兴胜礼街策划案

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2009-10-22,#,兴,胜礼街策划案,金鹰万佳商业地产开发部,项目简介,生命历程，生活礼程。命运即运命，抉择即择觉，人生经历无数改变的瞬间，重启思维的节点，定见未来的时刻。命之中，节之时，互道珍重。礼，本作醴，原指祭神时使用的器物，进而引申为一种重要的仪式。有意有益有章有法之事则为程。,本项目致力打造东胜区礼程商业街，由兴胜礼街和礼程庆典广场组成。礼街为礼程庆典广场提供配套服务。二者相互依存、互为补充。,礼街由礼仪服务业经营者及礼品销售商构成；礼程庆典广场提供庆典、宴请、聚会、商务等活动场所及全程服务。,项目区位现状,项目交通区位：,本项目位于兴胜路西侧，市三中围墙以东，,1,号路及,2,号路之间狭长地带。,项目周边环境：,本项目东面为东沙公园、新建山水文苑社区，紧邻市三中围墙，南面为东胜区新兴城市主干道纺织街。整个项目区域被新建高端社区环绕。,本项目规划设计：,由两部分组成，包括一座综合楼，一条临街商铺。综合楼计划地上,12,层地下,1,层，南北长,60,米，东西宽,21,米，总建筑面积,16380,平米；沿街商业为地上,2,层，总建筑面积,5140,平米。地上,3,层总建筑面积约,7710,平米；沿街退红线,20,米，建筑用地长,172.8,米，宽,820,米，呈梯形状。,市场调查,鄂尔多斯市每年新登记结婚大约有,3200,对，平均每天约,9,对；平均婚礼庆典消费,35,万元，市场约,1.2,亿元，婚纱摄影、礼品等其他消费约,2,亿元,3,亿元。,鄂尔多斯婚礼作为文化旅游品牌业已形成市场效应，亟待深入挖掘。,2006,年,5,月,20,日，该民俗经国务院批准列入第一批国家级非物质文化遗产名录。,鄂尔多斯婚礼门票价格在,188518,元；,相关产业婚纱摄影、礼品等均逐年递增；,新生儿约,1,万、平均每天,27.4.,升学、毕业、庆生等庆典在统计中,总之庆典市场约有,68,亿元。,项目定位系统,1+N,系统：文化、品牌、产业,商业业态定位：,商品销售,+,庆典策划,+,全程组织,+,配套服务,+,旅游休闲,+,餐饮娱乐,+,行政工作,目标市场定位,：本项目定位为东胜区特色商业街。即鄂尔多斯市域及周边区域 吉庆礼程权威场所、地方特色礼品集中体验经营区域。,目标客户群定位,：目标消费群、目标投资小业主、目标经营商户群体三个方面。,文化定位：,本项目遵循“文化搭台，商业唱戏”，项目设计围绕中华“礼程”文化以及浓郁的鄂尔多斯民族文化。,发展战略定位：,作为中小业态商业开发模式，确立选址条件及准入标准，形成战略合作伙伴集群，构建品牌，规范管理流程，打造精英团队，最终实现网络化经营体系。引入投资伙伴、进入资本市场。,项目,SWOT,分析,strengths,（优势）：,1,、区位优势：周边环境优秀，基础完善，周边社区发展有潜力；,2,、地势优势：交通路网及广场构成带状商业街，背依三中形成一动一静情景；,3,、开发理念先进，设计方案高超，首倡创意文化商业理念；,4,、市场优势：鄂尔多斯自古尚礼，礼程消费市场具有基础；,5,、投资回报短中长结合，具有成长性；,weaknesses,（劣势）：,1,、地块不规整，商业街为单边街道，规划设计具有一定局限；,2,、鄂尔多斯市常住人口短期内以拆迁回迁为主，结构复杂，周边目前社区不成熟；,3,、鄂尔多斯城市软环境短期内难以提升；,4,、产业结构调整短期内难以形成最佳状态，业态较少，产业集群尚未形成；,5,、管理团队尚未组建，核心业态经营经验不足。,opportunities(,机会,),：,1,、鄂尔多斯经济高速增长及城市化升级的加速为我们带来机会；,2,、东胜目前商业业态缺失以及档次过低给我们带来机会；,3,、鄂尔多斯产业处于逐渐成熟期，可以对接产业比较多，容易形成专业街区；,threats,（威胁）：,1,、铁西新区和康巴什新区的快速启动将分散市场及政策将给我们带来威胁；,2,、目前的全球化金融危机及中国房地产市场低迷将为投资者带来担忧，为快速交易带来不便；,3,、鄂尔多斯众多开发商涉足商业地产会带来竞争，存量底商给市场带来挑战。,4,、传统商业街及即将形成的新商业地标既带来竞争威胁，也带来市场反应所产生的影响。,文化创意解析,人生十礼,初礼,-,生命诞生,冠礼,-,弱冠年华。,启礼,-,束脩拜师。,甲礼,-,金榜题名。,喜礼,-,洞房花烛。,途礼,-,平步青云。,安礼,-,富贵平安。,贺礼,-,天长地久,。,谢礼,-,感恩谢恩。,寿礼,-,福寿双全。,鄂尔多斯婚礼,项,目,目,总,总,体,体,布,布,局,局,要,要,点,点,基,本,本,构,构,成,成,：,：,礼,礼,街,街,+,礼,程,程,庆,庆,典,典,大,大,厦,厦,礼,街,街,为,为,三,三,层,层,结,结,构,构,，,，,其,其,中,中,基,基,本,本,房,房,型,型,为,为,一,一,二,二,层,层,为,为,独,独,立,立,单,单,元,元,，,，,基,基,本,本,户,户,型,型,面,面,积,积,为,为,200,平,米,米,，,，,三,三,层,层,为,为,独,独,立,立,通,通,道,道,式,式,室,室,内,内,街,街,。,。,综,合,合,楼,楼,为,为,框,框,架,架,结,结,构,构,，,，,地,地,上,上,12,层,地,地,下,下,一,一,层,层,主,主,要,要,为,为,设,设,备,备,及,及,停,停,车,车,场,场,。,。,每,每,层,层,确,确,定,定,一,一,个,个,基,基,本,本,主,主,题,题,，,，,设,设,中,中,心,心,舞,舞,台,台,，,，,大,大,堂,堂,设,设,计,计,为,为,中,中,心,心,景,景,观,观,，,，,每,每,层,层,设,设,单,单,间,间,若,若,干,干,，,，,11,、,12,层为,行,行政,配,配套,。,。,礼街,与,与综,合,合楼,通,通过,礼,礼街,三,三层,连,连廊,联,联通,；,；,建筑,风,风格,与,与形,象,象,主题,形,形象,风,风格,体,体现,在,在三,个,个方,面,面,：,1,、以,推,推广,手,手段,确,确定,内在,形,形象,-,鄂尔,多,多斯,的,的“,创,创富,热,热项,”,”、,“,“创,意,意坐,标,标”,2,、以,时,时尚,展,展示,树,树立,专业,形,形象,-,外观,展,展示,、,、演,艺,艺推,广,广及,发,发布,会,会推,广,广；,3,、以,建,建筑,设,设计,表,表现,外观,形,形象,-,建筑,外,外观,、,、颜,色,色、,结,结构,、,、布,局,局、,环,环境,、,、展,示,示、,广,广告,等,等；,建筑,风,风格,：,：,商业,礼,礼街,采,采用,现,现代,简,简约,风,风格,，,，可,采,采用,新,新型,建,建材,营,营造,前,前卫,风,风格,，,，不,规,规则,造,造型,，,，色,彩,彩以,蓝,蓝白,色,色为,基,基调,，,，点,缀,缀鲜,艳,艳色,调,调。,庆,庆典,广,广场,采,采用,具,具有,蒙,蒙古,族,族建,筑,筑元,素,素的,现,现代,风,风格,，,，以,蓝,蓝白,色,色系,为,为主,；,；商,业,业街,前,前地,面,面硬,化,化铺,装,装，,点,点缀,小,小品,，,，留,出,出经,营,营者,室,室外,休,休闲,空,空间,；,；,3,楼营,造,造室,内,内街,格,格局,，,，同,时,时兼,做,做与,庆,庆典,广,广场,联,联通,通,通道,，,，楼,外,外设,滚,滚梯,，,，东,侧,侧通,透,透，,绿,绿植,摆,摆放,。,。,商业,模,模式,提供,客,客,流,提,提,供,供购,买,买,业态,互,互动,：,：配,套,套环,境,境,庆,庆典,广,广场,商,商,业,业礼,街,街,提供,活,活力,提,提,供,供顾,客,客,提升,价,价值,构,构,成,成诉,求,求,文化,创,创意产品,形,形态制作,体,体验,聚集,客,客户,积,积聚,客,客源,基本,商,商业,模,模式,：,：商,业,业街,、,、庆,典,典广,场,场、,配,配套,环,环境,互,互动,互,互补,，,，文,化,化、,产,产品,、,、制,作,作相,辅,辅相,成,成，,形,形成,了,了完,整,整的,商,商业,业,业态,生,生态,链,链。,形,形成,鄂,鄂尔,多,多斯,乃,乃至,内,内蒙,古,古最,具,具特,色,色的,庆,庆典,礼,礼街,。,。,基本,盈,盈利,模,模式,：,：以,独,独立,店,店铺,销,销售,作,作为,基,基本,盈,盈利,点,点，,以,以商,业,业面,积,积中,长,长期,租,租赁,收,收入,作,作为,长,长期,辅,辅助,盈,盈利,点,点，,以,以核,心,心自,营,营项,目,目作,为,为发,展,展盈,利,利点,。,。以,商,商业,物,物业,资,资产,增,增值,作,作为,战,战略,目,目标,，,，实,现,现标,准,准化,管,管理,作,作为,良,良性,发,发展,的,的保,障,障。,构,构建,金,金鹰,万,万佳,商,商业,品,品牌,价,价值,体,体系,，,，形,成,成网,络,络化,盈,盈利,容,容量,。,。,经营,管,管理,模,模式,商业,地,地产,经,经营,模,模式,一,一般,有,有自,营,营、,联,联营,、,、租,赁,赁三,种,种，,一,一般,选,选择,租,租赁,模,模式,，,，而,租,租赁,模,模式,根,根据,所,所要,求,求的,资,资金,回,回笼,、,、风,险,险不,同,同，,又,又分,为,为零,售,售产,权,权、,整,整体,租,租赁,；,；零,售,售产,权,权、,分,分零,租,租赁,；,；自,留,留产,权,权、,整,整体,租,租赁,三,三种,模,模式,。,。,本项,目,目采,取,取组,合,合经,营,营方,式,式：,即,即零,售,售产,权,权与,自,自留,产,产权,相,相结,合,合方,式,式，,统一,管,管理,、,、分,零,零经,营,营,的管,理,理模,式,式。,统,统一,管,管理,就,就是,管,管理,公,公司,负,负责,整,整体,形,形象,推,推广,、,、日,常,常现,场,场管,理,理、,客,客户,查,查询,、,、会,员,员卡,、,、突,发,发事,件,件处,理,理、,场,场内,活,活动,、,、亲,善,善行,动,动等,的,的组,织,织统,筹,筹，,统,统一,管,管理,可,可以,通,通过,收,收取,合,合理,的,的管,理,理费,用,用、,举,举办,初,初小,活,活动,、,、收,取,取场,租,租等,方,方式,达,达到,收,收支,平,平衡,或,或赢,利,利。,分,分零,经,经营,含,含义,是,是指,经,经营,租,租户,每,每月,交,交纳,商,商铺,租,租金,，,，在,符,符合,统,统一,管,管理,原,原则,下,下缴,纳,纳管,理,理费,，,，具,体,体经,营,营及,营,营业,盈,盈亏,一,一概,由,由商,户,户自,行,行负,责,责。,经营,方,方式,：,：核,心,心自,营,营、,配,配套,招,招商,，,，统,一,一管,理,理，,分,分项,经,经营,。,。,配套,服,服务,：,：全,程,程策,划,划、,摄,摄影,摄,摄像,、,、后,期,期音,像,像制,作,作、,专,专业,演,演艺,、,、婚,纱,纱影,楼,楼、,礼,礼品,礼,礼仪,、,、司,仪,仪,DJ,等。,统一,管,管理,策,策略,基本,原,原则,：,：,1,、对,招,招商,对,对象,进,进行,品,品牌,审,审核,管,管理,和,和租,约,约管,理,理；,2,、招,商,商管,理,理在,统,统一,的,的原,则,则下,进,进行,；,；,3,、经,营,营管,理,理执,行,行要,体,体系,化,化、,模,模块,化,化；,4,、选,择,择适,合,合的,经,经营,管,管理,模,模式,；,；,5,、制,定,定长,期,期盈,利,利的,物,物业,管,管理,策,策略,。,。,统一管理理念,统一招商管理,统一营销推广,统一服务监督,统一物业管理,执行,内,内容,统一运营管理的五大内容,制定租赁政策与提供承租服务,优化商业业态组成结构,在促销和广告推广中