,收,收益,率,率：,70,资产,留,留存,：,：,40,间土,屋,屋,（四,）,）裸,心,心谷,酒,酒店,营,营销,客源,地,地,境外,（,（主,要,要来,源,源：,美,美国,、,、新,加,加坡,、,、马,来,来西,亚,亚等,）,），,20,30,比,例,例,境内,（,（主,要,要来,源,源周,边,边城,市,市：,